№ 2-2404/2025 

36RS0005-01-2025-002133-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Воронеж 21 октября 2025 года

Советский районный суд города Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Сабко Н.Д., 

при секретаре Романовой Ю.Ю., 

представителя истцов по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с вышеназванным иском, указывая, что 01.10.2022 между ними и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» (далее - ООО «СЗ «Арт-Финанс») был заключен договор № купли-продажи 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Застройщиком вышеуказанного дома является ООО «СЗ «Арт-Финанс». Объект был принят истцами 01.10.2022, а впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект. При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки. Покупатели обращались к продавцу с требованием об устранении недостатков, в том числе, путем направления письменной претензии, однако продавцом недостатки устранены не были. Стоимость устранения строительных недостатков, согласно заключению эксперта, составляет 242 431,40 руб. Истцы просят взыскать с ответчика в их пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры на стоимость устранения недостатков объекта купли-продажи по 121 265,70 руб. каждому из истцов; штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; неустойку за неудовлетворение требований истцов за период с 10.03.2025 в размере по 1 212,66 руб. каждому из истцов; компенсацию морального вреда в размере по 15 000 руб. каждому из истцов.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены, ФИО2, ФИО3 просили суд взыскать с ООО «СЗ «Арт-Финанс» в пользу каждого из истцов:

- в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры денежную сумму в размере 149 688, 17 руб.;

- штраф за отказ в удовлетворении требований истцов в добровольном порядке в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

- неустойку за отказ в удовлетворении требований истцов в добровольном порядке с 11.03.2025 по 21.09.2025 в размере 150 000 руб., продолжив ее начисление из расчета 1% в день на сумму цены объекта недвижимости в размере 3 481 940 руб., начиная со следующего дня после вынесения решения и до даты фактического исполнения обязательства;

- компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.;

- а также в пользу ФИО2 судебные расходы в сумме 84 700 руб.

В судебное заседание ФИО2, ФИО3 не явились, о времени и месте слушания дела извещались судом в установленном законом порядке. Ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.52).

Представитель ответчика - ООО «СЗ «Арт-Финанс», будучи и извещенным о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явился, предоставив письменные возражения по иску (л.д.203-207).

Представитель истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования.

Суд, выслушав доводы представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2). Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Из преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В соответствии со ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (п.1). При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется (п.2). Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям (п.5).

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п.1 ст.475 ГК РФ и п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 01.10.2022 между ООО «СЗ «Арт-Финанс» и истцами заключен договор № купли-продажи квартиры, согласно которому истцы приобрели квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Цена объекта недвижимости составила 6 963 880 руб. (л.д.11-13).

Право собственности истцов на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.80-82).

Застройщиком 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, являлся ответчик ООО «СЗ «Арт-Финанс» (л.д.71-73).

25.02.2025 истцы направили ответчику претензию, в которой просили выплатить денежные средства в размере 242 531,40 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи недвижимости (л.д.46-48). Претензия получена ответчиком 28.02.2025, но в добровольном порядке требования потребителей не удовлетворены.

Из содержания положений ст.756 ГК РФ и п.3 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель (как потребитель) приобрел и право предъявить к застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством результата строительных работ, при этом в отношении объекта недвижимости предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет (к примеру, определение Верховного Суда РФ от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386). Законом № 214-ФЗ (ч.5 ст.7) также предусматривалось, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, не может составлять менее чем пять лет (с 01.09.2024 – три года).

Определением суда от 05.05.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д.85-87).

В заключении № от 30.07.2025, выполненном экспертом ООО «ДалилЭкс» ФИО7, содержатся выводы:

- по первому вопросу (Проводились ли в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, строительно-отделочные работы после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта приема-передачи, и если проводились, то не учитывать при проведении экспертизы недостатки и дефекты в отношении строительно-отделочных работ, проведенных собственником самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика)? - На момент осмотра установлено, что в исследуемой 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, после передачи объекта недвижимости покупателю на основании акта приема-передачи, были произведены следующие работы:

– работы по частичной смене обоев на стенах – в жилой комнате (детская);

– работы по отделке стен, пола и потолка – на лоджии.

- по второму вопросу (Имеются ли в выполненных строительных и отделочных работах в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, недостатки и нарушения действующих, в том числе на момент строительства, строительных норм и правил, проектной документации, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ? Если имеются, то являются ли они следствием эксплуатации или следствием нарушения действующих строительных норм и правил при выполнении строительно-отделочных работ?) - I. В выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в помещениях 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, имеются недостатки и нарушения строительных норм и правил, обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ, а именно:

1. Требований п.7.1.8, п.7.1.9. (Табл.7.1.) и п.7.4.3. СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» – на момент обследования стен санузла квартиры, облицованных керамической плиткой, выявлены дефекты в виде отслоения отдельных плиток от стен (отсутствие сцепления между плиткой и стеной - при простукивании изменение характера звучания («глухой» звук)). К причинам образования данного дефекта относятся – неправильный подбор раствора, не очищенная поверхность от пыли или некачественная обработка оснований из монолитного или сборного железобетона.

2. Требований п.7.4.17 (Табл. 7.6) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» – при измерительном контроле на отдельных стенах ванной комнаты и санузла квартиры, облицованных керамическими плитками, выявлены неровности плоскости облицовки в 3 и 4 мм., превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм.

3. Требований п.8.14.1 (Табл. 8.15) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» – при обследовании полов в помещении квартиры, выявлены просветы между двухметровой рейкой и поверхностью пола, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм., а именно:

– в прихожей – просветы глубиной 3 мм., на площади 3,51 кв.м.;

– в жилой комнате (детская) – просветы глубиной 3 мм., на площади 7,50 кв.м.;

– в жилой комнате (гостиная) – просветы глубиной 4 мм., на площади 5,60 кв.м.;

– в помещении кухни – просветы глубиной 3 мм., на площади 1,0 кв.м.

4. Требований п.4.8. СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» – при обследовании установлено, что уровень полов в ванной комнате и санузле квартиры находится на одном уровне с полом коридора, пороги разделяющие полы этих помещений – отсутствуют.

5. Требований п.4.3.3.2. ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)» – при измерительном контроле межкомнатных дверных блоков квартиры выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 2,0 мм. на 1 м. длины блока, а именно:

– в жилой комнате (гостиная) – отклонение дверного блока от вертикали составляет 3 мм. на 1 метр (6 мм. на высоту блока);

– в санузле – отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм. на 1 метр (5 мм. на высоту блока);

– в гардеробной – отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм. на 1 метр (5 мм. на высоту блока);

– в жилой комнате (спальня) – отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм. на 1 метр (5 мм. на высоту блока);

– в ванной комнате – отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм. на 1 метр (5 мм. на высоту блока).

6. Требований Табл. Ж1 приложения Ж ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ» – при измерительном контроле оконных и балконного (дверного) блоков в помещениях квартиры, выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 3,0 мм. на высоту изделия, а именно:

– в жилой комнате (детская) – отклонение оконного блока от вертикали составляет 4 мм. на высоту изделия;

– в жилой комнате (спальня) – отклонение оконного блока от вертикали составляет 5 мм. на высоту изделия;

– в помещении кухни – отклонение балконного (дверного) блока от вертикали составляет 11 мм. на высоту изделия.

II. Проектная документация объекта исследования, представленная в материалах дела, содержит информацию о видах отделки и инженерно-технического обеспечения квартиры. Указанные в проектной документации работы в исследуемой квартире произведены. Следовательно, выполненные работы проектной документации соответствуют.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технической документации (СНиП, СП и ГОСТ).

- по третьему вопросу (Каковы причины выявленных недостатков? Какие из выявленных недостатков могут носить эксплуатационный характер?) - Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технической документации (СНиП, СП и ГОСТ).

- по четвертому вопросу (Указать, какие из выявленных недостатков являются явными, а какие скрытыми?) - Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работах в помещениях 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра и, описанные в исследовательской части по второму вопросу, являются явными дефектами, т.к. для их выявления в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

- по пятому вопросу (Какова стоимость выявленных недостатков (без учета эксплуатационных), на дату производства экспертизы, с применением коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих и без его применения (с экспертным обоснованием применения/неприменения данного коэффициента в рассматриваемом случае) - На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №1), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в выполненных застройщиком работах в квартире по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 217 340,09 руб. (Двести семнадцать тысяч триста сорок рублей) 09 коп.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №2), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в выполненных застройщиком работах в квартире по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 299 376,34 руб. (Двести девяносто девять тысяч триста семьдесят шесть рублей) 34 коп.

Примечание эксперта:

Работы, направленные на устранение строительных недостатков, возникших по причине нарушения Подрядчиком (Застройщиком) строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, на объектах строительства, по сути своей относятся – к текущему ремонту. В связи с чем, коэффициент в размере 1,5, учитывающий влияния условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» - в рассматриваемом случае не применяется.

- по шестому вопросу (Исходя из заявленных требований о соразмерном уменьшении цены договора, определить насколько соразмерно уменьшится цена квартиры в связи с выявленными недостатками (на дату производства экспертизы)? - Уменьшение цены квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, в ценах актуальных на момент производства экспертизы, равняется стоимости затрат, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в рассматриваемой квартире, без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), что составляет (см. Локальную смету №1) 217 340,09 руб. (Двести семнадцать тысяч триста сорок рублей) 09 коп.

- по седьмому вопросу (Определить исходя из требований Приказа Минстроя России № 91/пр от 19.02.2025 «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки» наличие возможных строительных недостатков, и определить их стоимость, исходя из содержания приказа?) - В помещениях квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, выявлены недостатки, связанные с нарушениями требований Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 февраля 2025 года № 91/пр, а именно:

1. Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм. (п.9 Приказа):

– в прихожей – просветы глубиной 3 мм., на площади 3,51 кв.м.;

– в жилой комнате (детская) – просветы глубиной 3 мм., на площади 7,50 кв.м.;

– в жилой комнате (гостиная) – просветы глубиной 4 мм., на площади 5,60 кв.м.;

– в помещении кухни – просветы глубиной 3 мм., на площади 1,0 кв.м.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №3), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями требований Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 февраля 2025 года № 91/пр в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 51 258,37 руб. (Пятьдесят одна тысяча двести пятьдесят восемь рублей) 37 коп.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №4), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями требований Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 февраля 2025 года № 91/пр в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> дивизии, 

<

адрес>, на момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 71 731,96 руб. (Семьдесят одна тысяча семьсот тридцать один рубль) 96 коп. (л.д.92-176).

Экспертное заключение № от 30.07.2025, выполненном экспертом ООО «ДалилЭкс» ФИО7, отвечает требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соответствует ст.86 ГПК РФ. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Сделанные в ходе осмотра фотоматериалы, иллюстрирующие экспертное заключение, а также локальные сметы, служат его составной частью. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, он обладает достаточным сажем работы, специальными познаниями и соответствующей квалификацией, что подтверждено приложенными к заключению документами. 

Представители сторон данное заключение не оспаривали.

С учетом изложенного, экспертное заключение № от 30.07.2025, выполненном экспертом ООО «ДалилЭкс» ФИО7, принимается судом в качестве надлежавшего доказательства.

При этом суд считает, что коэффициент 1,5, учитывающий влияния условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» применяется в рассматриваемом случае.

В Приложении № 1 к «Методике определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» от 4 августа 2020 г. № 421/пр ( в редакции, действующей на дату выполнения экспертизы) содержатся «Коэффициенты для учета в сметной документации влияния условий производства работ, предусмотренных проектной и (или) иной технической документацией». В частности, в таблице 5 предусмотрены «Коэффициенты, учитывающие снижение производительности труда», в том числе коэффициент 1,5, когда производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения.

Основные принципы ценообразования для капитального и текущего ремонта аналогичны, что подтверждается п.4.4 «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», в соответствии с которым при производстве текущего ремонта зданий подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Спорная квартира используется для проживания, что не опровергается сторонами. Поэтому суд считает правильным применение в расчете стоимости ремонтных работ для устранения выявленных дефектов и недостатков повышенного коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения), поскольку проживание людей как в спорной квартире, так и в иных квартирах жилого дома, накладывает определенные ограничения на выполнение и производство ремонтных работ, в том числе и на ограничение «шумных» ремонтных работ в дневное время. 

Тем самым, с ответчика в пользу истцов в счет стоимости устранения строительных недостатков квартиры подлежит взысканию денежная сумма в размере 299 376,34 руб. (по 149 688,17 руб. каждому из истцов).

В судебном заседании 17.09.2025 представитель ответчика ФИО4 согласился с суммой основного требования в размере 299 376,34 руб. Просил применить положения ст.333 ГК РФ, снизить размер неустойки, штрафа, судебных расходов. 

17.10.2025 от представителя ответчика поступили возражения на уточненное исковое заявление вместе с платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ №№, 207, согласно которым каждому из истцов перечислена денежная сумма в размере 149 688, 17 руб. (л.д.208, 209).

Тот факт, что в процессе рассмотрения дела до вынесения судом решения ответчик перечислил на счет истцов требуемую денежную сумму, не свидетельствует о необоснованности иска, а может служить основанием для указания суда о том, что решение суда в этой части не подлежит исполнению, или о том, что уплаченные суммы подлежат зачету в счет исполнения решения суда об удовлетворении иска.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. 

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно п.55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав (статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»). Суд, установив факт нарушения прав потребителя, взыскивает компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя наряду с применением иных мер ответственности за нарушение прав потребителя, установленных законом или договором.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеприведенными положениями закона и разъяснениями Верховного Суда РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о безусловном праве истцов требовать от ответчика возмещения причиненного им морального вреда. В ходе рассмотрения дела подтвержден факт нарушения ответчиком прав истцов как потребителей, в частности, по договору купли-продажи ответчиком истцам передана квартира с недостатками, и при этом в добровольном порядке требования потребителей не были удовлетворены; кроме того, нарушено и право истцов на благоприятные и безопасные условия проживания. Такие нарушения, безусловно, причинили истцам нравственные страдания и переживания. Исходя из принципа разумности и справедливости, суд находит соответствующим обстоятельствам дела, соразмерным объему нарушенных прав истцов и характеру причиненных им нравственных страданий взыскание компенсации морального вреда в размере по 3 000 руб.

Согласно ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. 

За нарушение указанного срока продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (п.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Как указывалось выше, претензия истцов получена ответчиком 28.02.2025. Ответчик перечислил требуемую сумму на счет истцов 22.09.2025.

Вместе с тем, истцами заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.03.2025 по 21.09.2025 (195 дней) от стоимости объекта недвижимости (6 963 880 руб.) в размере по 150 000 руб. каждому из истцов.

Ответчиком в возражениях на исковое заявление заявлено о снижении размера неустойки по ст.333 Гражданского кодекса РФ по основаниям её несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

В силу ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п.71). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п.73). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п.75). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п.78).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой стороны, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон. 

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в том числе вид подтвержденных в ходе судебного разбирательства строительно-отделочных недостатков, не препятствующих эксплуатации квартиры; соотношение размера неустойки размеру основного обязательства, свидетельствующее о том, что возможный размер убытков истцов, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства ответчиком, значительно ниже начисленной неустойки; исходя из общих принципов разумности и справедливости и компенсационного характера неустойки, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ до 120 000 руб. Данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По мнению суда, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, что придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер. 

Истцами также заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Расчет штрафа: (299 376, 34 + 6 000 + 120 000) х 50% = 212 688,17 руб. 

Ответчиком в возражениях на исковое заявление заявлено о снижении размера штрафа по ст.333 Гражданского кодекса РФ по основаниям его несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Проанализировав все обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что рассчитанный размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Принимая во внимание, что штраф как мера ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей») имеет компенсационную природу, направлен на восстановление нарушенных прав потребителя, и не должен служить средством его обогащения, суд полагает возможным в рассматриваемом случае снизить размер штрафа до 60 000 руб. По мнению суда, данная сумма штрафа соответствует мере ответственности ответчика за нарушение обязательств и способствует соблюдению баланса интересов сторон. Оснований для еще большего снижения неустойки и штрафа суд не усматривает, так как это приведет к необоснованному освобождению ответчика от установленной законом ответственности за уклонение от своевременного исполнения обязательств перед потребителем, выступающим слабой стороной по отношению к продавцу (застройщику). К тому же, уменьшение неустойки и штрафа не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст.98 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении: требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Истцом ФИО2 понесены расходы за подготовку досудебного экспертного заключения № от 20.02.2025 в размере 50 000 руб. (л.д.198). Суд признает указанные расходы необходимыми с целью установления наличия (отсутствия) недостатков строительных работ. 

По настоящему гражданскому делу была проведена судебная экспертиза, стоимость которой составила 60 000 руб. (л.д.90).

По мнению суда, стоимость досудебного исследования обычно ниже стоимости судебной экспертизы, что обусловлено повышенными требованиями к порядку проведения экспертизы, составлению и содержанию заключения и ответственностью эксперта (ст.ст.84-86 ГПК РФ, ст.307 УК РФ).

В связи с чем, суд находит расходы истца на досудебное исследование неоправданно завышенными. Исходя из сложившихся в Воронежской области средних цен на подобного рода услуги, суд считает возможным определить расходы по оплате досудебного исследования в размере 40 000 руб.

В силу ст.94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы. 

Истцом ФИО2 заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 32 000 рублей, из которых: 5 000 рублей – за подготовку искового заявления; 4 000 рублей – за подготовку уточненного искового заявления, 5 000 рублей - за составление заявление о взыскании судебных расходов, 18 000 рублей – за участие представителя в судебных заседаниях 05.05.2025, 17.09.2025 и 21.10.2025, а также за оформление нотариальной доверенности 2 700 рублей.

Суд считает доказанным факт несения истцом расходов на оплату услуг представителя, поскольку они подтверждаются: договором на оказание юридических и экспертных услуг № от 11.02.2025 (л.д.192-194); кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.198). Также в материалы дела представлен подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной на представление интересов истцов при рассмотрении настоящего дела, за составление которой оплачено 2 700 рублей (л.д.191). 

Представители истцов по доверенности ФИО5 и ФИО1 принимали участие в судебных заседаниях: ФИО5 05.05.2025 и 17.09.2025, ФИО1 - 21.10.2025, что подтверждается протоколами судебных заседаний.

Суд считает возможным удовлетворить требование о взыскании в возмещение расходов за составление искового заявления - 5 000 руб., за удостоверение нотариусом доверенности в размере 2 700 рублей, поскольку представленная в материалы дела доверенность выдана для участия представителя в конкретном споре.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (п.11). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13).

Тем самым, критерий разумности, используемый при определении суммы возмещаемых расходов на оплату услуг представителя, является оценочным. При этом оценке подлежит не цена услуги, формируемая исполнителем, а именно стоимость услуг по представлению интересов заказчика в конкретном деле, их целесообразность и эффективность. Разумность пределов расходов подразумевает, что этот объем услуг с учетом сложности дела должен отвечать требованиям необходимости и достаточности.

Учитывая, что дело не является сложным и относится к типовой категории, принимая во внимание объем оказанных юридических услуг, фактическую занятость представителей в непродолжительных заседаниях, суд находит, что в данном случае требованиям разумности, необходимости и достаточности отвечают следующие расходы на представительство интересов истцов: составление заявления об уточнении исковых требований – 3 000 руб., составление заявления о взыскании судебных расходов – 3 000 руб., участие в судебных заседаниях 05.05.2025, 17.09.2025 и 21.10.2025 – 15 000 руб.

Также суд считает необходимым отметить, что постановление Совета Адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» носит рекомендательный характер для самих адвокатов, но не для суда, который должен руководствоваться положениями ст.100 ГПК РФ с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1.

В соответствии с изложенным, с ООО «СЗ «Арт-Финанс» в пользу ФИО2 подлежат взысканию судебные расходы в размере 68 700 рублей.

В соответствии с п.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истцы освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления. С ответчика в соответствии со ст.103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж госпошлина в размере 19 987 руб. 53 коп., из них 16 987 руб. 53 коп. по имущественным требованиям (расчет: 15 000 + (299 376,34 + 300 000 - 500 000) х 2%) и 3 000 руб. по требованию о компенсации морального вреда. 

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи объекта недвижимости, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры – 149 688 руб. 17 коп. Решение в указанной части признать исполненным (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) денежную сумму в размере 161 700 (сто шестьдесят одна тысяча семьсот) рублей, из которых:

60 000 руб. – неустойка за период с 11.03.2025 по 21.09.2025;

3 000 руб. – компенсация морального вреда;

30 000 руб. – штраф;

68 700 руб. – возмещение судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» (ОГРН № ИНН №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры – 149 688 руб. 17 коп. Решение в указанной части признать исполненным (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) денежную сумму в размере 93 000 (девяносто три тысячи) рублей, из которых:

60 000 руб. – неустойка за период с 11.03.2025 по 21.09.2025;

3 000 руб. – компенсация морального вреда;

30 000 руб. – штраф.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Арт-Финанс» (ОГРН № ИНН № в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 19 987 (девятнадцать тысяч девятьсот восемьдесят семь) руб. 53 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Д.Сабко

В окончательной форме решение изготовлено 24.10.2025.