№ 2-5928\2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2017 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Рогачевой Я.Ю.

при секретаре Фатько Е.М. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

В обоснование требований ссылается на то, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи объекта недвижимости. По соглашению сторон стоимость недвижимости была установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей. В рамках указанного договора между сторонами было заключено соглашение о задатке в сумме 500 000 рублей. Вместе с тем основной договор купли-продажи не заключен, в связи с отказом банка в выдаче ипотеки. По условиям договора сумма задатка должна быть возвращена покупателю без уплаты штрафных санкций. Вместе с тем до настоящего времени указанная сумма возвращена не была. 

На основании изложенного, просит взыскать с ФИО2 сумму задатка в размере 500 000 рублей, расходы на представителя 10 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда 15 000 рублей и государственную пошлину. 

Истица ФИО1 и ее представитель в порядке п.6 ст. 53 ГПК РФ ФИО3 в судебном заседании подержали исковые требования в полном объеме. ФИО1 пояснила, что планировалась покупка за счет банковского кредита, но банк отказал в выдаче кредита. Предварительный договор действовал до ДД.ММ.ГГГГ. После 19 апреля еще раз подали заявку в банк и 24 апреля получили согласие банка, однако 29-го числа ответчик написала ей СМС сообщение, что сделка не состоится и попросила реквизиты для возврата денег, однако деньги так и не перечислила, а пообещала, что вернет задаток в августе. Полагает что ответчик ее просто обманывала. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представители по доверенностям ФИО4 и ФИО5 исковые требования не признали, просили в иске отказать. При этом пояснили, что в офисе ООО «Верона» ответчицей истице был передан перечень документов по объекту купли-продажи, необходимых истцу для предоставления в банк, поскольку часть денежных средств необходимых для оплаты по договору были кредитными, в том числе приказ Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования гор. Краснодара от 30.03.2017 года о разрешении сделки купли-продажи указанного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было представлено письмо ПАО «Крайинвестбанк», в котором указано о необходимости предоставить документы, подтверждающие процедуру оформления по встречной сделке купли-продажи квартиры на имя несовершеннолетних детей. На следующий день ДД.ММ.ГГГГ после получения письма ответчик отправила истцу копии указанных документов. Также, ответчик направила Ольха письмо с просьбой явиться ДД.ММ.ГГГГ. к 12 часам 00 мин в офис ООО «Верона» для подписания основного договора купли-продажи и проведения расчета, предусмотренного договора. ДД.ММ.ГГГГ истец в присутствии свидетелей отказалась произвести расчет с ответчиком, причины такого своего поведения истец не озвучила. Недобросовестное поведение истца, выразившееся в несвоевременном предоставлении требуемых банком документов, имевшихся в распоряжении истца, привело к затягиванию сроков рассмотрения банком заявки о предоставлении ипотечного кредита, вследствие чего заключение основного договора в оговоренный срок ДД.ММ.ГГГГ не состоялось. 

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, оценив все обстоятельства дела в совокупности, находит основания для отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) действовавшей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д. 22).

Предварительный договор представляет собой специальную договорную конструкцию, основным признаком которой является то обстоятельство, что содержание обязательств сторон, порождаемых предварительным договором, составляют не действия сторон по передаче товаров, выполнению работ, оказанию услуг и т.п. (п. 1 ст. 307 ГК), а лишь действия по заключению в будущем соответствующего гражданско-правового договора. Заключая предварительный договор, стороны тем самым принимают на себя обязательство в срок, предусмотренный предварительным договором, окончательно оформить свои договорные отношения путем заключения соответствующего (основного) договора.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязаны заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Вместе с тем предварительным договором могут быть предусмотрены разнообразные обязанности сторон, исполнение которых направлено на организацию заключения в будущем основного договора - например, на выполнение продавцом действий по государственной регистрации права собственности на созданный им объект недвижимости и предоставлению покупателю выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), удостоверяющей права собственности продавца на недвижимость, в отношении которой заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В том же предварительном договоре могут быть предусмотрены и меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующих обязательств.

Исполнение обязательств сторон по заключению основного договора, в том числе предусмотренных предварительным договором обязанностей, направленных на организацию его заключения, как и любых иных гражданско-правовых обязательств, может быть обеспечено способами, предусмотренными законом, самим предварительным договором или отдельным соглашением сторон (ст. 329 ГК), если это не противоречит существу соответствующих правоотношений.

Стороны определили, что стоимость недвижимого имущества будет составлять 

<

данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ., после сбора всех необходимых документов. 

Расчет должен был проходить в четыре этапа: задаток - 100 000 уплачиваются в день подписания предварительного договора, 400 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. 

<

данные изъяты> в день подписания основного договора купли-продажи. 

<

данные изъяты> рублей являются кредитными средствами, предоставленными ПАО «Крайинвестбанк» в течение 3 дней с момента перехода права собственности. 

Дополнительным соглашение стороны пришли к договоренности, что 400 000 рублей являются задатком. 

В соответствии с указанным договором ответчик получила задаток в размере 500 000 рублей. Задаток передавался ответчику в два этапа: 100 000 руб. и 400 000 руб., что подтверждается соглашениями о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Суд обращает внимание, что в день получения задатка ответчиком были оплачены посреднические услуги ООО «Верона» в размере 151 500 рублей по поиску покупателя на указанный выше объект недвижимости, что подтверждается платежными документами и актом выполненных работ.

В пункте 5 предварительного договора, стороны предусмотрели, что в случае неисполнения предварительного договора (не заключение договора купли-продажи в установленные настоящим договором сроки) по вине Продавца, Продавец уплачивает Покупателю задаток в двойном размере. В случае неисполнения обязательств по настоящему предварительному договору (не заключения договора купли-продажи в установленные договором сроки) по вине Покупателя, задаток остается у продавца. В случае, отказа банка от кредитования покупателя под данный объект недвижимости, или Управления по вопросам семьи и детства на отчуждение долей несовершеннолетних собственников на данный объект недвижимости, продавец возвращает покупателю, полученные от него денежные средства. При этом штрафные санкции к сторонам не применяются. Стороны подтверждают, что условия обеспечения обязательств по настоящему предварительному договору купли-продажи Недвижимости им ясны и понятны.

Как установлено в судебном заседании, в предусмотренный договором срок (ДД.ММ.ГГГГ.) основной договор купли продажи между сторонами заключен не был.

Истец, заявляя свои требования о взыскании задатка, ссылается на то что сделка не была доведена до конца в связи с отказом ПАО «Крайинвестбанк» в выдаче ипотечного жилищного кредита под приобретаемый объект недвижимости. 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В силу требований ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При рассмотрении настоящего спора о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи, суд полагает, что истец должен в первую очередь доказать что наступили обстоятельства предусматривающие возврат продавцом задатка покупателю, в том числе и без штрафных санкций. 

Оценивая доводы истицы и ее представителя о не заключении основного договора купли-продажи по причине отказа ПАО «Крайинвестбанк» в выдаче ипотечного жилищного кредита, суд исходит из следующего:

Из пояснений представителя ответчика, следует, что в день подписания предварительного договора в офисе ООО «Верона» истицей ответчику был передан перечень документов по объекту купли-продажи, необходимых истцу для предоставления в банк, поскольку часть денежных средств необходимых для оплаты по договору были кредитными. До ДД.ММ.ГГГГ требуемые документы были представлены истцу, в том числе приказ Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования гор. Краснодара от 30.03.2017 года о разрешении сделки купли-продажи указанного жилого дома. Кроме того, данный приказ управления от ДД.ММ.ГГГГ в ПАО «Крайинвестбанк» был предоставлен ответчиком лично ДД.ММ.ГГГГ.

Сомнений в добросовестности ответчицы при заключении сделки у суда не имеется, так она была заинтересована в доведении сделки до конца, в связи с тем, что имелась встречная сделка, где покупателями были несовершеннолетние дети. 

Так из материалов дела следует, что заключение основного договора по встречной сделке в соответствии с приказом Управления по вопросам семьи и детства от ДД.ММ.ГГГГ было обязательным условием продажи объекта. Объект покупки по встречной сделке 2-х комнатная квартира в 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> руб. 

Судом установлено, что из полученной от Ольха суммы задатка ответчиком были переданы денежные средства в размере 100 000 рублей по указанной встречной сделке, в качестве задатка, что подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что данные сделки были взаимозависимы и, от добросовестного и разумного поведения обеих сторон зависело доведение обеих сделок до их логического завершения.

У суда не вызывает сомнений, что ответчиком как продавцом были выполнены свои обязательства по представительному договору в полном объеме, в том числе и по предоставлению необходимых документов согласно представленному истцом перечня, доказательств обратного суду не представлено. Суд также обращает внимание, что обязанность по предоставлению необходимого пакета документов в банк лежала на истице, которая и обратилась в кредитную организацию за получением ипотеки. Установить какие именно документы были поданы истицей в банк, не представляется возможным. 

Вместе с тем согласно письму и.о. руководителя дополнительного офиса «Оскар» ПАО «Крайинвестбанк» в г. Краснодаре банком принято решение об отказе истице в выдаче ипотечного жилищного кредита. Причиной отказа послужило невыполнение условий банка в части предоставления документов подтверждающих оформление недвижимости по встречной сделки купли-продажи объекта в собственность несовершеннолетних. 

Как пояснили представители ответчика, при личном обращении в дополнительный офис «Оскар» ПАО «Крайинвестбанк» ответчику было разъяснено, что необходимо дополнительно предоставить подписанный предварительный договор и документы, подтверждающие внесение авансового платежа либо задатка по встречной сделке.

Так для обеспечения требований банка на следующий день ДД.ММ.ГГГГ после получения письма ответчик отправила истцу копии указанных документов, подтверждающих оформление недвижимости по встречной сделке купли-продажи объекта в собственность несовершеннолетних продавцов. Данное обстоятельство подтверждается почтовой квитанцией и описью от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того ответчик направила Ольха письмо с просьбой явиться ДД.ММ.ГГГГ. к 12 часам 00 мин в офис ООО «Верона» по адресу: 

<

адрес> для подписания основного договора купли-продажи и проведения расчета, предусмотренного п. 3.2 спорного договора. Данное обстоятельство также подтверждается почтовой квитанцией и описью. 

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 в присутствии свидетелей отказалась произвести расчет с ответчиком согласно п. 3.2.1 предварительного договора купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 

<

данные изъяты> рублей, необходимые для расчета по встречной сделке. Причины такого своего поведения истец не озвучила, что подтверждается протоколом встречи от ДД.ММ.ГГГГ., составленным в офисе ООО «Верона». 

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Из чего следует, что обязательства по спорному договору не прекратились.

Межу тем суд отмечает, что положительное решение о предоставлении банком ипотечного кредита истице состоялось, что подтверждается письмом банка исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, суд подчеркивает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, однако истица при наличии желания имела все возможности заключить с ответчицей основной договор купли-продажи, т.е. выполнить свои обязательства, обеспеченные задатком в размере 500 000 рублей. Однако судом установлено, и подтверждается материалами дела, что предложения от истца не поступило. 

Суд также обращает внимание, что вследствие действий истца ответчиком были нарушены сроки расчета по встречной сделке купли-продажи квартиры, и задаток ответчику в размере 100 000 рублей возвращен не был, и она купила ту же квартиру, но позднее и на 100 000 рублей дороже. 

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что несвоевременное предоставление истицей требуемых банком документов, имевшихся в ее распоряжении, привело к затягиванию сроков рассмотрения банком заявки о предоставлении ипотечного кредита, вследствие чего заключение основного договора в оговоренный срок ДД.ММ.ГГГГ не состоялось.

Доказательств того, что истец не получила ипотечный кредит по причине невозможности его получения в виду объективных причин в дело истцом не представлено, а вследствие взятых на себя обязательств по спорному предварительному договору должна была предпринять все возможные меры для того, что бы получить испрашиваемый кредит. Кроме того истец, вопреки своим обязательствам, предусмотренным предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, от совершения сделки отказалась.

В соответствии со ст. 69 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание что ответчиком представлено достаточно доказательств исполнения своих обязательств, в том числе по предоставлению необходимых документов по просьбе истица, суд полагает, что отсутствуют основания для взыскания задатка, в связи с чем в удовлетворении иска надлежит отказать. 

В соответствии ст. 139 ГПК РФ, по заявлению лиц участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. 

Как следует из материалов дела, определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 05.06.2017 г. по ходатайству истца в обеспечении исковых требований наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО2, в пределах суммы исковых требований в размере 500 000 рублей. 

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Учитывая установленные обстоятельства по делу, суд находит основания для отмены обеспечительных мер. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств – отказать. 

Снять арест с имущества, принадлежащего ФИО2, в пределах суммы исковых требований в размере 500 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение суда изготовлено 18.07.2017г. 

Судья