Дело № 2-288/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 12 сентября 2018 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Каменева А.Б., при секретаре Аблеевой Т.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, 

у с т а н о в и л:

Иск предъявлен по тем основаниям, что 10.10.2010 года между собственником ФИО3 и нанимателем ФИО2 заключен договор найма в соответствии с которым наймодатель сдает в наем принадлежащую ему квартиру из 1 комнаты, находящуюся по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>. Фактически договор действовал до февраля 2018 года. Плата за один месяц найма квартиры составляет 8000 руб., плюс коммунальные платежи. 12.07.2011 года указанная квартира перешла в собственность истца на основании договора дарения. В результате неисполнения обязательств по оплате коммунальных платежей общая сумма задолженности с января 2011 года по февраль 2018 года составляет 156103,69 руб. На просьбы о погашении задолженности и урегулировании этого вопроса ответа не получено. В связи с чем, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору найма в размере 156103,69 руб.

22.06.2018 года от истца поступило заявление об увеличении исковых требований, в котором он дополнительно к ранее заявленным требованиям просил взыскать с ответчика пени в размере 124101,12 руб.

07.08.2018 года от представителя истца поступило заявление об увеличении исковых требований, в котором он, ссылаясь на положения ст. 678 ГК РФ и условия договора найма, просил взыскать с ответчика задолженность по договору найма жилого помещения в размере 267039,25 руб. за период с октября 2010 года по январь 2018 года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и в дополнениях к иску. Также дополнил, что с октября 2014 г. размер арендной платы по устному соглашению между истцом и ответчиком увеличен до 10000 руб. Доказательств в подтверждение данного обстоятельства представить не может, изменения в договор не вносились. Истец долго не обращался в суд, так как не думал о судьбе коммунальных платежей. Сейчас он собрался продавать квартиру, встал вопрос о погашении задолженности. Обратился к ответчику устно, по телефону с требованиями о погашении задолженности, тот обещал задолженность погасить, но этого не сделал и перестал отвечать на телефонные звонки. Факт того, что между истцом и ответчиком имелись отношения, связанные с арендой квартиры, подтверждается перечислениями арендной платы на банковскую карту истца. До ноября 2014 г. ответчик перечислял деньги на карту сбербанка, после этой даты на карту Тинькофф Банк.

Третье лицо – ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. Полагал исковые требования подлежащими удовлетворению. Также пояснил, что ответчик снимал у него квартиру в 2010 году.

Ответчик ФИО2, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Установлено, что 10.10.2010 года между собственником ФИО3 и нанимателем ФИО2 заключен договор найма в соответствии с которым, наймодатель сдает в наем принадлежащую ему квартиру по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>. В соответствии с п.3.1 договора плата за один месяц найма квартиры составляет 8000 руб., и коммунальные платежи. Пунктами 2.1, 2.2 установлен срок договора с 10.10.2010 года по 10.01.2011 года. В пункте 3.2 договора указано, что наниматель выплатил наймодателю аванс в размере 8000 руб. при подписании договора (л.д.19-20). 

В соответствии с договором дарения от 12.07.2011 года ФИО3 подарил указанную квартиру истцу ФИО1 (л.д.15-16).

Из выписки из ЕГРН следует, что истец является собственником вышеуказанной квартиры с 11.08.2011 г. (л.д.33-35).

Истец указывает, что ответчик не исполнил обязательства по оплате коммунальных платежей, сумма задолженности за весь период договорных отношений, связанных с коммерческим наймом жилого помещения, с 10.10.2010 г. по февраль 2018 г. составляет 267039,25 руб. 

На основании ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 3 ст.425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

На основании ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 678 ГК РФ установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статьёй 684 ГК РФ определено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Сторона истца указывает, что по условиям договора найма и в силу положений ст. 678 ГК РФ, ответчик должен был самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. 

Между тем, по мнению суда, из условий договора найма можно сделать вывод, что ответчик должен передавать деньги за коммунальные услуги истцу, а уже тот оплачивать коммунальные платежи. Такой вывод сделан судом исходя из анализа пунктов 3.1 и 3.2 договора найма. Пункт 3.1 договора содержит условие о том, что плата за найм квартиры составляет 8000 руб. плюс коммунальные. В пункте 3.2 договора указано, что наймодатель получил от нанимателя при заключении договора аванс в размере 8000 руб. То, что наниматель уплатил аванс в указанном размере, свидетельствует о том, что он должен в последующем доплатить наймодателю денежные средства, равные размеру коммунальных платежей. Это также следует из буквального толкования пункта 3.1, согласно которому плата за один месяц найма составляет 8000 руб. плюс коммунальные. 

Таким образом, договором найма не предусмотрено, что ответчик самостоятельно будет оплачивать коммунальные платежи, так как размер коммунальных платежей входит в состав платы за найм.

Доказательств того, что ответчик не оплачивал истцу коммунальные платежи, не представлено, более того, представитель истца указывает, что ответчик с 2014 г. платил истцу за найм жилья 10000 руб. Плата за коммунальные услуги, согласно сведением из лицевого счета составляет около 2000 руб. в месяц, то есть, плата за найм 8000 руб. плюс коммунальные составляет около 10000 руб. Таким образом, фактически сторона истца подтверждает факт внесения ответчиком денежных средств в счет оплаты коммунальных платежей.

Ссылки представителя истца о том, что с 2014 г. размер арендной платы увеличился до 10000 руб., ничем не подтверждены, доказательств этому, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено. Представитель ответчика пояснил, что увеличение платы произошло на основании устной договоренности, то есть не отрицал факт того, что доказательств не имеется. По мнению суда, размер арендной платы является существенным условием договора и изменение договора в этой части должно быть совершено в письменной форме, в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Более того, по мнению суда, сам факт того, что истец такой длительный срок (в течении 8 лет), зная о нарушении своих прав, не обращался в суд за их защитой, с требованиями о взыскании коммунальных платежей, вызывает сомнения в том, что денежные средства за коммунальные услуги ответчиком истцу не оплачивались. Первый арендодатель – ФИО3 также не высказывал претензий к ответчику по факту невнесения платежей за коммунальные услуги. При этом необходимо отметить, что в рассматриваемый период частично коммунальные платежи оплачивались, в частности: октябрь 2010 г. – 1748,31 руб., декабрь 2010 г. – 3496,62 руб., март 2011 г. – 3731,69 руб., март 2012 г. – 12022,42 руб. (кто производил оплату в суде не установлено). Между тем, данные платежи истцом включены в сумму иска.

Также необходимо учесть, что истец требует взыскать денежные средства с ответчика в свою пользу за период, начиная с 10 октября 2010 г., между тем до 11 августа 2011 года арендодателем квартиры являлся ФИО3, который не уполномочивал истца на представление своих интересов, в том числе с правом получения присужденных в его пользу денежных средств. То есть, требования о взыскании в пользу истца денежных средств за период с 10.10.2010 г. по 11.08.2011 г. неправомерны.

Кроме того, по мнению суда, факт наличия между истцом договорных отношений, связанных с коммерческим наймом квартиры, после 10 января 2011 года (дата окончания договора найма) не подтвержден материалами дела. Сторона истца ссылается на то, что факт наличия договорных отношений подтверждается перечислениями денежных средств ответчиком на счет истца. В подтверждение данного факта прикладывает выписки о перечислении денежных средств из ПАО «Сбербанк России» и Тинькофф Банк, однако в выписках не указано, от кого поступили данные перечисления.

В судебном заседании, по ходатайству стороны истца были запрошены сведения ПАО «Сбербанк России» (л.д. 143), о перечислениях на карту истца, с указанием лиц, перечисливших денежные средства. В представленной выписке отсутствуют сведения о том, что ответчик перечислял на карту истца какие-либо денежные средства. Сторона истца за время рассмотрения дела (исковое заявление поступило в суд 23.05.2018 г.), ходатайств о запросе сведений в Тинькофф Банк не заявляла, несмотря на то, что выписка из данного банка получена истцом на руки 27.06.2018 г., суду представлена только 12.09.2018 г.

Таким образом, стороной истца в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих заявленные требования.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

р е ш и л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: А.Б. Каменев 

Решение в окончательной форме составлено 17 сентября 2018 года.

Председательствующий: А.Б. Каменев