УИД 58OS0000-01-2025-000133-68 Дело № 3а-69/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 декабря 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Афанасьевой Н.В.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Центр» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

10 сентября 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строй-Центр» (далее – ООО «Строй-Центр») об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 5 сентября 2025 года № и № и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 40 000 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 55 094 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований, административный истец указал, что является правообладателем названных земельных участков. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) составляет 57 742 000 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 80 563 405,26 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №.

Согласно отчёту об оценке от 1 августа 2025 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленному оценщиком ООО А (далее – ООО А) Б, рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 38 440 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 46 664 618 рублей.

5 августа 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с двумя заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, № в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО А Б

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 5 сентября 2025 года № и № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, содержащийся в названных выше решениях бюджетного учреждения, по мнению административного истца, затрагивает его права, как правообладателя объектов недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

В ходе подготовки дела к рассмотрению в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ресторанно-гостиничный комплекс «Русская охота».

Определениями Пензенского областного суда от 2 октября 2025 года и 8 декабря 2025 года производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в названном отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость земельных участков, определённая в указанном отчёте, их рыночной стоимости по состоянию на 31 июля 2025 года, при несоответствии – определить действительную рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

После проведения экспертиз административное дело вместе с заключениями эксперта ООО Ц (далее – ООО Ц) А от 12 ноября 2025 года № и от 17 декабря 2025 года № (далее – заключение эксперта от 12 ноября 2025 года №, заключение эксперта от 17 декабря 2025 года №) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 22 декабря 2025 года производство по делу возобновлено.

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Строй-Центр» ФИО1 не явился, извещен, представил заявление об уточнении требований административного искового заявления в части определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их кадастровой стоимости по результатам заключения эксперта от 17 декабря 2025 года №, а именно: 53 000 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 66 388 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что заключение эксперта с учетом дополнений не оспаривает.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрация г. Пензы, ООО «Ресторанно-гостиничный комплекс «Русская охота», будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 2 л.д. 25-55).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым № определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 года, с датой начала применения 1 января 2023 года и составила 57 742 000 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 сентября 2025 года № (том 1 л.д. 247).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым № определена в порядке статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке на основании акта об определении кадастровой стоимости № от 25 декабря 2023 года по состоянию на 1 января 2022 года, с датой начала применения 18 декабря 2023 года и составила 80 563 405,26 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 сентября 2025 года № (том 1 л.д. 244).

Согласно данным выпискам сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 31 декабря 2022 года - для объекта недвижимости с кадастровым №, 26 декабря 2023 года - для объекта недвижимости с кадастровым №.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «Строй-Центр» является правообладателем двух земельных участков с кадастровыми №, №, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 сентября 2025 года №, № (том 1 л.д. 226-231).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 5 августа 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО А Б, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 38 440 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 46 664 618 рублей (том 1 л.д. 40-210).

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 5 сентября 2025 года № и № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми №, № в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 2 л.д. 17-22).

Исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом решения являются законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 2 октября 2025 года назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта от 12 ноября 2025 года № (том 2 л.д. 116-195) отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО А Б, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пунктов 5, 8, 11, 30, подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпунктов 10 пункта 7, пунктов 8, 10, 15 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение в указанной части содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО А Б от 1 августа 2025 года № о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 5 сентября 2025 года № и № приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Строй-Центр» в части признания их незаконными не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (двух земельных участков) в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, № по состоянию на 31 июля 2025 года (дата оценки земельных участков, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости), в рамках проведения назначенных на основании определений Пензенского областного суда от 2 октября 2025 года и 8 декабря 2025 года экспертиз перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определённой оценщиком ООО А Б в отчёте об оценке от 1 августа 2025 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости земельных участков на указанную дату.

По результатам проведённой дополнительной судебной экспертизы от 17 декабря 2025 года № рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 53 000 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 66 388 000 рублей. Стоимость спорных земельных участков, определённая оценщиком ООО А Б в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названных объектов недвижимости (том 3 л.д. 65-162).

Суд, исследовав заключение эксперта от 17 декабря 2025 года № в части определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (двух земельных участков), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки находятся в собственности юридического лица, представляют собой земельные участки под коммерческую (офисно-торговую) застройку, расположенную г. Пензе, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектами исследования, по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на торг (совершенная сделка/предложение), на местоположение, на расположение относительно красной линии, на площадь, на близость к объектам повышающим стоимость земельного участка, на асфальтирование подъездных путей, на назначение (разрешенное использование) - для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 31 июля 2025 года в размере равном их рыночной стоимости согласно результатам проведённой дополнительной судебной экспертизы.

Сторона административного ответчика возражений относительно экспертного заключения от 17 декабря 2025 года № не представила.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта от 17 декабря 2025 года № по состоянию на 31 июля 2025 года, а именно: земельного участка с кадастровым № – 53 000 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 66 388 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости следует считать 5 августа 2025 года – день направления ООО «Строй-Центр» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых ею судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строй-Центр» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 5 сентября 2025 года № и № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании отчёта об оценке от 1 августа 2025 года №, выполненного оценщиком ООО А Б, отказать.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 40 000 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 31 июля 2025 года – 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 55 094 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 31 июля 2025 года – 66 388 000 (шестьдесят шесть миллионов триста восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Строй-Центр» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости считать 5 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29 декабря 2025 года.

Судья Н.В. Афанасьева