Дело № 3а-238/2025

36OS0000-01-2025-000130-45

Строка № 3.123

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селищевой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи БухтояровойН.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агротех-Гарант» Русаново к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агротех-Гарант» Русаново (далее – ООО «Агротех-Гарант» Русаново) обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – МИЗО Воронежской области), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области), государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (далее – ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области»), в котором просит установить кадастровую стоимость следующих земельных участков по состоянию на 01.01.2022:

1) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 9852 233руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 2003 462 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в размере 1880 731 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 2615966 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в размере 1354 712 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что использует указанные земельные участки на праве аренды и имеет право на приобретение указанных объектов недвижимости в собственность.

Размер указанной истцом рыночной стоимости земельных участков подтверждается отчетом об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025, выполненным оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО

Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 15785226 руб. 54 коп.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2612743 руб. 29 коп.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2430945 руб. 27 коп.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 3974599 руб. 64 коп.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1598513 руб. 90 коп.

Ссылаясь на то, что утвержденная кадастровая стоимость указанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как лица, имеющего право на приобретение указанных объектов недвижимости в собственность, в связи с исчислением выкупной стоимости исходя из кадастровой стоимости, просит изменить в отношении указанных земельных участков кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Представители административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, в связи с чем, в силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «Огосударственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, истец ООО «Агротех-Гарант» Русаново является арендатором следующих земельных участков:

1) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д.32-43),

2) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д. 44-55),

3) земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1 л.д. 56-70),

4) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в северо-восточной части кадастрового квартала 36:30:4400014, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д. 71-106),

5) земельного участка с кадастровым номером 36:30:4400015:11, площадью 230 002 +/- 23 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д. 107-115).

Из ответа администрации Терновского муниципального района Воронежской области от 14.04.2025 № 1314 на запрос суда следует, что между администрацией Терновского муниципального района Воронежской области и ООО «Агротех-Гарант» Русаново заключены договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» арендатор ООО «Агротех-Гарант» Русаново имеет право на выкуп вышеуказанных земельных участков без торгов. Порядок выкупной стоимости определяется на основании пункта 4 приказа ДИЗО Воронежской области от 19.12.2016 № 2079 «Об утверждении правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов». Заявление на выкуп вышеуказанных земельных участков от административного истца ООО«Агротех-Гарант» Русаново в администрацию Терновского муниципального района Воронежской области не поступало (т. 2 л.д. 95-96). 

Таким образом, ООО «Агротех-Гарант» Русаново как лицо, имеющее право выкупа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, имеет право на оспаривание результатов кадастровой стоимости рассматриваемых земельных участков.

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 05.03.2025 следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 15785 226 руб. 54 коп.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2612 743 руб. 29 коп.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2430 945 руб. 27 коп.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 3974 599 руб. 64 коп.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1598 513 руб. 90 коп. (т. 1 л.д. 116, 117, 118, 119, 120).

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области с кадастровыми номерами № утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об определении кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 133-135).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания приведенного выше закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость рассматриваемых земельных участков, административный истец в обоснование своих требований представил суду отчет об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО которым рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 в следующих размерах:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 9852 233 руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером № размере 2003 462 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1880 731 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2615 966 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1354 712 руб. (т. 1 л.д. 121-250, т. 2 л.д. 1-36).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием сомнений в обоснованности представленного административным истцом отчета и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки, ввиду существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, определением суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено определить, соответствует ли предоставленный истцом отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022 (т. 2 л.д. 146-149).

Согласно заключению эксперта № 2232/6-4-25 от 19.05.2025, выполненному экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России, оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО в отчете об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025 не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является достаточной, проверяемой.

Учитывая, что оценщиком не допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, второй вопрос определения суда от 24.04.2025 экспертом не решался (т. 2 л.д. 154-164).

Директор административного ответчика ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» ФИО2 с заключением эксперта № 2232/6-4-25 от 19.05.2025 не согласился, возражая относительно выводов судебного эксперта указал, что при составлении отчета оценщиком нарушено требование подпункта 3 пункта 2 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее - ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, согласно которому отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. При определении плодородия почвы объектов оценки и объектов-аналогов оценщиком была использована информация о баллах бонитета по природным микрозонам из источника «Вестник ВГАУ 2020 год, Том 13, № 3 (66) (https://vestnik.vsau.ru/wp content/uploads/2020/l 1/209-215.pdf)» (стр.88-89 отчета), в то время как в оценочной практике существуют справочники с более точными значениями по почвенным разновидностям в разрезе муниципальных образований, где баллы бонитета существенно отличаются от представленных в отчете. При составлении отчета нарушено требование подпункта «д» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект- аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям. Оценщиком не учтены различия объектов оценки и объектов-аналогов по фактору транспортной доступности и не введена соответствующая корректировка. Кроме того указал, что оценщиком не учтены различия объектов оценки и объектов-аналогов по фактору рельефа и степени заброшенности земельных участков и не введены соответствующие корректировки. По мнению административного ответчика, неиспользование надлежащих корректировок и применение ненадлежащих корректировок приводит к искажению результата оценки (существенному занижению стоимости объектов оценки).

Оспаривая заключение судебной экспертизы, директор ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» обратился с ходатайством о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой просил поручить экспертам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, исключив из числа эксперта, выполнившего заключение № 2232/6-4-25 от 19.05.2025, и поставить на разрешение эксперта вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01.01.2022 (т. 2 л.д. 176-183).

В письменных пояснениях к заключению № 2232/6-4-25 от 19.05.2025 эксперт ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО1 указала, что при исследовании отчета об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025 экспертом не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Согласно предварительному расчету рыночной стоимости земельных участков, являющихся предметом экспертизы, экспертом получены следующие значения, которые подтверждают высказанное мнение по отсутствию в указанном отчете об оценке нарушений, оказывающих влияние на итоговую стоимость объектов оценки, так как незначительные различия результатов лежат в допустимом отклонении (1%). Приведенные Учреждением сведения о данных рынка без учета агроклиматического потенциала, с учетом только корректировки на торг, некорректно сопоставлять с величиной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, так как указанные предложения к продаже не соответствуют объектам оценки по основным ценообразующим факторам, устранение которых значительно отразится на рассчитанном значении УПРС, что непринято во внимание в доводах возражений, а именно:

1. Значительные различия в месторасположении (Новоусманский, Семилукский и Терновский районы) - не учтена понижающая корректировка,

2. Расположение вдоль водоемов (реки Хава, Еманча) - не учтена понижающая корректировка или объект не может рассматриваться в качестве аналога,

3. В непосредственной близости от трассы Дон - не учтена понижающая корректировка или объект не может рассматриваться в качестве аналога.

4. В непосредственной близости газопровод - не учтена понижающая корректировка или объект не может рассматриваться в качестве аналога. 

Указанные административным ответчиком ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» замечания являются несостоятельными, носят субъективное мнение. Исследование, проведенное экспертом по поставленным вопросам, выполнено в полном объеме в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по проведению стоимостных исследований при производстве экспертиз: «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними» и в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации (т. 2 л.д. 228-229 оборот).

Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

Представитель административного истца ООО «Агротех-Гарант» Русаново в представленных письменных пояснениях от 25.07.2025 просил в удовлетворении ходатайства ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о назначении повторной экспертизы отказать, полагал, что основания для проведения повторной судебной экспертизы отсутствуют, а отчет об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025 не содержит нарушений федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Принимая во внимание возражения административного ответчика ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», учитывая дополнительные пояснения эксперта ФИО1 к заключению эксперта №2232/6-4-25 от 19.05.2025, в удовлетворении ходатайства директора Учреждения о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом отказано ввиду отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации № 2232/6-4-25 от 19.05.2025 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ №2232/6-4-25 от 19.05.2025 соответствует требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона об оценочной деятельности.

Кроме того, в данном случае судебная экспертиза проведена экспертом государственной судебно-экспертной организации, что соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

Суд считает возможным принять отчет об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО исследованный экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ, в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 (на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость), определенную в отчете об оценке № В-250208/Н от 12.03.2025:

1) земельного участка с кадастровым номером № в размере 9852 233 руб.,

2) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2003 462 руб.,

3) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1880 731 руб.,

4) земельного участка с кадастровым номером № в размере 2615 966 руб.,

5) земельного участка с кадастровым номером № в размере 1354 712 руб.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью административное исковое заявление направлено в суд 21.03.2025 (т. 1 л.д. 6), то датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 21.03.2025.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Воронежской области от 22.10.2020 № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым (в действующей в настоящее время редакции) МИЗО Воронежской области является исполнительным органом Воронежской области в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на МИЗО Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1, 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий, в том числе, систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Постановлением Правительства Воронежской области от 14.02.2018 № 144 создано ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Воронежской области (пункт 2.1.1 устава).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении рассматриваемых земельных участков с кадастровыми номерами № утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631, в отношении земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» № АОКС-36/ЗУ/2024/000164 от 02.04.2024, то МИЗО Воронежской области, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по делу являются надлежащими ответчиками и в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Воронежской области суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агротех-Гарант» Русаново к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2022 в размере 9852233 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 003 462 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 880 731 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2022 в размере 2615966 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2022 в размере 1354712 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 21.03.2025.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агротех-Гарант» Русаново к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Селищева 

Мотивированное решение суда составлено 12.08.2025.