Решение

 в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2025 года 

УИД 61RS0004-01-2025-003381-03

Дело № 2-2150/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 

19 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В., 

с участием помощника прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону ФИО7,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения, взыскании возмещения за изъятое жилое помещение, выселении, встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о взыскании возмещения за изъятое жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась с иском об изъятии в муниципальную собственность путем выкупа 

<

адрес>, площадью 32.6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес> по цене равной 3298 810 рублей, прекращении права собственности истца на указанное жилое помещение, после перечисления возмещения;признании права муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества; выселения ответчиков из занимаемого жилого помещения после перечисления выкупной стоимости; обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В обоснование указав на то, что Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, литер Б,В,Г признан аварийным и подлежащим реконструкции. 

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б, В, Г, расположенного по адресу: 

<

адрес>, город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции».

Были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка жилого помещения по указанному адресу проведена, общая стоимость которого составила 3298 810 рублей, включая обязательства по возмещению убытков. 

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в лице ФИО4, действующий на основании доверенности в судебное заседание явилась, подержала исковые требования, просила их удовлетворить. Просила отказать в удовлетворении встречного иска. Также указав на то, что расходы по аренде жилья, определенные экспертным заключением возмещению не подлежат, учитывая наличие в собственности истца иного жилого помещения, и отсутствие у него в этой связи данных убытков. 

Представитель ФИО1 в лице ФИО5 обратился со встречным иском, в котором просит суд взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону в его пользу размер выкупной стоимости жилого помещения - 

<

адрес>, площадью 32,6 кв.м., кадастровый №, расположенной в мансардном этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> размере 4 563455 рублей. Не возражал против удовлетворения первоначального иска, с учетом выкупной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в лице ФИО6 исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону полагала подлежащими удовлетворению. 

Помощник прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону ФИО7 в судебное заседание явилась, полагала подлежащими удовлетворению исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону в части выселения.

ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем дело в его отсутствие отношении рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 8 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. 

Как установлено в судебном заседании, ФИО1, является собственником жилого помещения – 

<

адрес>, площадью 32.6 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050715:138, расположенной по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>. Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2025-91909021 от 17.04.2025г.

В указанном жилом помещении зарегистрирован и проживает ФИО1

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по 

<

адрес> г. Ростов-на-Дону, литер Б, В, Г признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б, В, Г, расположенного по адресу: 

<

адрес>, город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, аварийным и подлежащим реконструкции».

Пунктом 1.2.4. указанного Постановления, а также ст. 32 Жилищного кодекса РФ изъятию путем выкупа подлежит жилое помещение, принадлежащее ФИО1 в доме по указанному адресу.

Во исполнение указанного Постановления (пункт 3), Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии. 

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ Об оценке вышеуказанного жилого помещения, проведенной ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 3298 810 рублей, включая обязательства по возмещению убытков.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону" в редакции Решения от ДД.ММ.ГГГГ № полномочия по осуществлению функций, связанных с реализацией программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, осуществлению переселения граждан за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и бюджета города были переданы Департаменту координации строительства и перспективного развития города.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес собственника было направлено уведомление о принятии постановлений и проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. Собственник своего согласия не дал.

Жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> программу по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД на территории 

<

адрес> на 2014-2049 годы, и является домом блокированной застройки.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО».

Согласно выводам ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э, размер выкупной стоимости жилого помещения - 

<

адрес>, площадью 32,6 кв.м., кадастровый №, расположенной в мансардном этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, по состоянию на 13.11.2025г. составляет 4563455 рублей:

- рыночная стоимость жилого помещения – 

<

адрес>, площадью 32,6 кв.м., кадастровый №, расположенной в мансардном этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> на 13.11.2025г. составила 3273 685 рублей,

- рыночная стоимость доли в праве общего имущества в многоквартирном доме (места общего пользования), пропорциональная размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения с кадастровым номером 61:44:0050715:138,по состоянию на 13.11.2025г., составила 150 732 рубля,

- рыночная стоимость доли в праве, соответствующая 16.2 кв.м., общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 973 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 61:44:0050715:138, по состоянию на 13.11.2025г., составляет 344 493 рубля.

Размер убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения, в том числе в связи с изменением собственником места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, по состоянию на 13.11.2025г. составила 794 545 рублей, в том числе: 

- размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме – 530 851 руб., 

- убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 66000 руб., 

- убытки, связанные с переездом – 30400 руб., 

- убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 150 756 руб., 

- убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 16538 руб.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом были проанализированы объекты аналоги, наиболее приближенные к объекту оценки по территориальной расположенности, его экономической привлекательности, площади объекта. Эксперты провели анализ тарифов компаний, специализирующихся на перевозках, а также анализ риэлтерских услуг и их юридическое сопровождение, нотариальные услуги по оформлению сделки купли-продажи жилого помещения, анализ значения арендной ставки в месяц за право пользования комнатами в городе Ростове-на-Дону.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу определения размера выкупной цены спорного жилого помещения должно быть положено Заключение ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», как наиболее полное, составленное с определением стоимости доли в праве на земельный участок, которая была определена отдельно и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения наряду с рыночной стоимостью квартиры.

При этом экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Истцом не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертам ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данным экспертом. 

Заключение, выполненное ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», никем опровергнута не была.

Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Заключение экспертизы мотивировано, в нем указано: кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны развернутые и обоснованные объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Также суд находит заслуживающими доводы административного органа в части того, что расходы по аренде жилья, определенные экспертным заключением возмещению не подлежат. 

Так из материалов дела усматривается, что в собственности ФИО1 имеется жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменениемместа проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для взыскания 66 000 рублей в качестве убытки, связанных с арендой жилья, не имеется.

В этой связи суд приходит к выводу об удовлетворении частично исковых требований, и в части встречных по цене выкупа равной 4497 455 (четыре миллиона четыреста девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей, со взысканием указанной суммы в пользу ФИО1

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ответчика прекращается, и соответственно, право собственности ответчика на жилое помещение подлежит прекращению, собственники обязаны освободить жилое помещение.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию " Город Ростов-на-Дону".

Также подлежат удовлетворению исковые требования в части обязания ответчика предоставить банковские реквизиты, принимая во внимание, что обязанность муниципального образования по перечислению выкупной стоимости выполнима только после выполнения соответствующей обязанности ответчика. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН №)– удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО1 (ИНН №) в муниципальную собственность жилое помещение - 

<

адрес> общей площадью 32,6 кв.м с КН № по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, по цене выкупа равной 4497455 (четыре миллиона четыреста девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) размер выкупной стоимости жилого помещения - 

<

адрес>, площадью 32,6 кв.м., с КН №, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес> размере 4497 455 (четыре миллиона четыреста девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 жилое помещение - 

<

адрес> общей площадью 32,6 кв.м с КН № по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности жилое помещение - 

<

адрес> общей площадью 32,6 кв.м с КН № по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Выселить ФИО1 из 

<

адрес> общей площадью 32,6 кв.м с КН № по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления выкупной стоимости.

Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья