КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-254/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000292-02

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 октября 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А. 

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером №, о возложении обязанности на регистрирующий орган по внесению в ЕРГН сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд 3 сентября 2021 года с административным иском к Управлению Росреестра по Калининградской области, ссылаясь на то, что административному истцу на праве аренды на основании заключенного на срок по 28 июля 2049 года договора аренды от 29 июня 2000 года и соглашения от 18 июня 2015 года об уступке прав аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 4682 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующую базу отдыха «Здоровье», адрес: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 29 601 570,44 руб. и существенно превышает рыночную стоимость участка, которая согласно отчету об оценке от 10 августа 2021 года № 192-08/21, выполненному оценщиком ООО «Декорум» ФИО2, составляет на ту же дату 15 700 000 руб., что свидетельствует о нарушении прав административного истца на взимание арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости участка, в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного ФИО1 просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка в размере его рыночной стоимости и обязать Управление Росреестра внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.

Определением от 21 сентября 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Калининградской области, в качестве заинтересованного лица – Территориальное управление Росимущества по Калининградской области с учетом государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО3 требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области - ФИО4 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, оставив вопрос о размере рыночной стоимости на усмотрение суда. Полагал не подлежащим удовлетворению самостоятельное требование о возложении на регистрирующий орган обязанности по внесению в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости при том, что соответствующая обязанность установлена непосредственно законом.

Представители Правительства Калининградской области и Территориального управления Росимущества по Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Заинтересованное лицо посредством ГАС «Правосудие» подало отзыв на административное исковое заявление, в котором, не возражая против требования о пересмотре кадастровой стоимости, при этом указало на некорректный выбор оценщиком объектов-аналогов, несопоставимых с оцениваемым участком по виду разрешенного использования. Ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявило.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 39:05:020301:59 принадлежит ФИО1 на праве долгосрочной аренды (л.д. 98-101).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 29 601 570,44 руб. и не пересматривалась, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 28 января 2020 года (л.д. 97).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области (по состоянию на 1 января 2019 года) проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а переходный период для начала применений положений статьи 22.1 названного Федерального закона на территории Калининградской области не завершен, для обращения в суд обязательный досудебный порядок не установлен в силу положений ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Установленный ч.3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 28 января 2020 года, не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В обоснование административного иска ФИО1 представил отчет об оценке от 10 августа 2021 года № 192-08/21, выполненный оценщиком ООО «Декорум» ФИО2, о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года - 15 700 000 руб. (л.д. 64-94).

Из отчета об оценке следует, что рыночная стоимость участка определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом, вопреки доводам заинтересованного лица, отказ от применения затратного или доходного подхода мотивированы оценщиком.

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 4 земельных участка, каждый из которых расположен на Куршской косе, относится к землям населенных пунктов и предназначен под строительство гостевых домов или для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. 

Оценщиком проведены корректировки на торг и на площадь, размер корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. ФИО5.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью оцениваемого участка и объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам, в том числе по виду разрешенного использования. 

Ссылки заинтересованного лица на существенное различие оцениваемого участка и объектов-аналогов по виду разрешенного использования объективно не подтверждены.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Оценщик ФИО2 обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, имеет стаж оценочной деятельности – 16 лет, является вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

Данных о какой-либо заинтересованности оценщика в исходе дела не имеется. 

На наличие обстоятельств, которые действительно могли бы свидетельствовать об искажении результатов оценки, участвующие в деле лица не указывают.

В порядке, установленном процессуальным законом, выводы оценщика не опровергнуты.

Так, судом неоднократно, в частности, в определении от 21 сентября 2021 года и судебных извещениях от 23 сентября 2021 года, было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы либо представлять доказательства иной величины рыночной стоимости оцениваемого участка.

Однако ходатайство о назначении судебной экспертизы административными ответчиками и заинтересованным лицом не заявлено, равно как не представлено доказательств иной рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает требование об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению.

В удовлетворении самостоятельного требования к Управлению Росреестра по Калининградской области о возложении обязанности по внесению в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости суд отказывает при том, что ФИО1 обратился в суд за защитой своего права в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а вступившее в законную силу решение суда об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости само по себе является достаточным основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, поданное в суд 3 сентября 2021 года, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4682 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующую базу отдыха «Здоровье», адрес: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 15 700 000 руб.

В удовлетворении требования о возложении обязанности на регистрирующий орган по внесению в ЕРГН сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка – отказать.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова