№ 2-96/2024 

УИД № 70RS0001-01-2023-003592-48

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2024 года Кировский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего А.Р. Корниенко,

при секретаре В.А. Тагиевой,

помощник судьи Ю.А. Николаева, 

с участием:

истца МВ и представителя истца ЕБ, действующей на основании доверенности от /________/ сроком на 5 лет;

ответчика ЕЕ и представителя ответчика ЕГ, действующей на основании ордера от /________/ /________/,

представителя третьего лица ПАО Сбербанк ВГ, действующего на основании доверенности от /________/ сроком до /________/,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковому заявлению МВ к ЕЕ о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от /________/, взыскании уплаченной по договору денежной суммы в размере 3200000 руб., взыскании судебных расходов,

установил:

МВ обратилась в суд с иском к ЕЕ, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от /________/, указав, что решение является основанием для исключения сведений из ЕГРН о праве собственности МВ на жилой дом с кадастровым номером /________/ общей площадью 80 кв.м, расположенный по адресу: /________/ /________/, и земельный участок с кадастровым номером /________/ общей площадью 458 кв.м, расположенный по адресу: /________/ взыскать с ответчика в ее пользу уплаченную по договору от /________/ денежную сумму в размере 3200000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24500 руб. и на оплату услуг представителя в размере 25000 руб. 

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от /________/, расположенных по адресу: /________/ Приобретаемый дом покупателем осмотрен, недостатки обнаружены не были. Стоимость дома и земельного участка составила 3200000 руб., которые в полном объеме уплачены истцом ответчику. При разборе находящихся в хозяйственной пристройке захламлений МВ обнаружено, что со стороны стены, являющейся несущей и разделяющей вспомогательное помещение и кухню с комнатой, имеются глубокие сквозные трещины, которые не могли быть обнаружены при первичном осмотре, поскольку были скрыты под сайдингом. Ответчик при заключении договора не сообщила об имеющихся недостатках. В адрес ЕЕ истцом направлялась претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть денежные средства в размере 3200000 руб., которая ответчиком получена, но не удовлетворена в добровольном порядке. На приобретение указанных объектов недвижимости истцом использованы, в том числе, кредитные средства в размере 2700000 руб., предоставленные ПАО Сбербанк под 13,32 % годовых, вследствие чего, имеет место быть обременение в виде ипотеки. Ответчиком в адрес истца направлен акт экспертного исследования /________/, с которым истец не согласна, т.к. была осмотрена только одна стена со стороны вспомогательного помещения, установлены множественные диагональные трещины шириной раскрытия местами до 3 см с разрушением кирпичной кладки, разрушение кирпичной кладки цоколя, разрушены деревянные полы во вспомогательном помещении. Недостатки жилого дома возникли при его строительстве, которые покупатель при внешнем осмотре обнаружить не мог. Таким образом, по мнению истца, ей передан товар ненадлежащего качества, а потому в порядке ст. 475 и ст.557 ГК РФ МВ может отказаться от исполнения договора и потребовать уплаченную за товар денежную сумму.

Определением Кировского районного суда г.Томска от /________/ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк.

В ходе судебного заседания истец МВ исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что объявление о продаже /________/ и земельного участка с кадастровым номером /________/ она нашла в общедоступных источниках – на сайте «Домклик», где указано было о продаже кирпичного дома, а не садового (дачного) дома. Данное обстоятельство для неё было принципиально, т.к. она искала именно жилой дом для круглогодичного проживания с возможностью регистрации там по месту жительства. Покупку спорных объектов она осуществляла с помощью риэлтора ОД и с привлечением кредитных средств в размере 2700000 руб., полученных в ПАО Сбербанк, в пользу которого имеет место быть ипотека в силу закона. Перед заключением договора купли-продажи ею (Х) жилой дом осматривался, не были осмотрены лишь 2 помещения ввиду их захламленности, при визуальном осмотре недостатков обнаружено не было, а специалистов для осмотра она не привлекала. Исходя из объявления с сайта «Домклик», а также из объяснений риэлтора и ответчика, факта указания в документах на приобретаемый объект его характеристик, как жилого дома, а также с учетом проживания круглый год нескольких семей в иных домах на территории СТ «Южный», она (Х) не сомневалась в том, что покупает полноценный жилой дом с возможностью круглогодичного проживания на постоянной основе. С июня по ноябрь 2023 года она с супругом проживала в спорном жилом доме, в стенах которого при разборе имущества прежних хозяев, были обнаружены сквозные трещины, на наличие одной из которых ей (Х) указали соседи. Обнаружение таких трещин ранее было невозможно, т.к. для этого было необходимо освободить соответствующие помещения и снять отделочные листы вагонки в одном помещении, а также утеплитель и сайдинг- на одной их внешних стен дома; впоследствии все демонтированные строительно-отделочные материалы были в сохранном состоянии возвращены на место. Указанные мероприятия совершены были ею (истцом) и её супругом ЭМ не сразу после заселения, а через некоторое время, т.к. летом вопрос отопления не был существенным, а к осени им стало ясно, что печное отопление не обеспечивает надлежащий температурный режим во всех помещениях жилого дома; они же намеревались организовать непосредственно там капитальное отопление, водо- и газоснабжение. Утверждала, что все выявленные недостатки являются существенными, не могли быть обнаружены до заключения договора от /________/ ввиду их скрытого характера. Привлекать специалиста в области строительства при осмотре приобретаемой недвижимости она (истец) не сочла необходимым, несмотря на то, что специальных познаний не имеет и покупку недвижимого имущества осуществляла впервые. Не отрицала, что ответчик предлагала выплатить ей компенсацию в размере 200000 руб. на устранение недостатков, но она (истец) отказалась, поскольку эта сумма ей видится не достаточной. Утверждала, что в случае расторжения в судебном порядке договора от /________/ и возврата ей ЕЕ денежных средств в сумме 3200000 руб., всю эту сумму она (Х) направит на погашение кредита в ПАО Сбербанк, чтобы было прекращено обременение жилого дома и земельного участка в виде ипотеки.

Представитель истца ЕБ в суде поддержала позицию доверителя и её исковые требования. Пояснила, что по результатам судебной экспертизы установлен тот факт, что фундамент дома двигается, из-за чего появляются трещины в стенах; дом не жилой, а садовый, т.е. для постоянного, круглогодичного проживания не приемлем. Ответственность же за качество товара несет продавец, которая не довела до сведения покупателя достоверную информацию о характеристиках и недостатках продаваемых объектов недвижимости; недостатки эти являются скрытыми и носят существенный характер, т.е. ответчиком МВ передана недвижимость ненадлежащего качества. 

Ответчик ЕЕ в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что продавала дачный дом и садовый земельный участок в садовом товариществе, а не жилой дом для постоянного проживания. Стоимость товара по договору от /________/ составила 3200000 руб., которые она получила от истца, которая при осмотре полностью была удовлетворена характеристиками и состоянием приобретаемого имущества, никаких вопросов к ней (ответчику) не имела. Местоположение дома, его технические характеристики, организация санузла по принципу дощатой дворовой уборной, а также цена сделки явно свидетельствовали о том, она (М) продает дачный дом и садовый участок, о чем было указано в объявлении. Более того, сопровождавшему сделку с обеих сторон риэлтору ОД было известно, что продаваемый дом является дачным домом, не используемым для круглогодичного постоянного проживания, находится на дачном участке в садовом товариществе, вода подается 3 раза в неделю, в осенне -зимний период электричество отсутствует, она (М) эту информацию от покупателя не утаивала. С учетом выявленного недостатка товара, она готова была выплатить истцу денежные средства в счет устранения таких недостатков, но на расторжение договора и возврат всей полученной за товар денежной суммы – не согласна, т.к. во-первых, не усматривает к тому оснований; во-вторых, денежные средства ею израсходованы, она является получателем пенсий по старости (истец родилась в /________/ году) и по инвалидности; в-третьих, в случае расторжения договора от /________/, в отношении товара по этой сделке сохранится обременение в виде ипотеки, чем будут нарушены её (ответчика) права.

Представитель ответчика ЕГ в суде поддержала позицию доверителя и её объяснения по фактическим обстоятельствам, просила в иске отказать. Указала, что в объявлениях о продаже дома, которые размещались на различных сайтах, указаны характеристики товара, не оставляющие сомнений в продаже именно дачного (садового) дома, а не жилого дома для круглогодичного проживания. Указанное также было очевидно при осмотре товара по договору от /________/. Из отчета о рыночной стоимости следует, что оценщик исследовал внешний и функциональный износ, степень износа 15%, состояние дома хорошее, имеется печное отопление. Объект продавали по рыночной стоимости. Апеллировала к тому, что ответчик выполнила требования истца от /________/, обратилась к специалисту ООО «СТЭ «Аргумент», который составил акт экспертного исследования, рассчитал сметную стоимость для устранения недостатков, которую ЕЕ была готова возместить МВ, от чего та отказалась. Как специалист ИЛ, так и судебный эксперт СМ исходили из того, что все недостатки устранимы. По заключению эксперта ООО «Проект Томск» СМ, конструкция дома является ограниченно работоспособной, отсутствует опасность внезапного разрушения. Полагала, что покупатель должна была проявить должную осмотрительность до заключения договора, привлечь специалистов для осмотра дома, что позволило бы обнаружить все те недостатки, которые установлены по заключению эксперта /________/

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ВГ в суде письменные возражения на иск поддержал, полагался на усмотрение суда при разрешении спора по существу, исходя из тех обстоятельств, которые суд сочтет установленными. Ссылался на то, что в случае расторжения договора купли-продажи, являющееся товаром по этой сделке недвижимое имущество по-прежнему останется предметом ипотеки, т.е. вернутся к ЕЕ с обременением. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат. 

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.554 и 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

В статье 557 ГК РФ закреплено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Изменение и расторжение договора, в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу п.1, п.2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно положениям ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 указанной статьи).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с наличием существенных недостатков, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место такие недостатки при заключении договора.

Из материалов дела следует и установлено судом, что /________/ между ЕЕ (продавец) и МВ (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (земельного участка и жилого дома), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- дом, назначение: жилое, общей площадью 80 кв.м, 2 этажа, кадастровый /________/, расположенный по адресу: /________/ /________/, принадлежащий продавцу на праве собственности,

- земельный участок общей площадью 458 кв.м, кадастровый /________/, расположенный по адресу: /________/ категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: садоводство, принадлежащий продавцу на праве собственности (п. 1.1 договора). 

Согласно п.2.1 договора, цена объектов недвижимости составляет 3200000 руб., из которых цена жилого дома - 2500000 руб., цена земельного участка – 700000 руб.; 30000 руб. и 470000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств, 2700000 руб. – за счет кредитных средств, взятых в ПАО Сбербанк (кредитный договор от /________/ /________/) (п.2.2).

В п.3.1 - 3.3 данного договора указано, что покупатель произвел осмотр объектов недвижимости и претензий к техническому и санитарному состоянию объектов не имеет. Продавец обязуется передать объекты в том качественном состоянии, каком они есть на день подписания договора. Объекты передаются покупателю с момента заключения настоящего договора, который, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

Договором купли-продажи от /________/ специальных оснований для расторжения договора стороны не предусмотрели.

Также судом установлено, что /________/ между ПАО Сбербанк и МВ, ЭМ заключен кредитный договор /________/, по условиям которого банк предоставил созаемщикам кредит в размере 2700000 руб. под 12,30 % годовых, со сроком возврата по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Цель использования кредита – приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка по адресу: /________/ (п.12 кредитного договора). В качестве обеспечения исполнения обязательств указан залог (ипотека) объектов недвижимости (п.11 кредитного договора).

Судом установлено, никем не оспорено, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами /________/ и /________/ переданы от ЕЕ МВ с оплатой последней цены этих объектов с использованием её собственных и кредитных средств.

/________/ право собственности МВ на указанные дом и земельный участок зарегистрированы в ЕГРН, при этом указано, что дом является жилым, что следует из выписок из ЕГРН от /________/.

Истцом представлен поэтажный план объекта капитального строительства (технический паспорт) от /________/, составленный кадастровым инженером ООО «БТИ кадастр» СК, согласно которому объект по адресу: /________/ является объектом капитального строительства- индивидуальным жилым домом, второй этаж которого- мансарда.

Как поясняла истец в судебном заседании, после приобретения спорного объекта – дома, ею и ее супругом обнаружены скрытые недостатки, а именно многочисленные трещины в стенах дома, отсутствие полового покрытия в хозяйственном помещении.

/________/ МВ направила в адрес ЕЕ претензию, содержащую сведения о том, что при разборе строительного хлама наружной стены дома обнаружены глубокие сквозные трещины раскрытием более 1 см, которые не могли быть обнаружены при осмотре, поскольку скрывались под сайдингом. Указанный недостаток является следствием нарушения технологии выполнения строительных работ. Наличие таких недостатков делает невозможным эксплуатацию жилого дома по назначению – для проживания семьи. Содержит требование провести за свой счет строительно-техническую экспертизу для определения объема работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в срок, не превышающий 2 недель с момента получения претензии; компенсировать стоимость материалов и работ, необходимых для устранения недостатков в срок, не превышающий 2 недель со дня получения результатов строительно-технической экспертизы.

Согласно акту экспертного исследования /________/ от /________/, подготовленному ООО СТЭ «Аргумент» по заказу ЕЕ, стоимость ремонтно-восстановительных работ, в том числе, материалов, необходимых для устранения недостатков, выявленных в жилом доме по адресу: /________/ после заключения договора купли-продажи от /________/, составляет 245100 руб.

ЕЕ в ответ на претензию МВ /________/ предложила ей сообщить банковские реквизиты для перечисления денежной суммы в размере 245100 руб., указанной в акте от /________/. Соответственно, судом установлено, что ответчик не уклонялась от решения вопроса, поставленного перед ней истцом в претензии от /________/.

Как указала в ходе рассмотрения дела МВ, указанную сумму (245 100 руб.) она посчитала заниженной, в связи с чем, банковские реквизиты ответчику не предоставила, а предъявила настоящий иск, указывая, что покупала жилой, а не дачный дом, а состояние товара по договору свидетельствует о существенном нарушении требований к качеству этого товара. 

Проверяя доводы истца, суд приходит к следующему.

По правилам ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1.1 договора купли-продажи от /________/, отчуждаемым объектом является, в том числе, жилой /________/ принадлежащий продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю /________/ /________/, Декларации об объекте недвижимого имущества от /________/.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Форма представляемой в соответствии со статьей 25.3 данного федерального закона декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (абзац четвертый пункта 4 статьи 18).

Реализуя свои полномочия, Минэкономразвития России, приказом от 3 ноября 2009 г. N 447 утвердило Декларацию.

Согласно пункту 2 Декларации в утвержденной форме должен быть указан вид (название) объекта, который конкретизирован в пунктах 2.1 (здание: дом, гараж, иное здание) и 2.2 (сооружение).

При этом, сноски 3, 5 Декларации содержат разъяснения о том, что графа «дом» заполняется, если объектом недвижимого имущества является дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства; графа «иное здание» заполняется в случае, если объектом недвижимого имущества (не являющимся домом или гаражом) является здание вспомогательного использования (в том числе, если такое здание создано на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства), а также в случае создания иного здания, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется. При заполнении дополнительно указывается название объекта (например, баня, хозяйственная постройка, и т.д.). Сноска 7 Декларации предполагает, что графа "жилое" заполняется случае, если объектом недвижимости является дом, иное здание, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Свидетельство о праве собственности на землю, актуальные сведения ЕГРН не оставляют у суда сомнений, что /________/ был создан на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства. Соответственно, ЕЕ в Декларации от /________/ обоснованно указала дом в качестве вида декларируемого объекта, что не оставляло декларанту иных вариантов указания назначения объекта, кроме как «жилое». 

Таким образом, ЕЕ при заполнении /________/ исследуемой Декларации верно, с учетом требований действовавшего на тот момент законодательства, указала вид и назначение декларируемого объекта. 

Свидетель СК показала, что является кадастровым инженером, выполняла кадастровые работы по заданию МВ, для чего в мае 2023 года выезжала по адресу: /________/. При осмотре одного из помещений дома («дровенник») стен не было видно из-за захламленности помещения, во второе помещения не смогла попасть из-за многочисленной мебели. Технический паспорт составлялся ею (Г для того, что банк одобрил ипотеку именно на жилой дом; подготовка технического паспорта производилась по результатам осмотра, со слов заказчика и из имеющихся документов- декларации на объект недвижимости, где таковой самим заказчиком поименован в качестве жилого дома. При повторном осмотре /________/ /________/ проведенном ею в июле 2023 года для определения возможной газификации этого объекта и измерения для этого параметров помещения, когда «дровенник» был освобожден, она увидела трещины на стене этого помещения и отсутствие там пола. При этом, свидетель СК показала, что определение статуса «жилого» или «дачного» дома не относится к её компетенции, как кадастрового инженера, объект поименован ею в техническом паспорте, как жилой дом, с учетом декларации.

Показания свидетеля СК в части отсутствия у неё, как у кадастрового инженера, компетенции определять статус дома как жилого - обоснованы, соответствуют Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"; более того, показания свидетеля СК согласуются с Декларацией об объекте недвижимого имущества, составленной /________/ ЕЕ, в разделе 2.1 которой последняя правомерно указывает на вид объекта- дом, на его назначение- жилое.

В соответствии с отчетом о рыночной стоимости объектов недвижимости от /________/ /________/.23, составленному ООО «Академия оценки» по заказу МВ и представленному ПАО Сбербанк, дача – малоэтажный жилой дом с участком земли, предназначенный для проживания в теплое время года. На даче обычно отсутствуют полноценная система отопления, системы водоснабжения и канализации упрощены или отсутствуют вовсе. Самыми распространенными стройматериалами являются каркасные конструкции, брус либо бревна небольшого диаметра. Обычно дачные дома имеют небольшую площадь и располагаются в садоводческих товариществах. Дома - малоэтажный жилой дом с участком земли, построенный, как правило, до /________/х годов. Дом предназначен для круглогодичного проживания одной семьи; может располагать всеми необходимыми коммуникациями либо иметь частичные (печное отопление, отсутствие системы водоснабжения и канализации). Стены дома могут возводиться из бруса, рубленых бревен и кирпича. Обычно дом располагается в населенном пункте. Указано, что жилой дом в составе объекта оценки относится к категории дома. 

Согласно заключению эксперта /________/ ООО «Проект Томск», по выявленным в процессе экспертизы параметрам и конструктиву, жилой /________/, расположенный на земельном участке с разрешенным видом использования- садоводство, по своему функциональному назначению соответствует параметрам садового (дачного) дома; по этой причине он не пригоден для постоянного круглогодичного проживания, включая зимний период времени.

При этом, текст объявления на сайте «Домклик», которым воспользовалась истец по её же пояснениям, показания свидетеля ОД, а также объяснения ответчика в суде не оставляют у суда сомнений в том, что ЕЕ продавала дачный (садовый) дом и земельный участок для садоводства, о чем было известно МВ и что не было скрыто от покупателя. 

Так, свидетель ЭМ- супруг истца дал показания о том, что при осмотре им и МВ дома до его покупки очевидным был факт его размещения в садовом товариществе, на садовом земельном участке, было очевидно отсутствие водо- и газоснабжения, а также иного отопления, кроме печи на первом этаже, что не смутило ни его, ни МВ, т.к. товар их устроил за предложенную цену, и им было нужно с чего-то начинать обустройство своего будущего жилья. 

Кроме того, свидетель ОД дала показания о том, что знакома с истцом и ответчиком по причине обращения к ней, как к риэлтору, продавца ЕЕ по поводу продажи дачи и покупателя МВ по поводу покупки дачи. Объявление о продаже ответчиком садового участка и расположенного на нем дома было размещено примерно за год до фактической продажи на различных сайтах (Авито, Циан, RU09 и т.п.). В тексте объявления продаваемый дом был описан так, что очевидным являлось, что это именно дачный (садовый) дом. До покупки объекты осматривали с её (М участием истец МС и её родственники, при этом, она (М) поясняла, что это садовое товарищество с узкими подъездными путями и проходами, было очевидно, что вокруг стоят летние домики и уличные туалеты, земельные участки используются для садоводства и огородничества, на въезде в СТ «Южный» размещена соответствующая табличка, имеется шлакбаум и сторож СТ «Южный». После осмотра товара, в котором стороне истца никто не препятствовал и во времени- не ограничивал, МВ осталась полностью удовлетворена состоянием объекта сделки, вопросов не имела, просьб о более детальном осмотре тех или иных помещений- не заявляла, иных предложений по цене не вносила. Истец самостоятельно занималась подготовкой технической документации на дом и одобрением ипотеки в ПАО Сбербанк, предоставление кредита в котором предполагало, что объект должен быть заявлен, как жилой дом. Так отчуждаемый объект был заявлен и в Декларации ЕЕ по состоянию на /________/, когда понятия дачного дома не существовало.

Таким образом, исследованные материалы дела, показания свидетелей и объяснения сторон не оставляют у суда сомнений в несостоятельности позиции истца, сводившейся к тому, что якобы она (Х) не сознавал факт покупки садового (дачного) дома. Желание истца провести в дом дополнительные коммуникации, улучшить условия проживания в нем иным образом относится к области её намерений и на актуальные на момент сделки свойства товара не влияет.

Одним из принципов, на которых основывается Земельный кодекс Российской Федерации и иные акты земельного законодательства, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Одновременно в земельном законодательстве и в законодательстве о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан сохранен принцип целевого использования садового земельного участка, при том, что гражданским и жилищным законодательством возможность использования жилых строений в иных, помимо отдыха граждан, целях, в том числе для постоянного или преимущественного проживания, не исключается. Однако законодателем не установлена и обязательное требование о наличии возможности постоянного или преимущественного проживания в таких жилых строениях.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" изменил правовой статус садовых домиков, определив соответствующие строения, расположенные на садовых земельных участках, как жилые. По смыслу абзаца второго его статьи 1, такие жилые строения предназначаются для отдыха, при этом норма, закрепляющая требование о первоочередном использовании садовых земельных участков для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в действующем законодательстве отсутствует.

Доводы истца о том, что наличие возможности регистрации в приобретаемом жилом доме имело для неё существенное значение не свидетельствуют о нарушении её прав ответчиком при заключении /________/ договора купли -продажи.

Так, Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", регулирующий на федеральном уровне административно-правовые отношения по регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, закрепляет в статье 3 обязанность граждан Российской Федерации регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Выявляя конституционно-правовой смысл института регистрации граждан по месту жительства, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 2 февраля 1998 года N 4-П пришел к выводу, что регистрация не может использоваться для установления системы контроля за законностью реализации прав и обязанностей граждан в различных сферах, а отказ в регистрации не должен служить средством предупреждения и выступать в качестве меры ответственности в связи с незаконной реализацией прав. У института регистрации имеется специальная цель - административный учет, носящий уведомительный характер. 

Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан" постановлено признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Вопрос же пригодности или не пригодности приобретаемого объекта для её постоянного проживания надлежало определять МВ, достаточных мер к этому последняя, по мнению суда, не предприняла. 

Так, свидетель ЭМ показал, что истец является его супругой, жилой дом приобретался у ответчика для постоянного проживания их семьи, которое и имело место с июня по ноябрь /________/ года. Объявление о продаже дома истец нашла в сети Интернет, для его покупки прибегла к помощи риэлтора. Весь дом он с супругой осматривал перед покупкой с участием риэлтора и продавца, однако, комната, где в дальнейшем обнаружена трещина в стене, была заложена пиломатериалом, что не позволило её обнаружить до заключения договора от /________/; мер к освобождению этого помещения от складированного там имущества- предпринято не было. Кроме того, к дому пристроено хозяйственное помещение, после разбора содержимого которой также было обнаружено несколько трещин, полы отсутствовали. Впоследствии соседи пояснили, что под сайдингом имеется еще одна трещина в стене дома, которая была «запенена», что ими (Х) было выявлено путем демонтажа сайдинга и утеплителя, которые впоследствии он (Х) установил обратно. Из-за наличия трещин в стенах дома, печного отопления только помещений первого этажа и наличия трещины в печи, уже в осенний период проживание в доме стало невозможным из-за низких температур. Свидетель ЭМ подтвердил, что ни он, ни истец не имеют специальных познаний в области строительства, и им ничего не препятствовало пригласить специалиста для осмотра дома до его покупки. 

С показаниями свидетеля ЭМ согласуются показания свидетелей ОД и СК о том, что до заключения договора от /________/ не во все помещения дома из-за их захламленности можно было попасть в целях кропотливого осмотра, однако, истец об этом вопрос не ставила, была удовлетворена объемом и результатами осмотра товара.

Суд приходит к выводу, что истец, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца не проявила должной степени осмотрительности до заключения договора, поскольку ряд недостатков скрытый характер не носил, а иные недостатки могли быть обнаружены в случае привлечения специалиста, обладающего специальными познаниями в области строительства. 

В соответствии с гражданским законодательством скрытыми недостатками признаются недостатки, которые не могут быть установлены при обычном способе приемки (п. 4 ст. 720 ГК РФ).

Из заключения эксперта ООО «Проект Томск» /________/ следует, что техническое состояние жилого дома по адресу: /________/ можно признать как ограниченное работоспособное. Фундаменты возводились хозяйственным способом, что характерно для большинства индивидуальных и садовых домов. Все стены не соответствуют требованиям по энергосбережению. Перегородки в здании, кровля, полы находятся в хорошем работоспособном техническом состоянии. Жилой дом по данному адресу по своему функциональному назначению соответствует параметрам садового (дачного) дома, в связи с чем, не пригоден для постоянного круглогодичного проживания, включая зимний период времени. Сквозные трещины в ограждающей стене приводят к значительным теплопотерям. Инженерные системы в доме отсутствуют, отопление печеное, кирпичная печь имеет трещину. Согласно ответу на вопрос 4 заключения эксперта /________/, жилой дом имел, в основном, скрытые недостатки по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от /________/, которые не могли быть обнаружены при обычном способе приемки, но могли быть обнаружены в случае привлечения специалиста, обладающего специальными познаниями в области строительства, с проведением вскрытий и шурфов. В ответе на вопрос 5 указано, что основным недостатком, влияющим на техническое состояние здания, является ненормативная конструкция фундамента (из обломков свай) с малой глубиной заложения. Отапливаются лишь помещения 1 этажа /________/. Электроснабжение в зимний период не производится. Все указанные дефекты существенные, но устранимые. Причины возникновения этих недостатков связаны с постройкой дома «самостроем» (без проекта и без соблюдения строительных норм), дом изначально строился, как садовый. При установленном состоянии жилого дома, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

С учетом заключения эксперта ООО «Проект Томск» /________/, которое суд принимает, как относимое и допустимое доказательство, суд считает, что неустранимых недостатков товара по договору от /________/ не установлено. Так, заключение эксперта ООО «Проект Томск» /________/, против которого спорящие стороны не возражали, все указанные дефекты существенные, но устранимые, а техническое состояние жилого дома по адресу: /________/, /________/ /________/ - ограниченно работоспособное. Во вводной части заключения эксперта ООО «Проект Томск» /________/ (л.д.112-113 тома 1) указано, что устранимый дефект- это дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, а ограниченно-работоспособное состояние- это категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле её состоянии, продолжительности и условий эксплуатации.

На основании изложенных доводов в их совокупности, в удовлетворении исковых требований МВ следует отказать, т.к. суду не доказано наличие существенного нарушения требований к качеству товара по договору от /________/. Против же возмещения расходов истца на устранение недостатков товара ЕЕ не возражала и на досудебной стадии, т.е. со стороны ответчика не имело места быть недобросовестного поведения при реализации истцом её прав, установленных статьей 475 ГК РФ.

Суд учитывает также, что пунктом 2.3 договора от /________/ предусмотрено возникновение ипотеки в пользу ПАО Сбербанк на жилой дом и земельный участок, которая и зарегистрирована /________/, согласно выписок из ЕГРН.

Как видно из представленных ПАО Сбербанк сведений об остатке задолженности по кредитному договору на /________/, задолженность МВ, Э.Н. перед ПАО Сбербанк составляет 2676 903,91 руб., срок окончательного погашения - /________/.

Исходя из абзаца 1 пункта 2 статьи 218 ГК РФ, сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения в виде ипотеки, установленное на дом и земельный участок, являвшиеся объектами сделки от /________/, сохранится в случае расторжения этого договора и перехода права собственности в этой связи обратно к ЕЕ, которая будет вправе исходить из того, что имущество не может быть возвращено ей в том виде, в каком было передано ею МВ, учитывая размер обременения (2676 903,91 руб.)

При установленных обстоятельствах в их совокупности, суд не может согласиться с позицией истца по делу и не усматривает оснований к удовлетворению предъявленного иска.

В соответствии с ч.3 ст.95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

Как следует из материалов настоящего гражданского дела, определением Кировского районного суда г.Томска от /________/ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Проект Томск». Расходы по оплате проведения экспертизы возложены на ЕЕ

Заключение экспертов ООО «Проект Томск» от /________/ /________/ по результатам производства судебной строительно-технической экспертизы принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства.

Руководителем ООО «Проект Томск» ВВ счет на оплату /________/ от /________/ на сумму 90000 руб. 

На счет временного распоряжения средств УСД в /________/ ЕЕ внесено 90000 руб., согласно чеку-ордеру от /________/.

Соответственно, денежные средства в размере 90 000 руб. подлежат перечислению на счет ООО «Проект Томск» в счет оплаты строительно-технической экспертизы.

При этом, поскольку вопрос о перераспределении на проигравшую сторону судебных расходов обсуждался в судебном заседании, а решение суда состоялось не в пользу истца, то суд считает возможным по правилам ст.98 ГПК РФ данные судебные расходы ЕЕ в сумме 90000 руб. отнести на МВ

В свою очередь, оснований, установленных главой 7 ГПК РФ, ко взысканию с ответчика в пользу истца судебных расходов последней по уплате государственной пошлины и по оплате услуг представителя, не имеется, т.к. в иске следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований МВ к ЕЕ о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от /________/, взыскании уплаченной по договору денежной суммы в размере 3200000 руб., взыскании судебных расходов - отказать в полном объеме.

Перечислить денежные средства в сумме 90000 руб., подлежащие выплате экспертам и предварительно внесенные ЕЕ, согласно чеку-ордеру Томского отделения /________/ ПАО Сбербанк от /________/ (операция /________/), со счета временного распоряжения денежными средствами Управления Судебного департамента в /________/ на счет Общества с ограниченной ответственностью «Проект Томск» по следующим реквизитам: получатель - общество с ограниченной ответственностью «Проект Томск», ИНН /________/, КПП /________/, Филиал «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» Банка ВТБ ПАО /________/, БИК /________/, к/с /________/, р/с /________/.

Взыскать с МВ в пользу ЕЕ денежные средства в сумме 90000 руб., подлежащие выплате экспертам и предварительно внесенные на счет Управления Судебного департамента в /________/, согласно чеку-ордеру Томского отделения /________/ ПАО Сбербанк от /________/ (операция /________/

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья -подпись- А.Р. Корниенко

Решение в окончательной форме принято 03.04.2024.