УИД 61OS0000-01-2025-000168-82

Дело № 3а-108/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 января 2025 года № ОРС-61/2024/001236 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением. 

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящегося в собственности объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 2593/11/2024 от 23 ноября 2024 года. 

Полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как собственника имущества.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просила суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 января 2025 года № ОРС-61/2024/001236, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости согласно экспертному заключению в размере 5 062 000 рублей по состоянию на 23 ноября 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Ростова-на-Дону.

Административный истец и представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От ФИО3 и его представителя ФИО4 поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, после перерыва, объявленного в судебном заседании, назначенном на 21 апреля 2025 года, судом 24 апреля 2025 года принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости (здание) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 827,2 кв.м, назначение - нежилое, наименование - летний кинотеатр, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В качестве собственника объекта недвижимости с 30 марта 2022 года указан ФИО3 (том 2 л.д. 221-224).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 21 января 2025 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 44 330 979,79 рублей как подлежащая применению с 1 января 2024 года (том 1 л. д. 17).

20 декабря 2024 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 2593/11/2024 от 23 ноября 2024 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 1 518 204 рублей по состоянию на 23 ноября 2024 года.

16 января 2025 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/001236 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: отсутствие сведений о независимости юридического лица и оценщика (п. 5.1); несоблюдение последовательности выполнения анализа рынка недвижимости (п.5.2); указание противоречивых данных о форме отчета; в отчете не определены сегменты рынка и виды использования, необходимые для определения стоимости оцениваемого объекта; при описании последовательности определения стоимости оцениваемого объекта затратным подходом отсутствуют сведения о стоимости прав на земельный участок как незастроенный; использование для расчетов данных из недействующих нормативных актов; цель оценки для определения предпосылок стоимости установлена неоднозначно; неполнота информации, содержащейся в задании на оценку (п. 5.3) (том 1 л.д. 95-96).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

10 февраля 2025 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости здания, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 1317-Э/2025 от 7 апреля 2025 года выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО (том 1 л.д. 233). 

По состоянию на 23 ноября 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 5 062 000 рублей.

На заключение эксперта поданы возражения ГБУ РО относительно достоверности информации, использованной при исследовании по вопросу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Указано на допущенные методологические ошибки в связи с применением для расчетов недействующих нормативных правовых актов, отсутствие оснований для их применения.

Экспертом ФИО2 подготовлены письменные ответы на возражения (том 2 л.д. 214-215). 

Оценивая заключение эксперта, суд полагает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. 

Экспертом подтверждено большинство недостатков отчета об оценке, выявленных ГБУ РО.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

В заключении верно определены и изучены индивидуальные характеристики объекта исследования, проведен анализ рынка недвижимости, верно определен сегмент, к которому принадлежит оцениваемый объект, произведен расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода с обоснованием отказа от применения сравнительного и доходного подходов. 

Доводы ГБУ РО о методологических ошибках в связи с применением экспертом для расчета восстановительной стоимости объекта по ценам 1969 года на текущую дату недействующих нормативных актов неубедительны.

Так, в заключении представлены описание физического и технического состояния здания, фотоматериалы здания, описание накопленного износа исследуемого здания, который определен в размере 70% (том 1 л.д. 178-182, 230-231). Объект экспертизы представляет собой здание летнего кинотеатра (советской постройки), то есть не относится к современным аналогичным объектам, обеспечивающим равноценную полезность, имеющим современный дизайн, архитектуру и произведенным с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий. В этой связи, эксперт при определении рыночной стоимости в рамках затратного подхода использовал сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Для перехода сметных цен строительства 1969 года к ценам по состоянию на 1984 и 1994 годы эксперт использует индексы, указанные в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек», утратившем силу. При этом, эксперт объясняет, что значения индексов изменения стоимости строительства с 1969 года по состоянию на 1 января 1984 года, 1 января 1991 года и территориальные коэффициенты для субъекта расположения исследуемого объекта не опровергнуты какими-либо иными документами. 

Индекс перехода от сметных цен 1991 года к текущим ценам на дату определения стоимости объекта исследования 23 ноября 2024 года определяется экспертом по сборникам КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (том 2 л.д. 214-215).

Таким образом, использованные экспертом источники не приводят к искажению полученных результатов определения восстановительной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 ноября 2024 года подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 20 декабря 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания экспертных услуг на сумму 95 000 рублей (том 2 л.д. 146).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 95 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 января 2025 года № ОРС-61/2024/001236 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 827,2 кв.м, назначение - нежилое, наименование - летний кинотеатр, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 23 ноября 2024 года в размере 5 062 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 20 декабря 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от индивидуального предпринимателя ФИО3 (платежное поручение № 193 от 14 марта 2025 года), в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-108/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 000 (девяносто пять тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная