Дело № 2-3678/2024

УИД: 47RS0011-01-2024-002843-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ломоносов 28 октября 2024 года 

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Васильевой О.В., 

при секретаре Курановой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «АСД» о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о его государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ООО «АСД» о признании Договора № участия в долевом строительстве от 06.04.2022 г. (далее – Договор), заключенным между ФИО1, ФИО2 и ООО «АСД», расторгнутым (прекратившимся), погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи № №-47/168/2022-38 о его государственной регистрации.

В обоснование заявленных требований указали, что 06.04.2022 г. между истцами и ответчиком был заключен Договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцам объект недвижимости (квартиру) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома до 31.08.2023 г. передать её истцам. Договор был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно с государственной регистрацией Договора Управлением Росреестра по Ленинградской области зарегистрирована ипотека в силу закона прав требования по Договору в пользу Банка ВТБ (ПАО). Цена Договора составила 7 091 550 рублей, оплачена Истцами в полном объеме путем привлечения личных средств, кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ (ПАО), а также средств материнского капитала. Несмотря на исполнение своих обязательств истцами по оплате цены Договора в установленный Договором срок, ответчик свои обязательства по Договору не исполнил, квартиру Истцам в установленный Договором срок не передал, чем существенно нарушил взятые на себя обязательства по Договору, а также права истцов. Поскольку дом не построен, а квартира ответчиком истцам не передана с нарушением срока более чем на 2 месяца, стцы обратились к ответчику с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора № участия в долевом строительстве от 06.04.2022 г., в связи с чем Договор расторгнут. Далее истцы предоставили в Росреестр заявление о погашении записи о регистрации Договора, однако Росреестр своими уведомлениями сообщил о приостановлении государственной регистрации прав ввиду необходимости одновременного погашения обременения – залога прав требования в силу закона Банком ВТБ (ПАО). В целях устранения оснований для приостановления регистрации, истцы обратились в Банк ВТБ (ПАО) с заявлением о погашении ипотеки, однако Банк ВТБ (ПАО) в удовлетворении данного ходатайства отказал до момента полного расчета с ним по кредитному договору. В связи с данными обстоятельствами, Истцы указывают, что, несмотря на состоявшийся факт расторжения договора долевого участия в связи с односторонним отказом от него истцов, погашение записи о его регистрации в ЕГРН во внесудебном порядке не реализуемо, поскольку не представляется возможным одновременное заявительное погашение записи о регистрации договора долевого участия и записи о залоге прав требования в силу закона, что не позволяет истцам закрыть счет эскроу в Банке ДОМ.РФ, на котором размещены денежные средства, уплаченные Истцами по Договору, и, следовательно, осуществить расчет с Банк ВТБ (ПАО) по кредитному договору, а также возврат средств материнского капитала в Социальный Фонд РФ. 

Истцы в судебное заседание не явились, доверили представление своих интересов представителю ФИО3

Представитель истцов ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «АСД» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представители третьих лиц АО «Банк ДОМ.РФ», Банк ВТБ (ПАО), Управление Росреестра по Ленинградской области, Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истцов, изучив письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, 06.04.2022 г. между ООО «АСД» и ФИО1, а также ФИО2 заключен Договор № участия в долевом строительстве от 06.04.2022 г. 

Государственная регистрация Договора осуществлена Управлением Росреестра по Ленинградской области 08.04.2022 г. за номером №-№

Одновременно с государственной регистрацией Договора Управлением Росреестра по Ленинградской области зарегистрирована ипотека в силу закона прав требования по Договору в пользу Банка ВТБ (ПАО), регистрационный номер №-№

Согласно п. 3.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) Жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику, расположенный в Жилом доме Объект, а Участник обязуется принять Объект и уплатить обусловленную настоящим Договором цену.

Как указано в п. 3.2. Договора у Участника в будущем возникнет право общей совместной собственности на Объект, имеющий основные характеристики, соответствующие проектной документации, согласованные Сторонами и указанные в Приложении № 1 к настоящему Договору (квартира на 4 этаже №, площадью 83,43 кв.м.).

Согласно п. 1.1. ДДУ Земельный участок – земельный участок (или вновь образованный земельный участок в результате межевания указанного в настоящем пункте земельного участка), принадлежащий Застройщику на праве собственности, кадастровый номер №, площадью 6 266,00 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под застройку, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

В силу п. 1.2. ДДУ Жилой дом – многоквартирный дом «ЖК Высоцкий», расположенный по адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский 

<

адрес> в состав которого будет входить Объект, и строительство которого осуществляется на Земельном участке с привлечением денежных средств Участника, по строительному адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский муниципальный район, Русско-Высоцкое сельское поселение, АОЗТ "Птицефабрика Русско-Высоцкая, кадастровый номер земельного участка № (почтовый адрес уточняется по окончании строительства).

В силу п. 4.1. Цена Договора составляет 7 091 550 (семь миллионов девяносто одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей. НДС не облагается.

Согласно п. 4.9. Договора обязанность Участника по уплате цены Договора считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Обязанность по уплате цены Договора исполнена Участником в полном объеме и надлежащим образом путем внесения денежных средств в сумме 7 091 550 (семь миллионов девяносто одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей на счет эскроу в АО «Банк ДОМ.РФ» для их перечисления бенефициару – Застройщику.

При этом помимо собственных денежных средств Участниками строительства использовались средства материнского капитала, а также кредитные средства Банка ВТБ (ПАО).

В силу п. 5.1. Договора Застройщик обязан передать Участнику Объект после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома до 31.08.2023 г.

Несмотря на указанное, в установленный Договором срок Застройщик свои обязательства по Договору не исполнил, Объект Участнику долевого строительства не передал, чем существенно нарушил взятые на себя обязательства по Договору, а также права Участника долевого строительства.

Таким образом, явствует факт нарушения Застройщиком срока передачи Объекта Участнику долевого строительства сроком более 10 месяцев.

Из п. 10.2. Договора следует, что таковой может быть расторгнут по инициативе Участника в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в ДС), Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона об участии в ДС, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

На основании пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 

08.04.2024 г. участник долевого строительства, учитывая нарушение Застройщиком срока передачи Объекта по Договору более чем на 2 (два) месяца, обратились к Застройщику с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора № участия в долевом строительстве от 06.04.2022 г., направленным в адрес Застройщика ценным письмом с описью вложения РПО №.

Таким образом, договор долевого участия расторгнут 08.04.2024 г.

09.04.2024 г. Участник долевого строительства обратился в Росреестр с заявлением о погашении записи о регистрации Договора.

22.04.2024 г. Росреестр уведомлениями № КУВД-001/2024-14783068/1 и № КУВД-001/2024-14783068/3, сославшись на п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) о непредставлении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, сообщил Участникам строительства о приостановлении государственной регистрации прав до 22.07.2024 г. ввиду необходимости одновременного погашения обременения – залога прав требования в силу закона Банком ВТБ (ПАО).

По факту обращения Участников долевого строительства с соответствующим заявлением в Банк ВТБ (ПАО) письмом исх. № б/н от 20.05.2024 г. сообщено об отказе в удовлетворении заявления о погашении ипотеки. 

11.06.2024 г. истцы своим заявлением об устранении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-24879350 от 11.06.2024 г., представили в Росреестр пояснения и сообщили, что банк ВТБ (ПАО) отказал в удовлетворении заявления о погашении ипотеки, в связи с чем соблюдение предписания Росреестра невозможно, а также просили осуществить внесение в ЕГРН сведений о расторжении Договора долевого участия.

17.06.2024 г. Росреестр уведомлениями № КУВД-001/2024-14783068/7 и № КУВД-001/2024-14783068/5 сообщил Участникам строительства о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав ввиду необходимости одновременного погашения обременения – залога прав требования в силу закона Банком ВТБ (ПАО).

Позиция Росреестра о необходимости одновременного погашения обременения – залога прав требования в силу закона Банком ВТБ (ПАО) мотивирована разъяснением, содержащимся в Письме Росреестра от 15.12.2022 N 14-11081-ТГ/22 «О погашении регистрационной записи о залоге права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, заключенного с использованием кредитных средств».

Таким образом, несмотря на факт расторжения Договора долевого участия в связи с односторонним отказом истцов от него, внесение в ЕГРН сведений о расторжении договора в заявительном порядке невозможно.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, истцы лишены возможности внести в ЕГРН регистрационную запись о погашении Договора долевого участия, что влечет невозможность закрыть счет эскроу в Банке ДОМ.РФ в целях погашения кредитного обязательства в банке ВТБ (ПАО) (п. 8 ст. 15.5 Закона об участии в ДС), невозможность исполнения обязательств по возврату средств в Социальный фонд РФ, погашения записи об ипотеке в ЕГРН, что нарушает их право на односторонний отказ от договора долевого участия, установленное п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в ДС, не обусловленное обязательным первоначальным погашением записи об ипотеке.

Кроме того, следует отметить, что реализация права на односторонний отказ от договора долевого участия не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве – от регистрации прекращения ипотеки права требования.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В силу п. 3 указанной статьи, в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. 

Учитывая указанное, а также свершившийся факт расторжения Договора долевого участия в связи с односторонним отказом от него Истцов, судом усматривает основания для признания договора долевого участия расторгнутым (прекращенным), а также для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи о его регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать расторгнутым (прекращенным) договор № участия в долевом строительстве от 06.04.2022 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «АСД» (№ адрес: 191123, 

<

адрес>, 

<

адрес>) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве от 06.04.2022 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «АСД» (№, адрес 

<

адрес>, 

<

адрес>) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АСД» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области.

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2024 года.

Председательствующий О.В. Васильева