К делу № 2-1316/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Геленджик 13 июня 2017 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе

Председательствующего – судьи Тарасенко И.А., 

при секретаре судебного заседания: Бигвава А.Г., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности серии № от 14.04.2017 года, зарегистрированной в реестре за № 2-238;

представителя ответчика администрации МО город – курорт Геленджик – ФИО3, действующего по доверенности от 09.01.2017 года №;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО город – курорт Геленджик о признании права собственности на реконструированный объект недвижимого имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратились в суд с иском к администрации МО город – курорт Геленджик о признании права собственности на реконструированное здание гостиницы, общей площадью 890,2 кв.м., этажность: 3, подземная: 0, 2016 года постройки, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом, выполненным кадастровым инженером по состоянию на 21.11.2016 года, и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности.

Свои требования мотивировала тем, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 25.02.2016 года, постановления главы администрации МО город – курорт Геленджик от 05 мая 2005 года № 544, договора аренды от 25.02.2015 года № 4000001915, ей принадлежит земельный участок площадью 990 кв.м., предоставленный в аренду сроком на 44 года, с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации гостиницы, категории – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>. На указанном земельном участке расположен объект незавершенный строительством: здание гостиницы, назначение – жилое, с кадастровым номером №, площадью застройки 394 кв.м., 4% готовности, этажность: 3, принадлежащее ей на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.02.2015 года. 

Администрацией МО город – курорт Геленджик 24.10.2007 года выдано разрешение на строительство № RU 23303000-050/Ю двухэтажной гостиницы. В период с 2015 года по 2016 года она окончила строительство гостиницы, и произвела реконструкцию нежилой части в виде пристройки к основному зданию дополнительной площади, в связи с чем, общая площадь нежилого здания увеличилась с 394,0 кв.м. до 890,2 кв.м. Согласно заключению эксперта НАО «Непубличное акционерное общество» от 23.03.2017 года, произведенная реконструкция здания гостиницы не угрожает жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям СНиП и техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности, не нарушает прав и интересов третьих лиц, расположена в границах земельного участка, принадлежащего ей, соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Однако зарегистрировать право собственности не имеет возможности, ввиду отсутствия документов, подтверждающих правомерность увеличения общей площади гостиницы. С учетом изложенного, со ссылкой на положения гражданского законодательства, регулирующего сложившиеся правоотношения. Обратилась в суд.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, воспользовалась правом на ведение дела в суде через представителя ФИО2, действующую по доверенности, что не противоречит требованиям ст. ст. 48, 53, 54 ГПК РФ, которая поддержала заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на доводы и основания указанные в иске, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика – администрации МО город – курорт Геленджик – ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что на основании постановления главы администрации МО город – курорт Геленджик от 05 мая 2005 года № 544 между администрацией МО город – курорт Геленджик и ФИО4 заключен договор аренды № 4000001915 от 03 июня 2010 года о предоставлении земельного участка площадью 990 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, для строительства и эксплуатации гостиницы, зарегистрированный в ЕГРП в установленном законом порядке.

Постановлением главы администрации МО город – курорт Геленджик от 17.09.2007 года № 1568 утвержден градостроительный план земельного участка

Вместе с этим, 24 октября 2007 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО Город – курорт Геленджик, ФИО4, выдано разрешение на строительство № № RU 23303000-050/Ю объекта капитального строительства – гостиницы, площадью застройки 355 кв.м., этажность: 2, тех.этаж, общей площадью 816 кв.м., расположенной по вышеуказанному адресу, сроком до 09 мая 2008 года, который пролонгирован до 24.10.2010 года.

Соглашением от 12.02.2015 года права и обязанности по вышеуказанному договору переданы ФИО1 

Дополнительным соглашение № 121 от 12 мая 2016 года, заключенным между администрацией МО город – курорт Геленджик и ФИО1 в договор аренды земельного участка от 03.06.2016 года № 4000001915 внесены изменения относительно места расположения земельного участка, с присвоением адреса, который считается расположенным в 

<

адрес>.

На основании договора купли – продажи от 12.02.2015 года, заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), последняя приобрела в собственность незавершенное строительством здание гостиницы, назначение – нежилое, площадью застройки 394 кв.м., 4% готовности, этажность: 3, расположенное по вышеуказанному адресу, о чем 25.02.2015 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23 – АН № 574997, сделана запись регистрации № 23-23/012-23/12/2502/2015-1785/2.

По смыслу ст. 263, п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Из материалов дела, в том числе технического плана здания, составленного кадастровым инженером ФИО5 по состоянию на 21.11.2016 года, следует, что ФИО1 произвела реконструкцию объекта – гостиницы, окончила строительства, в связи с чем общая площадь нежилого здания гостиницы увеличилась на 496,2 кв.м., и в настоящее время общая площадь составляет 890,2 кв.м.

Однако зарегистрировать право на объект недвижимости – гостиницу в существующем виде не представляется возможным, ввиду отсутствия документов, подтверждающих правомерность увеличения общей площади здания, в связи с чем истец обратился в суд.

При таких обстоятельствах на произведенную истицей реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При этом, в силу норм действующего законодательства РФ, положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости, что прямо разъяснено в Постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно пункту 26 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на реконструкцию здания, являвшегося объектом капитального строительства, требуется получение разрешений от компетентных органов.

Пункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкций объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) закрепляет - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как установлено судом, разрешение на реконструкцию названного нежилого помещения ФИО1 не выдавалось. Однако, в силу вышеизложенного, поскольку единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на его реконструкцию, при том, что последней предпринимались меры к легализации реконструкции, что не оспаривается представителем ответчика в судебном заседании, то рассмотрение вопроса о признании права собственности на такой объект допускается. 

Вместе с этим, суд приходит к выводу, что реконструкция, произведенная собственником незавершенной строительством гостиницы, на возведение которой выдано соответствующее разрешение, не является вновь созданным объектом, а является неотъемлемой частью здания гостиницы, то данный объект не может быть признан самовольным строением, с учетом наличия Правил застройки и землепользования части территории МО город – курорт Геленджик по вышеуказанному земельному участку, согласно которому здание находится в зоне курортного строительства, где предусмотрено максимальное количество надземных гаражей – 5, максимальная высота здания – 20 метров.

При этом, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении указанной реконструкцией, прав и законных интересов третьих лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан, встречные иски не заявлены.

При рассмотрении гражданского дела судом принимается во внимание строительно - техническое заключение НАО «Кубань Регион Проект» от 24.03.2017 года, согласно выводам которого конструкция здания гостиницы находится в удовлетворительном состоянии, не угрожает жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009) и техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности. 

У суда нет сомнений в достоверности выводов данного заключения, оно проведено с соблюдением установленного законодательством порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, с учетом осмотра жилого дома. Не противоречат выводы заключения и другим собранным по делу доказательствам, достоверность которых также установлена судом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что произведенная реконструкция здания гостиницы, отвечает строительным нормам и правилам, и не нарушает прав и законных интересов, и не создает угрозу жизни и здоровью других лиц, спорное нежилое здание возведено на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительства на нем данного объекта. Соответственно у истца имеются законные основания для заявления требований о признании права на объект недвижимого имущества. Доказательств нарушения при реконструкции границ земельного участка, суду не предоставлено. 

Своими действиями истица реализовала права, вытекающие из конституционных и гражданских правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом по усмотрению, в связи с чем суд считает требования в данной части законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на реконструированное нежилое здание – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное здание гостиницы, назначение: нежилое, общей площадью 890,2 кв.м., этажность-3, подземная: 0, материал наружных стен – смешанные, год завершения строительства 2016, расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, в соответствии с изготовленным техническим планом по состоянию на 21 ноября 2016 г, выполненным кадастровым инженером ФИО5.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости относительно здания незавершенной строительством гостиницы, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО1 на реконструированное здание гостиницы, назначение: нежилое, общей площадью 890,2 кв.м, этажность: 3, подземная: 0, материал наружных стен здания – смешанные, год завершения строительства здания 2016, расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме изготовлено 13.06.2017 года.