77RS0013-02-2025-003864-52

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года адрес 

Кунцевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Долбилиной О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4716/2025 по иску ФИО1 к ООО «ПИК-Комфорт» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, мотивировав исковые требования тем, что истец является собственником жилого помещения – квартиры № 986, расположенной по адресу: адрес. После введения многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, в эксплуатацию, между ООО «ПИК-Комфорт» и ООО «СК Жилиндустрия» заключен договор управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г. и установлен тариф за содержание и эксплуатацию помещений в размере сумма в месяц за 1 кв.м. площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. С момента получения квартиры от застройщика истец получала от ответчика платежные документы для внесения платы за содержание и эксплуатацию жилого помещения и предоставление коммунальных услуг. Тариф за содержание и эксплуатацию жилого помещения в период действия договора управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г. составлял в октябре 2022г. сумма, в ноябре и декабре 2022г. – сумма за 1 кв.адрес введения многоквартирного дома в эксплуатацию не был проведен конкурс по выбору управляющей организации, также не было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения. При таких обстоятельствах истец считает, что необходимо использовать размер платы за содержание жилого помещения, установленный Администрацией адрес в размере сумма за кв.м., с 07.12.2021г. – сумма за кв.м. согласно Постановлению Правительства Москвы от 13.12.2016 № 848-ППОБ, Постановлению Правительства Москвы от 07.12.2021 № 1899-ПП. В связи с изложенным истец полагает, что договор управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г., заключенный между ООО «ПИК-Комфорт» и ООО «СК Жилиндустрия», является сделкой, заключенной в нарушение норм жилищного законодательства, нормативных актов Администрации адрес, кроме того, при ее совершении был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, следовательно сделка является недействительной (ничтожной) в части установленного тарифа за содержание и эксплуатацию помещений на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ. 

На основании изложенного истец просит признать договор управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г., заключенный между ООО «ПИК-Комфорт» и ООО «СК Жилиндустрия», недействительным в части установления тарифа за содержание и эксплуатацию помещений в размере сумма за кв.м., применить последствия недействительности сделки, обязать ответчика произвести перерасчет тарифа за содержание и эксплуатацию помещений за весь период действия договора управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г. в соответствии с тарифом, установленном органом местного самоуправления, взыскать компенсацию морального вреда в размере сумма, взыскать штраф за нарушение прав потребителя. 

Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, заявил ходатайство о применении срока исковой давности. 

Представитель третьего лица ООО «Индустрия» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу извещался надлежащим образом, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил.  

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено при данной явке, в отсутствии неявившегося третьего лица.   

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования марка автомобиля в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений приведенных норм следует, что в случае, когда собственниками принято решение об установлении ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, то применению подлежит ставка, утвержденная решением общего собрания собственников. При этом срок действия установленного размера платы за содержание и ремонт жилья временными рамками не ограничен, должен только в течение года оставаться неизменным. Таким образом, установленный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилья считается действующим до момента установления в предусмотренном законом порядке на общем собрании собственников помещений в таком доме нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником жилого помещения – квартиры № 986, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

После введения многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, в эксплуатацию, между ООО «ПИК-Комфорт» и ООО «СК Жилиндустрия» заключен договор управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г., ввиду того, что на момент введения дома в эксплуатацию единственным собственником помещений являлась организация-застройщик. 

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 14 статьи 161 ЖК РФ, на срок не более чем три месяца.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).

B соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи162 ЖK PΦ).

То есть, законодатель предусмотрел, что в «переходный период» до проведения открытого конкурса и заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса или заключения договора управления с управляющей организацией выбранной на общем собрании собственников помещений, основанием для начисления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества является договор управления, заключенный управляющей организацией и застройщиком.

Протоколом № 1/2022 от 08.04.2022 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, д. 1, к. 1 принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией ООО «ПИК-Комфорт», утверждена плата за содержание помещения в размере сумма с кв.м. общей площади помещения ежемесячно. 

Указанный протокол общего собрания собственников помещений не оспорен. Доказательств обратного материалы дела не содержат и истцом не представлено.

Действующее законодательство не содержит установленного порядка определения размера платы за содержание и ремонт с момента заключения договора управления многоквартирным домом после ввода его в эксплуатацию между застройщиком и управляющей организацией, что прямо предусмотрено ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, а потому размер платы содержание и ремонт общего имущества в период действия такого договора согласовывается сторонами договора управления: управляющей организацией и застройщиком. Договором управления с застройщиком установлена плата за содержание и ремонт общего имущества жилого и дополнительные услуги, который действует до заключения договора управления жилым домом в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а именно до проведения общего собрания или открытого конкурса.

 Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.

 Исходя из указанных правовых норм, требования истца о нарушении ее прав установлением платы ЖКУ в части содержания и ремонта по указанному тарифу и соответственно требования о признании недействительным договора управления многоквартирным домом № Д 1274891/21 от 27.10.2021г. в части установления данной обязанности как необоснованные удовлетворению не подлежат.

Рассматривая ходатайство ответчика о применении к заявленным истцом требованиям срока исковой давности суд приходит к следующему.

B соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как установлено положениями части 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

Часть 2 вышеприведенной статьи ГК РФ предусматривает, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Оспариваемый истцом Договор вступил в действие 27.10.2021, именно с этого момента ООО «ПИК-Комфорт» начало осуществлять расчет начислений исходя из утвержденных им тарифов.

Истец указывает, что узнала о нарушении ее прав в августе 2022 года от других собственников помещений многоквартирного дома, в июне 2022 года обращалась к ответчику с заявлением о перерасчете платы за жилое помещение, в связи с чем по утверждению истца, срок исковой давности не пропущен, его отсчет необходимо производить с августа 2022г., с иском истец обратилась 07.04.2025г.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Однако данный довод истца не может быть принят судом, так как истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что именно с августа 2022 года она узнала о нарушении ее прав, между тем из материалов дела следует, что истец является собственником жилого помещения, ей выставлялись счета, которые она получала и оплачивала. Следовательно, ответчику было известно, какая организация является управляющей компанией и обслуживает весь многоквартирный дом, какие тарифы установлены и предъявлены к уплате истцу. 

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" сведения, размещенные в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ), являются официальными источниками информации в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Управление ответчиком многоквартирным домом подтверждается материалами гражданского дела, а также сведениями, размещенными на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Соответственно, моментом начала течения срока исковой давности для истца, при проявлении должной осмотрительности, является 27.10.2021 - момент, когда собственникам помещений в многоквартирном доме начали производить начисления по условиям Договора.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности по требованию о признании договора управления № Д 1274891/21 от 27.10.2021г., заключенного между ООО «ПИК-Комфорт» и ООО «СК Жилиндустрия», недействительным (ничтожным) в части установления тарифа за содержание и эксплуатацию помещений, истек 27.10.2024г., тогда как истец обратилась в суд с настоящим иском 07.04.2025г.  

Обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска истцом срока исковой давности, суду не представлено.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что настоящее исковое заявление подано за пределами срока исковой давности применительно к рассматриваемому спору, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.  

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении основного требования о признании сделки недействительной (ничтожной), также удовлетворению не подлежат и производные требования о применении последствий недействительности сделки, обязании произвести перерасчет тарифа за содержание и эксплуатацию помещений взыскании компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ПИК-Комфорт» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2025 года.

Судья фио