дело № 3а-11/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 04 февраля 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Агентству по управлению государственным имуществом по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 13060122 кв.м., с кадастровым номером 30:03:100601:31, расположенного относительно ориентира: 

<

адрес>

В административном исковом заявлении указала, что земельным участком пользуется по договору аренды, по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составила 13582526,88 рублей. Административный истец не согласна с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются её права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 07/ОК/3-10-19 от 16 октября 2019 г., составленному оценщиком Независимой оценки «Альянс» индивидуальным предпринимателем Э., рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 01 января 2015 года составила 5746000 рублей. 

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 13060122 кв.м., с кадастровым номером 30:03:100601:31, расположенного относительно ориентира: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 5746000 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость спорного нежилого объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости объекта в размере 9403287,00 рублей.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, администрации МО «Енотаевский район» в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представитель администрации МО «Енотаевский район» ФИО4 возражения по существу административного иска не представил и просил оставить разрешение данного спора на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка названных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно материалам дела ФИО1 является арендатором земельного участка категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 13060122 кв.м., с кадастровым номером 30:03:100601:31, расположенного относительно ориентира: 

<

адрес> на основании договора о переуступке права аренды земельного участка от 25 июля 2017 года (л.д. 25-27). По договору аренды она производит оплату арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Арендодателем земельного участка является муниципальное образование «Енотаевский район» Астраханской области.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта составила 13582526,88 рублей. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:03:100601:31 определена по состоянию на 01 января 2015 года, исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 03 ноября 2015 года № 14.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представила суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 07/ОК/3-10-19 от 16 октября 2019 г., составленному оценщиком Независимой оценки «Альянс» индивидуальным предпринимателем Э., рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 01 января 2015 года составила 5746000 рублей. 

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Поскольку в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 07/ОК/3-10-19 от 16 октября 2019 г., составленному оценщиком Независимой оценки «Альянс», имелись противоречия, связанные с объектами – аналогами, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки, учитывая также значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, суд 17 декабря 2019 г. назначил судебную оценочную экспертизу. 

Согласно заключению № 30-12-1-1 судебной оценочной экспертизы от 10 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составила 9403287,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

Из представленного заключения следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Для определения рыночной стоимости объекта исследования применен только один подход - сравнительный. В своем заключении эксперт обосновал невозможность применения доходного и затратного подходов и указал, что затратный подход в процессе данной оценки не используется, поскольку непосредственно как самостоятельный подход к определению стоимости земельного участка не применим. Полученная стоимость в рамках доходного подхода (184067,00 рублей) объективно не отражает стоимость спорного объекта, а поэтому этот подход также не применим. Таким образом, в результате выполненных расчетов с применением сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 13060122 кв.м., с кадастровым номером 30:03:100601:31, расположенного относительно ориентира: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 9403287,00 рублей. В ходе судебного заседания эксперт Э. заключение поддержал. Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали. Представитель административного истца просил удовлетворить требования и установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной эскпертизы.

Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу. 

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, площадью 13060122 кв.м., с кадастровым номером 30:03:100601:31, расположенного относительно ориентира: 

<

адрес> равной её рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9403287,00 рублей. 

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 13 ноября 2019 года. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:03:100601:31, площадью 13060122 кв.м., расположенного относительно ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9403287,00 рублей, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 13 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева