70RS0006-01-2021-000659-14

Административное дело № 2а-349/2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 июня 2021 года Асиновский городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Дегтяренко Е.А.,

при секретаре Малаховой О.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Асино Томской области административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию «Асиновское городское поселение» в лице Администрации Асиновского городского поселения о признании незаконным решения,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным иском, указав в обоснование, что /дата/ она приобрела в собственность объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Постановлением Администрации Асиновского городского поселения Томской области от /дата/ № от /дата/ № ей предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый № площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в аренду сроком на 3 года с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. /дата/ между Администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка в отношении вышеназванного объекта недвижимого имущества, срок аренды установлен с /дата/ по /дата/. В связи с тем, что из-за введенных на территории Томской области мер про противодействию распространения коронавирусной инфекции, истец не успевает достроить объект незавершенного строительства в предусмотренные договором аренды сроки, она обратилась к административному ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды сроком на три года. Однако письмом Администрации Асиновского городского поселения в удовлетворении заявления было отказано. Кроме того в письме указано, что в случае если объект незавершенного строительства не будет введен в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды, Администрация Асиновского городского поселения будет вправе обратиться в суд в порядке ст. 23.1. ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Полагает, что отказ административного ответчика в удовлетворении ее заявления не соответствует положениям действующего законодательства, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду до /дата/ и договор аренды предыдущими собственниками заключен до /дата/, а следовательно к нему подлежит применению редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до /дата/, не содержавшая ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключать договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности). Администрацией не учтено, что градостроительный план утвержден и выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома. Срок действия разрешения – до /дата/. Приведенные обстоятельства указывают на наличие у административного истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта на срок не менее чем до /дата/. Ограничения, введенные в связи с распространением коронавирусной инфекции, распространялись не только на режим самоизоляции, но и многие сферы экономики, в том числе строительную сферу. Внесением изменений в Распоряжение Администрации Томской области от /дата/ №» постоянно продлевается режим «повышенная готовность», вследствие чего завершить строительство индивидуального жилого дома в срок до истечения договора аренды для истца не представляется возможным, так как практически весь 2020-й год, особенно в его весенне-летние периоды, строительство дома было фактически парализовано. Просит признать отказ Муниципального образования «Асиновское городское поселение» в продлении срока действия договора № от /дата/ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года, незаконным. Обязать административного ответчика продлить срок действия договора № от /дата/ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, дело просила рассмотреть в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что строительство жилого дома фактически не завершено в пределах срока действия договора аренды, так как начавшаяся самоизоляция в связи с пандемией коронавируса, введенные ограничения, не позволили истцу в пределах действия договора аренды организовать строительные работы с привлечением строительных бригад, поэтому она и обратилась к ответчику за продлением договора аренды. 

Представитель административного ответчика – МО «Асиновское городское поселение» в лице Администрации Асиновского городского поселения ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве, показала, что законных оснований для продления срока договора аренды не имелось.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, принимается судом по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

По смыслу приведенных норм права в их системной связи и в соответствии с предписаниями частей 9 и 10 статьи 226 КАС РФ оспариваемое решение может быть признано незаконным лишь при совокупности тех условий, что оно, нарушая права, свободы и законные интересы административного истца, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

С 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Частью 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Постановлением Администрации Асиновского городского поселения Томской области от /дата/ № от /дата/ № ей предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в аренду сроком на 3 года с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. 

/дата/ между Администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка в отношении вышеназванного объекта недвижимого имущества, срок аренды установлен с /дата/ по /дата/.

Постановлением Администрации Асиновского района от /дата/ № утвержден градостроительный план RU № указанного земельного участка и выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома. Срок действия разрешения до /дата/.

Письмом Администрации Асиновского городского поселения от /дата/ было отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о продлении договора аренды земельного участка, поскольку договор аренды от /дата/ № заключен на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, основании для его продления либо заключения нового договора аренды без проведения торгов не имеется, так как право на однократное продление ранее действовавшего договора аренды уже реализовано.

Исковые требования ФИО1, в том числе, мотивированы тем, что в связи с изданием Указов Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" (далее - Указ Президента РФ N 206) и от /дата/ N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" (далее - Указ Президента РФ N 239), были введены ограничения, в том числе, связанные не только с режимом самоизоляции, но и ограничениями во многих сферах экономики, включая строительную сферу. Внесением изменений в Распоряжение Администрации Томской области от /дата/ № постоянно продлевается режим «повышенная готовность», вследствие чего завершить строительство индивидуального жилого дома в срок до истечения договора аренды для истца не представляется возможным, так как практически весь 2020-й год, особенно в его весенне-летние периоды, строительство дома было фактически парализовано. Фактически целью иска является понуждение Администрации к внесению изменений в договор аренды в части продления его срока.

Отказ Администрации в удовлетворении заявления о продлении срока договора аренды мотивирован тем, что нормы земельного законодательства не предусматривают повторное продление договора аренды земельного участка, однажды заключенного для завершения строительства.

Однако перечисленные нормы права регулируют правоотношения участников строительства, которое ведется в обычных условиях хозяйственной деятельности, и направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Между тем /дата/ Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента РФ N 206, N 239 и N 294 дни в период с /дата/ по /дата/ и с /дата/ объявлены нерабочими.

В Указе Президента РФ N 206 приведен перечень организаций, на работников которых не распространяется названный Указ. Впоследствии право определения перечня организаций, деятельность которых приостанавливается, исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения новой коронавирусной инфекции, передано высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента РФ от N 239).

Нерабочие дни, объявленные таковыми Указами Президента РФ N 206 и N 239, относятся к числу мер, установленных в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и не могут считаться нерабочими днями в смысле, придаваемом этому понятию ГК РФ, под которым понимаются выходные и нерабочие праздничные дни, предусмотренные статьями 111, 112 Трудового кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента Российской Федерации.

Кроме того, установление нерабочих дней в данном случае являлось не всеобщим, а зависело от различных условий (таких как направление деятельности хозяйствующего субъекта, его местоположение и введенные в конкретном субъекте Российской Федерации ограничительные меры в связи с объявлением режима повышенной готовности). Помимо этого, дополнительные ограничительные меры по передвижению по территории, определению круга хозяйствующих субъектов, деятельность которых приостанавливается, могут вводиться на уровне субъектов Российской Федерации (пункт 2 Указа Президента РФ N 239).

Равным образом, в сложившейся ситуации необходимо учитывать, что в ряде случаев в дни, объявленные Указами Президента Российской Федерации нерабочими, препятствия к исполнению обязательства могут отсутствовать, а в ряде случаев - такое исполнение полностью невозможно.

Постановлением Правительства РФ от 31.01.2020 № 66 новая коронавирусная инфекция, вызванная (2019- nСоV), внесена в список заболеваний, представляющих опасность для окружающих, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 01.12.2014 №715.

Распоряжением Администрации Томской области от /дата/ № (в редакции от /дата/) в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2003 N 794 "О единой государственной системе предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 02.03.2020 N 5 "О дополнительных мерах по снижению рисков завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)", Законом Томской области от 11 ноября 2005 года N 206-ОЗ "О защите населения и территорий Томской области от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", распоряжением Администрации Томской области от 11.08.2014 N 514-ра "Об утверждении Перечня сил и средств постоянной готовности территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Томской области", протоколом заседания оперативного штаба по предупреждению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации от 13.03.2020 N 11, в целях исключения завоза и распространения на территории Томской области новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) (далее - новая коронавирусная инфекция) постановлено ввести на территории Томской области с 18.03.2020 режим функционирования "повышенная готовность" для органов управления сил и средств территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайной ситуации Томской области. До настоящего времени данный режим не снят.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в вопросе 8 Обзора от 21.04.2020 N 1, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Однако Администрация при рассмотрении заявления ФИО1 ограничилась лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор. Не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными административным истцом в обоснование своей позиции, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого было подано заявление.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация выстроенного объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка.

Истребование административным ответчиком земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд также принимает во внимание, что доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в аренду на новый срок спорного земельного участка, не имеется.

При установленных обстоятельствах, учитывая наличие оснований для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов, обращение арендатора с таким заявлением в период действия прежнего договора, суд приходит к выводу о незаконности отказа административного ответчика в заключении договора аренды на новый срок, при этом суд признает, что указанный отказ нарушает право административного истца закончить строительство объекта при наличии разрешения на строительство со сроком действия до /дата/.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 226 - 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Муниципального образования «Асиновское городское поселение» в продлении срока действия договора № от /дата/ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года. 

Обязать административного ответчика продлить срок действия договора № от /дата/ аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Асиновский городской суд Томской области течение одного месяца.

Судья Е.А. Дегтяренко 

Полный текст решения изготовлен 24.06.2021