Дело № 2-1283/2020

39RS0004-01-2020-000696-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2020 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при секретаре Ткаченко К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о применении правил договора мены к договорам купли-продажи, признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, земельного участка, применении последствий недействительности сделок, истребования имущества из чужого незаконного владения, иску к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском в суд, указав, что 08.11.2019 г. между ним и ФИО2, в лице ФИО5, действующей по доверенности, заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 1 данного договора купли-продажи, он приобрел, а ФИО2 передала ему в собственность земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №. Кроме того, 08.11.2019 г. между ним и ФИО3, заключен договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1. данного договора купли-продажи, он передал, а ФИО3 приобрел в собственность двухкомнатную квартиру площадью 60,9 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Одновременно с заключением двух указанных договоров купли-продажи, составлена расписка от 08.11.2019 г., из которой следует, что ФИО5, действующая по доверенности от ФИО2 подтвердила, что между ними фактически заключен договор мены вышеуказанного земельного участка на указанную квартиру, без наличного расчета. Данная расписка подписана ФИО5, им и ФИО3, с его личной пометкой, что ему деньги не передавались. В действительности, ФИО5 является риелтором и оказывает услуги в сфере купли-продажи недвижимости. Данный земельный участок был оформлен на ФИО2, и ей для сделки была необходима квартира, которая была у него в наличии. ФИО5 его убедила, что передаваемый ею земельный участок не имеет ограничений, кроме указанных в договоре купли-продажи. Ему это было важно, так как по роду деятельности он является предпринимателем в сфере розничной торговли продуктами питания. В связи с этим, ему земельный участок был необходим для строительства на нем здания под магазин. ФИО5 оценивала свой земельный участок в 

<

данные изъяты>, как и его квартира, в связи с чем, и предложила сделать мену его квартиры на ее земельный участок. Но так как земельный участок был оформлен на ФИО2, то она выступала за нее по доверенности, удостоверенной нотариусом. Также она пояснила, что не может данную квартиру оформить на себя, так как она в стадии банкротства физического лица, что приведет к включению данного имущества в конкурсную массу, чего она делать не хотела. По этому, ФИО5 пояснила, что квартиру необходимо переоформить на ФИО3 В связи с тем, что данный земельный участок оценивался в равную стоимость квартиры, он согласился заключить вышеуказанные сделки купли-продажи, несмотря на то, что фактически совершается мена. После совершения вышеуказанных сделок, он стал заниматься оформлением документов для проектирования и получения разрешения на строительство магазина. В это же время, от соседей по земельному участку ему стало известно, что под его земельным участком проходит газопровод высокого давления. По непонятным ему причинам, в выписке из ЕГРН и техническом паспорте не указаны охранные зоны, в связи с имеющимся газопроводом высокого давления, из-за чего о его наличии ему ничего известно не было. В договоре купли-продажи земельного участка также не указано о наличии под землей газопровода. По данному факту он обратился к ФИО5, которая его заверила, что она сможет убрать газопровод. Для этого он выдал ей нотариально удостоверенную доверенность. Согласно переданного Градостроительного плана земельного участка датируемого 2018 г., усматривается, что газопровод проходит через весь участок по центру. Из этого ему также стало понятно, что ФИО5 также было известно о наличии газопровода до сделки купли-продажи, однако она его в известность об этом не ставила. То есть, его земельный участок попал в территорию с особыми условиями использования - охранная зона, в связи с чем, никакое строительство на данном земельном участке невозможно. Земельный участок, с подобными охранными зонами не имеет и материальной ценности, так как использовать его по назначению невозможно. Когда он понял, что убрать данное ограничение нет возможности, он 14.12.2019 г. подал в Росреестр заявление о приостановлении сделки. Получив уведомление от 16.12.2019 г. о приостановлении государственной регистрации до 15.06.2020 г., он также узнал о том, что дополнительным основанием для приостановления регистрации послужили и ограничительные меры, наложенные службой судебных приставов. Вместе с тем после получения этого уведомления, сделка 23.12.2019 г. была зарегистрирована. 31.01.2020 г. он направил требования о расторжении вышеуказанных договоров, так как он бы при таких обстоятельствах, если бы они были известны до подписания договоров, указанные договоры не заключил бы. Однако его требование оставлено без внимания. Добровольно расторгнуть указанные договоры ответчики не желают. Рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 

<

данные изъяты>, однако если учитывать наличие обременения из-за газопровода высокого давления, то, по мнению оценщика, данный земельный участок не может стоить больше 

<

данные изъяты>, поскольку его использование по назначению невозможно. Сведениями о том, что через приобретаемый участок проходит газопровод, он не обладал, все известные ресурсы, по которым возможно проверить наличие обременений и охранных зон, были изучены, и из них установить данный газопровод было невозможно. Перенос газопровода высокого давления невозможен, в силу технических особенностей его прокладки. При заключении указанных договоров они исходили из равноценности земельного участка и квартиры, однако в настоящее время земельный участок не имеет ценности, а значит, сохранение сделки причиняет ему ущерб в размере не менее стоимости переданной им квартиры. Все это дает основания для расторжения указанных договоров в судебном порядке. Кроме того, из выписки из ЕГРН ему стало известно, что указанная квартира была отчуждена от ФИО3 в пользу ФИО4 ФИО3 было получено требование о расторжении договора купли-продажи, вместе с тем, он совершил сделку по отчуждению квартиры, чтобы скрыть квартиру от возможных притязаний. Квартира выбыла из его владения помимо его воли, так как при заключении сделки купли-продажи с ФИО3 он был обманут о наличии ограничений, не позволяющих ему осуществить капитальное строительство. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 39:15:130408:1266, заключенный 08.11.2019 г. между ним и ФИО2, в лице ФИО5 по доверенности и ФИО1, возвратив указанный земельный участок в собственность ФИО2, расторгнуть договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, заключенный 08.11.2019 г. между ним и ФИО3, возвратив ему указанную квартиру и признать за ним право собственности на нее, признать недействительной сделку по переходу права собственности от ФИО3 к ФИО4 зарегистрированную 17.02.2020 г., истребовать у ФИО4 в его пользу вышеуказанную квартиру.

Ранее, 26.02.2020 г., ФИО1 также обратился с иском в суд, указав, что 08.11.2019 г. между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому он передал ФИО3 двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. В связи с тем, что существенно изменились обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении данного договора, а также в связи с неоплатой со стороны ФИО3 по данному договору денежных средств, 14.12.2019 г. он подал заявление о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации права на недвижимое имущество. Позже им было получено уведомление от 16.12.2019 г., из которого следует, что приостановлена государственная регистрация права в соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 г. № «О государственной регистрации недвижимости». В данном уведомлении указано о том, что приостановление осуществляется на указанный объект недвижимости с 16.12.2019 г. до 15.06.2020 г. Одновременно с этим, из данного уведомления стало известно, что при проведении правовой экспертизы было установлено ограничение на указанный объект недвижимости, в виде запрещения регистрации. Также в уведомлении указано, что в случае если не будут устранены причины, препятствующие регистрации права, то в регистрации будет отказано. Вместе с тем, как было установлено, что 23.12.2019 г. данный договор купли-продажи, несмотря на имеющееся уведомление о приостановлении регистрации права, был зарегистрирован. Каким образом это произошло, ему неизвестно. Свое заявление он не отзывал, никаких иных документов не доносил. Считает, что должностные лица Росреестра, осуществившие регистрацию права по договору купли-продажи указанной квартиры, нарушают его право собственности на данную квартиру, так как не дают ему возможности своевременно разрешить сложившуюся ситуацию с ФИО3, что повлекло за собой последующее отчуждение данной квартиры в пользу ФИО4 При подаче заявления о приостановлении государственной регистрации права он сделал запись о том, что, регистрация права может быть только с его личным участием. Он более никаких документов не подавал, в связи с этим, все иные документы, поступившие не от него, не могли быть приняты регистратором. Просил признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по государственной регистрации права собственности, по договору купли-продажи от 08.11.2019 г., зарегистрированному 23.12.2019 г., номер регистрации №, заключенному между ним и ФИО3, по которому право собственности на квартиру 

<

адрес> перешло в пользу последнего, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости номер регистрации № от 23.12.2019 г. о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 08.11.2019 г., заключенному между ним и ФИО3, по которому право собственности на квартиру 

<

адрес> перешло в пользу последнего.

07.05.2020 г. определением суда гражданское дело № 2-1283/20 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договоров, признании сделки недействительной, истребовании имущества и гражданское дело № 2-1335/2020 по иску ФИО1 о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН объединено в одно производство.

30.09.2020 г. к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО6.

Истец неоднократно уточнял исковые требования и окончательно просит применить правила договора мены к договору купли-продажи земельного участка, заключенному 08.11.2019 г. между ним и ФИО2, в лице ФИО5 по доверенности, а также к договору купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, заключенному 08.11.2019 г. между ним и ФИО3, признав их договором мены, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный 08.11.2019 г. между ним и ФИО2, в лице ФИО5 по доверенности, и применить последствия его недействительности, возвратив указанный земельный участок в собственность ФИО2, за которой признать право собственности на него, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 08.11.2019 г. между ним и ФИО3, и применить последствия его недействительности, возвратив ему указанную квартиру и признать право собственности на нее, признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный 06.02.2020 г. между ФИО3 и ФИО4, истребовать из чужого незаконного владения у ФИО4 в его пользу принадлежащую на праве собственности квартиру, признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 08.11.2019 г., зарегистрированному 23.12.2019 г., номер регистрации №, заключенному между ним и ФИО3, по которому право собственности на вышеуказанную квартиру перешло в пользу последнего.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить. Пояснил, что оформление сделок в виде договоров купли-продажи по желанию ФИО5, ей было так удобно, поскольку формально земельный участок был оформлен на ФИО2, соответственно договор мены не прошел бы государственную регистрацию. ФИО5 являлась его доверенным лицом она часто помогала ему, поэтому он доверял ей. О том, что на земельному участке находится газопровод она его в известность не ставила, фактически обманула его. Когда он узнал, что строительство на данном земельном участке не возможно он обратился к ФИО5 которая заверила, его что газопровод возможно перенести, он для оформления указанных работ выдал ей доверенность, однако в последующем узнал, что это сделать не возможно, ФИО5 воспользовавшись выданной доверенность сняла запреты на регистрационные действия наложенные на квартиру и препятствующие регистрации перехода права собственности по договору от 08.11.2019 года, при этом он через МФЦ в Росреестр подавал заявление о приостановлении регистрации сделки купли-продажи указанной квартиры указав в основании, что не получал деньги, однако несмотря на то, что заявление в установленном порядке было получено Росреестром, вынесено уведомление о приостановлении регистрации на шесть месяцев, после снятия ареста была проведена регистрация сделки купли-продажи квартиры и через непродолжительное время ФИО3 проал квартиру третьему лицу ФИО4 В расписке от 08.11.2019 года четко написано, что денег ему не передавали. Он пришел на сделку с ФИО5, пришел какой-то ФИО3, ФИО5 сказала, что это ее друг, он его не знал вообще. ФИО3 не передал ему денег, этим он его обманул, он написал, что деньги переданы для того, чтобы прошла сделка. Он делал то, что советовала ему ФИО5. Он просил ФИО5 вернуть все обратно. Земельный участок смотрел с дороги, участок чистый, спросил у ФИО5 про подводные камни, она сказала, что участок чистый. На участок заходил уже после сделки. Квартиру кроме ФИО3 видела ФИО5, земельный участок, он думал, оформлен на ФИО5. 

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить. Пояснил, что расписку составляли ФИО5 и ФИО3, также ее подписывал ФИО8. ФИО5 пояснила ФИО8, что необходимо было составить два договора мены, поэтому и писалась данная расписка. В сделках присутствует три стороны, тогда как по договору мены одна сторона передает другой стороне, третьей стороны нет и недолжно быть. ФИО5 пояснила ФИО8, что сможет убрать охранную зону, убрать эту газовую трубу. ФИО8 по этому вопросу обращался самостоятельно, ему были даны ответы, что это невозможно. Услуги истцу по данным сделкам предоставляла ФИО5, т.к. она является риелтором. Сказала, что договор мены не может быть зарегистрирован, что необходимо заключать два договора. Сведения, прописанные о денежных средствах, являются формальными требованиями, для того, чтобы не было Росреестром наложено обременение об ипотеке. ФИО5 контролировала две сделки, по одной она выступала в качестве представителя по доверенности, пока доверенность была действующая, ФИО5 ходила в Росреестр для снятия ограничений. ФИО5 была доверенным лицом всех сторон, она предложила данный земельный участок, а у истца была квартира, она и предложила эти сделки. На время совершения сделок была доверенность от ФИО2 ФИО5. ФИО5 присутствовала на сделке, два договора сдавались один за другим. Проектная организация указала, что перенос газовой трубы не возможен это указанно в отчете. Это та зона, в которой запрещено любое строительство согласно СНиПам и ГОСТам. Истец говорил, что ему сказали в организации, что ФИО5 уже обращалась и ей говорили о том, что перенос трубы невозможен, это говорит о том, что она заблаговременно знала об этом. Чтоб обратиться за разрешением на строительство, им необходим пакет документов, необходим акт выбора трассы, проект о том, куда можно перенести эту трубу. Пока за разрешением на строительство не обращались. Труба принадлежит СНТ, они не поставили ее на учет. Почему провели трубу именно через этот участок им не известно. Природа этих двух сделок иная, у них имеется купля-продажа, на самом деле была мена, в которой законом не предусмотрено наличие трех сторон. ФИО8 не желал иных последствий, денежные средства по сделкам не передавались, поскольку это была мена, то расторгнуть сделку можно только ту, которая являлась действительной. Сделки между собственниками взаимосвязаны, истец не совершал бы мену квартиры безденежно, если бы в его пользу не был бы представлен участок безденежно. Предполагает, что ФИО3 и ФИО5 узнали, что ФИО8 приостанавливает сделку и хочет расторгнуть договор. ФИО3 не имел права отчуждать данную квартиру, зная о запрете на регистрацию. ФИО10 является недобросовестным приобретателем.

В своих письменных прениях ФИО7 указал, что две сделки между собой взаимосвязаны и по отдельности бы друг от друга никогда бы не совершились. Руководила данными сделками именно ФИО5, так как является профессионалом в области риэлтерских услуг. ФИО5 и указала на то, что, несмотря на мену, оформлено будет двумя договорами купли-продажи, без денежного расчета, так как данные объекты оценивались в равнозначную стоимость. Как установлено, продаваемый земельный участок принадлежал ФИО5, однако оформлен был юридически на ФИО2, которая приходится ей племянницей. Ранее данный земельный участок принадлежал, матери ФИО5 - ФИО9, что подтверждено представленными Росреестром документами. Суду представлены документы, подтверждающие банкротство ФИО5, проводимое в Арбитражном суде Калининградской области, что подтверждает то обстоятельство, что она лично через себя данные сделки провести не могла. ФИО8, ФИО3 никогда ранее не видел и не встречался с ним. Ответчик ФИО3, это лицо, приглашенное для сделки ФИО5, что нашло свое подтверждение в судебном заседании. Согласно представленным заверенным нотариально фотокопий объявления о продаже спорного земельного участка, на котором отражен номер телефона ФИО3. Это доказывает то, что ФИО5 и ФИО3 связаны между собой, действовали единым умыслом. Данные фото сделаны сразу после сделки 10.11.2019 г., когда о судах еще не было и речи. О наличии объявления на земельном участке также подтвердил допрошенный в судебном заседании свидетель, который является собственником дома на соседнем земельном участке, а также приглашенный ответчиком ФИО10 свидетель - председатель СНТ. Данное доказательство ответчиками не оспорено. Отметил, что номер телефона, указанный на объявлении о продаже спорного земельного участка принадлежит ответчику ФИО3, что также нашло свое подтверждение в представленных Росреестром документах, где он его лично указал, а также ранее поданных объявлениях на Авито, сведения о которых представлены в дело. В итоге 08.11.2019 г. совершены две сделки купли-продажи, оформлением и сопровождением которых занималась ФИО5. В этот же день составлена расписка, в соответствии с которой ФИО5 указывает на то, что в действительности совершена мена земельного участка на квартиру и, что денежные расчеты сторонами не проводились. Данная расписка подписана ФИО5, ФИО8 и ФИО3, который сделал пометку, что денежные средства ФИО8 не передавались. Факт составления данной расписки подтвердили ФИО8 и ФИО5, представив письменный отзыв на исковое заявление. Пояснения ФИО5 о том, что расписку была вынуждена составить по требованию ФИО8 для снятия ареста с квартиры не находит своего подтверждения и является нелогичным выводом, так как данная расписка не повлияла и не могла повлиять на снятие ареста, так как в службу судебных приставов не представлялась, не говоря о том, что ФИО8 лично приставов не посещал, и делала это лично ФИО5, при отсутствии у нее на руках данной расписки. О том, что сделки были равнозначны по цене и, что имелась мена, также нашло свое подтверждение в представленных материалах проверки полицией, где ФИО5 указала на данный факт в объяснении. ФИО3 отрицает факт подписания расписки, вместе с тем, фактически не оспорил данный факт, а его голословное утверждение не является надлежащим доказательством. Сами по себе возражения ФИО3, относительно обстоятельств дела о составлении расписки, не являются надлежащими доказательствами, если не подтверждены письменными и иными доказательствами. Все вышесказанное свидетельствует, что фактически была совершена мена, инициатором и выгода приобретателем с одной стороны была ФИО5. Кроме того, в суде им был задан вопрос представителю ФИО3 о подтверждении того, что у него имелись 

<

данные изъяты> для приобретения квартиры и был получен ответ, что подобные доказательства будут представлены. Вместе с тем, до настоящего времени, доказательств наличия денежных средств на приобретение квартиры по указанной сумме, суду не представлены и представлены быть не могут, учитывая и то обстоятельство, что ФИО3 не имеет своего жилья, и проживает в съемной квартире. Вызывает также и много вопросов скоротечность последующей продажи ФИО3 квартиры, так как никакой финансовой выгоды от этого получено не было, не говоря о затратах по уплате госпошлин, услуг риелторов, которые как известно не назовешь дешевыми. Сама по себе скоротечность сделки, не регистрация его по месту недвижимости, не заселение квартиры, свидетельствует о том, что таким образом от ФИО8 решили скрыть данную квартиру, сделали видимость сделки с так называемым добросовестным приобретателем, уже зная и понимая о том, что ФИО8 пытается приостановить сделку. Объяснить каким-либо образом необходимость скоротечности покупки и продажи квартиры, ФИО3 не может. Также вызывает много вопросов и показания риелторов относительно того, что они оба - риелторы ФИО3 и ФИО10 узнали ФИО8 как лицо, которого постоянно видели в МФЦ Калининграда. Данные согласованные показания обоих свидетелей, сказавших одно и то же под копирку, свидетельствуют о подготовленности этих показаний, учитывая и то обстоятельство, что как они смогли узнать человека, который в судебном заседании находился в маске. Истец заявил требование о признании сделок купли-продажи квартиры и земельного участка недействительными, по основаниям совершенных под влиянием обмана. Оспаривая две указанные сделки, они указали на обман со стороны ФИО5, относительно наличия газовой трубы, которая визуально не просматривается. Суду были представлены письменные доказательства - переписка ФИО8 с ФИО5 относительно оспариваемых сделок. В ходе общения по приобретению земельного участка, а также и то, что ФИО5 также занималась и квартирой ФИО8, что опровергает ее позицию относительно того, что она квартирой не занималась, а составляла только договор. Как установлено было в суде, ФИО8 10.11.2019 г. узнает о наличии газовой трубы, после чего связывается с ФИО5 по телефону и просит дать ему номер телефона председателя СНТ. 10.11.2019 г. ФИО5 в переписке направляет ФИО8 номер телефона, обозначенного как Вячеслав. Им оказался председатель СНТ, который был в суде допрошен и на данный номер указал как на свой. 11.11.2019 г. ФИО5 также направляет ФИО8 номер телефона ФИО3. Эти номера ФИО8 просил у ФИО5 в связи с обнаружением газовой трубы, о которой он ранее ничего не знал. Ответчики по делу указывают на то, что ФИО8 и ранее знал о газовой трубе, но данная переписка это опровергает, так как именно после 10.11.2019 г.. Это свидетельствует о том, что ФИО8 ранее о газовой трубе ничего известно не было. 11.11.2019 г. ФИО5 просит выдать ей доверенность, и что она будет все эти вопросы решать, что и было сделано, так как ФИО8 на тот момент еще верил ФИО5, и, будучи введенный ею в заблуждение продолжал с ней сотрудничать, не понимая о том, что перенести газовую трубу не имеется технической возможности, что также нашло свое подтверждение в представленных суду документах проектной организации об отсутствии технической возможности. 29.12.2019 г. ФИО5, продолжая обманывать ФИО8, высылает ему схемы переноски газовой трубы. Обманывать она продолжала с целью успеть продать квартиру, что нашло свое скорое подтверждение в виде перепродажи квартиры, а также в показаниях риелтора, которая пояснила, что о продаже квартиры к ней обратились в новогодние праздники. В последующие даты имеется обычная переписка, где ФИО5 создает видимость попыток перенести газовую трубу, но ни каких фактических действий не сделано и сделано быть не может из-за отсутствия возможности. 25.01.2020 г. имеется сообщение ФИО5, в котором она указывает на то, что будет договор между ней и им, и что ФИО3 и ФИО2 ничего ему не должны, тем самым подтвердив, что именно она занималась двумя данными сделками, как взаимосвязанными, а также высказала озабоченность не только за свою племянницу, но и за ФИО3. Вся перепискаа свидетельствует о том, что ФИО8 о газовой трубе стало известно не ранее 10.11.2019 г., что ФИО5 продолжала обманывать ФИО8 о возможности ее переноса, для скорейшего переоформления квартиры, с целью создания видимости добросовестного приобретателя и затруднения для ФИО8 истребования квартиры. О том, что ФИО1 узнал о наличии газового трубопровода на участке после совершения сделки подтвердили свидетели допрошенные в судебном заседании. При этом доводы ответчиков и показаниям председателя СНТ, который утверждал, что он созванивался с ФИО8 еще до сделки 08.11.2019 г., опровергаются представленной распечаткой телефонных соединений. Указание ответчиков на то обстоятельство, что ФИО8 не мог не видеть наличие газовой трубы, носит явно субъективный характер. ФИО8 осматривал земельный участок, находясь в транспортном средстве, видеть какие-то столбы, которые находятся на другом краю земельного участка, в кустах, да еще и за оврагом физически было невозможно, не говоря о том, что ФИО8 и не предполагал о том, что территория за оврагом также относится к спорному земельному участку. Сама же газовая труба находится под землей и обычным визуальным осмотром ее не установить, как и не установить по имеющимся столбам плоскость пролегания трубы. Строитель, приглашенный ФИО8, о газовой трубе также узнал от соседа, хотя тоже осматривал земельный участок. В итоге обмана имеем, что ФИО8 рассчитывал на равнозначный обмен, а получил земельный участок, на котором невозможно строить. В подтверждение стоимости земельного участка с подобным обременением представлено суду, и данный земельный участок фактически не имеет материальной ценности. ФИО4 указывает, что является добросовестным приобретателем. Вместе с тем законодатель накладывает определенные требования к добросовестности приобретателей, такие как приобретатель должен совершить все возможные действия, чтобы проверить право собственности отчуждателя имущества, получить выписку ЕГРН, лично осмотреть имущество, проверить фактическое владение отчуждателя, всю возможную историю отчуждения имущества. Риски, связанные с не совершением таких действий, несет приобретатель. Данные требования ФИО10 не исполнила, что нашло подтверждение в судебном заседании. В суд так и не была представлена выписка из ЕГРН до и на дату сделки, которая бы подтверждала отсутствие обременений, не представила доказательства того, что ФИО3 являлся фактическим собственником квартиры, так как последний в данной квартире никогда не проживал и не был там зарегистрирован. ФИО10 не проверила историю отчуждения данной квартиры, что и является самым подозрительным в данной ситуации, так как период собственности ФИО3 составил чуть больше одного месяца. Тот факт, что период нахождения имущества в собственности продавца был подозрительно коротким, является обстоятельством, которое свидетельствует о недобросовестности приобретателя. Необходимо учесть показания риелтора ответчика ФИО10, которая показала, что они шли на сделку с ФИО3, имея сведения о том, что в квартире зарегистрирована несовершеннолетняя. В связи с этим, ФИО10 шла на сделку с ФИО3, имея информацию о том, что в приобретаемой ею квартире, на постоянной основе зарегистрирована несовершеннолетняя. Это свидетельствует о скоротечности совершения сделки и отсутствии добросовестности со стороны ФИО10. ФИО10 указала, что данную квартиру она приобретала для проживания своего брата, так как ему негде жить. Вместе с тем, суду были представлены выписки из ЕГРН, где указано множество объектов недвижимости ФИО10, которые являются жилыми помещениями, что говорит о том, что ее пояснение, это попытка ввести суд в заблуждение относительно мотивов сделки. Также нет сведений и о существовании у нее брата. Ими представлены множественные документы из ресурсоснабжающих и коммунальных организаций, из которых видно, что в спорной квартире никто не живет, с момента ее продажи ФИО3 - ФИО10. ФИО10 заявила, что она сделала в квартире ремонт, однако показания счетчиков это опровергают и указывают на то обстоятельство, что квартира пустует. То обстоятельство, что Галаган квартиру не заселила, не проживает там сама и не регистрируется там, также свидетельствует, что ФИО10 может являться лицом, который на профессиональной основе проводит сделки с недвижимостью. Это видно как из выписок о ее собственности на объекты недвижимости в количестве 5 штук, а также из выписок из ЕГРН о недавно проданных объектах недвижимости в количестве 6 штук. Из всего вышеуказанного следует, что добросовестность приобретателя, которую должен доказать непосредственно приобретатель, а в нашем случае - ФИО10, в судебном заседании не установлена, ФИО10 лишь голословно об этом утверждает, не представив никаких доказательств. О незаконности сделки между ФИО3 и ФИО10 также свидетельствует и то, что ФИО3 совершил продажу спорной квартиры, несмотря на то, что ему было достоверно известно о том, что ФИО8 оспаривает сделку. Это известно из проверки полиции, которую проводили в январе 2020 г. по факту заселения квартиры жильцом, а также направленным уведомлением о расторжении договора, которое ФИО3 получил. Несмотря на утверждения представителя Росреестра о законности действий регистратора, это не соответствует действительности. В материалы дела представлено уведомление Росреестра ФИО8, из которого видно, что спорная сделка приостановлена на срок до 15.06.2020 г. Из уведомления четко и ясно видно, что оспариваемая сделка приостановлена до 15.06.2020 г., в связи с поданным заявлением ФИО8. Уведомление о приостановлении в связи с наличием обременений также имеется, но это совсем другая ситуация и ни как не отменяет уведомление по заявлению ФИО8. Кроме того, в материалы дела представлено заключение служебной проверки Росреестра, из которого следует, что в действиях регистратора имеется нарушение закона, которое повлекло для нее последующее дисциплинарное взыскание, в связи с нарушениями, имеющимся в регистрационных действиях, связанным с оспариваемой сделкой. В связи с этим, у суда имеются все основания для признания действий должностных лиц Росреестра незаконными. Халатные действия регистратора повлекли за собой последующее переоформление квартиры на ФИО10. Просит уточненные исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований в полном объеме и просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что она приобретала квартиру как добросовестный покупатель, ей квартиру показывал ФИО3, на каком основании ФИО8 хочет забрать ее обратно, ей не понятно. В МФЦ происходила передача денег наличными. Документами занимался ее риелтор ФИО11, она ее и нашла, квартира стояла на продаже с 04.11.2019 г. Поквартирная карта, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, риэлтор собирала пакет документов, ей она их не передавала. Она видела, что ФИО3 короткий промежуток времени был собственником данной квартиры, но ее это не смутило, так многие делают. Она приобретала квартиру для брата, начала делать ремонт примерно в апреле, привлекала для этого людей, ремонтные работы приостановила, т.к. дело находится в суде. Решение суда о выселении несовершеннолетней из квартиры ей передала ФИО11, она как-то связалась с ФИО8 или с ФИО3. Ей сказали, что по решению суда ребенок был выписан и на момент приобретения квартиры там не было зарегистрированных.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО12 в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований в полном объеме и просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что ФИО13 является добросовестным приобретателем, никого из лиц участвующих в деле никогда не знала. Квартиру искала давно, обратились к риэлтору, ФИО10 предложили квартиру, она ее осмотрела, ей представили выписку, в которой ограничений не было, ее устроило соотношение цены и качества и район. Сделка происходила быстро, это объяснили тем, что ФИО3 срочно потребовались деньги, на какие нужды не поясняли. ФИО10 была заинтересована в покупке квартиры, не именно этой, а той, которая ее устроит по цене и качеству. Она квартирой пользуется, приводит ее в порядок, оплачивает коммунальные услуги. У Галаган есть брат, предполагалось, что квартирой должен был пользоваться брат, так как у него есть девушка. ФИО10 покупала жилье, приводила его в порядок и продавала, для улучшения жилищных условий своих и брата. С ФИО5 она не была знакома. ФИО10 содержит квартиру в надлежащем состоянии, делает ремонт. Считает, что обмана как такового при продаже земельного участке не было, была труба, ФИО8 ее видел. Осмотр участка был осенью, когда нет ни какой листвы, ФИО8 осмотрел участок, он ему понравился, теперь ФИО8 удостоверившись, что не сможет реализовать свои планы хочет отыграть все назад. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО14 в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований в полном объеме и просил отказать в их удовлетворении. Доказательств того, что договор купли-продажи между истцом и ФИО3 является недействительным не представлено. Его доверитель расписку не составлял и не подписывал. ФИО3 ФИО5 не знает, квартиру приобретал, чтобы вложить деньги. ФИО3 быстро продал квартиру, т.к. ему срочно понадобились деньги. Квартиру он нашел через объявление интернете. На сделке был только ФИО3, договор составляла ФИО5, дописку в расписке он не делал. ФИО3 сказал, что у него были деньги, он хотел их вложить, купил квартиру. 

Представитель 3-го лица ФИО5 – ФИО15 в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований в полном объеме и просил отказать в их удовлетворении. Пояснил, что ФИО5 поддерживала деловые отношения с истцом, помогала ему в продаже различной недвижимости. Истец самостоятельно обратился к его доверительнице с просьбой купить земельный участок. Договор купли-продажи был заключен, предварительно истцом участок был осмотрен. ФИО5 сама указывала о прохождении газовой трубы по участку. В договоре указано, что истец осматривал участок и ни каких претензий у него не было. Подписывали документы в МФЦ, ФИО5 были переданы деньги в размере 

<

данные изъяты>, полученные от продажи квартиры ФИО3, указанные денежные средства были переданы ею ФИО2 Истец поступил не добросовестно, после регистрации перехода права собственности на земельный участок, появился запрет на регистрационные действия на квартиру. Истец препятствовал в оформлении квартиры в чужую собственность, преследуя какие-то свои цели. Фактически были совершены сделки по купли-продажи земельного участка и квартиры, расписка была написана доверителем ФИО8 позднее для предоставления судебным пристава для снятия наложенных арестов в связи с долгами ФИО8 с квартиры и наложения ареста на равнозначный объект недвижимости - земельный участок. ФИО5 была введена в заблуждение и написала расписку. ФИО5 знала о газовой трубе на участке и доводила данную информацию до ФИО8 в устной форме. Она продавала участок для цели возведения на нем магазина, она не предполагала, что труба может являться препятствием для возведения на нем какого-либо сооружения. Ей были представлены варианты о переносе трубы, но только после окончания отопительного сезона. Перенос трубы это желание ФИО8, ее клиента, она решила пойти ему на встречу и решить вопрос о возможности переноса трубы. Однако в последующем ФИО8 отозвал доверенность.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области ФИО16 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Ранее представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области ФИО17 в судебном заседании пояснил, что требования необоснованны. При проведении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры было установлено наличие запретов на регистрационные действия по постановлениям судебных приставов исполнителей Ленинградского района от 13.09.2017 года и 03.11.2017 года. 19.11.2019 года на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218 от 13.07.2015 года государственная регистрация приостановлено на неопределенный срок и в адрес ФИО1 направлено соответствующее уведомление. 16.12.2019 года регистратором приостановлена регистрация перехода прав на указанную квартиру по тем же основаниям (наличие запретов на регистрационные действия) при этом регистратор принял во внимание заявление ФИО1 от 14.12.2019 года о приостановлении государственной регистрации прав до 14.06.2020 года. Каких-либо нарушений в действиях регистратора не усматривается поскольку основанием для приостановления государственной регистрации явилось наличие запретов на регистрационные действия, наложенные судебными приставами исполнителями. В последующем после снятия арестов 23.12.2029 года произведена государственная регистрация перехода прав собственности на квартиру. При этом при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, указано, что денежные средства в счет оплаты квартиры ФИО1 получены о чем имеется собственноручная пометка с подписью ФИО8 в договору купли-продажи. Соответственно основания для дальнейшего приостановления государственной регистрации прав на квартиру, после снятия запретов на регистрационные действия отсутствовали. Дописка в заявлении унифицированной формы о том, что все действия по сделке, подпись заявлений от его имени осуществляется только лично им, доверенностей не принимать не имеет правового значения для регистратора, поскольку в данном случае подается отдельное заявление унифицированной формы..

Ответчики ФИО2, ФИО3 и 3-и лица ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

В своих письменных пояснениях ФИО3 указал, что с исковыми требованиями ФИО1 не согласен. 08.11.2019 г. истец и он заключили договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец продал, а покупатель оплатил и принял двухкомнатную квартиру, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 1.3. указанного договора, стороны определили стоимость спорной квартиры в размере 

<

данные изъяты>, которые выплачивались продавцу наличными деньгами до подписания договора купли-продажи. Таким образом, при совершении сделки стороны соблюли требования ст. 550 ГК РФ по форме сделки, а также определили существенные условия договора, предусмотренные ст. 554 и 555 ГК РФ, а именно предмет и цену договора. Он выполнил взятые на себя обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости от 08.11.2019 г. - произвел полную оплату ФИО1 путем передачи наличных денежных средств в МФЦ, до подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру, о чем в договоре есть собственноручная запись ФИО1, и принял квартиру. При этом согласно п. 1.5. договора от 08.11.2019 г., квартира передается в течение пятнадцати дней с момента подачи документов в регистрирующий орган, что фактически и было сделано ФИО1 путем передачи ему ключей и сопутствующих документов от спорной квартиры. О продаже вышеуказанной квартиры он узнал из интернета, после осмотра решил приобрести ее. До приобретения спорной квартиры ни ФИО1, ни ФИО5 он не знал. До подготовки договора купли-продажи от 08.11.2019 г., истец показывал ему право подтверждающие документы на квартиру, в которых не было сведений о наличии ограничений в виде запретов на совершение действий по регистрации, наложенных ОСП Ленинградского района г. Калининграда в сентябре и ноябре 2017 г. После выяснения данных обстоятельств ФИО1 сообщил ему, что снятием в Росреестре ограничений по квартире будет заниматься ФИО5, так как он сам не может. В тоже время о том, что он написал заявление о приостановке сделки, якобы в связи с неполучением денег от него за квартиру, он не сообщил. Учитывая то обстоятельство, что исполнительное производство в отношении истца возбуждено в 2017 г., а также положения ФЗ от 02.10.2007 г. № 229 «Об исполнительном производстве», в части направления должнику судебным приставом-исполнителем вынесенных им процессуальных документов, на момент заключения с ним договора купли-продажи в ноябре 2019 г., ФИО1 не мог не знать о наличии в отношении спорной квартиры ограничений, что несомненно, препятствовало регистрирующему органу произвести регистрацию перехода права собственности на него на спорную квартиру. Зная о данных обстоятельствах, ФИО1 заключил с ним договор купли-продажи от 08.11.2019 г. и принял от него денежные средства в счет оплаты за квартиру, после чего написал заявление о приостановке сделки «по безденежности». Таким образом, с учетом вышеизложенного, действия истца были направлены на получения от него денег, при этом переход права собственности на спорную квартиру не должен был быть зарегистрирован на него Росреестром, что свидетельствует о явном злоупотреблении правом со стороны истца в гражданско-правовом смысле. Кроме того, согласно уточненному исковому заявлению истец основывает свои требования на положениях ст. 451 ГК РФ, указывая, что при заключении сделки с ним он был, обманут, и не знал о наличии ограничений на земельном участке с кадастровым номером №, не позволяющих ему осуществить на нем капитальное строительство. Сделка по приобретению истцом земельного участка никак не связана со сделкой по отчуждению им квартиры. Он отношения к земельному участку никакого вообще не имел, поэтому обманывать или иным образом вводить в заблуждение ФИО1 в отношении характеристик земельного участка не мог. Стороной истца не представлено в суд ни одного доказательства свидетельствующего о существенном изменении обстоятельств, касающихся отчуждения им спорной квартиры, все условия договора купли-продажи объекта недвижимости от 08.11.2020 г. были сторонами исполнены в полном объеме. На основании вышеизложенного просил исковые требования ФИО1 к нему, ФИО4 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области оставить без удовлетворения.

В своем отзыве на иск ФИО5 указала, что 08.11.2019 г. она, действующая на основании доверенности в интересах ФИО2, заключила с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с данным договором продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Стоимость отчуждаемого имущества стороны определили в 

<

данные изъяты>, которые ФИО1 передал ей в МФЦ. Она соответственно в последующем передала указанные денежные средства бывшей собственнице земельного участка - ФИО2, что подтверждается соглашением от 10.11.2019 г. ФИО1 она знает длительный период времени, ранее неоднократно помогала ему оформлять недвижимое имущество и оказывала иную юридическую помощь, поэтому она не удивилась, когда он сам вышел на нее с предложением купить земельный участок в с/т «Искра», который она продавала. Перед заключением сделки она показывала ФИО1 документы на вышеуказанный земельный участок, он неоднократно его осматривал, видел специальные таблички, указывающие на прохождение по нему газовой трубы, в связи, с чем она предоставляла ему градостроительный план земельного участка, согласно которому на данном земельном участке возможно строительство объектов недвижимости для размещения магазинов всех типов с площадью торгового зала не более 100 кв.м. О наличии газовой трубы ему также сообщал председатель 

<

данные изъяты>. Его все устроило, и он решил приобрести данный земельный участок. Одновременно со сделкой по покупке земельного участка, ФИО1 попросил его подготовить документы по продаже принадлежащей ему квартиры в п. Прибрежный, за соответствующее вознаграждение, для чего предоставил ей документы. С ней и с ФИО2 он рассчитался 08.11.2019 г. из денег, полученных за продажу квартиры. В последующем он попросил ее помочь ему отменить ограничения на распоряжение квартирой в п. Прибрежный, наложенные службой судебных приставов-исполнителей Ленинградского района г. Калининграда еще в 2017 г. При этом он знал о наличии данных ограничений, но ему нужны были деньги, и он не хотел об этом говорить покупателю до заключения договора купли-продажи. В том числе и для исполнения данного поручения ФИО1 была выдана на ее имя доверенность для представления его интересов в различных организациях Калининградской области сроком на 10 лет. После того как она сообщила ФИО1 о том, что приставы отменят ограничения, он, угрожая ей расторжением договора купли-продажи земельного участка и возвратом всех денег, под предлогом того, что ему необходимо приостановить сделку по купли-продаже квартиры в п. Прибрежный по непонятным причинам, уговорил ее написать расписку о том, что денег он якобы за проданную квартиру не получал, так как это была мена, хотя фактически это были самостоятельные сделки купли-продажи недвижимости. Данную расписку он в последующем обещал порвать. Оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, заключенного 08.11.2019 г. и признании его недействительным не имеется, так как существенного нарушения прав и законных интересов ФИО18 на момент заключения договора и перехода права собственности не было. Так, истец на момент приобретения земельного участка был заблаговременно уведомлен о прохождении по нему газопровода. Перед заключением сделки его уведомляла я лично, он сам непосредственно осматривал земельный участок и интересовался выводами газопровода (непосредственный осмотр участка и отсутствие претензий к продавцу зафиксировано также в п. 8 договора купли-продажи от 08.11.2019 г.), кроме того, о прохождении газопровода по территории участка до заключения сделки купли-продажи ФИО1 уведомлял председатель садового общества. Визуально выводы газовой трубы видны на участке, и не заметить их при осмотре невозможно. Указанные обстоятельства были известны истцу до заключения договора купли-продажи, что также повлияло на стоимость объекта недвижимости, который был продан истцу по цене более чем в два раза ниже его кадастровой стоимости. Между тем, факт прохождения газовой трубы через территорию участка не препятствует его использованию по прямому назначению, и в частности, для строительства магазина (для чего он и приобретался истцом). О возможности строительства на участке объекта торговли свидетельствует градостроительный план земельного участка, а также ответ председателя комитета территориального развития и строительства ФИО19 от 25.05.2020 г. Таким образом, полагает, что расторжение указанного договора на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ не может быть совершено, так как отсутствуют существенные нарушения договора со стороны продавца. Полагает, что оснований для расторжения договоров купли-продажи квартиры 

<

адрес> кадастровый №, заключенных 08.11.2019 г. между ФИО1 и ФИО3 и 06.02.2020 г. - между ФИО3 и ФИО4, а также признании данных сделок недействительными и возвращении квартиры в пользу ФИО1 - не имеется, так как существенного нарушения прав и законных интересов ФИО18 на момент заключения договора и перехода права собственности не было. Чего нельзя сказать о законных интересах покупателя квартиры ФИО3, который был введен в заблуждение ФИО1 относительно того, что квартира находится под арестом службы судебных приставов на сумму долга более 

<

данные изъяты> Когда она начала требовать от ФИО18 объяснений по данному поводу, а также начали поступать претензии от покупателя квартиры, ФИО1 пояснил, что не ожидал таких проблем от данной ситуации и предложил ей написать расписку задним числом, пояснив, что не отказывается от сделок, и есть лишь один выход из ситуации, это расписка в службу судебных приставов о том, что вместо договоров купли-продажи фактически был совершен договор мены. На основании этой расписки, пристав произведет замену объекта взыскания, то есть, снимет арест с квартиры для завершения сделки купли-продажи и наложит арест на земельный участок. Как пояснил ФИО1, ничего противозаконного здесь нет, это технический момент, который позволит завершить сделки. Она, будучи введенной в заблуждение относительно истинных намерений ФИО1 по использованию данного документа, написала ему эту расписку. При этом, ФИО3, как указано в самой расписке, при ее написании не присутствовал, при ней не расписывался. В дальнейшем, как ей стало известно, ФИО1 никакого заявления в службу судебных приставов писать не стал, и данную расписку не уничтожил. Она утверждает, что обе сделки купли-продажи проходили фактически с передачей денежных средств продавцам, при этом, денежными средствами, полученными от продажи квартиры ФИО1 рассчитался с продавцом по договору купли-продажи земельного участка. 18.12.2019 г. постановлением судебного пристава арест с квартиры был снят. Когда ФИО8 узнал о снятии ареста, в её адрес начали поступать оскорбления, обвинения и угрозы расторжения всех договоров в судебном порядке. Тогда ей стали понятны истинные причины поведения ФИО8, он не собирался обращаться к приставам с заявлением и тянул время, дезинформировав ее о том, что он сделает это самостоятельно; ею написанную расписку был намерен использовать не на цель мирного урегулирования конфликтной ситуации, а, как она считает, на опровержение факта получения денежных средств за продажу квартиры, представив обе сделки как одну - мену, сохранить за собой право собственности на квартиру и не возвращать уже полученные денежные средства. Уполномочив ее на разрешение вопроса в судебном порядке о снятии с регистрационного учета ребенка в арестованной квартире, он планировал с ее помощью устранить все препятствия в пользовании ею. Таким образом, она предполагает, что ФИО8 не планировал совершать сделку купли-продажи своей квартиры, и изначально, умышленно ввел в заблуждение ее и покупателя квартиры, не сообщив, что недвижимость находится под арестом, планируя, получив денежные средства за ее мнимую продажу, приобрести интересующий его земельный участок, продолжая обладать квартирой на правах собственника. Относительно требований ФИО1, полагает, что существенных нарушений условий договоров при их заключении допущено не было, в связи, с чем требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц участвующих в деле и свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, и дав собранным по делу доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Исходя из ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ст. 8 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, договор является выражением согласованной воли оговаривающихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу ч. 2 ст. 179 ГК РФ, Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).

Судом установлено, что 08.11.2019 г. между ФИО1 и ФИО2, в лице ФИО5, действующей по доверенности, заключен договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 1 данного договора купли-продажи, ФИО1 приобрел, а ФИО2 передала ему в собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположеный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Стоимость отчуждаемого имущества стороны определили в 

<

данные изъяты>

Кроме того, 08.11.2019 года между ФИО1 и ФИО3, заключен договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.1. данного договора купли-продажи, ФИО1 передал, а ФИО3 приобрел в собственность двухкомнатную квартиру площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Пунктом 1.3. указанного договора, стороны определили стоимость спорной квартиры в размере 

<

данные изъяты>, которые получены ФИО1, о чем свидетельствует его подпись в договоре купли-продажи.

Из пояснений истца следует, что указанные сделки являются притворными с целью прикрыть сделку мены земельного участка на квартиру, по сделкам денежные средства не передавались, в обоснование своей позиции, в том числе, приложена расписка от 08.11.2019 г., из которой следует, что ФИО5, действующая по доверенности от ФИО2 подтвердила, что между ним и ней фактически заключен договор мены вышеуказанного земельного участка на указанную квартиру, без наличного расчета. Данная расписка подписана ФИО5, им и ФИО3, с его личной пометкой, что «ФИО1 деньги не передавались».

Изучив указанную расписку суд не может принять её в качестве допустимого доказательства свидетельствующего о фактически состоявшейся мене земельного участка на квартиру без наличного расчета, поскольку составлена она ФИО5, которая отрицает обстоятельства и цель изготовления указанной расписки, кроме того указанная расписка после подписи ФИО3 и расшифровки его подписи имеет не заверенную подписью дописку о том, что ФИО1 деньги не передавал. При том, что передача денежных средств по сделкам купли-продажи земельного участка и квартиры подтверждается собственноручными подписями ФИО1 в договоре купли-продажи квартиры от 08.11.2019 года и ФИО5, действующей по доверенности от ФИО2 при подписании договора купли-продажи земельного участка.

Суд не находит оснований для применения к совершенным между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 сделкам правил договора мены. Поскольку исходя из смысла ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При мене каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, т.е. имеют место отношения каждой из сторон по купле-продаже того имущества, которое они обменивают.

В данном случае по указанным выше договорам купли-продажи субъектный состав сторон договоров различен, ФИО3 приобрел квартиру у ФИО1, ФИО1 приобрел земельный участок у ФИО20

ФИО1 основывает свои требования о признании договоров купли-продажи земельного участка и квартиры тем, что ФИО5 его обманула утаив информацию о том, что через земельный участок проходит газопровод, что препятствует строительству магазина на данном земельном участке, который планировал построить на нем.

Вместе с тем допустимых доказательств, свидетельствующих о намеренном умолчании ФИО5 о наличии газопровода на земельном участке суду не представлено. Как следует из договора купли-продажи земельного участка от 08.11.2019 года ФИО1 осматривал земельный участок, удовлетворен качественным его состоянием.

При этом суд учитывает, что согласно градостроительного плана земельного участка от 20.11.2018 года, какие-либо ограничения использования земельного участка связанные с прохождением газопровода через земельный участок отсутствуют. При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что ФИО5 намеренно умолчала о наличии газопровода на земельном участке у суда отсутствуют, соответственно отсутствуют основания для признания договоров купли-продажи земельного участка и квартиры недействительными сделками.

Свидетельские показания ФИО29 указывающие на то, что ФИО1 о том, что через земельный участок проходит газопровод узнал только после совершения сделки при указанных выше обстоятельствах правового значения не имеют.

Обстоятельства, указанные ФИО1 о невозможности использования, приобретенного земельного участка с целью для которой он приобретался, могут являться основанием для рассмотрения вопроса о расторжении договора купли-продажи земельного участка в порядке ст. ст. 450,451 ГК РФ, однако ФИО1 с учетом изменения исковых требований ставится вопрос о признании договора недействительным, правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 в данной части суд не усматривает.

Поскольку судом не установлено правовых оснований для признания сделки купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 08.11.2019 года между ФИО1 и ФИО3, сделки купли-продажи земельного участка от 08.11.2019 года между ФИО2 и ФИО1 недействительными, отсутствуют основания для признания последующей сделки купли-продажи квартиры 

<

адрес> между ФИО3 и ФИО4

Что касается требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о признании незаконными действий, суд приходит к следующему.

Как следует из п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 26 указанного федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Согласно ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.

Как следует из представленных документов регистратор ФИО27 при проведении правовой экспертизы сделки купли-продажи квартиры установила наличие наложенных запретов на совершение действий по регистрации квартиры по постановлениям судебных приставов исполнителей Ленинградского района г. Калининграда от 13.09.2017 года и от 03.11.2017 года, в связи с чем принято решение о приостановлении государственной регистрации сделки на неопределенный срок на основании п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 19.11.2019 года.

14.12.2019 года ФИО1 обратился к регистрирующему органу с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на срок до 14.06.2020 года, основанием для приостановления государственной регистрации указал на то, что не получил денежные средства. Кроме того, согласно указанного заявления унифицированной форме дописал, что все действий по данной сделке, подписи заявлений, от его имени его имени осуществляются только ин, доверенности не принимать.

Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 16.12.2019 года регистратором принято решение по основаниям, предусмотренным п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (наличие запретов на регистрационные действия), а также поданного ФИО1 заявления о приостановлении государственной регистрации прав до 14.06.2020 года.

23.12.2019 года после поступления сведении об отмене ранее наложенных запретов на регистрационные действия в отношении спорной квартиры на основании постановлений судебных приставов исполнителей ОСП Ленинградского района г. Калининграда от 13.09.2017 года и 03.11.2017 года, государственным регистратором на основании ч. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрировала права собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 08.11.2019 года за ФИО3

Согласно заключению по материалам служебной проверки в отношении федерального государственного гражданского служащего Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 07.05.2020 г. в ходе служебной проверки установлено ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей государственным регистратором ФИО6 в части проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, поскольку ей надлежало приостановить осуществление регистрационных действий на основании ст. 30 ФЗ № 218. По окончании служебной проверки ФИО6 привлечена к дисциплинарной ответственности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действиями сотрудников Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области допущены нарушения Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку при проведении правовой экспертизы документов, касаемых государственной регистрации права собственности на спорную квартиру фактически проигнорировано заявление ФИО1 поданное в соответствии со ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о приостановлении государственной регистрации права до 14.06.2020 года в связи с неполучением денежных средств по сделке, данные обстоятельства регистратором при государственной регистрации права после приостановления, в том числе, в связи с поступлением от ФИО1 заявления о приостановлении государственной регистрации права не исследовались.

На основании изложенного требования истца о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по регистрации 23.12.2019 г. права собственности на 

<

адрес> по договору купли-продажи от 08.11.2019 г., заключенному между ФИО1 и ФИО3 суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по регистрации 23.12.2019 г. права собственности на квартиру 

<

адрес> по договору купли-продажи от 08.11.2019 г. между ФИО1 и ФИО3.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2020 года.

Судья /подпись/