Гражданское дело № 2-38/2025 (УИД 50RS0050-01-2024-003466-91)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области 27 февраля 2025 г.

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Грошевой Н.А., 

при секретаре Спирячиной Д.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный Спецзастройщик» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры, суммы в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия, неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя, возмещении расходов на устранение недостатков, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Главстрой-Столичный Спецзастройщик», указывая, что 15.08.2022 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Цена договора в соответствии с п. 3.1. составила 7 424 825,40 руб.

В соответствии с п. 5.3.2. застройщик обязуется обеспечить строительство объекта в соответствии с условиями договора, техническими правилами приемки законченного объекта долевого строительства, стандартом качественных характеристик законченного объекта долевого строительства, общеобязательными нормативными актами. 

Пунктом 6.1. стороны установили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением качества и соответствия объекта долевого строительства проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также условиям договора, Техническим правилам приемки законченного объекта долевого строительства и стандарту качественных характеристик законченного объекта долевого строительства.

Согласно п. 6.2. договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с существенными отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшим к ухудшению его качества, или делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, а именно, для проживания, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмездного устранения недостатков в разумный срок. При этом стороны договорились, что участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства или возмещения своих расходов по устранению недостатков.

Объект долевого строительства был передан им по акту приема-передачи 03.06.2024.

При приемке квартиры был произведен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого выявлены недостатки.

В соответствии с актом приема-передачи от 03.06.2024 объект долевого участия был передан участникам общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 63,80 кв.м. В соответствии с п. 2.2. договора площадь квартиры должна была составлять 64,71 кв.м. Таким образом, объект долевого участия, переданный участникам по акту приема-передачи, не соответствует условиям договора по общей площади, разница по площади между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,91 кв.м.

Принимая во внимание, что стоимость 1 кв.м по договору составляет 114740 руб., размер подлежащих возврату денежных средств составляет 104413 руб. из расчета: 0,91 кв.м х 114740 руб.

13.06.2024 в адрес ответчика было направлено требование об устранении выявленных недостатков, которое было им получено 18.06.2024.

С их стороны препятствия в допуске в квартиру не чинились, однако ответчик до настоящего времени никаких действий для устранения выявленных недостатков не предпринял.

Согласно экспертному исследованию № стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 1 092 557 руб.

09.09.2024 в адрес ответчика направлена претензия с требованием возмещения стоимости необходимых расходов на устранение недостатков, которое оставлено ответчиком без внимания.

Просят с учетом принятых к рассмотрению уточнений взыскать с ответчика в их пользу в равных долях стоимость выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 610139,94 руб.; 

взыскать с ответчика в их пользу в равных долях неустойку за каждый день просрочки удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от 610139,94 руб., но не более 610139,94 руб., начиная с 01.07.2025 по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства;

признать недействительным п. 3.8 договора участия в долевом строительстве от 15.08.2022 № №, заключенного между ними и ответчиком;

взыскать с ответчика в их пользу в равных долях в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 104413 руб.;

взыскать с ответчика в их пользу в равных долях расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 77000 руб.; 

взыскать с ответчика в их пользу в равных долях компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.;

взыскать с ответчика в их пользу в равных долях штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя; 

взыскать с ответчика в их пользу в равных долях расходы на составление доверенности в размере 4000 руб. 

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Главстрой-Столичный Спецзастройщик» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представив в суд письменные возражения.

Исследовав представленные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве). 

Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, кроме условий договора, индивидуализирующих объект долевого участия, он должен соответствовать проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статья 7 указанного Федерального закона).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 этой же статьи).

В силу части 4 статьи 7 этого же Федерального закона условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Поскольку в силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в рассматриваемом случае подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный частью 2 статьи 7 указанного закона.

Ограничения права на обращение дольщика с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении любых, выявленных в этот период недостатков, недопустимы.

Судом из исследованных по делу письменных доказательств установлено, что 15.08.2022 между истцами и ООО «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» был заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д. 12-27 т. 1). 

В соответствии с условиями данного договора ООО «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» приняло на себя обязательства построить объект недвижимости - многоквартирный жилой дом К23, 17-этажный 8-секционный жилой дом, 6-й пусковой комплекс, 11 этап (жилой дом К23), расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>. 

Из п. 3.1. договора следует, что цена договора составляет сумму в размере 7 424 825,40 руб. В соответствии с п. 2.2. общая площадь объекта долевого строительства должна была составлять 64,71 кв.м. 

Акт приема-передачи квартиры был подписан 03.06.2024, согласно которому истцам была передана квартира № по адресу: 

<

адрес> общей площадью 63,80 кв. м (л.д. 28-29 т. 1). 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

При приемке квартиры был произведен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого выявлены недостатки.

Согласно экспертному исследованию № стоимость устранения недостатков и дефектов, обнаруженных в процессе эксплуатации, составляет 1 092 557 руб.

По ходатайству ответчика судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Первый экспертный центр» (л.д. 100-104). 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от 13.01.2025 объект долевого строительства - жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и его качество не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве от 15.08.2022 №.

В жилом помещении имеются строительные дефекты и недостатки строительно-отделочных работ, возникшие вследствие нарушения застройщиком требований СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия», ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери. Производство монтажных работ, контроль и требования к результатам работ», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам».

Стоимость затрат для устранения выявленных недостатков/дефектов материалов и работ без учета износа (износа не выявлено), без учета стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС) ООО «Главстрой-Столичный спецзастройщик», определена в локальном сметном расчете № (Приложение 4.3) и составляет: 610 139 руб. 94 коп.

Стоимость затрат для устранения выявленных недостатков/дефектов материалов и работ без учета износа (износа не выявлено), с учетом стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС) ООО «Главстрой-Столичный спецзастройщик», определена в локальном сметном расчете № (Приложение 4.3) и составляет: 581 521 руб. 12 коп.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта ответчиком не опровергнуты. Заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов стоимости затрат для устранения выявленных недостатков/дефектов материалов и работ без учета износа, с учетом стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС) ООО «Главстрой-Столичный спецзастройщик», в размере 581521,12 руб. Заключение экспертизы участвующие в деле лица под сомнение не поставили, согласились с ним. 

В силу положений пп. "д" - "и" п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", согласно которым предусматривается специальный порядок предъявления требований к застройщику в период с 30.12.2023 по 31.12.2025 при выявлении отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, с требованиями о безвозмездном устранении выявленных недостатков, соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается условиями договора и не может быть менее 3 лет. Исчисляется такой срок со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на входящее в состав объекта долевого строительства технологическое и инженерное оборудование также устанавливается условиями договора, но не может быть менее 3 лет, и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче объекта договора долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для взыскания с застройщика неустойки. 

Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется:

- до 31.08.2024 - по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей". При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ);

- с 01.09.2024 - по правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, а именно: в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства; в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, - для граждан, приобретающих жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, рассчитывается от цены договора.

Таким образом, рассматривая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

В силу ст. 2 Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в соответствии со ст. 3 в силу с 01 сентября 2024 г., при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу данного Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции данного Федерального закона). 

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом. С 01.09.2024 Законом N 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного Постановления до 30.06.2025 включительно.

Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 до 30.06.2025 включительно.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная данным абзацем и предоставленная до 01.01.2025, может быть продлена на срок до 30.06.2025 включительно в соответствии с законодательством РФ.

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абз. 3 и 4 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абз. 5 и 6 данного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения данного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В период с 01.07.2023 до 30.06.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).

Особенности, установленные п. п. 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).

В период с 30.12.2023 по 31.12.2025 установлен ряд особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе касающихся случаев обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, выявления отступлений от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства").

На основании ч. 1 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором. 

Поскольку до настоящего времени требование истцов о выплате им денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не исполнено, то требование о взыскании неустойки по день фактической выплаты денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства подлежит удовлетворению, начиная со дня отмены ограничений и по день фактической выплаты денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Неустойка за указанный период подлежит взысканию по правилам, предусмотренным ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ, т.е. в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков. 

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. 

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. 

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

В настоящем деле причинение истцам морального вреда обусловлено исключительно нарушением их прав как потребителей, достаточных оснований полагать, что ответчик каким-либо иным образом причинил истцам нравственные или физические страдания, не имеется. С учетом установленной степени страданий истцов, степени вины ответчика и прочих значимых для дела обстоятельств, суд полагает разумным и справедливым определить размер компенсации морального вреда равным 20 000 руб. 

В силу ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. 

Принимая решение в пользу истцов, взыскивая в их пользу денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков, неустойку и компенсацию морального вреда суд на основании ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» взыскивает с ответчика в пользу истцов штраф в размере пяти процентов от присуждаемой суммы, т.е. в размере 30076 руб., из расчета: (581521,12+20000)*5%. 

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ к размеру штрафа и его снижения суд не находит. 

Истцы также требуют соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства в связи с изменением его площади. 

Согласно условиям договора, общая стоимость объекта долевого строительства составляет 7 424 825,40 руб., стоимость одного квадратного метра составляет 114740 руб. 

В соответствии с п. 3.5. договора участия в долевом строительстве изменение цены договора осуществляется в случаях, предусмотренных пунктами 3.7 (увеличение площади более чем на 1 кв.м) и 3.8 (уменьшение площади более чем на 1 кв.м) договора. 

В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон. 

В соответствии с п. 3.8 договора, если в результате обмера, произведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной п. 3.9 договора расчетной цены 1 (одного) кв.м на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16). 

Истцы исполнили обязательство по договору по оплате стоимости объекта долевого строительства, определенного сторонами в договоре в указанном размере. 

03.06.2024 между сторонами был подписан акт приема-передачи, согласно которому окончательная приведенная площадь объекта долевого участия составила 63,80 кв.м, т.е. уменьшилась по сравнению с общей приведенной площадью на 0,91 кв.м. Согласно расчету истцов стоимость квартиры уменьшилась на 104413 руб., которые она просили взыскать с застройщика. 

Разрешая спор, суд проверил доводы истцов о недействительности положения п. 3.8 договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в части возможности не изменения цены договора в случае уменьшения фактической площади жилого помещения. 

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. 

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). 

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. 

Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве № от 15.08.2022 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (пункты 3.7, 3.8). 

Принимая во внимание, что застройщик и участники долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу, что оспариваемые положения пункта 3.8 договора не противоречат действующему законодательству, в том числе статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Истцы при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляли, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. 

Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что доводы истцов об уменьшении покупной стоимости квартиры несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение о не изменении цены договора в случае отступления в площади до 1 кв.м. 

Приложение № 3 также является составной часть договора участия в долевом строительстве № от 15.08.2022, заключенного между истцами и ответчиком, по которому стороны достигли соглашения по стандартам качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС) по всем видам отделки - класс эконом (л.д. 24-27). 

Оплата строительно-технической экспертизы № в сумме 77000 руб. должна быть взыскана с ответчика в пользу истца ФИО2, поскольку ее выводы о стоимости устранения недостатков определили цену иска (л.д. 62). 

Доверенности истцами выданы для представления интересов перед застройщиком по вопросам несвоевременной передачи квартиры, ее недостаткам, вести дело, связанное со взысканием неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и\или стоимости устранения недостатков (л.д. 70, 71). Суд полагает заявленные расходы обоснованными и подлежащими взысканию. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Принимая решение в пользу истцов, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истцы были освобождены как потребители при подаче искового заявления, в размере 20231,94 руб. (17231,94 руб. (госпошлина по требованиям имущественного характера) + 3000 руб. (госпошлина по требованию о компенсации морального вреда)).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ИНН №), ФИО2 (СНИЛС №) в равных долях денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № САВ№ от 15.08.2022 в размере 581521 (пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот двадцать один) рубль 12 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, штраф в размере 30076 (тридцать тысяч семьдесят шесть) рублей, расходы на удостоверение доверенностей в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС №) расходы на составление досудебного заключения в размере 77000 (семьдесят семь тысяч) рублей.

Взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ИНН №), ФИО2 (СНИЛС №) в равных долях неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в период просрочки, от невыплаченной части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в день, начиная со дня отмены ограничений и по день фактической выплаты денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета муниципального округа Шатура Московской области государственную пошлину в размере 20231 (двадцать тысяч двести тридцать один) рубль 94 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Н.А. Грошева