Дело № 2-314/2025

УИД50RS0026-01-2024-003585-36 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.01.2025 года 

<

адрес>

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ширковой Л.В., при секретаре Аль-Хало Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, Папуш И. А., ФИО3 к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на спорное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, Папуш И.А., ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент», просят суд признать недействительным Договор участия в долевом строительстве N № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент»; истребовать из чужого незаконного владения ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» нежилое помещение с кадастровым номером N № площадью 433, 1кв.м., в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество; прекратить право собственности ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 433,1кв. м, этаж чердак, адрес(местонахождение) объекта: 

<

адрес>, КН №.

Требования мотивированы тем, что что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, на основании договоров долевого участия в строительстве.

Согласно выписке из ЕГРН, что ООО "Агентство недвижимости "Рязанский проспект" является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 433,1кв. м - чердак, на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ. №, заключенного между застройщиком ООО "Некрасовка Девелопмент" и ООО АН "Рязанский проспект, и акта приема передачи отдельных нежилых помещений от 01.10.2013г., в том числе в части нежилых помещений, общей площадью 433,1кв. м. В последствии выяснилось, что чердачное помещение находится в залоге у банка. 

04.08.2020г. Арбитражным судом 

<

адрес> рассмотрено дело N А40-86254/18-81-617 по иску ОАО "Банк Российский кредит" к ООО АН "Рязанский проспект" об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке от 11.06.ж2014г. № Р1391-2014, в том числе на нежилое помещение - чердак общей площадью 433,1кв. м с кадастровым номером №. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 17.08.2020г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. На основании определения Девятого Арбитражного апелляционного суда истцы привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, решение Арбитражного суда 

<

адрес> отменено. 

Истцами в обоснование требований также указано, что в чердачном помещении многоквартирного дома, находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме, оборудование. Полагают, что оспариваемый договор посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме). Данное общедомовое имущество с учетом его функционального назначения утрачивает свойства самостоятельного объекта права собственности. 

Истцы ФИО1, ФИО2, Папуш И.А., ФИО3 в судебное заседание не явились обеспечили явку своего представителя, действующего на основании доверенности, который доводы заявленных требований поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчики ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили, письменных возражений на иск не представили.

Третье лицо ОАО "Банк Российский кредит" в лице управляющего ГК "Агентство по страхованию вкладов" обеспечил в судебное заседание явку своего представителя, который возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица ООО «УК Промсвязь» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Доступное жилье», АО «Анкор банк Сбережений» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили, письменного мнения по иску не представили.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим основаниям. 

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. 

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. 

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. 

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ. 

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. 

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>., в подтверждение чего в материалы дела представлены договоры участия в долевом строительстве, договора об уступке прав и обязанностей, договора купли-продажи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права, выписки ЕГРН. Данное обстоятельство также не отрицалось в ходе судебного заседания. 

Из технического паспорта здания составленного по состоянию на 26.07.2013г. Люберецким филиалом ГУП МО "МОБТИ", следует, что в многоквартирном доме, предусмотрен чердак. 

26.08.2013г. между ООО "Некрасовка Девелопмент" и ООО "Агентство недвижимости "Рязанский проспект" заключен договор N 4/МП-2013 долевого участия в строительстве нежилого помещения. Предметом договора являлось строительство МКД и после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства, согласно договору, являлись отдельные нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве общей инвестируемой (расчетной) площадью 6 532,40 кв. м, а также общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, в т.ч., помещение площадью 433,1кв. м, расположенное по адресу: расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

01.10.2013г. указанные объекты долевого строительства были переданы ответчиком ООО "Некрасовка Девелопмент" ответчику ООО "Агентство недвижимости "Рязанский проспект" по акту приема передачи. Данное обстоятельство стороной ответчиков не оспаривалось в ходе судебного заседания. 

На основании вышеуказанного договора и акта приема-передачи за ООО "Агентство недвижимости "Рязанский проспект" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 433,1кв.м, многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Спорное нежилое помещение площадью 433,1кв.м находится в залоге у ОАО "Банк Российский Кредит", в отношении которого открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" и АО "Анкор Банк Сбережений".

17.08.2020г. решением Арбитражного суда 

<

адрес> исковые требования ОАО "Банк Российский кредит" к ООО АН "Рязанский проспект" об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке от 11.06.2014г., в том числе на нежилое помещение - чердак общей площадью 433,1кв. м, с кадастровым номером №, удовлетворены. 

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые). 

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. 

При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010г., в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. 

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). 

Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 19.05.2009г. N 489-О-О, по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. 

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. 

Согласно заключения эксперта №, составленного ООО ЭК «Аксиома» 18.05.2022г., по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании договора участия в долевом строительстве № от 26.08.2013г. в части недействительным, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, как общедомовое имущество, прекращении права собственности Агентства недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, общей площадью 492,2 кв.м (чердак) по адресу: 

<

адрес>; по иску ФИО7, ФИО8, ФИО9 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании договора участия в долевом строительстве № от 26.08.2013г. в части недействительным, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, как общедомовое имущество, прекращении права собственности Агентства недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое помещение, общей площадью 364,8кв.м(чердак) по адресу: 

<

адрес>, экспертом установлено, что в исследуемых помещениях с кадастровым номером №, площадью 364,8кв.м, многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> помещении с кадастровым номером №, площадью 492,2кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения в этих домах. В соответствии со сводом правил СП54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», установлено следующее: п. 3.30 чердак: пространство между перекрытиями верхнего этажа, покрытием здания(крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа; п. 3.31а этаж мансардный(мансарда): этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью(поверхностями) наклонной, ломанной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте более 1,5м от уровня пола мансардного этажа. Согласно представленной учетно-технической документации (БТИ) и результатам проведенного обследования, исследуемые нежилые помещения, расположены в чердаке здания по адресу: 

<

адрес>, 3 и имеют признаки чердачного помещения. На момент проведения обследования в исследуемых нежилых помещениях имеются кирпичные и блочные перегородки, проемы которых не заполнены дверными блоками, следовательно, беспрепятственный доступ к помещениям в настоящее время обеспечивается. Согласно данным Технического паспорта на многоквартирный дом с инвентарным номером 123:039-14966, расположенный по адресу: 

<

адрес>, выполненного Люберецким филиалом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГ Техническое описание здания: фундамент – железобетонный; стены – кирпичные; перегородки – кирпичные и блочные; перекрытие – железобетонный монолит; крыша – металлочерепица по деревянным конструкциям; полы – бетонные; лестница – железобетонные; проемы – окна – стеклопакеты ПВХ; отделочные работы; прочие работы – имеются; внутренние санитарно-технические, электротехнические, слаботочные устройства; электротехнические устройства – электроосвещение. Согласно сведениям Технического паспорта БТИ и результатам проведенного исследования, технический чердак, расположенный по адресу: 

<

адрес> включает в себя следующие помещения, указанные в таблице №. Согласно данным Технического паспорта на многоквартирный дом с инвентарным номером 123:039-14965, расположенный по адресу: 

<

адрес> выполненного филиалом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на 30.07.2023г., 

<

адрес> Техническое описание здания: фундамент – железобетонный; стены – кирпичные; перегородки – кирпичные и блочные; перекрытие – железобетонный монолит; крыша – металлочерепица по деревянным конструкциям; полы – бетонные; лестница – железобетонные; проемы – окна – стеклопакеты ПВХ; отделочные работы; прочие работы – имеются; внутренние санитарно-технические, электротехнические, слаботочные устройства; электротехнические устройства – электроосвещение. Согласно сведениям Технического паспорта БТИ и результатам проведенного исследования, технический чердак, расположенный по адресу: 

<

адрес>, МОГП Красково, д. Марусино, 

<

адрес> включает в себя следующие помещения, указанные в таблице №.

Согласно заключения эксперта № ЭЗ-4908/2022, составленного АНО «ЦНИЭ» от 15.08.2022г.на основании определения Люберецкого городского суда Московской области от 02.06.2022г. по гражданскому делу № по иску ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании сделки недействительной, согласно проведенному натурному исследованию, анализу материалов дела и представленной проектной документации «Многоквартирный двухсекционный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, МОГП Красково, д. Марусино» раздел Водопровод, Канализация 009-06/12-Д ВК-4, 5, 7, 8, 9, 11, 12, выполненное ООО «Сталь Инвест», Тула, 2014г., следует, что нежилое спорное помещение площадью 414,6 кв.м является единым целостным помещением с перегородками, предназначенным для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. На основании того факта, что в спорном нежилом помещении площадью 414,6кв.м размещены трубопроводы инженерных систем и проложены инженерные коммуникац3ии(общедомовые системы канализации(вентилируемые стояки хозяйственно-бытовой канализации К-1…К-12 диаметр 110мм) с открытыми участками для осуществления их ремонта/замены; общедомовая система горячего водоснабжения(подача) (Т3) и (циркуляция) (Т4) расположенная в стяжке полов в помещении №№…10 согласно технического паспорта), чердачные помещения определены как технические помещения, используемые для обслуживания дома, функционального назначения нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, не предусмотрено, можно сделать вывод, что спорное нежилое помещение площадью 414,6кв.м многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> относится к общедомовому имуществу. Согласно проведенному исследованию при ответе на первый вопрос, все чердачные помещения площадью 448,1кв.м(№№, согласно технического паспорта здания, составленного по состоянию на 26.07.2013г. Люберецким филиалом ГУП МО «МОБТИ»), включая спорное нежилое помещение площадью 414,6кв.м, образованное из помещений №№№, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, а также части помещения №, является техническими помещениями, используемыми для обслуживания дома, в которых расположены общедомовые инженерные системы, относятся к общедомовому имуществу. Размещенные в чердачном помещении площадью 414,6 кв.м трубопроводы и фассоные элементы инженерных систем(общедомовые системы канализации, общедомовые системы горячего водоснабжения(подача) (Т3) и (циркуляция) (Т4)не носят дублирующего или дополнительного назначения по отношению к коммуникациям, проложенным в техническом подполье дома. Неработоспособность оборудования на каком-либо участке способно привести к выключению из работы одного из стояков системы канализации или системы горячего водоснабжения (циркуляция) (Т4). Исходя из назначения помещений чердачного пространства, расположения в помещениях инженерных систем, управляющей организацией должен быть ограничен доступ во все помещения чердачного пространства площадью 448,1кв.м, в том числе и в нежилое помещение площадью 414,6кв.м

Согласно заключения эксперта № ССТЭ-2-4093/2021 от 25.08.2021г., составленного АНО «ЦЗСТЭ» согласно определения Люберецкого городского суда Московской области по делу № по иску ФИО15, ФИО16, ФИО17 В к ООО «АН Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, по результатам обследования чердачного помещения МКД экспертом определено, что в чердачном помещении МКД по адресу: 

<

адрес> располагаются несущие конструкции дома, а именно несущие стены, колонны, двутавровые балки, а также располагаются вентиляционное, электрическое, санитарно-техническое инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения(квартиры в МКД), в том числе трубы ГВС (циркуляция) под цементно-песчаной стяжкой пола; по результатам проведенного исследования по вопросу №, экспертом определено, что в чердачном помещении МКД по адресу: 

<

адрес> располагаются вентиляционное, электрическое, санитарно-техническое инженерное оборудование. План-схема расположения данных коммуникаций приведена на рис. 4. В связи с тем, что в техническом паспорте здания, выданным ГУП МО «МОБТИ» Люберецкий филиал на плане чердака не указаны границы помещения 10 и 7. Не предоставляется возможным составление план-схемы чердачного помещения с разделением, помещений, находящихся в собственности ООО «АН Рязанский проспект» и помещений, находящихся в общей собственности МКД. По результатам натурного осмотра экспертом установлено, что помещение чердака МКД находится в состоянии, пригодном для использования по самостоятельному назначению. Также эксперт приходит к выводу, что отсутствует возможность установки инженерного оборудования за пределами систем общего пользования, подходящих к границам спорного помещения и невозможно проведение переоборудования, исключающего нахождение общедомовых коммуникаций в спорном нежилом помещении чердака, так же в стяжке пола чердака расположены разводка трубопроводы горячего водоснабжения(циркуляция), предназначенные для обслуживания жилых помещений 1-3 этажей. По результатам исследования экспертом определено, что помимо спорного помещения в доме имеются помещения, которые используются в качестве помещений, предназначенных для обслуживания, а именно коридоры, лестничные клетки 1-3 этажей, которые используются в качестве помещений, предназначенных для обслуживания МКД площадью 196,7кв., а также помещение водомерного узла и помещения с проложенными трубопроводами в подвальном помещении. Н а основании выданного свидетельства о государственной регистрации права №-АЗN 373774, где указано, что в собственности ООО «АН Рязанский проспект» - нежилое помещение, общей площадью 354,8кв.м на чердаке МКД по адресу: 

<

адрес>, эксперт приходит к выводу, что спорное помещение может использоваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости. 

Согласно заключения эксперта №, составленного ООО ЭК «Аксиома» 25.01.2023г., по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «АН Рязанский проспект» о признании недействительным в части договора долевого участия строительства, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на нежилое помещение, на дату проведения экспертизы фактическое техническое состояние нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> соответствует первичной(проектной) документации. Согласно результатам экспертного обследования было установлено, что в помещениях чердака имеются следующие инженерные системы и их части: сеть горячего водоснабжения для полотенцесушителей, расположенные под цементно-песчаной стяжкой вола; в стенах помещений расположена канализация хозяйственно-бытовая, по уровням здания обустроены канализационные вентилируемые стояки. Таким образом, экспертом установлено, что в исследуемом нежилом помещении с кадастровым номером 50:22:0060101:225 многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения в этих домах. С технической точки зрения, использовать спорное помещение (чердачное помещение МКД) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме.

Согласно заключения эксперта №, составленного ООО ЭК «Аксиома» 19.09.2022г., по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО22, ФИО23, Ламберт С.А. к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «АН Рязанский проспект» о признании недействительным в части договора долевого участия строительства, истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на нежилое помещение, на дату проведения экспертизы фактическое техническое состояние нежилого помещения с кадастровым номером 50:22:0060101:231 по адресу: 

<

адрес> соответствует первичной(проектной) документации. Таким образом, экспертом установлено, что в исследуемом нежилом помещении с кадастровым номером 50:22:0060101:231 многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения в этих домах. С технической точки зрения, использовать спорное помещение (чердачное помещение МКД) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме.

Согласно заключения эксперта №, составленного ООО ЭК «Аксиома» 03.02.2023г., по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании сделки недействительной, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности, экспертом установлено, в исследуемом нежилом помещении с кадастровым номером № многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения в этих домах. Согласно представленной учетно-технической документации (БТИ) и результатам проведенного исследования, исследуемые нежилые помещения, расположены в чердаке здания по адресу: 

<

адрес> имею признаки чердачного помещения. С технической точки зрения, использовать спорное помещение (чердачное помещение МКД) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме. По результатам проведенного визуального осмотра нежилого помещения чердака, экспертом зафиксировано наличие общедомовых инженерных коммуникаций. В нежилом помещении чердака расположены вентиляционные шахты общедомовой системы вентиляции и трубные выводу. Вентиляционные шахты расположены по всему нежилому помещению чердака. У каждой вентиляционной шахты расположены вертикально общедомовые канализационные трубы с наличием ревизий. Ревизия канализации – это специальная фассонная деталь, которую устанавливают для проверки работы системы и удаления засора без демонтажа самого стояка и повреждения трубопровода канализации. Рядом с вертикальными канализационными трубами общедомовой системы канализации установлены выводы труб общедомовой системы горячего водоснабжения с запорной арматурой в виде шаровых кранов. Указанное оборудование отвечает за циркуляцию общедомовой системы горячего водоснабжения и отключение обратной линии водопровода при аварийной ситуации или при замене участков трубопровода. Вдоль наружных стен нежилого помещения (чердака), по всему периметру установлены выводы труб общедомовой системы отопления с установленными запорными шаровыми кранами для сбора воздуха из общедомовой системы отопления многоквартирного жилого дома. Таким образом, инженерное оборудование, расположенное на чердаке, не является дублирующим по отношению к коммуникациям, проложенным в техническом подполье дома. Инженерные коммуникации, размещенные на чердаке, должны быть исправны, протечки трубопроводов не допускаются, в противном же случае авария может повлиять на работоспособность элементов обеспечения функционирования многоквартирного жилого помещения. 

Согласно заключения экспертов №-Б, составленного ООО «БИОН» 19.12.2018г.г., по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании недействительным договора, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме, прекращении права собственности, как указано в исследовании по вопросу N 2, в результате проведенного обследования установлено, что в помещениях чердака N 3, 6, 9, 10, 12, в границах, обозначенных на Схеме N 1, имеются сети горячего водоснабжения для полотенцесушителей, расположенные под цементно-песчаной стяжкой пола. При этом, запорная арматура трубопроводов находится в открытом доступе для проведения ревизии стояка горячего водоснабжения. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что помещения чердака N 3, 6, 9, 10, 12, в части, обозначенной на Схеме N 1, площадью 54,7 кв.м., фактически выполняют обслуживающие функции помещений в жилом доме. Для обеспечения ревизии системы ГВС чердака необходим доступ к запорной арматуре системы. При этом представляется возможным использование площадей помещений N 3, 6, 9, 10, помимо площади, задействованной для обслуживания помещений дома, по самостоятельному назначению. Помещения N 1, 2, 4, 5, 7, 8, 11 имеют самостоятельное назначение. В ходе проведенного обследования установлено, что в чердачном помещении имеются инженерные сети, а именно: трубопровод с запорной арматурой горячего водоснабжения для полотенцесушителей, расположенный под цементно-песчаной стяжкой пола; фановые трубы канализационного стока, расположенные в стенах помещений. Трубопровод с запорной арматурой горячего водоснабжения для полотенцесушителей располагается в помещениях N 3, 6, 9, 10, 12, в границах, указанных в Схеме N 1.

Согласно заключения экспертов №-Б/20, составленного ООО «БИОН» 21.09.2020г.г., по судебной дополнительной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании договора недействительным в части прекращения права собственности, признании права общей долевой собственности, нежилое помещение 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес> предназначено для обслуживания всех или нескольких жилых помещений этого корпуса указанного жилого дома, на чердаке которого оно расположено. Согласно результатам экспертного обследования, а также сведениям проектной документации многоквартирного односекционного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, Раздел Водопровод, канализация 009-06/12-Т ВК-2, 14, 15, 16, 17, было установлено, что в помещениях чердака №, 2, 4, 5, 7, 8, 11 имеются следующие инженерные системы и их части: сеть горячего водоснабжения для полотенцесушителей (циркуляция (Т4)), расположенные под цементно-песчаной стяжкой пола; в стенах помещений расположены канализация хозяйственно-бытовая (К 1). Согласно схемы системы К 1 лист 14-16 альбома ВК-2, по уровням здания обустроены канализационные вентилируемые стояки. В спорном чердачном помещении инженерные коммуникации и (или) оборудование в т.ч. под цементно-песчаной стяжкой пола, обслуживающие более одного жилого помещения этого дома, имеются.

Согласно строительно-технического заключения №, составленного ООО «Град-Эксперт, по результатам визуально-инструментального обследования чердачного помещения МКД по адресу МО, 

<

адрес>, экспертами было установлено: Согласно терминологии СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», актуализированной редакция СНиП 31-01-2003, а именно пункту 3.30, обследуемое помещение попадает под определение чердачного помещения и относиться к общедомовому имуществу (п 3.30 Чердак здания - Помещение, расположенное в пространстве между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа). Выявлены и зафиксированные множественные дефекты и недоделки при производстве строительно-монтажных работ (Таблица N 1) что привело к нарушениям требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», Дефекты являются грубыми нуждаются в устранении. Согласно классификатору категорий технического состояния и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» экспертами установлена степень повреждения и категория технического состояния конструкции здания: Ограниченно работоспособное стояние. Ограниченно работоспособное состояние - категория технического стояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Согласно заключения экспертов №-Б/21, составленного ООО «БИОН» 15.09.2021г.г., по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу № по иску ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40 к ООО «Некрасовка Девелопмент», ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, истребовании помещения из чужого незаконного владения, признании права собственности, нежилое помещение 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> является единым целостным помещением с перегородками ц предназначено для обслуживания всех или нескольких жилых помещений этого корпуса указанного жилого дома, на чердаке которого оно расположено. В спорном чердачном помещении инженерные коммуникации и (или) оборудование в т.ч. под цементно-песчаной стяжкой пола, обслуживающие более одного жилого помещения этого дома, имеются. Нежилое помещение (чердачное помещение МКД) площадью 410,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес> относится к общедомовому имуществу. Исследуемое нежилое помещение расположено в чердаке здания по адресу: 

<

адрес> имеет признаки чердачного помещения. Принимая во внимание, что сеть горячего водоснабжения предназначена для квартир собственников МКД и расположена в пределах нежилого помещения, спорное нежилое помещение (чердачное помещение МКД) площадью 410,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес> находится в не пригодном состоянии, для постоянного использования по назначению. Используемое спорное помещение (чердачное помещение МКД) площадью 410,5 кв.м по адресу: 

<

адрес> в качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение. согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что нежилое помещение (чердачное помещение МКД) площадью 433,1 кв.м относится к общедомовому имуществу, использование спорного помещения (чердачного помещения МКД) площадью 433,1кв.м в качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме, то выделение и реализация части этого помещения является злоупотреблением правом застройщика и приобретателя спорной недвижимости, которые знали о назначении нежилого помещении как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в данной части и истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО АН "Рязанский Проспект" нежилого помещения с кадастровым номером 50:22:0060101:237 площадью 433,1 кв.м, многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, с прекращением права собственности ООО АН "Рязанский проспект" на данное имущество. 

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (в долях) ответчика на это имущество. 

Истцы просили суд признать договор участия в долевом строительстве N 4/МП-2013 от 26.08.2013г., заключенный между ООО "Агентство недвижимости "Рязанский проспект" и ООО "Некрасовка Девелопмент" недействительным, в части передачи нежилого помещения (чердачного помещения МКД) площадью 433,1кв. м, по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с ч. 2 ст. 38 ЖК РФ условия договора, которыми переход права собственности на помещение многоквартирного доме не сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. 

Исходя из изложенного, в том числе с учетом вышеуказанных установленных по делу обстоятельств, суд считает, что Договор долевого участия N 4/МП-2013 от 26.08.2013г., заключенный между ООО "Агентство недвижимости" Рязанский проспект" и ООО "Некрасовка Девелопмент", в части передачи нежилого помещения (чердачного помещения МКД) площадью 433,1кв.м, по адресу: 

<

адрес>, является недействительным, а исковые требования истцов подлежат удовлетворению. 

Стороной ответчика заявлено о пропуске истцами срока исковой давности. 

В силу статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

Согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. 

Суд не находит оснований к применению последствий пропуска срока исковой давности, поскольку фактически нежилое помещение изъято и отделено от иных общих помещений многоквартирного дома не было, о нарушении факта владения собственниками помещений многоквартирного дома чердачным помещением собственники узнали из выписки из ЕГРН. При этом, доказательств фактического, а не титульного владения спорным имуществом ООО Агентство недвижимости "Рязанский проспект" не представлено. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным Договор участия в долевом строительстве № от 26.08.2013г., заключенного между ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» (ОГРН 

<

***>) и ООО «Некрасовка Девелопмент» (ОГРН 

<

***>) в части нежилого помещения общей площадью 433,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский проспект» нежилое помещение общей площадью 433,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в пользу собственников многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Прекратить право собственности ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» на нежилое техническое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 433,1 кв.м., этаж — чердак, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: Ширкова Л.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 25.02.2025 г.