РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи. 

21.04.2025. 

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Мумджян Э.Р.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ТСЖ "Учитель" ФИО2,

представителя третьего лица без самостоятельных требований ТСН "Виктория" ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ "Учитель", ФИО4 о признании основным и заключенным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, о производстве государственной регистрации сделки по переходу права собственности на нежилое помещение, 

установил:

Истец просит суд предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО4 договором купли-продажи нежилого помещения № расположенным по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, кадастровый №, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на помещение №н151, расположенного по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, кадастровый № за ФИО1

В обоснование исковых требований истец указал, что между Истцом и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, что соответствовало по условиям договора нежилому помещению общей площадью 17 кв.м, расположенному на 2 этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, с условием об обеспечении обязательств.

Согласно п.1.1 указанного договора сторонами были приняты обязательства в срок до 01.12.2016 заключить основной договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>.

Согласно п.1.2 и п.1.4 предварительного договора обязательным для заключения основного договора является условие о регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес> в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, а после регистрации - подготовка продавцом своими силами пакета документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение автостоянки.

Как следует из п.2.1 указанного договора, Истец, оплатил продавцу за приобретаемое нежилое помещение сумму в размере 800000 рублей, что составляет 100% определенной сторонами стоимости нежилого помещения автостоянки.

Продавец фактически передал помещение во владение Истца.

В последующем истцу стало известно, что объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор купли-продажи, поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый №. Согласно выписки из ЕГРН указанное нежилое помещение имеет номер н151, и это помещение полностью соответствует по площади и местоположению приобретенному Истцом объекту недвижимости, указанному в предварительном договоре купли-продажи.

Из выписки ЕГРН следует, что объектом недвижимости с кадастровым номером № в пределах которого находится спорное нежилое помещение номер н151, является многоквартирный жилой дом по адресу: г.Сочи, 

<

адрес> застройщиком которого являлся ТСЖ "Учитель", что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию данного объекта.

Нежилое помещение было фактически передано Истцу, Истец полностью оплатил переданное помещение, вступил во владение им и фактически пользуется помещением с 2016 г., несет расходы по его содержанию, что подтверждается карточкой лицевого счета 4151УМ по состоянию на июль 2024 г., и выпиской по лицевому счету за январь - июль 2024 г., а также уведомлением - подтверждением председателем ТСЖ ФИО5

В связи с изложенным Истец считает, что предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств от 09.09.2016 следует признать основным договором купли-продажи нежилого помещения и произвести государственную регистрацию права собственности нежилого помещения №н151 с кадастровым номером номером № на Истца. 

В силу ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, принятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 1 ст.131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации влечет нарушение прав собственника по распоряжению, владению и пользованию приобретенным имуществом.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права, а в совокупности с положениями ст.11 ГК РФ данное право может быть признано в судебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами соблюдена форма договора, установленная ст.550 ГК РФ.

В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании истец требования иска просил удовлетворить.

Представитель ответчика ТСЖ "Учитель" просил в иске отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, судом извещался, что не является препятствием к рассмотрению дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований ТСН "Виктория" просил требования истца удовлетворить.

Третье лицо без самостоятельных требований Управление Росрестра по Краснодарскому краю не явился, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.8 и п.2 ст.307 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суще6ственными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п.5 ст.429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между Истцом и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, что соответствовало по условиям договора нежилому помещению общей площадью 17 кв.м, расположенному на 2 этаже в здании по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, с условием об обеспечении обязательств.

Согласно п.1.1 указанного договора сторонами были приняты обязательства в срок до 01.12.2016 заключить основной договор купли-продажи 1/75 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>.

Согласно п.1.2 и п.1.4 предварительного договора обязательным для заключения основного договора является условие о регистрации продавцом права собственности на нежилое помещение автостоянки, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес> в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, а после регистрации - подготовка продавцом своими силами пакета документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение автостоянки.

Как следует из п.2.1 указанного договора, Истец, оплатил продавцу за приобретаемое нежилое помещение сумму в размере 800000 рублей, что составляет 100% определенной сторонами стоимости нежилого помещения автостоянки.

Продавец фактически передал помещение во владение Истца, что подтвердил представитель ТСН "Виктория".

Объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор купли-продажи, поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый №. 

Согласно выписки из ЕГРН указанное нежилое помещение имеет номер н151, и это помещение соответствует по площади и местоположению приобретенному Истцом объекту недвижимости, указанному в предварительном договоре купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ТСЖ "Учитель" является застройщиком многоквартирного жилого дома находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № oт ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства ТСЖ "Учитель" истцом ФИО1 не передавались, денежные средства до подписания предварительного договора были переданы ФИО4 до подписания данного договора, на что указал сам истец без подписания каких-либо дополнительных документов.

Доказательств наличия договорных отношений между ТСЖ "Учитель" и ФИО4 по отчуждению рассматриваемого объекта не представлено.

Таким образом, у ТСЖ "Учитель" перед Истцом отсутствуют какие либо обязательства в отношении спорного помещения. 

Спорное помещение является имуществом ТСЖ "Учитель" как застройщика многоквартирного жилого дома, на которое каких-либо действий по отчуждению ТСЖ "Учитель" не предпринимал.

Таким образом, предмет договора продан ФИО4 покупателю ФИО1 в момент, когда ФИО4 собственником предмета договора не являлся.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ТСЖ "Учитель", ФИО4 о признании основным и заключенным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, о производстве государственной регистрации сделки по переходу права собственности на нежилое помещение

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 22.04.2025.

Председательствующий