Дело № 2-443/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Киров 16 июня 2017 года

Нововятский районный суд города Кирова в составе:

председательствующего судьи Татариновой Н.А. 

при секретаре Огандейкиной С.А.

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещении, истребовании из чужого незаконного владения и признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 просит признать за ним 2/100 доли в праве общей долевой собственности на помещение № по адресу: 

<

адрес> с кадастровым №; истребовать 2/100 доли в праве общей долевой собственности на помещение № по адресу: 

<

адрес> с кадастровым № у ФИО4; признать отсутствующим право собственности ФИО4 на указанное помещение № с кадастровым №.

В обоснование исковых требований указал, что в 2014 ему стало известно, что доступ в подвальное помещение, находящегося под третьей секцией жилого дома по 

<

адрес> перекрыт. От других жильцов узнал, что ООО «ВСН-строй» получило право собственности на спорное помещение № с кадастровым №. В свою очередь 23.01.2014 спорное помещение было продано ответчику. Полагает, что имеет долю в праве общей долевой собственности на данное помещение, поскольку строительство жилого дома, как и спорных помещений подвала, осуществлено за счет участников долевого строительства, то помещения подвала принадлежат домовладельцам на праве общей долевой собственности, а регистрация права собственности на эти помещения за ответчиком является незаконной. Он заключал договор долевого участия № с ООО «ВСН-строй» «14» июня 2011. В соответствии с п.1.1 договора ООО «ВСН-строй» обязано обеспечить строительство объекта (квартиры) в соответствии с проектно-сметной документацией. При получении разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, первоначальным застройщиком (ООО «

<

данные изъяты>») была пройдена государственная экспертиза проектной документации жилого дома. Заключением КОГУ «Управление государственной экспертизы» № от 27.12.2007 установлено, что основанием для проектирования жилого дома является задание на проектирование от 2006 (находится в пояснительной записке к проекту 07-05-ПЗ), утвержденное директором ООО «

<

данные изъяты>», согласно которому жилой дом не содержит обособленных нежилых помещений. Пояснительная записка к проектной документации (проект 07-05-ПЗ) также не содержит сведений о наличии в многоквартирном жилом доме обособленных нежилых помещений. Разрешение на строительство № от 25.05.2009 выдано для объекта «Группа жилых домов (II, III, IV - очереди строительства)», т.е. объекта, отраженного в рабочем проекте 07-05-ПЗ. Данный факт подтверждается письмом Администрации МО «Город Киров», согласно которому в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования (ИСОГД), в Администрации МО «Город Киров» находится рабочий проект 07-05-ПЗ, то есть именно этот проект предоставлялся застройщиком при получении разрешения на строительство. В заключении № о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям тех. регламентов и проектной документации от 21.12.2011 (которое является основанием для ввода жилого дома в эксплуатацию), содержится ссылка на Заключение КОГУ «Управление государственной экспертизы» № от 27.12.2007. Таким образом, при вводе жилого дома в эксплуатацию было установлено, что он построен в соответствии с проектной документацией, которая не содержала сведений о наличии в жилом доме обособленных нежилых помещений. В спорном помещении находятся инженерные коммуникации, которые обслуживают более одного помещения в жилом доме, а именно: сети ХГВС, канализационные сети и иное оборудование. Для обслуживания дома к указанному оборудованию необходим доступ, например, для устранения аварий, сброса воды из систем отопления и водоснабжения. Спорное помещение изначально проектировалось как технический подвал и не может быть обособлено, поскольку без его использования невозможно производить обслуживание жилого дома. Право собственности на подвальное помещение было зарегистрировано за ООО «ВСН-строй» лишь 18 июня 2013, при этом доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (к которому относится спорное помещение) у него возникла 05.04.2012 (вместе с регистрацией права собственности на квартиру). Он не давал согласия на отчуждение спорного помещения в пользу ООО «ВСН-строй», также и иные жильцы многоквартирного дома не давали такого согласия, соответственно доля в спорном помещении выбыла из его владения помимо его воли.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без своего участия.

Представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддерживает, просит иск удовлетворить. В обоснование привел доводы, указанные в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без своего участия.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 иск не признала. Заявила о пропуске срока исковой давности, указывая, что истцу стало известно о том, что доступ в подвальное помещение, находящееся под третьей секцией жилого дома по 

<

адрес>, перекрыт еще 2013году. 22.12.2013 на общем собрании собственников помещений 

<

адрес> 

<

адрес> обсуждался вопрос по возврату нежилого офисного помещения № в состав общего имущества дома. На данном собрании ФИО3 присутствовал, по п. 5 повестки дня голосовал «за» обращение за юридической помощью по возврату спорного имущества, что подтверждается подписью истца в листе голосования к протоколу № общего собрания собственников помещений от 22.12.2013. Истец сам признает, что узнал об этом в 2014 году. ФИО4 приобрел офисное помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по договору купли-продажи от 23.01.2014 у застройщика ООО СК «ВСН-строй». Данное помещение было запроектировано на стадии строительства дома, о чем указано в проектной декларации. Данное помещение спроектировано как обособленное, не входящее в состав общего имущества, о чем свидетельствует высота потолков и отсутствие помещений, предназначенных для обслуживания всего дома. Коммуникации проходят в помещении транзитом, как и в любой квартире дома. Помещение имеет отдельный вход с улицы и расположено под 3 подъездом дома в осях I-II/ Из рабочего проекта 

<

адрес> от 2008г. усматривается, что помещения (индивидуально-тепловой пункт, электрощитовая, водомерный узел), технические узлы, запорная арматура, необходимые и для обслуживания дома, расположены в подвальном помещении под 2 подъездом (оси III-IV). Чтобы производить обслуживание дома, достаточно доступа ко 2 подъезду. В помещении ответчика нет дополнительных коммуникаций, которые нужны для обслуживания всего дома. Спорное помещение изначально было запроектировано застройщиком, как обособленное помещение, не связанное с обслуживанием дома. Нововятским районным судом г.Кирова 21.10.2014 и Арбитражным судом Кировской области 22.06.2015уже были рассмотрены дела по аналогичным искам. При этом судами исследовались проекты строительства дома, как типовой, так и индивидуальный для застройки 

<

адрес>, заслушивался автор проекта, давалась оценка различию шифров проектов, на что ссылается истец. В удовлетворении исков было отказано.

Представитель 3-го лица ООО СК «ВСН-строй» ФИО5 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Представитель 3-го лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В отзыве указали, что в ЕГРН содержатся сведения в отношении помещения с кадастровым №. Дата постановки на учет – 11.04.2013, этаж – цокольный. 28.01.2014 зарегистрировано право собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи от 23.01.2014, заключенного с ООО Строительная компания «ВСН-строй». 14.06.2013 ранее было зарегистрировано право собственности за ООО «ВСН-строй» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2011 №. При проведении государственной регистрации права на спорное помещение регистрирующий орган руководствовался данными о характеристиках помещения, содержащимися в ГКН, из которых не следовало, что нежилое помещение с кадастровым № относится к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Представитель 3-го лица ТСЖ «Новая 10» ФИО6 в судебное заседание не явилась, представила отзыв, в котором с исковыми требованиями согласна. Указала, что ООО СК «ВСН-строй» незаконно внес изменения в конце 2011 изменения в проектную документацию жилого дома, изменил статус подвала. Считает, что спорное нежилое помещение № является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Истец в соответствии со Свидетельствами о государственной регистрации права от 5.04.2012, является собственником 

<

адрес>, вид права: общая совместная собственность в 

<

адрес> 

<

адрес> на основании договоров участия в долевом строительстве (л.д.63,64).

ФИО4 на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.01.2014 № является собственником нежилого помещения № площадью 222,4 кв.м. с кадастровым №, располагающееся в цокольном этаже 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д.124). Данное право ответчика возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 23.01.2014 между ООО Строительная компания «ВСН-строй» и ФИО4 (л.д.120-122).

Из технического паспорта нежилого помещения следует, что данное помещение является административно-офисным, поставлено на инвентаризационный учет в ФГУП БТИ 28.02.2013, в 2011 году введено в эксплуатацию, площадь 222,4 кв.м., отапливаемая площадь 222,4 кв.м., имеется благоустройство в виде водопровода, канализации, электроснабжения (л.д.156-162, 102-108).

Согласно кадастровому паспорту спорное нежилое помещение №, площадь 222,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже, поставлено на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый № (л.д.154-155).

Из материалов дела (проектная декларация) следует, что застройщиком 

<

адрес> (№ по генплану) по 

<

адрес> 

<

адрес>, в т.ч. спорного нежилого помещения №, с июня 2010 года являлось ООО СК «ВСН-строй» на основании соглашения о переходе прав и обязанностей от ООО «

<

данные изъяты>».

Согласно проектной декларации от 21.11.2008 года с изменениями и дополнениями на 14.12.2014 первоначальным застройщиком было ООО «

<

данные изъяты>», срок реализации проекта 1 квартал 2008года, окончание 1V квартал 2011. Заключение № от 27.12.2007 положительное. Первоначальное разрешение на строительство выдавалось 28.12.2007, выдано новое 25.05.2009 № №, срок действия до 28.10.2010, затем продлен до 31.12.2011. В техподполье здания располагаются помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме: электрощитовая, тепловой узел, и помещение для хранения уборочного инвентаря. В цокольном этаже располагается административное офисное помещение общей площадью 221,97кв.м, не входящее в состав общего имущества (л.д.149).

Как усматривается из проектной документации - архитектурные решения, технологические решения, проект 005-08-АР по дому 

<

адрес> 

<

адрес>, представленный в материалы дела, следует, что в цокольном этаже (под третьим подъездом) жилого дома по 

<

адрес> осях I-II запроектированы офисные помещения с отдельным входом, окнами, системой: отопления, водоснабжения, канализации, освещения, высотой потолков 2,8 м (л.д.138-139 - лист 6); а в осях II-III – техническое подполье спроектированы индивидуальный тепловой пункт, кладовка уборочного инвентаря, электрощитовая (л.д.140) и в осях IV-V –техподполье (л.д.141). 

На листах 1,2,8 проекта 005-08-ОВ (отопления) указана схема системы отопления офисного помещения в осях I-II (л.д. 142-145).

Согласно рабочему проекту «Тепловой узел», проект 005-08-ТМ, в офисном помещении 

<

адрес> выполнен согласно техническим условиям, выданных «Радужнинской теплогенерирующей компанией» 28.06.2010 года. №. Индивидуальный тепловой узел располагается в отдельном помещении жилого дома в осях III-IV на цокольном этаже здания. Учет тепловой энергии зданием осуществляется теплосчетчиком «МагикаА2200», для офисного помещения – ТСК-7 О20. Приведена принципиальная схема теплового узла (л.д.146-148). 

Из анализа указанных документов следует, что данное помещение изначально было запроектировано, как обособленное, в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Все действия застройщика ООО СК «ВСН-Строй» от стадии проектирования до ввода объекта в эксплуатацию были строго регламентированы, объект полностью соответствует требованиям нормативных документов в области строительства, а также требованиям указанной выше проектной документации. Об этом свидетельствует и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2011(л.д.151) с указанием наличия офисного помещения площадью 222,4 кв.м и акт итоговой проверки объекта надзорными органами №-и от 21.12.2011 (л.д.169), где указано, что проект соответствует требованиям индивидуального проекта №, требованиям нормативных документов в области строительства, на основании чего оформлено заключение №.

Истец в обоснование своих доводов ссылается на то, что дом должен был быть построен по проекту 07-05-ПЗ, который подвергнут строительной экспертизе, заключение № от 27.12.2007. Именно на основании данного проекта было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Указанный проект не содержит обособленных нежилых помещений в подвальном этаже, а имеет указание, что спорное помещение является техподпольем и через него прокладываются система отопления, вентиляция, канализация и водоснабжение. Соответственно все помещение подвала должно находиться в общей долевой собственности собственников жилого дома.

В подтверждение доводов истца его представителем представлены: письма Администрации г.Кирова, Управления архитектуры и градостроительства, запрос депутата подтверждающие данное обстоятельство; выдержки из Рабочего проекта 07-05-ПЗ том.1 Общая пояснительная записка. Исходно-разрешительная документация. ООО «Серкающий город», г. Киров 2007 год; Отопление, вентиляция. Водоснабжение и канализация. Архитектурно-строительные решения. Архивный экземпляр; задание на проектирование объектов жилищно- гражданского назначения: 5-ти этажный жилой дом по 

<

адрес> (II,III,IV очередь) (л.д.66). 

Данный довод суд находит несостоятельным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Из указанного проекта усматривается, что он является типовым, разработанным для повторного применения. В главе 3. «Архитектурно-строительные решения» описание дома приведено с количеством квартир - 75. Суд приходит к выводу, что на основании данного типового проекта разработан индивидуальный проект для строительства 

<

адрес>, состоящим из 85 квартир с шифром 005-08. Именно данный проект был подвергнут итоговой проверке №-и при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, проведенной Департаментом строительства и архитектуры Кировской области Управлением Государственного строительного надзора от 21.12.11.

Представленный стороной истца проект 07-05-ПЗ не относится к спорному объекту, в связи с чем, доводы о том, что согласно пояснительной записке к указанному проекту спорное помещение проектировалось, как техподполье, являются несостоятельными.

Кроме того, по договору на техническое обслуживание от 28.12.2011 после сдачи дома объект был передан на техническое обслуживание ООО «

<

данные изъяты>» (л.д.163-164).

Справкой от 10.04.2014 ООО «

<

данные изъяты>» за исходящим номером 25 подтверждается, что техническое обслуживание 

<

адрес> производилось ими с января 2012 по июнь 2013, при этом указано, что работы технического обслуживания дома возможно производить без использования офисного помещения (л.д.165).

Указанные доказательства свидетельствуют, что обслуживание дома возможно без доступа в офисное помещение ответчика.

Все приведенные доводы истца и ответчика уже были исследованы Нововятским районным судом г.Кирова при рассмотрении дела 21.10.2014 по иску иных собственников данного жилого дома к ФИО4 по аналогичным требованиям, вступившим в законную силу 29.01.2015. Судом установлено наличие запроектированного в подвальном, цокольном этаже дома по 

<

адрес> (под третьим подъездом) в осях I-II офисного помещения (проект 005-08-ОВ лист 9) с системой отопления (лист 10) и наличием техподполья (под вторым подъездом), где запроектирован индивидуальный тепловой пункт (ИТП), в котором располагаются коммуникации для обслуживания всего дома, также там запроектированы электрощитовая и хозяйственные помещения. В Секции -2, в осях III-IV запроектирован водомерный узел (Проект 005-08-ВК лист 7), из которого происходит водоснабжение всего дома. В спорном помещении отсутствуют пункты управления инженерными сетями (тепловой узел, водомерный узел, щитовая и т.д.), а также иное оборудование, обеспечивающее функционирование дома. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, чьи действия также никем не оспаривались, подтвердило, что в настоящее время на спорное нежилое помещение зарегистрировано право собственности за ФИО4 Согласно техпаспорту его помещение имеет назначение административно-офисное, поставлено на учет как самостоятельное нежилое помещение. 

Истец относит данное помещение к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьями 289,290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, приводя доводы о том, что в спорном помещении находятся коммуникации, которые обслуживают более одного помещения в жилом доме.

Однако сам факт нахождения в спорных помещениях коммуникаций не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к общему имуществу, поскольку истцом должна быть доказана необходимость в постоянном использовании и технического обслуживания инженерных коммуникаций, расположенных в этом помещении, для нужд других помещений.

Истцом не представлено доказательств о возможности отнесения спорного нежилого помещения, расположенного в подвале дома, к общему имуществу. 

Таким образом, доводы истцов о том, что право собственности на спорное помещение было неправомерно зарегистрировано за ООО «ВСН-строй» 14.06.2013 после возникновения права общей долевой собственности, у жильцов в силу закона являются необоснованными. 

Как уже было указано в решении суда от 21.10.2014, доступ для истца, иных лиц, организаций, управляющих многоквартирным жилым домом к инженерным сетям и сооружениям, в том числе, к запорной арматуре для их обслуживания, ремонта и устранения аварий, может быть обеспечен в ином правовом порядке, в том числе, по согласованию с собственником помещения.

Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости и поставлено на кадастровый учет. Доказательства использования данного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме в материалах дела отсутствуют. 

После ввода дома в эксплуатацию истцу переданы все помещения подвала, необходимые для обслуживания дома, а именно: теплоузел, водоузел, электрощитовая и обеспечен доступ в помещения, в которых имеются запорные устройства. Таким образом, все помещения, относящиеся к общей собственности домовладельцев, находятся в том числе и в ведении истца.

Довод о том, что затрудняется доступ к магистральным коммуникациям в случае необходимости, суд вот внимание не принимает. В настоящее дело доказательства наличия таких обстоятельств не представлены. В случае возникновения таких ситуаций лица, права которых нарушены, вправе требовать устранения нарушения права предусмотренными ст.12 ГК РФ способами.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности согласно ст.196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса, т.е. со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как усматривается из протокола общего собрания собственников жилья от 22.12.2013, на нем рассматривался вопрос о возврате спорного имущества – помещения офиса №, расположенного в подвальной части дома. Истец присутствовал на данном собрании, о чем свидетельствует его подпись напротив его квартиры и подтверждается свидетелем ДНИ

Оснований не доверять или подвергать сомнению указанный протокол у суда не имеется. Протокол с приложением (подписями) выдан по запросу и заверен печатью и подписью председателя ТСЖ «Новая10» ФИО6

Довод представителя истца, что подпись в протоколе не принадлежит ФИО3, в судебном заседании подтверждения не нашел.

Истец обратился в суд 2.03.2017 года, то есть за пределами срока исковой давности. 

Учитывая пропуск срока исковой давности для защиты своего права, а также установленные судом обстоятельства суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании права общей долевой собственности на нежилое помещении, истребовании из чужого незаконного владения и признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Нововятский районный суд города Кирова в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.А.Татаринова

Решение в окончательной форме принято 21.06.2017.