Дело № 2-1800/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 сентября 2020 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Турчака А.А.

при секретаре Болеевой М.А.,

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г. Пензы в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском в котором указал, что ему на праве собственности на основании договора дарения недвижимости от 07.05.2016г. и дополнительного соглашения к договору дарения недвижимости от 07.05.2016 г. принадлежали жилой дом и земельный участок площадью 1 436 кв.м., расположенные по адресу: Данные изъяты.

В июле 2019 года у истца сложилась сложная финансовая ситуация, имелись долговые обязательства перед ФИО2 на крупную сумму.

23.01.2019 года между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор займа, по условиям которого ФИО1 взял взаймы денежную сумму в размере 4 922 000 рублей. Займ подлежал возврату в срок до 03.02.2019 года. Кроме того, на основании договора займа от 31.10.2016 года у него имелся долг перед Данные изъяты в размере 5 750 000 рублей, который также в срок возвращён не был. Со слов ФИО2, Данные изъяты передал ему право на получение с истца суммы займа по договору уступки прав.

02 августа между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО1 передал в собственность ФИО2 жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 232 (двести тридцать два) кв.м., инв. № Данные изъяты, лит. А, адрес объекта: Данные изъяты, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, площадь 1 436 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Данные изъяты, кадастровый номер: Данные изъяты. 

Согласно п.2.2 договора купли-продажи расчёт между сторонами произведён при подписании договора. Однако, денежные средства по договору в сумме 13 150 000 истцу ФИО2 не передавались. В этот же день, 02 августа 2019 года между теми же сторонами было подписано соглашение о зачёте встречных однородных требований, согласно п.4 которого прекращаются взаимные обязательства на сумму 13 150 000 рублей путём зачёта взаимных встречных требований. При этом договор купли-продажи не содержит ссылку на то, что расчёты по нему производятся посредством зачёта взаимных требований, также как и соглашение о зачёте не указывает на зачёт указанной суммы по договору купли-продажи. Между сторонами была договорённость, что как только истец вернет денежные средства, они переоформят жилой дом и земельный участок на истца.

Согласно п. 1.6 договора обязательство продавца передать объекты недвижимости покупателю считается исполненным в момент подписания настоящего договора, который имеет силу передаточного акта.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 02 августа 2019 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2 является по мнению истца притворной сделкой, прикрывающей собой договор залога этой недвижимости в обеспечение договора займа денежных средств между истцом и ответчиком.

В жилом доме до настоящего времени проживает истец и его семья. Договор купли - продажи недвижимости от 02.08.2019 г. фактически не был исполнен, так как жилой дом и земельный участок оставались и остаются по-прежнему во владении и пользовании его семьи. ФИО1 несет расходы по содержанию дома и земельного участка, оплачивает коммунальные платежи. Это свидетельствует, по его мнению об одном из внешних показателей притворности сделки продажи: неисполнение обязательств по передаче имущества другой стороне. Требование со стороны ответчика к нему о понуждении к исполнению договора продажи и фактической передаче недвижимости не заявлялось.

На основании изложенного просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Данные изъяты, заключенный 02 августа 2019 года между ФИО1 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Данные изъяты заключенный 25 октября 2019 года между ФИО1 и ФИО2; возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Данные изъяты в собственность ФИО1.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 исковые требования не признала по основаниям изложенным в возражениях на исковое заявление. Считала, что ФИО1 затягивает время, чтобы не исполнять взятые на себя по договору купли-продажи объектов недвижимости обязательства. Просила в иске отказать.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 иск не признала, считала что ФИО1 затягивает время чтобы не исполнять взятые на себя по договору купли-продажи объектов недвижимости обязательства. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом, в ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Установлено, что 31.10.2016г. между гр. Данные изъяты и ФИО1 заключен договор займа, по условиям которого взаймы ФИО1 была предоставлена сумма в размере 2 500 000 рублей под 4% ежемесячно (п.1.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 16.12.2016г. к договору займа от 31.10.2016г. Данные изъяты и ФИО1 пришли к соглашению, что сумма займа составляет 3 000 000 рублей.

Дополнительным соглашением от 18.12.2017г. к договору займа от 31.10.2016г. Данные изъяты и ФИО1 пришли к соглашению, что сумма займа составляет 3 250 000 рублей.

Дополнительным соглашением от 18.12.2017г. к договору займа от 31.10.2016г. Данные изъяты и ФИО1 пришли к соглашению, что сумма займа по договору составляет 5 750 000 рублей. Кроме того, дополнительным соглашением от 18.12.2017г. процентная ставка за пользование суммой займа установлена из расчета 4,45% ежемесячно с даты выдачи займа.

В обеспечение обязательств ФИО8 по возврату займа 31.10.2016г. между сторонами заключен договор ипотеки (залога недвижимого имущества), по условиям которого, ФИО1 (залогодатель) передал Данные изъяты (залогодержатель) в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество:

2-этажный жилой дом общей площадью 232 кв.м., расположенный по адресу: Данные изъяты;

земельный участок площадью 1 436 кв.м., кадастровый номер Данные изъяты расположенный но адресу: Данные изъяты

Залоговая стоимость предмета залога определена в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

Указанный договор залога зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 08.11.2016г., о чем в Единый государственный реестр прав внесены соответствующие регистрационные записи Данные изъяты и Данные изъяты

Заемные денежные средства возвращены не были.

02.08.2019г. между Данные изъяты и ФИО2 заключен договор уступки прав требования по договору займа (цессии), по условиям которого Данные изъяты уступил в полном объеме, а ФИО2 принял права и обязанности по Договору займа от 31.10.2016г., заключенному между Данные изъяты и ФИО1, дополнительным соглашениям от 16.12.2016г., 18.12.2017г. к договору займа от 31.10.2016г., в том числе к ФИО2 перешли права требования возврата суммы займа в размере 5 750 000 (пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей, уплаты процентов за пользование суммой займа за период, начиная с даты, следующей за днем предоставления суммы займа за период, начиная с даты, следующей за днем предоставления суммы займа, до дня фактического возврата суммы займа из расчета 4,45% в месяц, уплаты неустоек, пени, штрафов, начисляемых в порядке и размере, предусмотренных действующим законодательством и договором займа, убытков. Кроме того, в соответствии с п.1.3. Договора уступки прав требования от 02.08.2019г. к ФИО2 перешли права залогодержателя по договору ипотеки (залога недвижимого имущества) от 31.10.2016г., дополнительного соглашения от 21.03.2018г. к договору ипотеки (залога недвижимого имущества) от 31.10.2016г., заключенному между цедентом и ФИО1 (залогодателем) в обеспечение исполнение обязательств ФИО1 по Договору займа от 31.10.2016г., дополнительных соглашений от 16.12.2016г., 18.12.2017г. к договору займа от 31.10.2016г., по условиям которого предметом ипотеки (залога) являются: 2-этажный жилой дом общей площадью 232 кв.м., расположенный по адресу: Данные изъяты; земельный участок площадью 1 436 кв.м., кадастровый номер Данные изъяты, расположенный по адресу: Данные изъяты.

Договор уступки в части перехода залоговых прав к ФИО2 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 09.08.2019г., номер регистрации Данные изъяты.

Договор уступки сторонами исполнен полностью.

02.08.2019г. между ФИО1 (продавец по договору) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец передал в собственность покупателя: 2-этажный жилой дом общей площадью 232 кв.м, но адресу: Данные изъяты; земельный участок площадью 1 436 кв.м., кадастровый номер Данные изъяты, расположенный по адресу: Данные изъяты. Стороны определили стоимость продаваемого имущества в размере 13 150 000 (тринадцать миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2019г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 13.08.2019г., регистрационная запись №Данные изъяты.

В силу п.2.2. Договора расчет между сторонами полностью произведен в момент подписания настоящего договора.

Оплата по Договору произведена путем зачета встречных однородных требований по соглашению от 02.08.2019г., согласно которому стороны договорились полностью прекратить обязательства ФИО2 перед ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2019г. на сумму 13 150 000 (тринадцать миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей зачетом встречного однородного требования по возврату ФИО1 в пользу ФИО2 суммы займа и процентов за пользование суммой займа по договору займа от 31.10.2016г. в размере 12 094 479 рублей, в том числе сумма займа 5 750 000 рублей, проценты за пользование суммой займа по состоянию на 31.07.2019г. в размере 6 344 479 рублей, а также частичным зачетом встречного однородного требования по возврату ФИО1 в пользу ФИО2 суммы займа по договору займа (расписка) от 23.01.2019 на сумму 1 055 521 руб.

Остаток задолженности ФИО1 перед ФИО2 по состоянию на 12.11.2019г. по договору займа (расписка) от 23.01.2019г. составила 3 866 479 руб.

В связи с неоплатой задолженности ФИО1 ФИО2 обратился в Ленинский районный суд города Пензы с исковым заявлением о взыскании с ФИО1 задолженности по договору займа от 23.01.2019г. - 3 866 479 руб., а также процентов за пользование суммой займа и процентов за несвоевременный возврат суммы займа.

Решением от 20.05.2020г. Ленинский районный суд г. Пензы удовлетворил исковые требования ФИО2 частично, взыскал с ФИО1 в его пользу задолженность по договору займа 3 866 479 руб., проценты за пользование проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 274 669 рублей 84 копейки, расходы по оплате госпошлины в размере 28 905 рублей 79 копеек. 

В соответствии с договором купли-продажи от 25.10.2019г. ФИО2 продал ФИО3 недвижимое имущество: 2-этажный жилой дом общей площадью 232 кв.м, по адресу: Данные изъяты; земельный участок площадью 1 436 кв.м., кадастровый номер Данные изъяты, расположенный по адресу: Данные изъяты

Договор купли-продажи от 25.10.2019г. исполнен сторонами, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

В соответствии с п.1.5 Договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО1 обязывался не позднее 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Договора купли-продажи от 02.08.2019г. снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в жилом доме по месту жительства.

В связи с неисполнением вышеуказанной обязанности ФИО1, ФИО3 обратился в Ленинский районный суд города Пензы с исковым заявлением о снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления жилого помещения ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Заочным решением от 12.03.2020г. Ленинский районный суд г. Пензы признал утратившим право пользования жилым помещением - жилым домом и земельным участком, расположенным по адресу: Данные изъяты, а также снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления жилого помещения ФИО1, ФИО9, ФИО10, ФИО11. Заочное решение Ленинского районного суда города Пензы вступило в законную силу.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка - сделка которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. 

Заключая притворную сделку все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

С учетом пояснений сторон об обстоятельствах совершения сделки суд приходит к выводу о том, что договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: Данные изъяты, заключенные между ФИО1 и ФИО2 не могут быть признаны ничтожной сделкой, сделка была совершена сторонами погасить имеющуюся задолженность ФИО1 перед ФИО2 по договорам займа и договорам по уступке прав требования по договорам займа, довод о том что истцы живут в спорном жилом доме и истец не предпринимает попыток их выселить опровергается решениями Ленинского районного суда г.Пензы которые истцом не исполняются. 

Кроме того ФИО1 не являлся стороной по договору купли-продажи от 25.10.2019г. по которому ФИО2 продал ФИО3 недвижимое имущество: 2-этажный жилой дом общей площадью 232 кв.м, по адресу: Данные изъяты земельный участок площадью 1 436 кв.м., кадастровый номер Данные изъяты, расположенный по адресу: Данные изъяты и на этом основании не может предъявлять требования по данному договору к ФИО3

На основании изложенного требования истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: гДанные изъяты, заключенный 02 августа 2019 года между ФИО1 и ФИО2 и договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: гДанные изъяты, заключенный 25 октября 2019 года между ФИО1 и ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Данные изъяты, заключенный 02 августа 2019 года между ФИО1 и ФИО2 и договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Данные изъяты, заключенный 25 октября 2019 года между ФИО1 и ФИО2 и возвращении указанного имущества в собственность истца оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2020г. 

Судья А.А.Турчак