Дело № 2-20\2025

УИД 59 RS0005-01-2024-001588-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.03.2025 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Парыгиной М.В.,

при секретаре Пироговой О.Г.

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» к ФИО4, ФИО2, ФИО5 о взыскании упущенной выгоды, по встречному иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о признании договора аренды незаключенным, по встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о признании договора аренды невозможным к исполнению,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элемент–Трейд» (далее ООО «Элемент-Трейд») обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО2, ФИО5 о взыскании упущенной выгоды, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) и ИП ФИО4 (арендодатель) заключен договор аренды № в отношении части здания, ориентировочной площадью 400,2 кв. м., расположенной на первом этаже в здании, которое будет построено на основании разрешения на строительство в границах земельного участка с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

ИП ФИО4 выступала в качестве арендодателя в договоре с истцом на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик обязуется по поручению принципала (ФИО2) от своего имени, но за его счет совершать юридические и иные действия, направленные на заключение договора аренды с ООО «Элемент-Трейд» и исполнение всех вытекающих из договора обязательств. В соответствии с условиями договора аренды объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение 30 дней с даты подписания дополнительного соглашения, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

В указанный срок помещение не было передано арендатору. Согласно выписке из ЕГРН в отношении построенного объекта - нежилое здание, общей площадью 412 кв. м. с кадастровым №, зарегистрировано обременение в виде аренды АО «Тандер» со сроком действия: ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. 

Уведомлениями от 15.12.23 и 21.12.23 ответчики были извещены о необходимости обеспечить явку представителей на приемку помещения 26.12.23 в 14:00. Однако явку представителей на осмотр не обеспечили, в связи с чем арендатором был составлен акт о невозможности передать помещение в аренду, акт об отсутствии представителей на приемке помещения.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт передачи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> аренду АО «Тандер». 

Таким образом, арендодатель нарушил условия договора и не передал нежилое помещение в аренду арендатору, вследствие чего у истца возникла упущенная выгода из-за невозможности осуществлять торговую деятельность. 19.01.2024 в адрес ответчиков была направлена претензия, ответ на которую до настоящего времени не поступил, требования истца не удовлетворены. 

С учетом уточненного искового заявления истец просит применить последствия ничтожности притворной сделки по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО4 и ООО «Элемент-Трейд» в виде распространения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на лиц, фактически его подписавших, ФИО2 и ООО «Элемент-Трейд». 

Взыскать солидарно с ФИО4, ФИО2, ФИО5 в пользу ООО«Элемент-Трейд» упущенную выгоду за непередачу объекта по адресу: 

<

адрес> за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в размере 17 798 000 рублей; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО2, ФИО5 в пользу ООО «Элемент-Трейд» сумму государственной пошлины в размере 123 000 рублей.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Элемент-Трейд» о прекращении обязательств невозможностью исполнения, в обоснование доводов указал, что обязательства по договору, включая обязательства по уплате упущенной выгоды (пункт 8.5. Договора), прекращены невозможностью исполнения. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 1 670 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, Сылвенское сельское поселение, 

<

адрес>. Этот договор на государственную регистрацию перехода права собственности не был сдан по причине семейного конфликта ФИО5 с его супругой и нежеланием оформлять на себя какое-либо имущество. В связи с тем, что с момента заключения вышеуказанного договора, по которому он получил деньги, прошло два года, а переход права на проданный им земельный участок так и не был зарегистрирован, истцом 25.05.2023 в Пермский районный суд Пермского края было подано исковое заявление к ФИО5 о государственной регистрации перехода права 1/2 доли в праве собственности на земельный участок. 09.08.2023 Пермским районным судом иск был удовлетворен. 11.09.2023 в ЕГРН зарегистрировано по 1/2 доли в праве собственности на земельный участок за истцом и ФИО5 24.10.2023 в адрес ООО «Элемент-Трейд» ФИО5 отправлено заказное письмо о необходимости проведения переговоров и внесения изменений в договор. Указанное заказное письмо было получено ООО «Элемент-Трейд» 27.10.2023, ответа в письменном виде на него не было. 02.11.2023 в ЕГРН зарегистрировано по 1/2 доли в праве собственности на магазин за истцом и ФИО5 Поскольку в силу обстоятельств, возникших до заключения договора, истец стал собственником лишь 1/2 доли в праве собственности на магазин, то в отсутствие согласия ФИО5 на исполнение договора с ООО «Элемент-Трейд» (статья 259.3 ГК РФ): истец объективно не мог исполнить договор, поскольку отсутствие согласия ФИО5 имеет неустранимый (постоянный) характер, невозможность исполнения им договора является объективной, поскольку отсутствие согласия ФИО5 не зависит от его воли или действий, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить договор как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. При этом условия договора, в том числе пункта 1.5 ни он, ни ФИО4 не нарушали, вопреки доводам ООО «Элемент-Трейл» (стр. 2 абз. 4 искового заявления), поскольку право собственности ФИО5 на 1/2 доли в праве собственности на магазин возникло в силу закона (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, пункт 1 статьи 143.1. ГК РФ и пункт 1 статьи 218 ГК РФ), а не каких-либо сделок. Таким образом, у него отсутствует вина в неисполнении договора, поскольку вина является одним из четырёх элементов состава убытков, то упущенная выгода не может быть с него взыскана.

Ответчик ФИО2 просит признать, что обязательства по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ООО «Элемент-Трейд» прекращены невозможностью исполнения со 02 ноября 2023 года. (л.д.32-33, т.2).

Ответчик ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Элемент –Трейд» о признании договора аренды незаключенным, указав, что срок действия договора аренды от 27.06.2023 г. составляет 10 лет с даты его регистрации (пункт 6.1. договора). Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Росреестре не был, следовательно, он не заключён в силу п.2 ст.651 ГК РФ. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре отсутствуют характеристики, которые позволяли бы идентифицировать передаваемый в аренду магазин: кадастровый номер, площадь и иные. По сути, договор является предварительным, он заключался в момент отсутствия магазина, который должен был быть предметом аренды. Эти недостатки должны были быть устранены путём заключения дополнительного соглашения и приложения к нему, в котором должны были быть указаны: кадастровый номер магазина, его площадь, его этажность, его номер на поэтажном плане и его адрес, а также план объекта. Но это дополнительное соглашение заключено не было, следовательно, сторонами не был согласован предмет договора, поэтому он является незаключённым. Истец не подписывала договор, в последующем эту сделку не одобряла и одобрять не собирается/отказывается (статья 183 ГК РФ), а также не скрепляла его своей печатью (вопреки сложившейся у нее практики делового оборота), следовательно, договор не влечет для нее никаких правовых последствий / не возлагает на нее никаких обязанностей по отношению к ООО «Элемент-Трейд». Об этом обстоятельстве ООО «Элемент-Трейд» было извещено письмом, на котором ее подпись была удостоверена нотариально. Факт того, что она не подписывала договор подтверждается прилагаемым заключением специалиста. В силу незаключенности договора (по каждому из трёх вышеуказанных пунктов) он не порождает никаких правовых последствий.

Ответчик ФИО4 просит признать договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ООО «Элемент-Трейд» незаключённым. (т.1, л.д.237).

Представитель истца ООО «Элемент-Трейд» ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, просил взыскать солидарно с ответчиков сумму упущенной выгоды, установленной судебной экспертизой с учетом амортизации. В удовлетворении встречных требований просил отказать. Поддержал доводы письменных пояснений по иску (л.д.210-211, т.1, 64-66, 185-188 т.2).

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО2, являющийся также представителем ФИО4 по ордеру, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований. В письменном отзыве на иск указал, что у ООО «Элемент-Трейд» отсутствовал интерес в получении магазина в аренду, т.к. магазин должен был передан в аренду до 30.11.2023, а уведомление о необходимости его передачи направлено ООО «Элемент-Трейд» только 21.12.2023. В конце марта 2024 года ООО «Элемент-Трейд» был открыт магазин «Монетка» по адресу: 

<

адрес>, что находится в пяти километрах от спорного магазина. С учетом времени, необходимого для открытия магазина пять месяцев по договору (с 27.06.2023 по 30.11.2023) считает, что этот магазин был открыт вместо спорного магазина, то есть у ООО «Элемент-Трейд» вообще отсутствует упущенная выгода (с ноября 2023 по март 2024). Кроме того размер ответственности по договору ограничен п.8.5 договора в размере 5000 000 рублей, при этом иск предъявлен на 20000 000 рублей. Истцом не доказан размер убытков, не представлены доказательства приготовления к получению дохода. Более того истцом, произвольно определен период взыскания упущенной выгоды –два года, тогда как согласно договора время, необходимое для открытия магазина, составляет 5 месяцев (с 27.06.2023 по 30.11.2023) (л.д.19-20,т.2). Просил удовлетворить встречное исковое заявление в полном объеме. В удовлетворении первоначального иска отказать.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения требований возражал, поддержал встречные исковые требования ФИО2 и ФИО4

Представитель третьего лица АО «Тандер» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, показания эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 п.3 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1. ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В судебном заседании установлено, 27.06.2023 между ООО «Элемент-Трейд» (далее - арендатор) и ИП ФИО4 (далее - арендодатель) заключен договор аренды № в отношении части здания, ориентировочной площадью 400,2 кв. м., расположенной на первом этаже в здании, которое будет построено на основании разрешения на строительство в границах земельного участка в кадастровым № по адресу: 

<

адрес> (л.д.22-34,т.1).

ИП ФИО4 выступала в качестве арендодателя в договоре с истцом на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик ФИО4 обязуется по поручению принципала ФИО2 от своего имени, но за его счет совершать юридические и иные действия, направленные на заключение договора аренды с ООО «Элемент-Трейд» и исполнение всех вытекающих из договора обязательств (л.д.35, т.1).

Согласно п. 5.1 агентского договора прекращение действия договора не влечет прекращение обязательств по договору аренды с ООО «Элемент-Трейд». 

В силу п. 1.3.1 договора аренды на момент заключения договора земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит ФИО2 на праве собственности. 

В п. 1.5 договора аренды установлено, что с момента подписания договора арендодатель заверяет арендатора о том, что арендодатель не будет вести какие-либо переговоры с третьими лицами, и не будет заключать с третьими лицами в отношении объекта/здания предварительных договоров, договоров аренды, купли-продажи, других договоров и сделок, которые могут лишить арендатора полностью или частично возможности получения объекта/здания по временное владение и пользование. Арендодатель обязуется передать арендатору объект во временное владение и пользование в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора (п. 3.1.1 договора). 

В силу п. 3.1.16.1 и 3.1.16.2 договора арендодатель в срок не позднее 01.11.23 обязуется построить объект, ввести его в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на объект, не позднее 05.11.23 заключить дополнительное соглашение по уточнению предмета аренды. 

В соответствие с п. 4.2 договора объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение 30 дней с даты подписания дополнительного соглашения, но не позднее 30.11.2023. 

В силу п. 6.2 договора стороны установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания договора.

В договоре аренды сторонами согласован предмет договора, его характеристики. Так в п.1.1. договора указан адрес объекта: 

<

адрес>, ориентировочная площадь 400,2 кв.м., иные характеристики - часть здания, расположенная на 1 этаже, в границах земельного участка с кадастровым №.

Согласно п.1.2 договора аренды после выполнения арендодателем обязательств по строительству объекта его площадь и технические характеристики будут уточнены сторонами путем подписания дополнительного соглашения.

Договор аренды подписан между истцом ООО «Элемент-Трейд» и ответчиком ИП ФИО4 27.06.2023, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, спорный договор аренды считается заключенным с момента его подписания сторонами. Заключение договора аренды в отношении строящегося объекта недвижимости является правомерным.

Вопреки доводам истца по встречному иску ФИО4, факт регистрации договора имеет юридическое значение исключительно для третьих лиц, на обязательства сторон договора, в том числе по передаче помещения от арендодателя арендатору, не влияет.

ФИО4, обращаясь в суд с встречным исковым заявлением о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, ссылается на тот факт, что данный договор она не подписывала.

Согласно выводов заключения специалиста №-К от ДД.ММ.ГГГГ подпись от имени ФИО4 в электронном изображении договора аренды недвижимого имущества №-КАВ от ДД.ММ.ГГГГ, расположенная на странице № в графе «Арендодатель:…____/ ФИО4/», подпись от имени ФИО4 в агентском договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, на странице № в графе: «Агент:…_______ ФИО4», представленные на исследование, выполнены не ФИО4, а другим лицом с подражанием ее подписям (л.д.1-17, т.2).

Однако данные обстоятельства не являются основанием для признания договора аренды незаключенным, поскольку договор аренды заключен ФИО4 в интересах ФИО2, из пояснения ответчика ФИО2 следует, что договор аренды от 27.06.2023 г. фактически им подписан за ФИО2 Кроме того, в конце текста договора стоит подпись ФИО2 о том, что с условиями договора он ознакомлен и согласен. (л.д.28, т.1).

Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО4 о признании договора аренды незаключенным не имеется.

Встречные исковые требования ФИО2 о прекращении обязательств по договору аренды от 27.06.2023 г. в связи с невозможностью исполнения не подлежат удовлетворению.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно п.3 ст. 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. ( Определение Верховного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 1 670 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Право собственности за ФИО5 зарегистрировано не было. 

25.05.2023 ФИО6 обратился в Пермский районный суд Пермского края с исковым заявлением к ФИО5 о государственной регистрации перехода права 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок. 

Решением Пермского районного суда г.Перми от 09.08.2023 произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ФИО5 на основании договора купли-продажи от 01.06.2021 на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1670+/-9 кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д.37-38, т.2).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности по 1/2 доли за ФИО5, ФИО2 на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1670+/-9 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости от 05.02.2025.

24.10.2023 ФИО5 направил в адрес ООО «Элемент-Трейд» письмо, в котором сообщил, что является собственником 1/2 доли на праве собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, указал, что условия аренды, согласованные между ООО «Элемент Трейд» и ИП ФИО4 по арендной ставке не соответствуют его интересам, как собственника объекта недвижимости. Просил связаться с ним по телефону для проведения переговоров об изменении сторон договора и размера арендной платы в срок до 05.11.2023.

02.11.2023 зарегистрировано право собственности по 1/2 доли за ФИО5, ФИО2 на нежилое здание-магазин с кадастровым №, общей площадью 412 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости от 05.02.2025.

Таким образом, на дату заключения договора аренды от 27.06.2023 г. переход права собственности на земельный участок не был зарегистрирован за ФИО5

На дату заключения договора аренды правообладателем объекта аренды выступал ФИО2, в связи с чем принятые им по договору аренды обязательства являются действительными и распространяются на нового собственника ФИО5 Риски неблагоприятных последствий, касающихся неуведомления ФИО2 ФИО5 о заключенном договоре несут ответчики.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что ФИО5 знал о наличии договорных отношений между истцом и ответчиком ФИО2, участвовал в переговорах как в части заключения договора аренды, так и в части заключения дополнительного соглашения по уточнению предмета аренды. Данный факт подтверждается перепиской в мессенджере между представителем истца и ответчиком ФИО5 с номера телефона №, принадлежащего ФИО5, что не оспаривается ответчиками. (л.д.67-90,т.2). Доводы ответчика ФИО2 о том, что данным номером телефона фактически пользовался ФИО2 длительное время не нашли подтверждение в судебном заседании, поскольку из текста переписки следует, что общение происходит с разными людьми, как с Алексеем, так и с Андреем.

Таким образом, в удовлетворении исковых встречных исковых требований ФИО2 о прекращении обязательств невозможностью исполнения необходимо отказать.

Исковые требования ООО «Элемент-Трейд» о применении последствий ничтожности притворной сделки подлежат удовлетворению.

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п.87 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу абзаца 1 п.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

ФИО4 основывает свои доводы встречного иска о незаключенности договора аренды на обстоятельства неподписания ей договора аренды. Представленными материалами дела подтверждается факт подписания договора аренды непосредственно собственником объекта аренды ФИО2, что также не оспаривается ответчиком ФИО2

Указанное свидетельствует о наличии признаков притворной сделки по субъектному составу. Фактически на стороне арендодателя выступал собственник земельного участка и здания, в отношении которого заключен договор аренды – ФИО2 Волеизъявление сторон было направлено на иные правовые последствия, а именно принятие на себя всех прав и обязанностей по договору аренды непосредственно собственником объекта.

Таким образом, последствиями притворной сделки по субъектному составу заключаются в том, что обязательства по притворной сделке подлежат распространению на лиц, фактически подписавших договор аренды: ФИО2 и ООО «Элемент-Трейд».

Согласно уточненному исковому заявлению ООО "Элемент-Трейд" просит взыскать с ответчиков сумму упущенной выгоды за период с 01.01.20224 г. по 31.12.2025 г. в размере 17798000 рублей.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, Пленума Верховного Суда Российской Федерации данным в пункте 5 Постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно пункту 2 Постановления N 7 упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в пункте 14 Постановления N 25. При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Из пункта 3 Постановления N 7 следует, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В пункте 5 Постановления N 7 указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить, были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны ли необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Заявляя о взыскании упущенной выгоды, истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по передаче помещения в аренду.

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

На основании п. 25 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами

Истец при подаче искового заявления в суд ссылается на то, что в указанный срок в договоре аренды срок помещение не было передано арендатору. 

В силу п. 3.1.16.1 и 3.1.16.2 договора аренды арендодатель в срок не позднее 01.11.23 обязуется построить объект, ввести его в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на объект, не позднее 05.11.23 заключить дополнительное соглашение по уточнению предмета аренды. 

В соответствие с п. 4.2 договора аренды объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение 30 дней с даты подписания дополнительного соглашения, но не позднее 30.11.2023. 

В п. 1.5 договора аренды установлено, что с момента подписания договора арендодатель заверяет арендатора о том, что арендодатель не будет вести какие-либо переговоры с третьими лицами, и не будет заключать с третьими лицами в отношении объекта/здания предварительных договоров, договоров аренды, купли-продажи, других договоров и сделок, которые могут лишить арендатора полностью или частично возможности получения объекта/здания по временное владение и пользование. Арендодатель обязуется передать арендатору объект во временное владение и пользование в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего договора (п. 3.1.1 договора). 

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель-1), индивидуальный предприниматель ФИО7 (арендодатель-2) и АО «ТАНДЕР» (арендатор) заключен договор №, в соответствии с которым арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (Объект): -нежилое помещение площадью-4112 кв.м., распложенное на первом этаже здания с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, расположенное на земельном №. Согласно п.1.4 договор заключен на срок 10 лет по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.113-128,т.2).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении построенного объекта - нежилое здание, общей площадью 412 кв. м. с кадастровым №, зарегистрировано обременение в виде аренды АО «Тандер» со сроком действия: ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36-39.т.1). 

При этом пунктом 8.5 договора аренды №-КАВ от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае, если в результате действий и/или бездействий арендодателя в отношении объекта с третьими лицами будет заключен предварительный договор, либо договор аренды недвижимого имущества, купли-продажи или другие иные сделки и действия, которые лишили арендатора возможности получения объекта во временное владение и пользование на условиях, определенных договором, арендатор имеет право требовать, а арендодатель обязан оплатить сумму в размере 5 000 000 рублей в течение 10 календарных дней с даты получения арендодателем от арендатора соответствующего требования. Указанная сумма является частичной компенсацией арендатору упущенной выгоды, которую арендатор получил бы, если бы объект был передан арендатору во временное владение и пользование на условиях, определенных настоящим договором.

15.12.23 и 21.12.23 ООО «Элемент-Трейд» направил в адрес ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5 уведомления о необходимости обеспечить явку представителей на приемку помещения 26.12.23 в 14:00.(л.д.40-43, Т.1)

Поскольку в назначенное время арендодатели на сдачу объекта не явились, арендатором были составлены акты о невозможности передать помещение в аренду, акт об отсутствии представителей на приемке помещения. Указанные акты подписаны представителями ООО «Элемент-Трейд», а также свидетелями. (л.д.44-47, т.1). 

Актом от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт передачи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> аренду АО «Тандер», в помещении расположен магазин «Магнит». 

15.01.2024 в адрес ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5 была направлена претензия о выплате убытков и неустойки за нарушение условий договора аренды, ответ на которую до настоящего времени не поступил, требования истца не удовлетворены (л.д.52-53, т.1). 

Материалами дела подтверждается, что единственным препятствием для неполучения дохода, заявленного обществом "Элемент-Трейд" как упущенная выгода, явилось именно нарушение обязательств по договору аренды.

ООО "Элемент-Трейд", являясь российской федеральной торговой сетью, осуществляющей свою деятельность под коммерческим обозначением "Монетка", располагает необходимыми финансовыми ресурсами, имеет действующие договоры поставки более чем с 5 000 поставщиками, подрядчиками СМР, как в настоящее время, так и на согласованную сторонами дату передачи объекта аренды. Также ТС Монетка является системообразующим предприятием (по состоянию на текущую дату действует более 2 400 продуктовых магазинов на территории 18 субъектов РФ), численность сотрудников составляет более 22 тысяч человек. Ежегодный объем налоговых отчислений (совместно с компаниями, входящими в группу лиц) во все уровни бюджетов РФ превышает 8 млрд. руб.

Оснований полагать, что ООО "Элемент-Трейд" не организовало бы возможность ведения такой деятельности по адресу спорного объекта аренды в случае его передачи по причине отсутствия для этого необходимых приготовлений, с учетом того, что ответчиком уже организована и фактически ведется такая деятельность в иных торговых точках Пермского края, имеются соответствующие договоры с поставщиками, выстроена логистическая схема по доставке товаров, в том числе, и в спорный магазин, не имеется.

С целью определения размера упущенной выгоды определением Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Эксперт-Ком" ФИО13

Согласно выводов судебной экспертизы №/Э размер упущенной выгоды ООО «Элемент-Трейд» за период с 01.01.2024 по 31.12.2025 составляет: при варианте расчета с учетом амортизации основных средств - 17798000 рублей; при варианте расчета без учета амортизации основных средств, общая сумма затрат на открытие магазина учитывается на дату открытия торговой точки - 10110000 рублей.

В связи с тем, что упущенная выгода ООО «Элемент-трейд» возникает только после даты, на которую помещение должно было быть передано в аренду (в соответствии с договором №-КАВ от ДД.ММ.ГГГГ не позднее ДД.ММ.ГГГГ), расчет упущенной выгоды на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным, т.к. упущенная выгода в этот период не возникала (л.д.148-179, т.2).

Суд приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта является полным и обоснованным, содержит все предусмотренные ст. 86 ГПК РФ сведения, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется. 

Эксперт обладает квалификацией в области оценки недвижимости, имеет высшее образование по квалификации: экономист по бухгалтерскому учету по специальности "бухгалтерский учет и аудит", в связи с чем правомерно проводит анализ цели объекта недвижимости, в отношении которого проводится оценка, его окружающей обстановки (в т.ч. на основании имеющихся материалов дела, общедоступной информации, и самого объекта - отдельно стоящее, нежилое здание).

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что исследование упущенной выгоды при отчуждении объекта недвижимости может проводиться экспертом, имеющим квалификационный аттестат в области оценки недвижимости. Проведение оценочной деятельности при проведении судебных экспертиз, с учетом предмета исследования, свидетельствует о том, что оценочная экспертиза является подвидом судебной финансово-экономической экспертизы. 

Квалификация эксперта подтверждена, в связи с чем отсутствуют основания считать данное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

Кроме того, на все поставленные вопросы относительного экспертного заключения экспертом даны пояснения в судебном заседании.

Выражая несогласие с выводами эксперта, ответчиками в материалы дела представлена рецензия № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение №/Э от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ФИО13, составленная экспертами ООО «Экспертиза», из которой следует, что по поставленному судом вопросу эксперт не должен был производить расчеты по определению упущенной выгоды при варианте расчета с учетом амортизации основных средств на основании Приказа Минфина России от ДД.ММ.ГГГГ №н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и без учета амортизации основных средств.

В силу статьи 16 «Обязанности эксперта» Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001г. № 73-ФЗ эксперт в части вопроса по определению упущенной выгоды при варианте расчета с учетом амортизации основных средств на основании Приказа Минфина России от ДД.ММ.ГГГГ №н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и без учета амортизации основных средств, должен был дать ответ о невозможности произведения расчета амортизации основных средств, ввиду отсутствия и недостаточности информации, имеющейся в материалах дела.

Выводы, указанные в Заключении эксперта №/Э от 02.12.2024г. ООО «Эксперт-Ком», не являются верными, а полученные результаты не являются корректными и достоверными.

Заключение эксперта №/Э от 02.12.2024г. не соответствует требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности в Российской Федерации, так как выполнено с противоречиями принципам - объективность, профессиональная компетентность и достоверность результатов, в заключении имеются ошибки в расчетах, что приводит к существенным неточностям, искажающим реальную рыночную стоимость объекта экспертизы - размера упущенной выгоды.

Представленная ответчиком рецензия на заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу, опровергающим выводы судебного эксперта, так как выводы рецензента сделаны на основании лишь изучения письменных материалов, представленных стороной ответчика, тогда как, судебная экспертиза проведена при непосредственном исследовании материалов дела. Законодательство об экспертной деятельности не предусматривает дачу специалистом заключения на заключение другого независимого эксперта. При этом рецензия является субъективным мнением отдельного лица, в то время как экспертное исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, квалификации эксперта, всесторонне и в полном объеме с учетом всех обстоятельств дела.

Довод ответчика о том, что эксперт заведомо исказил сведения по численности населения в 

<

адрес> не могут быть приняты во внимание, поскольку как пояснил эксперт показатели численности населения на влияют на расчет упущенной выгоды. Эксперт рассматривает данную характеристику для определения того, насколько рассматриваемые населенные пункты сопоставимы для применения сравнительного метода. По мнению эксперта, рассматриваемый объект следует считать расположенным в агломерации поселений 

<

адрес> (объединение поселений по географическому признаку с общей социальной, транспортной и прочей инфраструктурой).

Предмет исследования определяется экспертом самостоятельно. Эксперт свободен в выборе методов экспертного исследования.

Довод ответчика о необоснованном учете амортизации не может быть принят во внимание, поскольку как пояснил эксперт, амортизация имущества является частью расходов ООО «Элемент-Трейд» на ведение своей деятельности, соответственно должна быть учтена при расчете упущенной выгоды.

Доводы ответчика о том, что открытие иных магазинов в Пермском крае, в том числе по адресу 

<

адрес> свидетельствует об отсутствии намерений использовать магазин в 

<

адрес>, судом не принимаются. Из пояснений представителей истца следует, что открытие иных магазинов ТС «Монетка» в пределах Пермского края является обычной практикой осуществления предпринимательской деятельности торговых сетей, поскольку увеличивает прибыль торговой сети в целом и исключает возможность открытия на локальной рыночной нише прямых конкурентов. Истец имел возможность при соблюдении ответчиками условий договора аренды осуществлять торговую деятельность как в 

<

адрес>, так и в 

<

адрес>. Открытие иного магазина истца в ином поселке Пермского края не исключает убытки истца по непередаче в аренду спорного помещения, так как локальная рыночная ниша, на которую мог рассчитывать истец, была занята организацией, являющейся прямым конкурентом истца.

Заявленный истцом период упущенной выгоды в 2 года признается разумным и обоснованным.

При расчете упущенной выгоды надлежит учитывать период времени, когда лицо реально получало бы доход. В связи с чем, ответчиком правомерно был заявлен период с учетом в среднем 2 месяцев, которые были бы затрачены на строительно-ремонтные работы для подготовки магазина к открытию.

Уклонение ответчиков от сдачи объекта в аренду ООО "Элемент-Трейд" нарушило право последнего на получение прибыли от пользования помещением (ведения торговой деятельности) на протяжении 10 лет.

Учитывая необходимость соблюдения принципов разумности заявленной суммы упущенной выгоды, истец произвел расчет не с учетом 10 лет срока аренды, а 2 лет. При этом, обоснованность 2-годичного срока упущенной выгоды была подтверждена алгоритмом, сроками поиска новых объектов.

Допустимых доказательств несоответствия заявленного срока действиям, направленным для заключения договора аренды и создания/подготовки объекта под размещение объекта торговли и его последующего открытия, в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что в указанный в договоре срок помещение не было передано арендатору, а также размещение в помещении иного арендатора - АО "Тандер", что свидетельствует об отсутствии намерения ответчиков исполнять заключенный договор аренды, суд удовлетворяет требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере, определенном результатами судебной экспертизы, с учетом амортизации в размере 17798 000 рублей за период с 01.01.2024 г. по 31.12.2025 г.

Поскольку собственником здания и земельного участка являются ответчики ФИО2 и ФИО5 по 1/2 доли за каждым, суд взыскивает с ответчиков упущенную выгоду по 8 899000 рублей с каждого. (17798000 рублей : 2). 

Учитывая, что в судебном заседании нашло подтверждение того, что ответчик ФИО4 не подписывала договор аренды, собственником земельного участка и здания не является, основания для взыскания упущенной выгоды с ФИО4 не имеется.

На основании изложенного, в удовлетворений требований о взыскании упущенной выгоды с ответчика ФИО4 следует отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере по 30000 рублей с каждого, поскольку на момент подачи искового заявления размер госпошлины составлял 60000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Применить последствия ничтожности притворной сделки по договору аренды №-КАВ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» в виде распространения условий договора аренды №-КАВ от ДД.ММ.ГГГГ на лиц, фактически его подписавших ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд».

Взыскать с ФИО2, паспорт №, ФИО5, паспорт № в пользу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», ИНН № упущенную выгоду за непередачу объекта по адресу 

<

адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по 8899000 рублей с каждого, расходы по оплате госпошлины по 30000 рублей с каждого.

В удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды с ФИО4 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 о признании договора аренды незаключенным и встречных исковых требований ФИО2 о признании договора аренды невозможным к исполнению отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения. 

Судья: подпись

Копия верна: судья

Мотивированное решение изготовлено: 28.03.2025 г.