61RS0048-01-2024-000059-55

Дело № 2-150/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2024 года п. Орловский Ростовской области

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Лазуревской В.Ф., 

при секретаре Пикаловой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к СПК «Островянский» о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды и по встречному исковому заявлению СПК «Островянский» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей и о признании отсутствующим право собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Орловский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к СПК «Островянский» о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды, обосновав его следующим.

На основании договора купли-продажи от 15 мая 2019 года он стал собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 132000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, зарегистрированного в ЕГРН 21 мая 2019 года за 

№.

На момент заключения договора купли-продажи земельный участок имел ограничения и обременения в виде договора аренды от 17.11.2017 года, заключенного прежним собственником - арендодателем ФИО2 с арендатором СПК «Островянский», зарегистрированного в ЕГРН 11 января 2018 года за номером №

В связи с тем, что СПК «Островянский» пользовалось арендованным земельным участком, истец обратился к арендатору с заявлением о выплате арендной платы за время пользования земельным участком за 2019 - 2022 год. Однако СПК «Островянский» его требования проигнорировал и своё обязательство по выплате арендной платы до настоящего времени не выполнил. 

Пунктом 8.1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 17 ноября 2017 года предусмотрено, что настоящий договор действует в течение 10 лет с момента государственной регистрации и продлевается по основаниям, предусмотренным п.6.2 настоящего договора. Срок окончания договора аренды 11 января 2028 года.

Согласно п. 2.1 договора за пользование земельным участком арендодателю ежегодно выплачивается в натуральном выражении:

1.зерно фуражное -2500 кг выдаваемое в августе-декабре текущего года,

2.сено- 1000 кг выдаваемое в мае-декабре текущего года

3.солома- 2000 кг выдаваемая в августе-ноябре текущего года

4.подсолнечник- 75 кг, выдаваемый в сентябре-декабре текущего года 

5.мука -50 кг, выдаваемая в сентябре-декабре текущего года

6.денежные выплаты в размере земельного налога за участок

7.вспашка огорода и вывоз мусора (по заявлению).

Допускается в индивидуальном порядке по желанию арендодателя производить замену выдаваемых в качестве арендной платы вместо 1 т сена -250 кг зерна фуражного, вместо 2 т соломы - 250 кг зерна фуражного, вместо 75 кг подсолнечника и 50 кг муки - 100 кг зерна фуражного. Итого: 250 +250 + 100 = 600 кг фуражного зерна.

В связи с тем, что истец как арендодатель согласен произвести замену сена и соломы на 500 кг фуражного зерна, считает, что ответчик СПК «Островянский» за аренду земельного участка ежегодно за 365 дней - должен был выплатить 2500 + 500 = 3000 кг зерна. За три года с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023 г. 3000 кг х 3 года = 9000 кг. Подсолнечника за 3 года х 75 кг = 225 кг. Муки за 3 года х 50 кг = 150 кг. Стоимость 1 тонны фуражного зерна - зерно 5 класс составляет - 10 000 рублей. Стоимость 9000 кг х 10000 руб. = 90 000 рублей. Стоимость 1 кг подсолнечных семян составляет 22 руб. Стоимость 225 кг х 22 руб. = 4950 рублей. Стоимость 1 кг муки составляет 55 руб. Стоимость 150 кг х 55 руб. = 8250 рублей.

Согласно п.5.4 договора аренды от 17 ноября 2017 года арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать расторжения договора до истечения его срока только в следующих случаях … неуплаты арендной платы в течении более 2-х лет.

В связи с тем, что арендатор СПК «Островянский» не выплачивал истцу арендную плату с 2019 года, то есть более двух лет, он нарушил п. 5.4 настоящего договора, поэтому истец желает расторгнуть настоящий договор по указанным основаниям.

Истец просит взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Островянский» Орловского района Ростовской области в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды с 2020г. по 2021г., с 2021г. по 2022г., с 2022 г. по 2023 г. - 9000 кг пшеницы 5 класса, 275 кг семян подсолнечника, 150 кг муки. 

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Островянский» Орловского района Ростовской области в пользу ФИО1, уплаченную государственную пошлину и расходы на представителя. 

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17 ноября 2017 года земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственного назначения площадью 132000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН 11 января 2018 года за номером №, заключенный между ФИО2 и СПК «Островянский».

В ходе судебного разбирательства ответчик СПК «Островянский» предъявил встречный иск, из которого следует, что 17 ноября 2017 года между ФИО2 (арендодатель) и СПК «Островянский» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования; для сельскохозяйственного использования.

Предметом договора аренды выступил земельный участок с кадастровым номером № площадью 13,2 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, номер регистрации: № дата регистрации: 11 января 2018 г. 

Согласно п. 8.1 договора аренды от 17 ноября 2017 года договор действует в течение 10 лет с момента государственной регистрации. В соответствии с п. 6.1 договора аренды от 17 ноября 2017 года в течение всего срока действия договора аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки земельного участка при условии отказа администрации Островянского сельского поселения Орловского района Ростовской области от покупки земельного участка по той же цене.

Истцу стало известно, что право собственности на арендуемый земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи земельного участка от 15 мая 2019 года перешло к ответчику по встречному иску - ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела ФИО1 Между тем, СПК «Островянский» не получал от ФИО2 предложений о выкупе земельного участка, равно как и СПК «Островянский» не отказывался от преимущественного права выкупа. В связи с чем, отчуждение земельного участка ФИО1 нарушило преимущественное право истца, предусмотренное особыми условиями договора аренды.

Таким образом, преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на положениях ст. 250 ГК РФ и на условиях договора аренды, заключенного собственником спорного земельного участка с СПК «Островянский».

Истец просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 15 мая 2019г. в отношении земельного участка: с кадастровым номером № общей площадью 132000 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за 

<

адрес> заключенному между ФИО2 и ФИО1 на сельскохозяйственный производственный кооператив «Островянский» (ИНН № ОГРН №).

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения: - с кадастровым номером №, общей площадью 132000 кв.м., Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за 

<

адрес>

ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивал, встречные исковые требования не признал, пояснив, что все условия для заключения договора купли-продажи земельного участка были соблюдены.

Ответчик СПК «Островянский» в ходе судебного разбирательства был реорганизован в ООО «Островянское» и является его правопреемником. В судебном заседании представитель ООО «Островянское» по доверенности ФИО4 исковые требования ФИО1 не признала, пояснила, что арендная плата ФИО1 выплачивалась, перевозилась в ООО «Дила», на удовлетворении встречных исковых требований настаивала.

ФИО2 судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, конверт возвращен с отметкой «истец срок хранения».

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.2 ст.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, вышеназванным Федеральным законом, другими ФЗ, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В силу п. 1 статьи 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством. В данном случае правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 132000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый № Указанный участок арендуется СПК « Островянский»(ООО « Островянское» по договору аренды от17 ноября 2017 года между ФИО2 (арендодатель) и СПК «Островянский» сроком на 10 (десять лет). Договором аренды земельного участка установлена арендная плата в натуральном выражении:

1.зерно фуражное -2500 кг выдаваемое в августе-декабре текущего года,

2.сено- 1000 кг выдаваемое в мае-декабре текущего года

3.солома- 2000 кг выдаваемая в августе-ноябре текущего года

4.подсолнечник- 75 кг, выдаваемый в сентябре-декабре текущего года 

5.мука -50 кг, выдаваемая в сентябре-декабре текущего года

6.денежные выплаты в размере земельного налога за участок

7.вспашка огорода и вывоз мусора (по заявлению).

Допускается в индивидуальном порядке по желанию арендодателя производить замену выдаваемых в качестве арендной платы вместо 1 т сена -250 кг зерна фуражного, вместо 2 т соломы - 250 кг зерна фуражного, вместо 75 кг подсолнечника и 50 кг муки - 100 кг зерна фуражного. Итого: 250 +250 + 100 = 600 кг фуражного зерна.

Истец утверждает, что арендатор СПК «Островянский» не выплачивал истцу арендную плату с 2019 года, то есть более двух лет, чем нарушил п. 5.4 договора. 

Истец утверждает, что арендная плата не вносилась ответчиком с 2019г., что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Не соглашаясь с требованиями истца, представитель ответчика ссылалась на накладные путевые листы, по ее мнению, подтверждающие, выплату арендной платы.

Вместе с тем, указанные доказательства суд не может положить в основу отказа ФИО1 в иске. 

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из представленных СПК «Островянский» накладных и путевых листов не следует, что именно ФИО1 получал арендную плату, поскольку в указанных документах отсутствует его подпись. Кроме того, ФИО1 представил договоры аренды земельных участков, заключенные между СПК «Островянский» и ООО «Дила», предстатель ФИО1 утверждал, что именно по этим договорам завозилась в ООО «Дила» арендная плата.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом.

ООО «Островянское» расчет задолженности не оспорен, суд его принимает. Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения: 

- с кадастровым номером №, общей площадью 132000 кв.м., Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного 

<

адрес> за период с 2020г. по 2021г., с 2021г. по 2022г., с 2022 г. по 2023 г. в виде 9000 кг пшеницы 5 класса, 275 кг семян подсолнечника, 150 кг муки.

Ввиду нарушения СПК «Островянский» без уважительной причины установленных ст. 619 ГК РФ сроков платежа арендной платы, требования ФИО1 о расторжении договора аренды также подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Представитель СПК «Островянский» (ООО «Островянское») в обоснование встречного иска указывает, что СПК «Островянский» не получал от ФИО2 предложений о выкупе земельного участка, а СПК «Островянский» не отказывался от преимущественного права выкупа. Вместе с тем, представителем ФИО1 представлено письмо председателя СПК «Островянский» от 06.05.2019г. в адрес ФИО2 о том, что СПК «Островянский» не претендует на покупку принадлежащего ей земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Из чего следует сделать вывод о том, что ФИО1 и ФИО2 при заключении 15 мая 2019 года договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 132000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № условие п. 6.1 договора аренды от 17 ноября 2017 года выполнили. В связи с чем, требования ООО «Островянское» удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО1 заявлены требования о взыскании расходов за услуги представителя. Вместе с тем, доказательства несения указанных расходов не представлены.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 196 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17 ноября 2017 года земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственного назначения площадью 132000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, зарегистрированный в ЕГРН 11 января 2018 года за номером №, заключенный между ФИО2 и СПК «Островянский».

Взыскать с ООО «Островянское» в пользу ФИО1 задолженность по уплате арендной платы по договору аренды с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023 г. - 9000 кг пшеницы 5 класса, 275 кг семян подсолнечника, 150 кг муки. 

Взыскать с ООО «Островянское» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3264 рубля.

В части взыскания расходов на оплату услуг представителя заявление ФИО1 оставить без удовлетворения 

ООО «Островянское» в иске к ФИО1 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей и о признании отсутствующим право собственности отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Орловский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Председательствующий:

Мотивированное решение вынесено 01 июня 2024 года.