Дело № 2-607/20

УИД 21RS0025-01-2019-006038-68

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Кулагиной З.Г., при секретаре Халимовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ПАО «Восточный экспресс банк» о признании договора-купли продажи ничтожным и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском с учётом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО3 и ФИО4 (ничтожной) притворной сделкой; прекращении записи государственной регистрации права собственности на квартиру 

<

адрес> за ФИО4; возврате квартиры 

<

адрес> в собственность ФИО3; признании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Восточный экспресс банк» и ФИО4 недействительным.

Исковые требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ он испытывал трудное финансовое положение, связанное с его деятельностью в ООО «Кредо», где он является единственным участником и директором. Для завершения строительства подряда по государственным контрактам, ему срочно требовались денежные средства. Сотрудник его организации ФИО предложил познакомить его со своим знакомым ФИО4, который может дать денежные средства в займы. Впоследствии, ФИО4 выдал ему заемные средства, при этом убедил подписать не договор займа, а договор купли-продажи квартиры и двух гаражей. При этом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры подписана на квартиру №, а ФИО3 является собственником квартиры №. Данная сделка не должна была пройти государственную регистрацию, так как была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна. Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона) в силу п.1 ст. 168 ГК РФ. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры между сторонами не заключался. Подписывая договор купли-продажи своей квартиры, он не осознавал, что отчуждает свою недвижимость. Воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду – договор займа с обеспечением исполнения обязательств по договору путём переоформления права собственности, т.е. фактически имело место притворная сделка, прикрывающая договор займа. Действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. Его воля, в момент заключения договора купли-продажи, не соответствовала его действительной воле, поскольку в силу своей юридической безграмотности, достигнутых договоренностей о получении займа под залог квартиры, заблуждался относительно правовых последствий сделки, полагал, что совершает сделку в целях получения займа под залог своей квартиры, не имея намерения лишать себя права собственности на спорную квартиру и не мог в полной мере осознавать последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения, которая является для него единственным жильем.

В свою очередь, ответчик ввел его в заблуждение, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры подписывается для того, чтобы обеспечить возврат заемных денежных средств, при этом ФИО4 заверил его, что не будет его выселять из единственного жилья, не будет отчуждать имущество, а при погашении займа обязался переоформить квартиру обратно на него, что подтверждается перепиской между ним и ответчиком, где ответчик ФИО4 сообщил ему «…. документы по квартире забрал. К сожалению, регистратор все же переоформил на мое имя, но с отметкой о том, что согласие не донесли. Так что при возврате средств – будем обратно переоформлять», копия скриншота имеется в материалах дела. О притворности сделки свидетельствует то, что спорная квартира продана по цене, явно не соответствующей ее рыночной стоимости, что квартира не передавалась ответчику по акту приема-передачи, что он с малолетними внуками продолжает проживать в квартире до настоящего времени и несет бремя её содержания.

Также ФИО4 не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а он и его семья не снялись с регистрационного учёта и продолжают проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы, а ответчик не принимал никаких действий по выселению продавца. У ответчика изначально отсутствовало намерение обладать спорным имуществом, возврат имущества ему только после урегулирования долговых недоимок, имеющихся, по мнению ответчика. Считает, что совершенная с целью прикрыть другую сделку, в силу ст. 170 ГК РФ является притворной, следовательно, является недействительной. В последующем, ФИО4, в августе 2019 года, действуя не добросовестно, заключает договор ипотеки с ПАО «Восточный экспресс банк» под залог 

<

адрес>. При этом, Банк осмотр квартиры не производил.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 исковые требования поддержал, пояснив суду, что он занял у ФИО4 1 500 000 руб. под 5% в месяц под залог квартиры. ФИО4 убедил его оформить договор купли-продажи, обещал, что после возврата долга переоформить квартиру на него. Ежемесячно он должен был переводить ответчику 75 000 руб. Всего он перевел ответчику около 209 000 руб. и перечислил через Алексея 400 000 руб. Ответчик наличными передал ему часть денег, а оставшуюся сумму частями переводил ему на счёт. Последний перевод на сумму 250 000 руб. был произведён ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО3 – ФИО5 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признала, пояснив суду, что ответчик познакомился с истцом ФИО3 в ДД.ММ.ГГГГ через ФИО, который осуществлял трудовую деятельность у истца. ФИО, сообщил, что ФИО3 ищет покупателя на спорную квартиру, поскольку ему срочно необходимы были денежные средства для вложения в интересный объект с целью заработка, предложив ФИО4 купить данную квартиру. Истец сразу же оговорил, что готов продать квартиру дешевле рыночной стоимости при условии, если он и члены его семьи будут проживать в спорной квартире еще 1 год, соответственно бремя содержания указанной квартиры осталось на истце, поскольку она находилась в его пользовании. Ответчик согласился на эти условия, поскольку рассматривал данный объект недвижимости как финансовое вложение и не заявлял надлежащим образом об освобождении указанной квартиры, и не требовал исполнения условий договора купли-продажи.

В ДД.ММ.ГГГГ истец из-за возникших сложностей по работе, обратился к ФИО4 с целью получить займ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал истцу денежную сумму в размере 300 000 руб. на три месяца, однако ФИО3 обязательства по возврату долга не исполнил. Летом ДД.ММ.ГГГГ истец сообщил истцу, что у него возникли сложности, связанные с работой, в связи с чем, погасить долг по расписке от ДД.ММ.ГГГГ не может и не может освободить жилое помещение, но согласился выплачивать арендную плату за пользование квартирой. Истцу была предоставлена рассрочка по оплате долга и снятия с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ, однако истец к указанному времени долг не вернул, спорную квартиру не освободил.

Спорная квартира истцом была продана за 1 500 000 руб., поскольку срочная продажа подразумевает под собой уменьшение рыночной стоимости на 15-20% исходя из общепринятой практики. Согласно заключению специалиста рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1 901 000 руб.

Представитель ответчика ПАО «Восточный экспресс банк» в судебное заседание не явился, представили отзыв на исковое заявление, в котором просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя и в иске истцу отказать, указав, что право собственности ФИО4 на квартиру 

<

адрес> было зарегистрировано в установленном законом порядке. Истцом не оспаривается факт получения денежных средств по сделке по купле-продаже квартиры. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям закона, совершён дееспособным лицом, повлек последствия, соответствующие природе договора купли-продажи недвижимого имущества, при заключении договора купли-продажи нормы закона ДД.ММ.ГГГГ нарушены не были, запретов на распоряжение спорной квартирой не имелось. При приёме документов на государственную регистрацию договора купли-продажи сотрудниками, так же у сторон уточнено соблюдение ими Гражданского кодекса РФ: получение денег по договору, отсутствие претензий и отсутствие прикрыть другую сделку, факт передачи имущества продавцом и принятие его покупателем. Факт передачи денежных средств за квартиру подтверждается распиской ФИО3, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что денежные средства за квартиру получены продавцом полностью.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 ст. 170 ГК РФ предусмотрено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. 

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

Как разъяснено в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Из содержания указанных правовых норм и разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны соответствует её волеизъявлению. В связи с этим для установления истинной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, намерений каждой стороны.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключён договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продал ФИО4 принадлежащую ему на праве собственности квартиру 

<

адрес>, общей площадью 54,3 кв.м. за 1 500 000 руб.

Согласно п. № договора купли-продажи продавец гарантирует, что все зарегистрированные в отчуждаемой квартире лица обязуются сняться с регистрационного учёта до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике за ФИО4 зарегистрировано право собственности на данную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдал ФИО4 расписку о получении им от ФИО4 1 500 000 руб. по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

В то же время, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 выдал ФИО3 расписку о том, что он обязуется выплатить ФИО3 1 300 000 руб. за продаваемую квартиру по 

<

адрес> до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Из выписки по счёту, открытого ФИО3 в ПАО «Сбербанк России», следует, что ФИО4 перевел на банковский счёт ФИО3 1 000 000 руб.: ДД.ММ.ГГГГ двумя платежами – 100 000 руб. и 350 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 300 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ - 250 000 руб. (л.д. №)

Обращаясь в суд с иском, истец указал на притворность договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку фактической цели, характерной для данной сделки стороны не преследовали, реальной целью сторон было обеспечение исполнения заемного обязательства, договор купли-продажи прикрывает договор займа с залогом квартиры. 

В соответствии со ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Следовательно, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата и принятие товара.

В исковом заявлении и в судебных заседаниях ФИО3 утверждал, что спорная квартира из его владения не выбывала, он с семьей продолжает проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги, квартира является его единственным местом жительства, зарегистрирован в указанной квартире, фактической передачи жилого помещения ФИО4 не было, жилое помещение от его имущества не освобождалось.

Как следует из материалов дела, представленных истцом доказательств, после совершения сделки по купле-продаже квартиры 

<

адрес>, ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ вместе с членами семьи продолжает быть зарегистрированным, проживать и пользоваться квартирой, которая была единственным его местом жительства, несет бремя её содержания, оплачивает коммунальные услуги. В управляющую организацию, отпускающую коммунальные услуги, ФИО4, как новый собственник квартиры 

<

адрес>, не заявил о переходе к нему права собственности на неё, спорную квартиру он не принимал, в квартиру не вселялся, намерения принять, как собственник и вселиться в неё у него не было. По истечении установленного в п. 4 договора купли-продажи срока обязательства продавца сняться с регистрационного учёта, ответчик ФИО4 не заявлял об освобождении жилого помещения и снятия с регистрационного учёта вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, лицевой счёт на спорную квартиру на себя не переоформлял. Лишь после подачи ФИО3 искового заявления о признании сделки недействительной, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с исковым заявлением о прекращении за ФИО3 и членами его семьи права пользования жилым помещением, а в ДД.ММ.ГГГГ переоформил на своё имя лицевой счёт на квартиру.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что как у продавца ФИО3, так и покупателя ФИО4 отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи. Фактической передачи продавцом покупателю предмета сделки не было, в то время как по условиям договора указано, что продавец передал, а покупатель принял квартиру и договор имеет силу передаточного акта, то есть договор содержит сведения не соответствующие действительности, несмотря на регистрацию сделки, и перехода прав собственника, то есть последствия, предусмотренные ст. 454, 549, 556 ГК РФ, не наступили.

Также материалы дела не содержат доказательств наличия у истца намерения распорядиться принадлежащим ему жилым помещением путём его продажи ФИО4 

В подтверждение притворности сделки по купле-продаже квартиры, истец представил информации, находящихся на мобильном телефоне 

<

данные изъяты>

Осмотр информации, находящейся на мобильном телефоне 

<

данные изъяты>, предоставленном ФИО3, SMS-сообщений и сообщений в мессенжере WhatsApp в указанном телефоне произвел 

<

данные изъяты>, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Из переписки ФИО3 и ФИО4 усматривается, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами обеспечение исполнения заемного денежного обязательства. ФИО3 обещает вернуть ФИО4 долг, но в связи с сложившимся финансовым положением, просит отсрочить ежемесячные платежи с составлением нового графика погашения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 написал ФИО3 сообщение о том, что документы по квартире он забрал. К сожалению, регистратор все же переоформил на его имя, но с отметкой о том, что согласие не донесли. Так что при возврате средств – будут обратно переоформлять.

Факт переписки с ФИО3 ответчиком ФИО4 не оспаривается.

Кроме того, сторонами сделки спорная квартира оценена в 1 500 000 руб., что не соответствующей её рыночной стоимости – 1 901 000 руб.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что фактически заключенный между ним и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между ними договору займа, заслуживают внимания. Об этом свидетельствует и последующее поведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору денежного займа.

Так, из выписки по счёту, открытого ФИО3 в ПАО «Сбербанк России», следует, что ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ со своей банковской карты на счёт ФИО4 всего перечислено 205 850 руб., а именно: ДД.ММ.ГГГГ двумя платежами – 50 000 руб. и 25 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ 2 500 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 56 350 руб.; ДД.ММ.ГГГГ 10 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ 5 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ 10 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ 7 000 руб.

Факт перечисления денежных средств ФИО3 с банковской карты № открытой в ПАО «Сбербанк России» на банковскую карту ответчика ФИО4, подтверждается выпиской по данному счету. Ответчиком указанные денежные средства были приняты. 

Доводы представителя ответчика о том, что до совершения сделки по купле-продаже спорного жилого помещения ответчик ФИО4 и ФИО3 были знакомы, находились в дружеских отношениях, а истец переводил денежные средства ФИО4 в счёт исполнения заемного обязательства, возникшего до ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании не нашли своего подтверждения.

Ответчиком ФИО4 в материалы дела представлена расписка ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о получении им от ФИО4 денежных средств в размере 300 000 руб. под 5% в месяц на три месяца (л.д. №). 

Вместе с тем, данная расписка составлена после заключения договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>. До заключения договора займа от ДД.ММ.ГГГГ истец перечислил в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на счёт ответчика ФИО4 денежные средства в размере 173 850 руб.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО1 суду показала, что её 

<

данные изъяты> ФИО3 занимался строительным бизнесом, у него своя фирма ООО «Кредо». У её 

<

данные изъяты> в ДД.ММ.ГГГГ были финансовые трудности, ему нужно было сдать объект в 

<

данные изъяты>. Они искали деньги. ФИО познакомил его с ФИО4, у которого он занял деньги под залог квартиры. ФИО4 обещал вернуть им квартиру после того, как 

<

данные изъяты> вернёт ему деньги. Половину обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> исполнил, она сама лично со свой банковской карты перевела ФИО4 около 70 000 руб. ФИО4 к ним требований о выселении до конца ДД.ММ.ГГГГ не предъявлял, они продолжают проживать в спорной квартире, оплачивать расходы по её содержанию.

Факт перечисления денежных средств ФИО2 с банковской карты 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> открытой в ПАО «Сбербанк России» на банковскую карту ФИО4 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 57 000 руб., подтверждается выпиской по счету (л.д. №).

Из показаний свидетеля ФИО следует, что он с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал у истца ФИО3 в 

<

данные изъяты> ФИО3 требовались деньги для бизнеса, банки ему кредит не выдавали. Он познакомил его со своим другом однокурсником ФИО4, который занимается срочным выкупом недвижимости. При первой встрече ФИО3 и ФИО4 обсуждали залог квартиры, затем речь пошла о продаже гаражей.

Ответчиком в силу положений ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств в подтверждение заемного обязательства истца, возникшего до ДД.ММ.ГГГГ, суду не представлено. 

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, перечисленные истцом на счёт ответчика денежные средства являются арендными платежами за спорное жилое помещение.

В силу п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения (ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Судом установлено, что между ФИО3 и ФИО4 договор аренды квартиры № 

<

адрес> в письменной форме не подписывался, в связи невозможно установить, обязанности сторон, его существенные условия.

Кроме того, судом не установлена воля сторон на заключение договора аренды жилого помещения – квартиры 

<

адрес>

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства на основе полного, всестороннего, непосредственного и объективного исследования всех доказательств в их совокупности.

Оценивая в совокупности указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, имели целью обеспечить исполнение обязательств ФИО3, как заемщика, путём передачи принадлежащей ему квартиры в залог. 

Доводы представителя ответчика о заключении между сторонами договора купли-продажи являются лишь её утверждением и опровергаются фактически установленными обстоятельствами по делу, а именно анализом фактических правоотношений сторон.

Таким образом, совершенная между сторонами сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывала договор залога и, соответственно, является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора правовых последствий.

Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются главой 23 Гражданского кодекса Российской Федерации «Обеспечение исполнения обязательств».

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. п. 1-3 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 указанного Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.

Поскольку удовлетворены основные требования истца, то подлежат удовлетворению и требования о прекращении записи государственной регистрации права собственности на квартиру 

<

адрес> за ФИО4 и возврате квартиры в собственность ФИО3

Обращаясь с иском, истец ФИО3 просил признать оспариваемый договор недействительным по основаниям п. 2 ст. 170 ГК РФ, ссылаясь на его притворность, и одновременно просил признать этот договор недействительным по основаниям ст. 178 ГК РФ, утверждая, что договор был заключен под влиянием заблуждения.

Между тем, приведенные истцом основания для признания сделки недействительной являются взаимоисключающими.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При этом следует отметить, что возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием существенного заблуждения отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена (имеют порок воли обе стороны), тогда как при заключении сделки под влиянием заблуждения только у одной из сторон сделки (потерпевшего) воля не соответствует его волеизъявлению в силу указанных обстоятельств (ст. 178 ГК РФ).

При рассмотрении дела судом не установлены обстоятельства, являющиеся основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Восточный экспресс банк» и ФИО4 заключен договор ипотеки № в обеспечение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Данный договор ипотеки является недействительным, поскольку ответчик ФИО4 не приобрел право собственности на спорную квартиру и не мог передать её иному лицу в силу ст. ст. 209, 168 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить: признать договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО3 и ФИО4 (ничтожной) притворной сделкой.

Прекратить запись государственной регистрации права собственности на квартиру 

<

адрес> за ФИО4.

Вернуть квартиру 

<

адрес> в собственность ФИО3.

Признать договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Восточный экспресс банк» и ФИО4 недействительным.

Отменить меры по обеспечению иска по определению Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий З.Г.Кулагина 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.