Дело № 2-288/2025

УИД 65RS0017-01-2025-000096-48

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2025 года г. Холмск 

Холмский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Даниловой Ю.В.,

при помощнике судьи Кудине А.К., 

с участием ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

установил:

24.01.2025 года ФИО7 и ФИО4, обратились в суд с указанным исковым заявлением, в обосновании которого указали, что являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Квартира была приобретена у ФИО5 по договору купли-продажи от 14.07.2011 года. Поскольку оплата стоимости квартиры производилась частями, то при ее регистрации было установлено обременение, однако срок обременения установлен не был. 27.07.2011 года с продавцом произведен полный расчет. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, однако обременение снять при жизни не успела. Наличие данного обременения препятствует истцам распоряжаться принадлежащим им имуществом, в связи с чем поставлены требования, с учетом последующих уточнений, о снятии обременения в виде залога в силу закона. 

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержала.

Остальные участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом.

От представителя Управления Росреестра по Сахалинской области поступил письменный отзыв, в соответствии с которым указано, что управление является не надлежащим ответчиком по делу, поскольку заявленные требования должны быть предъявлены к наследникам умершего продавца.

Руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 117, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика, в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 25 указанного Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из системного толкования вышеприведенной статьи Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Как следует из материалов дела, 14.07.20211 года между ФИО5 и ФИО2, ФИО1, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних: ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере 1 000 000 рублей, из них 338 860, 37 рублей оплачивается через программу реализации государственных сертификатов на материнский (семейный) капитал, путем безналичного перечисления денежных средств ГУ УПФР России по 

<

адрес> на счет продавца. Оставшаяся сумма в размере 661 139, 63 рублей будет уплачена продавцом после регистрации настоящего договора купли-продажи в регистрируемом органе в течение семи рабочих дней.

В связи с неполным расчетом по предстоящей сделке возникает залог в силу закона.

В этот же день 14.07.2011 года сторонами подписан передаточный акт жилого помещения.

Согласно расписке от 14.07.2011 года ФИО5 получила от Ш-ных денежные средства за проданную квартиру в размере 661 139,63 рублей. Оплата произведена в полном размере. Продавец претензий к покупателям не имеет.

19.07.2011 года произведена государственная регистрация права за номером 65-65-03/004/2011-737, с установлением ограничения права и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 на срок семь рабочих дней, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

27.07.2011 года по заявлению № 35 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, денежные средства в размере 338 860,37 перечислены на счет продавца № №.

Таким образом, истцы исполнили обеспеченные залогом обязательства по договору купли-продажи комнаты от 14.07.2011 года в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, умерла, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №.

По сообщению нотариуса ФИО6 в ее производстве имеется наследственное дело к имуществу умершей ФИО5

Из наследственного дела № следует, что наследником умершей является ее сын ФИО2, принявший наследство после его смерти, что также подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону.

Согласно части 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм следует, что обязанность продавца по договору купли-продажи переходит к его универсальным правопреемникам.

Поскольку материалами дела установлено, что истцы исполнили обеспеченные залогом обязательства по договору купли-продажи спорного жилого помещения надлежащим образом и в полном объеме, то основания для обременения квартиры отпали.

Однако, в связи с тем, что погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно, поскольку продавец ФИО5 умерла, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Вопреки доводам Управления Росреестра по Сахалинской области о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, управление является надлежащим ответчиком по делу, поскольку единственным наследником и правопреемником, принявшим наследство после смерти своей матери ФИО5, является ее сын - истец ФИО2, других правопреемников не имеется.

В данном случае удовлетворение заявленного иска не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения прав истца со стороны Управления Росреестра по Сахалинской области, требования истца предъявлены к Управлению формально как к государственному регистратору, отвечающему за достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости, виновных действий ответчика при этом не установлено. Управление Росреестра заявлено в качестве ответчика по делу в связи с тем, что истец является единственным наследником, принявшим наследство после смерти своей матери, в чью пользу было установлено обременение, то есть в связи с невозможностью привлечения в качестве ответчика наследника лица, в пользу которого установлено обременение. 

Оснований для привлечения к участию в деле в качестве ответчика Администрации Холмского муниципального округа, у суда не имелось, поскольку был установлен наследник принявший наследство.

Руководствуясь статьями 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, возникшей на основании договора купли-продажи от 14 июля 2011 года, в отношении 

<

адрес>, площадью 67,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда путем подачи жалобы через Холмский городской суд.

Иными лицами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Данилова Ю.В. 

Решение в окончательной форме составлено 13 марта 2025 года.