Дело №2-935/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2017 года г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: 

председательствующего судьи Олифер А.Г.,

при секретаре Колкиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к ООО «Декорация помещений для Калининграда» о взыскании денежных средств вследствие соразмеренного уменьшения стоимости квартиры, неустойки, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, уточнив впоследствии требования обратилась с иском к ООО «Декорация помещений для Калининграда» (далее также – Общество, Застройщик), указывая, что по условиям заключенного между ней и ответчиком договора №№ от 21.05.2013 года долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома Общество обязалось после окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес >, передать истице как участнику долевого строительства расположенную в указанном доме квартиру №4 общей проектной площадью 75,54 кв.м. По акту от 20.03.2014 года квартира была передана Обществом истице, однако по результатам контрольного обмера квартиры выяснилось, что общая её площадь без учета лоджии, включенной в проектную площадь, указанную в п.1.5 договора, составляет 67,4 кв.м., а с учетом лоджии – 74,5 кв.м., что противоречит требований жилищного законодательства и условиям договора. Полагая, таким образом, фактические характеристики приобретенной квартиры в части её площади не соответствующими требованиям Закона о защите прав потребителей, предъявляемым к качеству объекта долевого строительства, и условиям договора, истица, исходя из самостоятельно произведенного расчета стоимости 1 кв.м. площади, ссылаясь на положения ст.15 ЖК РФ, согласно которой в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов и лоджии, а также Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просила суд взыскать с Общества в свою пользу 293 040 рублей вследствие соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры; предусмотренную Законом «О защите прав потребителей» неустойку в размере 542 124 рублей и штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований.

Истец ФИО1, извещавшаяся судом о времени и месте судебного разбирательства заблаговременно и надлежащим образом, от получения судебного извещения уклонилась, о чем свидетельствует возвращение адресованной ей корреспонденции с отметкой почтового отделения связи «за истечением срока хранения»; об уважительности причин не явки не суду не сообщила; об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала; направив своего представителя по доверенности ФИО2, который исковые требования в уточненной редакции полностью поддержал по приведенным в иске доводам, дополнительно пояснив, что по условиям заключенного с ответчиком договора площадь квартиры была определена в 74,5 квадратных метра; по окончанию строительства была передана квартира гораздо меньшей площади. С учетом статьи 15 Жилищного кодекса, исключающей при расчете общей площади площадь балконов и лождий, по результатам обмера разница между оплаченной и переданной площадью (без учета лождии) составляет более чем 8 квадратных метров. Передача помещений с такой разницей является существенным недостатком, поскольку со стороны истицы имела место переплата. Также в связи озвученными пояснениями представителя ответчика подтвердил, что действительно истица после передачи ей квартиры по акту от 20.03.2014 года летом того же года уже обращалась к ответчика с аналогичными требованиями о возврате излишне уплаченных по договору денежных средств, получив в июле 2014 года от ответчика 19440 рублей. На вопросы суда пояснил, что лоджия не относится к помещениям общего пользования, находится в единоличном пользовании истицы, доступ на лоджию иных лиц исключен. Возможность последующих взаиморасчетов между истцом и ответчиком вследствие отклонения по результатам контрольных обмеров фактической площади квартиры от проектной, договором не предусмотрена. 

Представитель ответчика ООО «Декорация помещений для Калининграда» - ФИО3 в судебном заседании требования иска не признал, пояснив, что действительно, по условиям заключенного с истицей договора, объектом строительства являлась двухкомнатная квартира общей проектной площадью 75,54 кв.м., состоящей в том числе из балкона. Договором предусмотрена общая стоимость помещения, при этом не оговаривалась стоимость одного квадратного метра и также не предусматривался расчет стоимость балкона с применением понижающего коэффициента, следовательно, площадь балкона должна рассчитываться исходя из общей площади объекта. Кроме того, по условиям договора, цена квартиры является окончательной и изменению не подлежит. После завершения строительства кадастровыми инженерами произведен обмер и получен технический план дома, согласно которому общая площадь переданной истице квартиры с включением холодных помещений составляет 74,5 кв. метра. Таким образом, разница между проектной площадью и площадью по результатам контрольного обмера составляет 1,09 кв. метра. Данная разница могла произойти вследствие оштукатуривания стен. В нарушение условия пункта 2.2 договора долевого участия истицей допущена просрочка оплаты квартиры, в связи с чем, в соответствии с пунктом п.6.2 договора произведено исчисление подлежавшей уплате истицей неустойки в сумме 17 166 рублей 50 копеек. После встречи в июне между ФИО1 и генеральным директором Общества была достигнута договоренность о том, что разница между стоимостью одного квадратного метра, указанного в договоре долевого участия и суммой неустойки, которая подлежала выплате истицей в размере 17 166 рублей 50 копеек будет перечислена на её лицевой счет, что и было сделано в июне 2014 года. Денежные средства в сумме 19 440 рублей как разница между стоимостью одного квадратного метра и суммой неустойки, которую должна была заплатить истица Обществу перечисллена на её счет платежным поручением в июле 2014 года. Таким образом, спор был исчерпан и стороны пришли к обоюдному решению. В дальнейших действиях истицы усматривается злоупотребление правом, направленное на обогащение её за счет Общества, о чем свидетельствует обращение её с иском, спустя два года с тем, чтобы увеличить размер штрафных санкций. В части, касающейся холодных помещений, о которых идет речь в исковом заявлении, то согласно договору ни одно из холодных помещений не выделяется в отдельном порядке, никакого коэффициента не применяется и общая площадь квартиры составляет с учетом холодных помещений проектную. Данные холодные помещения были переданы истцу в соответствии с приложением к договору и схемой. Они находятся в том же месте, где и должны были находиться. Смещения стен не произошло, перемещения лоджии не произошло. Объект передан в соответствии с тем планом, который был приобщен как приложение к данному договору. Никаких отдельных условий в части холодных помещений договором предусмотрено не было, как и не была предусмотрена возможность снижения цены в зависимости от изменения того размера помещения, которые возникли после отделки помещения. В удовлетворении требований просил полностью отказать.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

По общему правилу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Исходя из положений ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как усматривается из материалов дела, 21.05.2013 года между ООО «Декорация помещений для Калининграда» и ФИО1 заключен договор №№ долевого участия в строительстве, по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок не позднее 2 квартала 2014 года, (т.е. не позднее 30 июня 2014 года) передать истцу в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру строительным №4 в третьем подъезде на втором этаже, общей проектной площадью 75,54 кв.м. Квартира, передается под отделку: без внутренних дверей, стены выровнены, полы с цементно-бетонной стяжкой, окна из металлопластиковых стеклопакетов, отопление выполнено с применением газового двухконтурного котла и радиаторов, с установлением электрического, водяного и газового счетчиков; а истец, как участник долевого строительства, обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

При заключении сторонами договора долевого участия в строительстве, стороны согласовали проектную площадь квартиры в размере 75,54 кв.м. (п. 1.5 Договора).

В соответствии с п.2.1 договора участия в долевом строительстве цена договора (стоимость квартиры) составляет 2719440 рублей. 

В соответствии с п.2.3 договора цена является окончательной и изменению не подлежит. 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. ст. 421, 424, 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что в заключенном договоре стороны, как того требуют положения ГК РФ, согласовали ориентировочную площадь объекта долевого строительства и цену без каких-либо оговорок.

Указанные условия договора согласуются с требованиями ч.1 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ (в действовавшей редакции) применительно к ст. ст. 421, 422, 424 ГК РФ и не противоречат ст.16 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

Следовательно, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражен предмет, а также воля сторон. Текст договора стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки они ознакомлены. Истцы не были лишены возможности отказаться от заключения договора, обратиться к иному застройщику. Доказательств обратного - суду не представлено.

Обязательства по оплате истицей стоимости приобретаемого по договору объекта строительства ею исполнены.

По окончанию строительства по акту приема-передачи от 20.03.2014 года ФИО1 передана в собственность квартира №43 (строительный №4) в третьем подъезде на втором этаже, общей площадью 67,4 кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений 74,5 кв.м. Данный акт подписан сторонами по настоящему делу; каких-либо возражений со стороны ФИО1 в нем не отражено. С момента подписания настоящего акта застройщик и Участник долевого строительства считаются исполнившими свои обязательства по договору долевого участия.

Указанная квартира Застройщиком была передана в установленный договором срок, т.е. до 30.06.2014 года.

02.06.2014 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес >, общей площадью 67,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АБ №339780).

В обоснование требований истица ссылается на составленный кадастровым инженером ФИО4 технический план от 05.05.2014 года и данные кадастрового учета, согласно которым общая площадь квартиры составляет 67,4 кв.м., в том числе жилая - 42,5 кв.м., общая площадь с учетом холодных помещений составляет 74,5 кв.м. При этом условиями договора участия долевого строительства оговорена общая площадь квартиры равная 75,54 кв.м. при том, что в силу положений ст.15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения не подлежит включению площадь балконов, лоджий, веранд и террас (холодные помещения). 

Вместе с тем, доводы стороны истца со ссылкой на положения ч.5 ст.15 ЖК РФ суд находит несостоятельными, поскольку указанная норма закона к правоотношениям сторон, связанным с участием в долевом строительстве жилья, неприменима в силу того, что в рассматриваемом случае квартира со вспомогательными помещениями выступает не объектом жилищных правоотношений, по отношению к которой применяется ст.15 ЖК РФ, а как объект гражданско-правовых отношений, к которому применяются положения заключенного между сторонами договора.

Договором недвусмысленно определено, что его цена определяется стоимостью квартиры общей проектной площадью, составляющей 75,54 кв.м. (п.1.5); планировка и расположение квартиры определяется Приложением №1 к договору (п.1.6). 

Из плана квартиры (Приложение №1 к заключенному сторонами договору долевого участия от 21.05.2013 года), технического плана помещения, кадастрового паспорта усматривается, что доступ на лоджию обеспечивается единственным проходом из квартиры истцы, исключая, таким образом, использование лоджии лицами, не являющимися законными правообладателями данной квартиры.

Лоджия не является помещением общего пользования.

Цена договора является окончательной и изменению не подлежит (п.2.3 договора).

Договор не содержит как условия расчете стоимости квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, так и условия о перерасчете стоимости квартиры и возможности окончательных взаимных расчетов вследствие выявления по результатам контрольных обмеров отклонения фактической площади объекта строительства от предусмотренной договором проектной площади.

Условие договора о порядке определения его цены полностью соответствует положению части 2 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ.

Доводы истца о том, что включение в стоимость квартиры стоимости лоджии повлекло нарушение их прав как потребителей, суд, исходя из свободы договора, принимая во внимание явно выраженное согласие истцов на применение при расчете цены Договора проектной площади жилого помещения, включающей площадь лоджии, которая в силу конструктивного решения предназначена для использования исключительно законными владельцами смежного с ней жилого помещения, а, следовательно, не может являться общим имуществом собственников помещений дома в целом, полагает необоснованными.

Ни одно из условий договора стороной истца в установленном порядке не оспорено.

При таких обстоятельствах доводы истца о переплате стоимости предмета договора, которую надлежит исчислять исключительно из размера общей площади квартиры, равной 67,4 кв.м, что повлекло нарушение права истца как потребителя, суд находит несостоятельными.

Суд также учитывает, что как следует из пояснений представителя ответчика, не опровергнутых представителем истицы, подтвердившим, что действительно еще в 2014 году истица уже обращалась с претензией по поводу соразмерного уменьшения стоимости квартиры цены, с её стороны имела место просрочка оплаты, в связи с чем Обществом к ней применены предусмотренные условиями договора штрафные санкции в виде уплаты неустойки. Идя на встречу истице, Общество согласилось возвратить ей излишне уплаченную стоимость из-за разницы в один квадратный метр площади, часть которой зачло в счет погашения встречного обязательства истицы по уплате неустойки, а часть денежных средств в сумме 19440 рублей перечислило на счет истицы, что подтверждается представленной суду копией платежного поручения №706 от 11.07.2014 года.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования иска о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 293040 рублей и производных от него требований о взыскании неустойки в размере 542124 рубля, штрафа в размере 50% от присужденной суммы суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска ФИО1 ФИО10 к ООО «Декорация помещений для Калининграда» о взыскании денежных средств вследствие соразмерного уменьшении стоимости квартиры, неустойки, штрафа, полностью отказать. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня составления настоящего решения в окончательной форме.

Судья А.Г. Олифер

Решение в окончательной форме изготовлено 19.06.2017 года.