Дело № 2-96/2025 (2-709/2024)

УИД 47RS0013-01-2024-001055-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» апреля 2025 года г. Подпорожье

Подпорожский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Андреевой Т.С.,

при секретаре Филатковой А.С.,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» о признании недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, указав, что на основании постановления Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 02 февраля 2024 года № ответчиком проведен электронный аукцион по продаже земельного участка с кадастровым №.

В извещении о проведении открытого аукциона по продаже прав на земельные участки, размещенном на электронной площадке АО «Сбербанк-АСТ», указывалось: «ЛОТ №. Предмет торгов: в собственность земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 2а, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м.

Реквизиты решения о проведении аукциона: Постановление Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 02 февраля 2024 года №.

Ограничения (обременения) в соответствии с выпиской из ЕГРН не установлены. Сведения о правах: в соответствии с выпиской из ЕГРН права на земельный участок не зарегистрированы.

Возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения): к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения, газоснабжения имеется; к сетям теплоснабжения отсутствует.

Начальная цена предмета аукциона (начальная стоимость земельного участка, установленная на основании отчета независимого оценщика): 

<

данные изъяты>.

Шаг аукциона: 3%: 

<

данные изъяты>., сумма задатка: 

<

данные изъяты>….»

Ознакомившись с аукционной документацией, истец оплатила задаток по вышеуказанному лоту в размере 

<

данные изъяты> и подала заявку на участие в аукционе. Аукцион состоялся 25 апреля 2024 года на универсальной торговой платформе 

<

данные изъяты>, победителем аукциона признана истец. Стоимость земельного участка по результатам аукциона составила 

<

данные изъяты>.

20 мая 2024 года ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) подписан договор № купли-продажи указанного выше земельного участка.

Перечисленный задаток для участия в торгах засчитан в счет оплаты земельного участка (п. 2.2 договора). Полная стоимость земельного участка оплачена истцом 16 мая 2024 года.

Земельный участок передан истцу в собственность. Право собственности зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, что подтверждается записью в ЕГРН от 22 мая 2024 года.

Для проектирования и строительства сетей водоснабжения и водоотведения на земельном участке истцом была заказана топосъемка, в результате которой выяснилось, что на земельном участке находится магистральный коллектор канализационной сети. На предоставленном истцу инженерно-топографическом плане канализация обозначена в виде красной линии, которая практически пересекает земельный участок пополам.

Из полученного от ответчика градостроительного плана земельного участка от 17 сентября 2024 года (№) также усматриваются ограничения в виде охранной зоны сетей канализации.

Согласно письму ГУП «Леноблводоканал» от 19 сентября 2024 года правообладателем канализационных сетей, находящихся на земельном участке, является Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом. На настоящий момент они переданы в хозяйственное ведения ГУП «Леноблводоканал».

Учитывая наличие канализационных сетей, использование земельного участка истцом в соответствии с целями его приобретения является невозможным. На приобретаемом земельном участке истец планировала строительство индивидуального жилого дома, а прохождение под данным участком подземных инженерных сетей (канализации) в отношении которых устанавливаются охранные зоны, дающие беспрепятственный доступ к объектам, расположенным на частных землях, для их ремонта и обслуживания, позволяет ограничить или запретить строительство и другие виды деятельности со стороны собственников земельных участков, находящихся в черте данной зоны.

Согласно СП 42.13330.2016 «СНиП42.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденных приказом Минстроя России от 19 декабря 2019 года №, расстояние по горизонтали (в свету) от подземных инженерных сетей напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно быть не менее 5 метров.

Прохождение магистрального коллектора через земельный участок ограничивает право истца использовать всю площадь участка. Таким образом, если бы до проведения аукциона у истца имелась информация о прохождении через земельный участок инженерных коммуникаций, а также о наличии на нем охранных зон, то есть о существующих обременениях, это повлияло бы на ее решение о покупке данного земельного участка для строительства.

Наличие подземных коммуникаций и их охранных зон является скрытым недостатком земельного участка, о котором истец должна была быть извещена до проведения торгов и о которых она не могла узнать самостоятельно до перехода к ней права собственности на земельный участок.

Ответчик (продавец) на момент проведения торгов по отчуждению земельного участка обладал сведениями о характеристиках красной линии, проходящей по земельному участку, основаниях ее утверждения и особенностях использования в этом случае земельного участка, однако до истца как участника торгов (покупателя) данные сведения доведены не были. В предоставленной участникам аукциона информации об указанном земельном участке о прохождении под данным участком подземных инженерных сетей не сообщалось.

Истец полагает, что опубликование извещения о проведении торгов не соответствовало требованиям, установленных законом, так как не содержало достоверных сведений о характеристиках предмета торгов, что лишило истца как покупателя возможности принять обоснованное решение об участиив торгах, внесении авансового платежа (задатка), вследствие чего были нарушены ее имущественные права.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства и нормы действующего законодательства, устанавливающие ограничения по организации строительства в охранных зонах инженерных коммуникаций, истец пришла к выводу о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора купли-продажи.

Истец, считая действия ответчика при продаже земельного участка недобросовестными, обратилась к нему с заявлением от 25 сентября 2024 года о расторжении договора.

Письмом от 23 октября 2024 года ответчик отказал истцу в расторжении договора, мотивировав свой отказ тем, что при подготовке земельного участка для проведения торгов в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ в обязанности Администрации не входит проведение топографической съемки на земельном участке. 

Данное утверждение является ошибочным.

Перед проведением торгов ответчик был обязан проверить выставляемый на торги земельный участок на предмет наличия/отсутствия на нем каких-либо сооружений. К числу сооружений относятся, в том числе, гидротехнические, транспортные, трубопроводные и иные линейные объекты, имеющие производственное и (или) социальное назначение. Канализационные сети как линейные объекты относятся к сооружениям. Проверить наличие/отсутствие канализационных сетей возможно только путем топографической съемки, выполнить которую нужно было организатору торгов до их проведения. Из системного анализа подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, а также п. 1 ст. 213 ГК РФ следует, что предметом аукциона не может быть земельный участок, если на нем расположено сооружение.

Утверждение ответчика о том, что истец имела возможность провести необходимые изыскания для принятия решения о заключении договора купли-продажи земельного участка, не основано на законе. Истец не могла выполнить эти работы до тех пор, пока у нее не возникло право собственности на приобретенный земельный участок.

Поскольку ответчиком предусмотренная ст. 456 ГК РФ обязанность по предоставлению земельного участка исполнена ненадлежащим образом, составляющие стоимость участка и перечисленные истцом денежные средства в размере 

<

данные изъяты> представляют собой неосновательное обогащение ответчика и подлежат возврату истцу.

Истец понесла убытки в виде расходов на проведение инженерно-топографических работ в размере 

<

данные изъяты>, по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № от 20 мая 2024 года №, заключенный Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» и ФИО2, взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 

<

данные изъяты>, убытки в размере 

<

данные изъяты>, а также в счет возмещения судебных расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты> (л.д. 5-11).

Представитель ответчика - Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» ФИО4 в письменных возражениях на исковое заявление выразил несогласие с исковыми требованиями ФИО2 и указал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 20 мая 2024 года №, являющегося одновременно актом приема-передачи, подписанного сторонами и зарегистрированного Управлением Росреестра по Ленинградской области, продавец продал и передал, а покупатель оплатил и принял земельный участок в удовлетворительном состоянии без замечаний, претензий и недостатков (п. 1.4).

Возражения по проекту договора купли-продажи в части условий, цены, состояния земельного участка от покупателя в адрес продавца не поступали.

Администрация считает, что ФИО2, являющаяся победителем аукциона по продаже земельного участка, за период с 25 апреля 2024 года по 20 мая 2024 года имела достаточно времени, чтобы ознакомиться, изучить, исследовать спорный земельный участок, а также, как заинтересованное лицо, произвести топосъемку земельного участка, обратиться с запросом в организации, эксплуатирующие инженерные сети, в результате чего могла оценить возможность использования земельного участка по назначению и принять решение о заключении договора купли-продажи.

Кроме того, результаты торгов (аукциона) по мотиву нарушения процедуры его подготовки, проведения, в судебном порядке лицами, которым в соответствии с законом предоставлено такое право, не оспорены; заключенный между Администрацией и ФИО2 договор недействительным по основаниям, предусмотренным законом, не признан.

Проведение аукциона осуществлялось в порядке, предусмотренном ст.ст. 39.11.-39.13 ЗК РФ, Федеральным законом от 25 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Администрация обращает внимание, что в ст. 39.11 ЗК РФ о подготовке и организации аукциона по продаже земельного участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка, не содержится обязанности проведения геодезических изысканий земельных участков организатором торгов.

Извещение о проведении аукциона подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 39.11 и 39.13 ЗК РФ и размещено на официальном сайте 

<

данные изъяты> 20 марта 2034 года.

Торги проводились в соответствии с требованиями ЗК РФ.

Указанные в подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, должны относиться к объектам капитального строительства и факт их нахождения на земельном участке должен быть подтвержден документально. 

Согласно выписке из ЕГРН от 03 октября 2024 года в отношении земельного участка с кадастровым № сведения о расположении в границах земельного участка объектов недвижимости отсутствуют. Организатор торгов полагает, что только наличие на земельном участке зарегистрированного в установленном порядке объекта капитального строительства, то есть имеющего официального собственника, является препятствием для проведения аукциона согласно подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Таким образом, в сообщении о проведении аукциона указана необходимая информация, предусмотренная подп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ.

Довод заявителя о том, что в извещении о проведении аукциона указана недостоверная информация, является несостоятельным и необоснованным.

В ходе проведения инженерно-топографических работ на земельном участке кадастровым инженером ФИО1 выявлены канализационные сети, которые отражены на инженерно-топографическом плане, изготовленном по состоянию на август 2024 года.

Наличие сетей канализации также подтверждается градостроительным планом, выданным Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 17 сентября 2024 года № который подготовлен на основании заявления ФИО2 от 02 сентября 2024 года.

Согласно письму ГУП «Леноблводоканал» от 19 сентября 2024 года № на адвокатский запрос канализационные сети, расположенные на земельном участке с кадастровым № находятся в хозяйственном ведении ГУП «Леноблводоканал» и предположительно относятся к канализационным сетям микрорайона «Город» с кадастровым №.

Представитель ответчика отмечает, что при подготовке к аукциону с целью получения информации о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), Администрацией направлен 14 декабря 2023 года запрос в ГУП «Леноблводоканал», в ответе на который сообщено, что на участке с кадастровым № имеется техническая возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, сведения о наличии в пределах земельного участка обременения в виде сетей канализации отсутствуют.

Согласно публичной кадастровой карте Росреестра в пределах земельного участка инженерные сети не отображены.

Довод истца о том, что земельный участок, указанный в извещении, не может быть предметом аукциона в связи с отсутствием сведений о канализационных сетях, известных ответчику и скрытых намеренно, не находит подтверждения, является несостоятельным и не может являться основанием для расторжения договора. 

Таким образом, в действиях организатора торгов при организации и проведении аукциона недобросовестности не имеется, имущественные права истца не нарушались.

Согласно инженерно-топографическому плану у истца имеется возможность использования земельного участка по целевому назначению.

Причинно-следственная связь между противоправными действиями продавца и будущими расходами покупателя отсутствует.

Заявка на участие в аукционе подана ФИО2 добровольном порядке, предоставлен документ о внесении задатка.

Администрация не препятствовала осуществлению самостоятельного осмотра земельного участка и ознакомлению с отчетом об оценке.

ФИО2 не направляла в адрес Администрации протокол разногласий, а также замечаний, требований, претензий, предложений относительно проекта договора спорного земельного участка

Полагает, что в действия Администрации, включающего наступление вреда, противоправность поведения, вину причинителя вреда, истцом не представлено убедительных доказательств заявленных исковых требований.

Наличие коммуникаций на земельном участке не является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка, возврата денежных средств в виде его стоимости, а также возмещения убытков и судебных расходов.

Просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 (л.д. 76-78).

Истец в письменных пояснениях в связи с указанными возражениями ответчика обратила внимание на то обстоятельство, что в извещении о проведении аукциона ответчик указал об отсутствии ограничений (обременений), однако впоследствии выяснилось, что они существуют. Согласно письму ГУП «Леноблводоканал» от 19 сентября 2024 года магистральный коллектор на спорном земельном участке построен в 1990 году и не выработал срок эксплуатации. Учитывая время постройки коллектора, истец считает, что о его существовании ответчику было достоверно известно, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующих сведений.

Градостроительный план, в составе которого имеется чертеж с условными обозначениями канализационной сети и ее охранных зон, участникам аукциона не предоставлялся.

Существующий магистральный коллектор не допускает возможность возведения объекта капительного строительства в месте его прохождения и в его охранной зоне.

Истец считает, что имеющаяся на земельном участке подземная сеть канализации и ее охранная зона являются недостатком земельного участка, препятствующим его использованию по назначению.

Принимая участие в аукционе, истец исходила из того, что сможет использовать весь земельный участок и осуществить строительство на площади, соответствующей максимально возможной к разрешенной. Наличие подземных коммуникаций приводит к тому, что возможная площадь застройки земельного участка при сохранении коммуникаций сокращается более чем в два раза и препятствует использованию земельного участка в том объеме, на который истец рассчитывала при заключении договора купли-продажи (л.д. 93-96).

Представитель ответчика в письменных дополнениях к возражениям (дополнительных пояснениях) указал, что технический паспорт на сооружение канализационные сети, расположенные в 

<

адрес>, составленный по состоянию на 05 февраля 2013 года, содержит ситуационный план канализационной сети участка №, который не позволяет однозначно идентифицировать расположение инженерных коммуникаций в границах участка. В техническом паспорте также не содержится сведений о координатах характерных точек границ сооружений, определенных в системе координат, в соответствии с которой осуществляется ведение ЕГРН.

Согласно распоряжению Правительства Ленинградской области от 01 февраля 2017 года № принято решение о принятии в государственную собственность Ленинградской области муниципального унитарного предприятия Подпорожского городского поселения «Подпорожский водоканал», подписан акт приема-передачи муниципального имущества.

Услуги водоотведения населению и организациям для МО «Подпорожское городское поселение» оказывает ГУП «Леноблводоканал» с 01 февраля 2017 года по настоящее время.

В целях повышения эффективности управления собственностью, увеличения доходной части бюджета, использования земельных ресурсов, в том числе, земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области», Администрацией принято решение об образовании земельного участка 

<

адрес> путем формирования на кадастровом плане территории, в результате чего между Администрацией и ООО «Северо-Западный центр геодезии и картографии» заключен муниципальный контракт от 16 октября 2023 года на проведение работ по формированию земельных участков. При этом топографическая съемка с координатами подземных коммуникаций не проводилась, поскольку ее проведение не требуется в соответствии с действующим законодательством.

По состоянию на дату согласования постановления от 24 ноября 2023 года № основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка по 

<

адрес> в соответствии с п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ отсутствовали (т. 1 л.д. 97-98).

Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ предмет исковых требований, ФИО2 окончательно просила суд признать недействительным электронный аукцион по продаже земельного участка с кадастровым №, проведенный на основании постановления Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 02 февраля 2024 года №; признать недействительным договор № от 20 мая 2024 года купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный между Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» и ФИО2; применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, взыскать с муниципального образования «Подпорожское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» в пользу ФИО2

<

данные изъяты>, убытки в размере 

<

данные изъяты>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> (т. 2 л.д. 41-42). 

В возражениях (отзыве) на указанное заявление об уточнении исковых требований представитель ответчика поддержал свою позицию о необоснованности исковых требований ФИО2, просил отказать в их удовлетворении, поддержал ранее приведенные доводы, отметив, что заведомо ложная информация об объекте торгов истцу не предоставлялась, скрытым недостатком наличие инженерных сетей также не является, так как скрытым является недостаток, о котором истец должен был быть извещен и о котором он не мог узнать самостоятельно. У организатора торгов отсутствовали условия (основания), при которых земельный участок не мог являться предметом аукциона. Администрация считает, что наличие на земельном участке сетей водоканала не может повлиять на планируемое покупателем использование земельного участка, а также не является основанием для признания недействительными электронного аукциона по продаже земельного участка, расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств, в связи с чем доводы истца несостоятельны (т. 2 л.д. 49-50). 

На основании протокольного определения суда от 13 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП «Леноблводоканал» (т. 1 л.д. 86 оборот).

В письменной правовой позиции по делу представитель третьего лица ГУП «Леноблводоканал» ФИО5 указала, что в хозяйственное ведение предприятия переданы сети канализации 

<

адрес> в 

<

адрес> с кадастровым 

<

данные изъяты> в соответствии с передаточным актом от 20 октября 2017 года (п. 66 акта).

Кадастровые работы проводились Администрацией самостоятельно до передачи объекта в государственную собственность.

Согласно выписке из ЕГРН от 03 февраля 2025 года на сеть канализации с кадастровым №, дата присвоения кадастрового номера - 12 мая 2014 года, то есть до передачи объекта предприятию.

Еще в документах о создании МУП Подпорожского городского поселения «Подпорожский водоканал» (постановление Администрации от 15 августа 2016 года №, постановление № от 13 сентября 2016 года о закреплении за МУП имущества) указанная сеть канализации содержала сведения о кадастровом номере (п. 199 передаточного акта).

Согласно сведения публичной кадастровой карты о местонахождении земельного участка истца с кадастровым № (синий цвет), на прилегающей территории канализационная сеть не обозначена, обозначены лишь колодцы – точки на плане.

Однако, согласно техническому плану сооружения (сети канализации с кадастровым №), который был передан Администрацией в составе документов на канализационные сети, сети канализации обозначены красной пунктирной линией на плане. При этом земельный участок истца на плане не обозначен, так как был сформирован лишь недавно (обозначен предприятием карандашом для предоставления в материалы судебного дела).

Указанный технический план предоставлялся Администрацией в 2014 году в регистрирующие органы при постановке сети на кадастровый учет (т. 1 л.д. 138-139).

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ГУП «Леноблводоканал», извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела и об окончательной редакции исковых требований ФИО2, не явился, об отложении судебного заседания не просил, о причинах неявки суд не уведомил.

На основании ст. 167 ГПК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании истец ФИО2 настаивала на удовлетворении исковых требований с их учетом уточнения, подтвердила, что поддерживает приведенные ею основания исковых требований, дополнила, что несмотря на наличие иных коммуникаций, проходящих через спорный земельный участок, только канализационные сети и их охранная зона являются для нее препятствием для полноценного использования всего земельного участка. Также истец уточнила, что требование о взыскании денежных средств в размере 

<

данные изъяты>, убытков и судебных расходов адресовано ею к ответчику - Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области».

Представитель ответчика - Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2 по доводам, приведенным в письменных возражениях (отзывах) на иск. 

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено из материалов дела, что Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» 02 февраля 2024 года издано постановление № о проведении аукциона, предметом которого является право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м. (ЛОТ №).

Соответствующая информация размещена в извещении о проведении открытого аукциона на сайте 

<

данные изъяты> 20 марта 2024 года (т. 1 л.д. 15-30).

Как следует из извещения, в отношении поименованного земельного участка сведения об ограничениях (обременениях) в соответствии с выпиской из ЕГРН не установлены, права на земельный участок не зарегистрированы. Имеется возможность подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения, газоснабжения; к сетям теплоснабжения – отсутствует.

Начальная цена предмета аукциона: 

<

данные изъяты>, шаг аукциона: 3% 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> сумма задатка: 20% 

<

данные изъяты> (л.д. 20).

В выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> отсутствуют сведения об ограничениях (обременениях) (т. 1 л.д. 41-44).

Для участия в открытом аукционе ФИО2 18 апреля 2024 года была подана заявка №, необходимые документы, внесен задаток в сумме 

<

данные изъяты>. Истец ФИО2 по результатам аукциона была признана его победителем, стоимость земельного участка составила 

<

данные изъяты>.

Данные обстоятельства подтверждаются протоколами № (ЛОТ №) от 23 апреля 2024 года приема и рассмотрения заявок претендентов на участие в аукционе по продаже прав на земельные участки и протоколом № (ЛОТ №) от 25 апреля 2024 года аукциона по продаже прав на земельные участки (т. 1 л.д. 31-33, 34-36) и объяснениями обеих сторон.

20 мая 2024 года между Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» и ФИО2 в лице представителя ФИО6, действовавшего по доверенности, заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в соответствии с которым в собственность ФИО2 передан указанный земельный участок (л.д. 37-40).

Как следует из п. 1.4 договора, указанный договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи.

Цена земельного участка в соответствии с протоколом от 25 апреля 2024 года № (ЛОТ №) составляет 

<

данные изъяты>. Перечисленный покупателем задаток для участия в торгах в размере 

<

данные изъяты> засчитывается в счет оплаты земельного участка. Плата за земельный участок вносится покупателем единовременно на момент подписания договора (п. 2.1, 2.2, 2.3 договора).

Согласно чеку по операции от 16 мая 2024 года ФИО2 внесла 

<

данные изъяты> в счет оплаты земельного участка (т. 2 л.д. 48).

Факт полного исполнения ФИО2 обязанности по оплате приобретенного земельного участка также подтвержден представителем ответчика в судебном заседании.

Право собственности истца на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 22 мая 12024 года на основании договора купли-продажи от 20 мая 2024 года (т. 1 л.д. 41-44).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 ссылалась на невозможность использования приобретенного ею в собственность земельного участка в полном размере ввиду наличия на нем канализационных сетей и их охранных зон, указывая при этом, что информация о данном сооружении не была предоставлена организатором торгов до их проведения и до заключения договора купли-продажи, что не позволило ей сделать правильный выбор, решая вопрос об участии в аукционе и покупке спорного земельного участка. Предоставленная ответчиком информация об отсутствии ограничений земельного участка являлась недостоверной, данное обстоятельство обнаружено истцом после заключения договора купли-продажи в результате проведении топографических работ.

Спорный земельный участок № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 24 ноября 2023 года №, поставлен на кадастровый учет 30 ноября 2023 года.

Указанные обстоятельства установлены из межевого плана, подготовленного 27 ноября 2023 года (т. 2 л.д. 13-24), выписки из ЕГРН (т. 1 л.д. 41-44).

Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» по заявлению ФИО2 17 сентября 2024 года составлен градостроительный план (т. 1 л.д. 49-64, 105), из которого усматривается наличие на спорном земельном участке охранных зон воздушной линии электропередачи 6 кВ – 226 кв.м., охранной зоны воздушной линии электропередачи 4 кВ – 138 кв.м., охранной зоны объекта электроэнергетики – 138 кв.м., охранной зоны сетей канализации – 193 кв.м. и охранной зоны сетей водопровода – 351 кв.м., а также прохождение через земельный участок самого сооружения – канализационного коллектора.

Кадастровым инженером ФИО1 подготовлен инженерно-топографический план по заказу ФИО2, на котором отражено наличие на земельном участке с кадастровым №, канализационного коллектора (т. 1 л.д. 67).

26 сентября 2024 года ФИО2 обратилась в Администрацию муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» с заявлением о расторжении договора купли-продажи № от 20 мая 2024 года, указывая, что продавец не сообщил ей о наличии на земельном участке канализационного коллектора и его охранной зоне, при том, что данные обстоятельства препятствуют ведению деятельности на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием. Своевременное предоставление указанной информации существенным образом повлияло бы на ее решение о покупке (т. 1 л.д. 65-66).

На указанное обращение ФИО2 Администрация сообщила об отсутствии оснований для расторжения договора, не оспаривая наличие на земельном участке канализационных сетей, указав однако, что они выявлены покупателем при подготовке топографической съемки, в то время как у Администрации отсутствует обязанность по проведению топографической съемки при подготовке торгов (т. 1 л.д. 68-69).

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями по смыслу п. 2 ст. 448 ГК РФ могут быть, в частности, отсутствие в аукционной документации информации о существующих обременениях продаваемого имущества.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 22 декабря 2005 года№ 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. 

На основании пункта 5 указанного информационного письма при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2009 года № 739-О-О указал, что торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица. 

Таким образом, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. 

Согласно п. 4 ч. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства). 

Согласно ч. 2 ст. 448ГК РФ одним из условий надлежащего проведения торгов является наличие в извещении полной информации о предмете торгов.

Отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений, предусмотренных законом, является существенным нарушением порядка проведения торгов. 

В силу приведенных положений закона собственник (или лицо, уполномоченное собственником) в указанной ситуации должны обладать полной информацией о возможности использования в конкретных целях передаваемого в собственность земельного участка. 

Из совокупности исследованных судом доказательств установлено и не оспаривалось ответчиком, что истец ФИО2 до заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не располагала информацией о наличии на земельном участке с кадастровым № канализационной сети и ее охранной зоны. Такие сведения не были предоставлены ответчиком в извещении о проведении аукциона, а также в период до заключения договора купли-продажи и получены ФИО2 в результате проведенных по ее заявлению кадастровым инженером в целях проектирования и строительства сетей водоснабжения и водоотведения инженерно-топографических работ, после заключения 20 мая 2024 года договора купли-продажи.

Между тем, наличие указанных сетей, пересекающих земельный участок, и их охранных зон существенно ограничивает возможность использования истцом спорного земельного участка по его целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства, значительно ограничивая площадь возможной застройки в связи с необходимостью обеспечить соблюдение расстояний, установленных в соответствии с №* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденных приказом Минстроя России от 19 декабря 2019 года №, а также возможность обслуживания инженерных коммуникаций.

Доводы ответчика о том, что истец при совершении сделки не был лишен возможности узнать об ограничениях земельного участка, связанных с наличием охранных зон инженерных коммуникаций, судом признается несостоятельным, поскольку именно на ответчике как на организаторе торгов и продавце спорного объекта недвижимости лежит обязанность предоставить участникам торгов полную, достоверную информацию об объекте аукциона, обеспечивающую возможность правильного выбора. 

Из материалов дела установлено, что сооружение канализационные сети микрорайон «Город» с кадастровым № поставлено на кадастровый учет 12 мая 2014 года, находится в собственности Ленинградской области и передано в хозяйственное ведение ГУП «Леноблводоканал» с 01 ноября 2018 года (т. 1 л.д. 81-84).

05 февраля 2013 года составлен технический паспорт данного сооружения (т. 1 л.д. 108-112).

По состоянию на 04 августа 2014 года сведения о канализационных сетях микрорайон «Город» с кадастровым № содержались в реестре муниципального имущества муниципального образования «Подпорожское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области»; 21 августа 2014 года на указанный объект было зарегистрировано право собственности муниципального образования (т. 1 л.д. 123-124, 125,126, 137, 160-203).

Спорный земельный участок сформирован существенно позже постановки на кадастровый учет указанного сооружения (30 ноября 2023 года).

Доводы ответчика о том, что Администрация, при оформлении аукционной документации не располагала сведениями о наличии канализационного коллектора на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: 

<

адрес> не могут быть приняты судом во внимание с учетом указанных выше обстоятельств, а также наличия в ЕГРН, вопреки доводам ответчика, сведений о координатах характерных точек контура объекта недвижимости, позволяющего определить место нахождения сооружения (т. 1 л.д. 160-203). 

Кроме того, указанный довод противоречит положениям ст. 6 Федерального закона от 07 декабря 2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», устанавливающего, что к полномочиям органов местного самоуправления поселений, городских округов по организации водоснабжения и водоотведения на соответствующих территориях отнесено, в частности, утверждение схем водоснабжения и водоотведения поселений, городских округов. Данная обязанность подразумевает необходимость владения органом местного самоуправления информацией о расположении сетей водоснабжения и водоотведения.

С учетом установленных обстоятельств, суд признает доводы истца о допущенных ответчиком при организации аукциона нарушениях, не позволивших истцу как участнику аукциона ввиду неполноты и недостоверности представленной организатором торгов информации о земельном участке, ограничениях его использования, сформировать полное представление о предмете аукциона и повлекло невозможность принятия истцом взвешенного и правильного решения при покупке указанного земельного участка. При этом представленные суду доказательства убедительно подтверждают доводы ФИО2 о том, что заблуждение относительно возможности осуществления строительства на земельном участке возникло не по вине истца.

Таким образом, поскольку допущенные ответчиком нарушения с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела повлияли на результаты аукциона и привели к нарушению прав истца, приобретшего в собственность земельный участок с существенными ограничениями его использования, информация о которых отсутствовала и аукционной документации и о которых истец не был уведомлен до заключения оспариваемого договора, эти нарушения признаются судом существенными, влекущими недействительность оспариваемого аукциона на основании п. 1 ст. 449 ГК РФ.

При таком положении, исковые требования ФИО2 о признании недействительным проведенного 25 апреля 2024 года на основании постановления Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 02 февраля 2024 года № аукциона по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м. (ЛОТ №) – следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, производное требование ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного 20 мая 2024 года по итогам указанного аукциона также следует удовлетворить.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, в качестве общего последствия недействительности сделки п. 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость, тем самым восстанавливается имущественное положение сторон, имевшее место до совершения предоставления по сделке. 

Поскольку судом установлено, что ФИО2 полностью оплачена стоимость спорного земельного участка в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждено в судебном заседании представителем ответчика и письменными доказательствами, представленными истцом, а земельный участок передан при заключении договора купли-продажи ФИО2, надлежит применить последствия недействительности указанной выше сделки, прекратив право собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок с исключением из ЕГРН записи № от 22 мая 2024 года о праве собственности истца, возложив на ФИО2 обязанность передать Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» указанный земельный участок по акту-приема передачи и взыскав с Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты>, уплаченную за поименованный земельный участок.

Разрешая исковые требования ФИО2 о взыскании с ответчика убытков в размере 

<

данные изъяты>, суд приходит к следующему.

Ст. 15 ГК РФ определено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

Поскольку в результате заключения договора купли-продажи от 20 мая 2024 года, признанного судом недействительным, истец ФИО2 понесла расходы в сумме 

<

данные изъяты> по оплате услуг кадастрового инженера по проведению топографо-геодезических работ, факт несения и размер указанных расходов подтверждены квитанцией и чеком по операции от 23 июля 2024 года (т. 1 л.д. 46), указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, учитывая удовлетворение заявленных ФИО2 исковых требований, понесенные ею при обращении в суд с настоящим иском расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты> (т. 1 л.д. 14) следует взыскать с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 (паспорт №) к Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» (ИНН №, ОГРН №) удовлетворить.

Признать недействительным проведенный 25 апреля 2024 года на основании постановления Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» от 02 февраля 2024 года № аукцион по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1200 кв.м. (ЛОТ №).

Признать недействительным заключенный по результатам указанного аукциона между Администрацией муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» и ФИО2 20 мая 2024 года договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок с исключением из ЕГРН записи № от 22 мая 2024 года о праве собственности ФИО2, возложив на ФИО2 обязанность передать Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» указанный земельный участок по акту-приема передачи и взыскав с Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 1400000 рублей, уплаченную за поименованный земельный участок.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» в пользу ФИО2 убытки в размере 22500 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 29000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Подпорожский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий 

Решение в окончательной форме составлено «19» мая 2025 года.