Дело № 2-46/2017 (2-6072/2016)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2017 года г. Челябинск

Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Селивановой О.А.

при секретаре Гертус М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Лидер», ФИО2 о признании предварительного договора основным, признании права собственности на долю в праве общедолевой собственности на объект незавершенного строительства, возложении обязанности произвести зачет взаимных требований, признании договора участия в долевом строительстве недействительным, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений л.д. 68-72, 138) к Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» (далее ООО «Перспектива», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Лидер» (далее ООО УО «Лидер»), ФИО2 о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ – договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, признании права собственности на долю в праве общедолевой собственности на объект незавершенного строительства – жилой комплекс со встроено-пристроенным и торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по Комсомольскому проспекту в Курчатовском районе г. Челябинска, равную парковочному месту №, расположенного на осях 4-5 (Е1-Ж1) на минус первом этаже, о возложении обязанности на ООО УО «Лидер» произвести зачет взаимных прав требований в соответствии с п. 2.3 договора займа №-Л, о признании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Перспектива» предварительные договоры о заключении в будущем договоров участия в долевом строительстве 

<

адрес> парковочного места № в многоквартирном жилом доме в жилом комплексе со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. В этот же день истец заключил с ООО УО «Лидер» договоры займа, в соответствии с которыми передал заемщику денежные средства в размере 1500500 рублей и 1189250 рублей в счет зачета взаимных требований. Однако на требование заключить основной договор ответа не последовало. В момент рассмотрения дела в суде спорное парковочное месте продано ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1, его представители ФИО3, ФИО4 на исковых требованиях настаивали. Пояснили, что на депозит Управления судебного департамента в Челябинской области истцом внесены 199500 рублей, в качестве подтверждения намерения заключить основной договор.

Представитель ответчика ООО «Перспектива» - ФИО5 исковые требования не признал, пояснил, что истец оплату по предварительному договору не вносил, в предварительном договоре не указан предмет. Срок заключения предварительного договора истек. 

Представитель ООО УО «Лидер» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, ссылаясь на добросовестность приобретения ФИО2 парковочного места.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с частью 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ответчиком ООО «Перспектива» (продавец) был заключен предварительный договор № купли-продажи будущей недвижимости, по условиям которого стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи будущей недвижимости – парковочное место № расположенное на осях 4-5 (Е1-Ж1) в Жилом комплексе со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по Комсомольскому проспекту в г. Челябинске (л.д.9-10).

По условиям данного договора, Основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до конца 2014 года (п.4.1Договора).

В соответствии с п.3.1 цена договора составляет 399000 руб., из которых 199500 рублей покупатель должен уплатить в течение трех дней в момента подписания настоящего договора, путем перечисления на расчетный счет продавца, а оставшуюся часть - 199500 рублей, в течение пяти дней с момента подписания Основного договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункты 3.2.1, 3.2.2. Договора).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (займодавец) заключил с ООО УО «Лидер» (заемщик) договор займа №-Л, по условиям которого ФИО1 принял на себя предоставить беспроцентный займ в размере 399000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления на расчетный счет заемщика, в следующем порядке и сроки: 199500 рублей – в срок до ДД.ММ.ГГГГ и 199500 рублей - в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17). 

Возврат денежных средств определен путем зачета взаимных обязательств заемщика по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи будущей недвижимости и обязательств заемщика по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №-Л (пункт 2.3 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внес в кассу ООО УО «Лидер» денежные средства в размере 199500 рублей, в счет исполнения обязательств по договору займа №-Л от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

Между ООО «Перспектива» и ООО УО «Лидер» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на управление текущей деятельностью, в соответствии с которым ООО УО «Лидер» приняло на себя обязанность по осуществлению полномочий постоянно действующего исполнительного органа (л.д. 79-85).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ответчиков требование об исполнении обязательств по договорам от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).

В ответ на данное обращение ООО «Перспектива» направило в адрес истца уведомление о прекращении обязательств сторон по предварительному договору, ввиду истечения срока для заключения основного договора (л.д. 20).

До настоящего времени основной договор купли-продажи в соответствии с условиями п. 4.1 предварительного договора между сторонами не заключен, право собственности ФИО1 на парковочное место не оформлено,

ДД.ММ.ГГГГ ООО УО «Лидер» внесло на депозит нотариуса денежные средства в счет возврата суммы займа по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-Л (л.д. 119).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внес на депозит Управления судебного департамента в Челябинской области, в подтверждение исполнения обязательств по оплате парковочного места, денежные средства в размере 199500 рублей (л.д. 137). 

Указанные обстоятельства предметом спора не являются, сторонами признаны, доказательства подтверждающие данные обстоятельства сторонами не оспорены.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Правовых оснований полагать заключенный с ФИО1 предварительный договор основным договором купли-продажи, о чем просил истец, не имеется, поскольку его условия предусматривают заключение договора купли-продажи и передачу имущества в будущем, что соответствует положениям ст.429 Гражданского кодекса РФ. 

В статье 218 Гражданского кодекса РФ приведены основания приобретения права собственности. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. (п.1) Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. (п.2)

Согласно ч.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. 

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 и 3 ст.5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В силу ч.1 ст.6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч.2 ст.8 Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Положениями статьи 6 названного Федерального закона предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложения принадлежит инвестору.

Согласно ст. 8 указанного Федерального закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В заключенном между ФИО1 и ООО «Перспектива» предварительном договоре купли-продажи будущей недвижимости, не были определены характеристики подлежащей продаже парковочного места, а именно: площадь, этаж, адрес местоположения. В качестве исполнения обязательств по предварительному договору истец не передал ответчику денежные средства в размере 390000 рублей.

Доказательства перечисления истцом денежных средств на расчетный счет ООО «Перспектива» в материалы дела не представлено.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи недвижимости в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде парковочного места может быть признано законным, при установлении факта исполнения обязательств по оплате.

Такое обязательство истцом исполнено не было.

В соответствии с п. 5.5 предварительный договор № 3 купли-продажи будущей недвижимости от 17 марта 2014 года, в случае неисполнения Покупателем обязательств по своевременному внесению платежа, продавец имеется право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

Как следует из ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу.

Доказательств того, что на момент предъявления ФИО1 требований о зачете по предварительному договору купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ имелись взаимные обязательства сторон, то есть ФИО1 и ООО «Перспектива» в материалы дела не представлено, сроки действия данных договоров истекли.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Перспектива» (продавец) заключило с ФИО2 (покупатель) договор купли-продажи будущей недвижимости №, по условиям которого стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи будущей недвижимости – парковочное место № расположенное на осях 4-5 (Е1-Ж1) в Жилом комплексе со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по Комсомольскому проспекту в г. Челябинске, стоимостью 550000 рублей (л.д. 157-159). 

В счет исполнения обязательств по договору ФИО2 уплатил ООО «Перспектива» ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 400000 рублей, 90100 рублей и 59900 рублей соответственно (л.д. 160,161).

Из исследованных материалов дела следует, что ответчик фактически привлек денежные средства истца в качестве инвестиций для строительства квартиры в многоквартирном доме и между сторонами сложились отношения, которые регулируются специальным законом - Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В силу положений закона ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участника долевого строительства.

Однако, нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином. 

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Перспектива» (застройщик) и ФИО2 (участник) подписан договор участия в долевом строительстве № Согласно данному Договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственности ФИО2 парковочное место №, расположенное в осях 4-5 (Е1-Ж1) на минус 1 этаже в жилом комплексе со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по Комсомольскому проспекту в г.Челябинске, а другая сторона участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность парковочное место. Участник выплачивает застройщику денежные средства на долевое строительство дома (парковочного места). Цена договора составляет 550000 руб. Застройщик обязуется передать участнику парковочное место по акту приема передачи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается договором участия в долевом строительстве (л.д.148-155). 

Актом зачета требований подтверждена оплата по данному договору, путем зачета оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 162).

В рамках возбужденного судом гражданского дела по иску ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ судом в целях обеспечения указанного иска наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> совершать любые регистрационные действия в отношении спорного объекта долевого строительства. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 7 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из содержания пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, соответствующие исковые требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены оспариваемой сделкой. Это же усматривается из статей 3, 4 Гражданского процессуального кодекса РФ, 11, 12 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Перспектива» и ФИО2, произведена без нарушений требований закона ДД.ММ.ГГГГ, до определения запрета на совершение указанных действий, и при наличии не расторгнутого договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что ФИО1 обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, не исполнил, то оснований для удовлетворения требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подаче апелляционной жалобы в через Курчатовский районный суд.

Председательствующий подпись О.А.Селиванова