Дело № 3а-114/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

24 сентября 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре Мокеевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску К.А.С. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

К.А.С. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика налога на имущество физических лиц.

С учетом уточнения заявленных требований, представленного в судебное заседание, административный истец просит установить рыночную стоимость здания в размере 4957000 руб.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики: ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Тверской области, заинтересованные лица: Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрация Медновского сельского поселения Калининского района Тверской области, Б.В.Г., их представители, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились. ФГБУ «ФКП Росреестра» и Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области представлены письменные возражения относительно исковых требований.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что здание картофелехранилища с кадастровым номером №, площадью 1846,8 кв.м, расположенное по указанному адресу, принадлежит К.А.С.. на праве собственности. Государственная регистрация права истца произведена 30 апреля 2021 года.

Являясь правообладателем объекта недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп по состоянию на 02 июня 2011 года. 

Принадлежащее административному истцу здание не вошло в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 15 марта 2021 года его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком определения кадастровой стоимости объектов, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011года № 113 в размере 54263933,42 руб. по состоянию на 27 марта 2012 года.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 12 апреля 2021 года № №, составленный оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составила 4957000 руб. с учетом НДС (18%), 4200847,46 руб. без учета НДС.

В судебное заседание оценщиком представлено дополнение к отчету об оценке, в котором рыночная стоимость здания картофелехранилища с кадастровым номером № по состоянию на 27 марта 2012 года определена в размере 4957000 руб.

Оценив представленный отчет об оценке и дополнение к нему в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимые данные, идентифицирующие объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости производственно-складского назначения Тверской области, к сегменту которой относится оцениваемое здание, а также ценообразующих факторов, влияющих на их стоимость. 

Описание процесса оценки в части применения затратного подхода, метода укрупненных показателей стоимости строительства (сравнительной единицы), ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, данные справочника УПВС № 26, том I, отдел II, таблица 167 (б), справочника КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» № 101, октябрь 2017 года, приложения № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 - Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей в отчете приведены. Отказ от использования доходного и сравнительного подходов оценщиком мотивирован.

В рамках затратного подхода оценщик рассчитал сумму затрат на строительство объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, из которой исключил величину накопленного износа здания, определив таким образом его рыночную стоимость на дату оценки.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области представило возражения, мотивированные тем, что физический износ здания оценщиком определен на дату оценки 27 марта 2012 года в размере 47%, который существенно и необоснованно превышает величину физического износа – 30%, указанную в техническом паспорте, составленном по состоянию на 04 июля 2011 года.

Также Министерство указало, что подбор аналога из Сборника УПВС № 26, том I, отдел II, таблица 167 (б) «картофелехранилище с активной вентиляцией», имеющий группу капитальности II, осуществлен оценщиком без указания в отчете на наличие такой вентиляции у объекта оценки, а также без учета того, что объект оценки состоит из нескольких литер, относящихся группам капитальности II и III.

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила. 

Так, согласно показаниям свидетеля в результате осмотра здания, а также из информации предыдущего собственника Б.В.Г., использовавшего данный объект недвижимого имущества в течение нескольких лет до даты его приобретения на основании договора купли-продажи от 05 декабря 2013 года, о том, что здание построено в конце 1970-х годов, использовалось как картофелехранилище, затем около 20 лет не эксплуатировалось и не обслуживалось, а после приобретения новым собственником было частично отремонтировано (вставлены окна и ворота, выровнены полы, отремонтирована кровля в местах протечек, восстановлена разводка электричества) и использовалось как склад пиломатериалов, оценщик установил, что объект оценки построен по типовому проекту строительства подобных объектов примерно в середине 70-х годов.

Исходя из такого типового проекта и приведенных характеристик технического состояния здания, оценщик, применив Методику определения физического износа гражданских зданий, разработанную институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, утвержденную приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404, на странице 42 отчета рассчитал и определил величину физического износа здания – 46,89%, округленно - 47%. Указание на странице 41 отчета величины износа 46% является технической ошибкой.

В техническом паспорте отсутствует дата постройки здания, а величина физического износа – 30% определена неверно, без учета его технического состояния.

Наличие у отобранного ею аналога из Сборника УПВС № 26 вентиляции связано с тем, что типовой проект зданий, подобных оцениваемому, включал в состав конструкций активную вентиляцию, которая имелась и у объекта оценки, однако впоследствии была утрачена, о чем свидетельствовало отверстие в перекрытии, над которым на крыше первоначально были установлены вентиляционные механизмы. 

Вывод о группе капитальности здания оценщиком сделан в том числе на основании одинакового описания конструкций лит.А и лит.А1 в техническом паспорте (железобетонные перекрытия и фундамент, кирпичные стены и перегородки), что свидетельствует об относимости к группе капитальности, которая указана в расценке, примененной оценщиком в расчетах – II. В техническом паспорте группа капитальности лит.А1 определена неверно, поскольку не соответствует приведенному описанию конструкций.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования К.А.С. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 марта 2012 года в размере 4957 000 руб.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 22 июня 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 29 сентября 2021 года.

Председательствующий подпись Т.В. Парфенова