16RS0051-01-2019-012209-90

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

16 июля 2020 года Дело 2-321/2020 (2-9178/2019)

Советский районный суд города Казани в составе: 

председательствующего судьи Ахметгараева А.А.,

при секретаре судебного заседания Яркиной Е.Н.,

с участием: 

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» об определении цены договора, размера долга, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

первоначально ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Жилой комплекс «Победа» ФИО3 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании договора участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года в части пункта 3.5 договора незаключенным, признании пункта 3.5 договора недействительным, признании обязательства истца по оплате застройщику цены квартиры исполненным в полном объеме, обязании устранить строительные недостатки в виде ниши в жилой комнате квартиры и не возведения короба в санитарном узле, либо компенсации истцу стоимости устранения указанных недостатков, взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда за нарушение условий о завершении строительства объекта в размере 30 000 рублей, компенсации морального вреда за нарушение условий о сроках передачи объекта в размере 30 000 рублей, компенсации морального вреда за включение в договор условий об увеличении/уменьшении площади и цены объекта долевого строительства без определения диапазона (предела) цены в размере 30 000 рублей; компенсации морального вреда за неудовлетворение в добровольном порядке требований о соразмерном уменьшении цены в размере 30 000 рублей; штрафа. 

Иск мотивирован тем, что между ФИО3 и ООО «Жилой комплекс «Победа» был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года. Согласно указанному договору в случае увеличения общей площади объекта более чем на 1 кв.м., участник строительства обязан в течении 10 дней после подписания акта приема-передачи оплатить застройщику разницу стоимости. Фактическая площадь и цена указываются в акте приема-передачи. 8 апреля 2019 года между сторонами подписан передаточный акт квартиры, согласно которому стоимость квартиры застройщику оплачена не полностью. После передачи объекта при его осмотре было установлено, что неотапливаемые помещения квартиры в действительности являются балконами, а не лоджиями и к ним должен применяться коэффициент 0,3, а не 0,5. Кроме того в квартире были выявлены строительные недостатки, влияющие на корректное определение площади квартиры, а именно наличие неизвестных по функциональному назначению ниш в жилых комнатах и не возведение в санитарных узлах коробов, закрывающих коммуникации. Истец полагает, что п.3.5 договора долевого участия не содержит диапазона изменения цены в рублях и предельной площади, как существенных условий, в связи с чем он считается незаключенным в этой части. Указанный пункт договора ущемляет права потребителя. Ответчик должен был передать истцу товар, соответствующий образцу или описанию, чего сделано не было. Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, однако ответчик после получения претензии, в добровольном порядке требование истца об уменьшении покупной цены квартиры не удовлетворил, в связи с этим истец обратился с настоящим иском. 

Определением Советского районного суда г. Казани от 16 июля 2020 года производство по делу в части требований о признании недействительным пункта 3.5 договора долевого участия в строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года, признании данного договора в части пункта 3.5 незаключенным, обязании ответчика устранить строительные недостатки в виде ниш в жилых помещениях и не возведения коробов прекращено в связи с отказом представителя истца от иска в этой части.

Также представитель истца изменил предмет иска, просил определить цену договора долевого участия в строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года равной 3 442 968 рублям, размер долга истца перед ответчиком равным 92 546 рублям; ранее заявленные требования в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа поддержал в полном объеме.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просила отказать, пояснила, что все конструктивные изменения, вносимые в проект жилого дома, прошли экспертизу, согласно которой отклонений от согласованного проекта не имеется. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 1, пункта 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Частью 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Частью 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17), которым разъяснено, что, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Из материалов дела следует, что между ФИО3 и ООО «Жилой комплекс «Победа» был заключен договор участия в долевом строительстве 

<

адрес изъят> 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года. Объектом долевого строительства является квартира 

<

адрес изъят> указанного дома общей площадью с учетом неотапливаемых помещений 60,82 кв.м, без учета неотапливаемых помещений 57,29 кв.м.

Стоимость квартиры по договору составила 3 350 422 рубля, из расчета 55 087 рублей 50 копеек за 1 кв.м, и была оплачена в полном объеме, что ответчиком не оспаривается. 

В соответствии с п. 2.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок до 31 декабря 2016 года. 

Согласно техническому паспорту от 

<

дата изъята>, выполненному ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер», как исполнителем работ по договору с ООО ЖК «Победа», общая площадь квартиры 

<

номер изъят> составляет по СНиП – 65,5 кв.м, по ЖК РФ – 61,2 кв.м. Неотапливаемые помещения квартиры являются лоджиями площадью 2,3 кв.м и 2 кв.м.

По передаточному акту 

<

номер изъят> от 8 апреля 2019 года истец принял у ООО «ЖК «Победа» в собственность квартиру 

<

адрес изъят>. При этом в акте была указана площадь квартиры по СНиП 65,5 кв.м (по ЖК РФ 61,2 кв.м) (п. 1) и исходя из этого окончательная стоимость квартиры определена в размере 3 608 231 рубль 50 копеек.

Поскольку между сторонами возник спор относительно площади квартиры, по ходатайству представителя истца назначена строительно-техническая экспертиза с целью установления наименования не отапливаемых площадей квартиры, общей площади квартиры, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «ТатЭксперт». 

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «ТатЭксперт» в квартире по адресу: 

<

адрес изъят> является лоджией площадью 3,2 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 1,6 кв.м), помещение №8 является балконом площадью 3,6 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 1,1 кв.м).

Наличие и исполнение ниш в стенах в этой квартире противоречит условиям договора участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 12 августа 2016 года, поскольку в этом договоре они не отражены. 

Общая площадь квартиры составляет 63,5 кв.м, без учёта не предусмотренных договором ниш площадь квартиры составляет 62,5 кв.м.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «ТатЭксперт» соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответы на поставленные судом вопросы являются ясными, не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные. Эксперт до начала производства исследования был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, экспертные специальности, само заключение отвечает принципам обоснованности, однозначности и проверяемости.

Данных, опровергающих выводы эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «ТатЭксперт» сторонами не представлено.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства. 

Таким образом, общая площадь квартиры истца составляет 62,5 кв.м.

Согласно пункту 3.5 договора долевого участия в строительстве, в случае увеличения площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтверждённой фактическими замерами специализированной организации более чем на 1 кв.м, производится перерасчет денежных средств и участник долевого строительства обязан оплатить застройщику разницу стоимости в метраже.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения). 

В силу части 4 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В договоре стороны предусмотрели, что по проекту фактическая площадь квартиры, передаваемая участнику долевого строительства, может отличаться от площади, указанной в договоре. Уточнение фактической площади квартиры, указанной в договоре, производится на основании обмеров квартиры органами технической инвентаризации.

Соответственно, стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, и предусмотрели в договоре последствия таких изменений, т.е. изменение площади квартиры после обмеров построенного объекта стороны не рассматривали в качестве недостатка объекта долевого строительства. О возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади при заключении договора дольщик был предупрежден.

Экспертом установлено, что наличие и исполнение ниш в стенах в квартире истца противоречит условиям договора участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года, поскольку в этом договоре они не отражены. 

Каких-либо доказательств того, что в проект застройщиком были внесены согласованные изменения в части площади квартиры, ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что возведение в квартире истца стен с нишами является способом искусственного увеличения общей площади объекта строительства.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Принимая во внимание, что при заключении договора проектная площадь квартиры по СНиП определена в размере 60,82 кв.м, фактически подлежащая оплате общая площадь квартиры истца с учетом неотапливаемых помещений и без учета ниш в стенах составляет 62,5 кв.м, у истца возникла обязанность произвести застройщику доплату за данное увеличение на сумму 92 546 рублей 75 копеек ((62,5*55 087,50 руб/кв.м) – 3 350 422 руб.).

При таких условиях требования истца об установлении цены договора участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года в отношении квартиры 

<

адрес изъят> в размере 3 442 968 рублей 75 копеек и размера задолженности по данному договору перед ООО «ЖК «Победа» в размере 92 546 рублей 75 копеек подлежат удовлетворению.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом установлена вина ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве и, тем самым, нарушение прав истца как потребителя, с учетом степени вины, требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий истца, суд полагает требование о компенсации морального вреда подлежащим удовлетворению в размере 3 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таких обстоятельствах, учитывая размер удовлетворенных требований (3 000 рублей), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 1 500 рублей.

Данный штраф является соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Стоимость проведения судебной экспертизы в размере 22 000 рублей в данном случае на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в пользу ООО «Центр экспертизы «ТатЭксперт» с ответчика.

Согласно статье 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В силу пункта 3 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в силу положений статьи 333.19 НК РФ, статьи 103 ГПК РФ, статьи 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично. 

Установить цену договора участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года и стоимость 

<

адрес изъят> по передаточному акту приема – передачи квартиры 

<

номер изъят> от 8 апреля 2019 года в размере 3 442 968 рублей 75 копеек.

Установить задолженность ФИО3 по договору участия в долевом строительстве 

<

номер изъят> от 28 июля 2016 года в отношении квартиры 

<

адрес изъят> перед обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в размере 92 546 рублей 75 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, штраф в размере 1 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «ТатЭксперт» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 22 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования г. Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев 

Мотивированное решение составлено 23 июля 2020 года, судья