Дело № 2- 387/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 сентября 2017 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Шелепановой И. Г., 

при секретаре Лиснянской Е. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане дело по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис» об обязании устранить недостатки и взыскании денежных средств неустойки, компенсации морального вреда, о признании п. 7.5, п. 7.6 договора участия в долевом строительстве № от 12.05.2015 противоречащими и недействительными, судебные расходы и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис» к ФИО5 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, стоимости возникшей разницы по фактической площади квартиры и об обязании и об обязании,-

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис» об обязании устранить недостатки и взыскании денежных средств. Свои требования мотивировал тем, что 12.05.2015 между ним и ООО «Стройсервис» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома и дополнительное соглашение к этому договору № от 11.12.2015, адрес дома 

<

адрес>. Стоимость квартиры составляет 2 904 900 рублей. На данный момент он заплатил 1 957 000 рублей, остаток средств он должен выплатить после подписания акта приема передачи. Согласно п. 2.8. договора срок передачи застройщиком квартиры должен быть не позднее 2 квартала 2016 года. 22.11.2016 он получил от ООО «Стройсервис» письмо от 12.10.2016, в котором ООО «Стройсервис» уведомляет его об окончании строительства. 22.11.2216 им была подана претензия, в которой он указал недостатки. Недостатки указные им в претензии являются существенными и не позволяли ему использовать квартиру. 12.12.2016 он получил от ООО «Стройсервис» письмо, в котором не содержится ответ ни на одно из его требований. На 01.09.2016 часть недостатков устранена силами застройщика, но некоторые недостатки до настоящего времени не устранены. На 09.01.2017 просрочка сдачи квартиры составила 192 дня. Сумма неустойки на 09.01.2017 составляет 250 496 рублей. В результате того, что ООО «Стройсервис» не выполнило в добровольном порядке в установленный срок его законные требования, ему был причинен моральный и материальный вред. Просит суд обязать ООО «Стройсервис» устранить оставшиеся недостатки. Взыскать с ООО «Стройсервис» сумму неустойки в размере 250 496 рублей, штраф в размере 50% суммы, присужденной судом в пользу истца, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей. Обязать ООО «Стройсервис» заключить с истцом дополнительное соглашение, в котором уменьшить стоимость квартиры на сумму иска.

ООО «Стройсервис» обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО5 о взыскании денежных средств в размере 1 357 399,67 рублей, обязать исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве № от 12.05.2015 и дополнительного соглашения к нему № от 11.12.2016 принять объект долевого строительства (

<

адрес>) путем подписания двухстороннего акта приема передачи квартиры, взыскание государственной пошлины в размере 14 987 рублей. 

Определением суда от 06.02.2017 принято встречное исковое заявление ООО «Стройсервис» к ФИО5 о взыскании денежных средств и об обязании.

Определением суда от 10.04.2017 привлечены в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ООО «ПромСнабТорг», ИП ФИО1

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО5 увеличенные исковые требования по первоначальному иску поддержал, просил суд взыскать сумму в размере 75 206 руб. для ремонта электропроводки и суммы в размере 19 949 руб. для приведения в соответствии балконного остекления, неустойку в размере 560876,20 руб., признать п. 7.5, п. 7.6 договора участия в долевом строительстве № от 15.05.2015 противоречащим п. 4 ст. 7 и п. 5 ст. 8 закона «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и недействительными, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., судебные расходы в размере 3600 руб., встречные исковые требования не признал. Суду пояснил, что квартира построена с недостатками которые не устранены по настоящее время, акт приемки он не подписывает, в связи с тем, что недостатки не устранены. Денежную сумму в размере 947 900 руб. он еще не оплатил, 39100 руб. за излишнюю площадь, он согласен, но застройщиком досудебного порядка не соблюден.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования по первоначальному иску не признала, уточненные исковые требования поддержала, просила суд взыскать с ФИО5 в пользу ООО «Стройсервис» сумму долга по договору № от 12.05.2015 в размере 947 900 руб., 83799 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку за необоснованный отказ от подписания акта приема-передачи квартиры в размере 976046 руб., 39100 руб. стоимость возникшей разницы по фактической площади квартиры, обязать подписать акт приема передачи квартиры, суду пояснила, что данные недостатки не являются существенными, истец мог пользоваться квартирой, ключи от квартиры ему переданы по предварительному акту. Акт приемки квартиры не подписывает, чтобы не возвращать невыплаченные денежные средства за квартиру. С исковыми требованиями в части взыскание неустойки за задержку сдачи дома, согласна, просит снизить ее размер до 140 000 руб. 

В судебном заседании представитель ООО «ПромСнабТорг» ФИО3, действующий на основании доверенности, возражал по требования первоначально иска, встречные исковые требования поддержал, суду пояснил, что не согласен с доводами экспертов по ухудшению характеристик и снижению уровня безопасности по сравнению с заявленной проектной документации.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1, - ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала по требования первоначального иска, встречные исковые требования поддержала, суду пояснила, что выводы эксперта по оконному блоку основаны на ГОСТе, который еще не был введен, когда был установлен балконный блок.

В судебном заседании ИП ФИО1 возражал по требования первоначально иска, встречные исковые требования поддержал, суду пояснил, что ни каких существенных нарушений на балконном блоке истца не имеется, претензия в период гарантийного срока он не предъявлялась. Данный недостаток устраним.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество, которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что 12 мая 2015 года между истцом ФИО5 (участник долевого строительства) и ответчиком ООО «Стройсервис» (заказчик- астройщик) ) был заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого одна сторона заказчик- застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешении на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договор цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 63 на юг от 

<

адрес> (п.2.1, п.2.2). Объектом является – трехкомнатная 

<

адрес>, находящаяся на втором этаже в первом подъезде, расположена направо от лестничного марша, ориентировочной общей площадью 75,31 кв.м.(п. 2.3).

Стоимость квартиры определена по соглашению сторон и на момент заключения настоящего договора составляет 3 464 260 руб., исходя из стоимости 46 000 руб. за 1 кв.м.(пункт 4.1 указанного договора). Стороны установили следующий порядок оплаты: сумму 1040000 руб. участник долевого строительства оплачивает в момент подписания и государственной регистрации договора, сумму в размере 2 424 260 руб. участник оплачивает в срок до 25 декабря 2015 г. (п.5.1). Данный договор подписан сторонами и зарегистрирован 01.07.2015 в ЕГРП.

11.12.2016 между сторонами –участниками в долевом строительстве многоквартирного дома заключено дополнительное соглашение № к договору № от 12.05.2015, согласно которого п. 2.3. изложен в следующей редакции: объектом долевого строительства является 

<

адрес>, которая состоит из 2-х комнат, расположена в 3 подъезде на 4 этаже от лестничного марша, ориентировочной общей площадью 63, 15 кв. км. Пункты 4.1, 5.1.2 изложены в редакции, указывающие, что стоимость квартиры составляет 2 904 900 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м. – 46 000 руб., сумма 932450 руб. участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств в срок до 15.01.2016 г., оставшуюся сумму 932 450 руб. оплачивает в момент передачи объекта долевого строительства от заказчика – застройщика к участнику долевого строительства. Данное соглашение подписано сторонами и зарегистрировано 25.01.2016 в ЕГРПН.

Согласно, акта сверки истцом ФИО5 в счет оплаты по договору выплачена сумма в размере 1 957 000 руб., остаток суммы составляет 947 900 руб.

В судебном заседании истцом ФИО5 подтверждено, что им не произведена оплата в размере 947900 руб.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 1 ст. 12 ФЗ N 214 установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 7, 8 вышеуказанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно разрешения № на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию 11.10.2016 г.

В судебном заседании установлено, что 27.06.2016 между участниками долевого строительства истцом ФИО5 и ответчиком ООО «Стройсервис» подписан предварительный акт приема-передачи квартиры. Из данного акта следует, что истцу переданы ключи от квартиры, истцом указаны недостатки, как нет затирки потолков, некачественная стяжка полов, двери балконные требует регулировки, не убран строительный мусор, отсутствуют счетчики.

12.10.2016 ответчики ООО «Стро1сервис» направляют участнику долевого строительства ФИО5 уведомление о завершении строительства объекта и необходимости составления передаточного акта, согласно отчету об отслеживание, данное письмо истцом получено 21.11.2017 г.

21.11.2016 истцом ФИО5 в адрес ответчика направлена претензия, согласно которой в квартире имеются дефекты, в том числе монтаж электропроводки не соответствует Правилам установки электроустановок, монтаж оконных и балконных блоков выполнено некачественно. 

Из акта устранения недостатков от 16.12.2016 следует, что замечания, указанные в претензии от 21.11.2016 устранены, но истец ФИО5 от подписи отказался. 

В ответе на претензию от 09.12.2016 ООО «Стройсервис» указывает, что недостатки будут устранены, но данные обстоятельства не являются основанием для уклонения от подписания акта-приема передачи квартиры, также просят исполнить обязательства в части оплаты оставшейся суммы до 21.12.2016, предупреждение о выполнение обязательства.

В связи с не устранением недостатков истец ФИО5 обратился в суд с настоящим иском.

Истцом предоставлен акт экспертизы № от 21.02.2017 согласно, которого сечение проводника питания освещения в квартире не соответствует ПУЭ.

Согласно, заключения экспертов ООО «ДЭЮЦ «Элатея» № от 04.08.2017, проведенного на основании определения суда, при монтаже 

<

адрес> А по 

<

адрес> в 

<

адрес> допущены нарушения обязательных норм и правил ГОСТ р 50571.5.52-2011, стоимость работ для приведения в соответствии обязательных норм и правил, проектной документации электропроводки спорной квартиры составляет 75 206 руб., при монтаже балконного остекления имеются нарушения обязательных норм и правил ГОСТР 56926-2016, СНиП 3.04.01-87, данный недостаток не является существенным, имеется возможно исправить, стоимость работ составляет 19 949 руб. Указанные недостатки препятствует использование квартиры по назначению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Заключение эксперта является относимым, допустимым и достоверным доказательством размера причиненного истцу ущерба. Оснований сомневаться в достоверности данного заключения эксперта у суда не имеется. Экспертное заключение оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. 

Суд принимает за основу экспертное заключение № от 21.02.2017 по указанным выше обстоятельствам. Доказательств, опровергающих данное экспертное заключение, сторонами суду не представлено. 

Доводы представителей третьих лиц относительно возможного допустимого использования сечения в квартире, и недостаток балконного блока не являются существенными и не могут повлиять на использование жилого помещения, суд не может принять во внимание, поскольку данные доводы опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами.

Ходатайство о назначение судебной экспертизы стороной ответчика, третьими лицами не заявлено. 

Таким образом, суд исходя из наличия доказательств возникновения недостатков в объекте долевого строительства в результате некачественно выполненных работ, предъявления требований в пределах гарантийного срока, приходит к выводу о взыскании с ООО «Стройсервис» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков в сумме 75 206 рублей и 19 949 рублей.

Рассматривая исковые требования о признании п. 7.5 договора участия в долевом строительстве № от 15.05.2015 противоречащим п. 4 ст. 7 закона «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и недействительным, и п. 7.6 договора участия в долевом строительстве № от 15.05.2015 противоречащим п. 5 ст. 8 закона «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и недействительным, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

П. 7.5. договора участия в долевом строительстве № от 15.05.2015 указывает, что участник долевого строительства не имеет права на предъявление претензий к качеству выполненных работ, произведенных заказчиком – застройщиком за свой счет.

Согласно п. 4 ст. 7, ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из содержания данной нормы закона следует, что только недостатки, которые делают непригодным объект долевого участия для предусмотренного договором использования, являются основаниями для предъявления участником долевого строительства требований безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании условий договора, суд с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, приходит к выводу, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора истец ФИО5 был ознакомлен и согласен.

Оснований считать, что оспариваемый пункт договора долевого участия являются ничтожными и ответчик нарушил согласованные условия договора, в данном случае, не имеется.

Истец, ссылаясь на нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, указывает, что строительно-монтажные работы в квартире выполнены с нарушениями строительных норм, правил и государственных стандартов. Однако, следует иметь в виду, что в договоре участия в долевом строительстве стороны согласовали условия, касающиеся качества квартиры. 

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статей 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавший на момент заключения договора) предусмотрен порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства. 

Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, произведена 01.07.2015 и 25.01.2016 в ЕГРПН.Следовательно, при производстве государственной регистрации указанного договора не была установлена ничтожность его условий, то есть их несоответствие обязательным условиям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Условие п.. 7.6. договора участия в долевом строительстве № от 15.05.2015, предусматривает, что участники долевого строительства не праве отказаться от принятия квартиры и подписания передаточного акта даже в том случае, если при приеме-передачи квартиры, участники долевого строительства при осмотре объекта долевого строительства будут выявлены дефекты. При выявлении таких дефектов участники долевого строительства обязаны указать их в передаточном акте, подписать передаточный акт, а заказчик-застройщик, после подписания передаточного акта устранить дефекты в согласованные с участником долевого строительства сроки.

Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 6 ст. 8 вышеуказанного закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Между тем, истцом таких обстоятельств в обоснование заявленных требований не указано (ст. 56 ГПК РФ), оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям положений ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает, что выявленные строительные недостатки квартиры истца были оговорены условиями договора, что не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, не являются нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право требовать возмещения расходов на устранение недостатков.

Таким образом, суд не находит оснований для применения последствий недействительной сделки нарушений, установленных статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, гарантий качества оконченного строительством объекта, обязанности передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых влечет, в том числе, возмещение расходов на устранение недостатков и не является п. 7.6 договора участия в долевом строительстве № от 15.05.2015 противоречащим положениям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в части передачи объекта долевого строительства.

Из положений ст. 10 указанного Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

Согласно договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.05.2015, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее 11 квартала 2016 года 

Разрешение на ввод в эксплуатацию получен ответчиками 11.10.2016 г., предварительный акт приема подписан сторонами 27.06.2016, основной акт приема-передачи жилого помещения не подписан сторонами.

В судебном заседании установлено, что ООО «Стройсервис» в установленный договором срок не исполнило своих обязательств перед истцом по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве.

Истцом представлен расчет неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.07.2016 года по 12.09.2017 года в размере 560 876,20 руб. 

Истцом направлена претензия о выплате неустойки в адрес ответчика 27.11.2016, которая получена ответчиком.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта при возведении объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению качества объекта.

Договором участия в долевом строительстве предусмотрена передача квартиры истцам по качеству в соответствии с техническим требованием технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов (п. 7.1). 

В судебном заседании установлено, что в квартире имеются недостатки, но данные недостатки не препятствуют в пользование спорной квартиры, что могло позволить истцу отказаться от подписания акта приема-передачи и потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, что и было сделано истцом. Однако, истцом до настоящего времени не подписан акт приема – передачи, что свидетельствует об уклонение истца от своевременной приемки квартиры и подписания передаточного акта.

Кроме того, ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено составление застройщиком одностороннего передаточного акта или иного документа при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

Однако правом на составление одностороннего акта застройщик не воспользовался.

В судебном заседании установлено, что истцом оплата не произведена в полном объеме, акт приема передачи квартиры истцом не подписан.

При указанных обстоятельств, у истца возникло право на взыскание неустойки, предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6, признала требования в части взыскание неустойки за несвоевременное передачу квартиры ответчиком истцу, но просила снизит размер неустойки до 140 000 руб.

В силу положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 15 января 2015 года N 7-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В Определении от 22 января 2004 г. N 13-О Конституционный Суд РФ также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Суд, принимая во внимание характер сложившихся между сторонами правоотношений, длительность допущенной просрочки, учитывая то обстоятельство, что фактически квартира была передана истцу на основании предварительно акта приема-передачи 27.06.2016, отсутствие передаточного акта, а также тот факт, что истцом обязательства по оплате стоимости квартиры произведена не в полном объеме, оценив фактические обстоятельства дела, в том числе цену договора, период просрочки передачи квартиры, исходя из компенсационного характера неустойки, как меры ответственности и недопустимости неосновательного обогащения истца, пришел к выводу о снижении размера подлежащей взысканию с неустойки за нарушение срока передачи квартиры до 140 000 рублей, что свидетельствует о соблюдении принципов разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон.

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2012 года следует, что ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что права истца были нарушены по вине ответчика ООО «Стройсервис», то с учетом вышеуказанных обстоятельств дела, представленных доказательств, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца 10 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.

На основании ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ООО «Стройсервис» в пользу истца подлежит взысканию штрафа в размер 122577,50 руб. (95150+140000+10000 :2).

Рассматривая встречные исковые требования общество с ограниченной ответственностью «Стройсервис» к ФИО5 о взыскании суммы долга по договору № от 12.05.2015 в размере 947 900 руб., 83799 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за необоснованный отказ от подписания акта приема-передачи квартиры в размере 976046 руб., и 39100 руб. стоимость, возникшей разницы по фактической площади квартиры, обязать подписать акт приема передачи квартиры.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> от 12. 05.2015 и дополнительным соглашением №от 11.12.2016 предусмотрены стоимость квартиры и порядок внесение оплаты за квартиру. Согласно которым стоимость квартиры определена в размере 2 904 900 рублей, сумма 932 450 руб. участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств в срок до 15.01.2016 г., оставшуюся сумму 932 450 руб. оплачивает в момент передачи объекта долевого строительства от заказчика – застройщика к участнику долевого строительства. Истцом ФИО5 в счет оплаты по договору выплачена сумма в размере 1 957 000 руб., остаток суммы составляет 947 900 руб.

В судебном заседании установлено, что оставшейся сумма в размере 947 900 руб. истцом не внесена, 09.12.2016 г. ответчиком направлена претензия об исполнении обязательства по оплате за квартиру.

Разделом 8 договора участия в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> от 12. 05.2015 предусмотрена ответственность сторон, связанная с невыплатой денежных средств.

При указанных обстоятельств, сумма в размере 947 900 руб. подлежит взысканию с ФИО5 в пользу ООО «Стройсервис».

ООО «Стройсервис» просит взыскать с ФИО5 проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ и неустойку за необоснованный отказ от подписания акта приема-передачи квартиры, предусмотренную договором от 12.05.2015 г.

Исходя из пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 г. "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (в редакции от 4 декабря 2000 г.) предусмотрено, что в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и их разъяснений, одновременное взыскание неустойки и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

При указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что подлежит взысканию неустойка, однако, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ и обстоятельствами, установленными в судебном заседании, считает необходимым снизить размер неустойки до 40 000 руб.

В судебном заседании установлено, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного 

<

адрес> от 12. 05.2015 и дополнительным соглашением №от 11.12.2016 предусмотрено строительство квартиры ориентировочно общей площадью 63, 15 кв. м. (площадь квартиры 59,72 кв. м., балкон – 3, 43 кв. м. без понижающего коэффициента).

П. 4.3, 4.3.1 договора от 12.05.2015 в случае изменения общей площади квартиры по отношению к проектной, стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площади квартиры, если фактическая общая площадь квартиры в соответствии с данными технической инвентаризации будет больше проектной площадь, при этом разница составит более чем 0. 5 кв. м., то участник долевого строительства доплачивает застройщику стоимость возникшей разницы исходя из стоимости 1 кв. м. в течение семи дней со для получения соответствующего уведомления заказчика- застройщика.

Из технического паспорта на жилой дом, составленного ООО «Гелиос» по состоянию на 25.05.2016 г., 

<

адрес> имеют общую площадь 60, 2 кв. м. и площадь балкона 3. 8 кв. м., что составляет 64, 0 кв. м.

Таким образом, разница в построенном объекте по площади составляет 0, 85 кв. м., исходя из стоимости 1 кв. м. – 46 000 рублей, участник долевого объекта должен произвести застройщику доплату в размере 39 100 руб., о чем ООО «Стройсервис» предъявил к участнику долевого строительства ФИО5 данное требование. До настоящего времени ФИО5 оплата не произведена.

В связи с чем, данная сумма подлежит взысканию с ФИО5 в пользу ООО «Стройсервис».

Рассматривая встречные исковые требования ООО «Стройсервис» к ФИО5 об обязании ФИО5 исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве № от 12.05.2015 в части принятии объекта долевого строительства (

<

адрес>) путем подписания двухстороннего акта приема-передачи квартиры, с учетом положений нормы ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ и обстоятельств, установленных в судебном заседании, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данного требования.

В порядке ст. 96-100 ГПК РФ с ответчика по встречному иску подлежит взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 335 рублей 00 копеек, исходя из суммы взысканной судом. 

В соответствии со ст. 103 ч. 1 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, с учетом того, что в соответствии со ст. 333.36 ч. 2 п. 4 НК РФ истец по иску, связанному с защитой прав потребителей, освобождается от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в части удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, при рассмотрение первоначального иска подлежит взысканию с ООО «Стройсервис» государственная пошлина в доход местного бюджета 5 951 рублей 55 копеек. 

При рассмотрению дела истцом по первоначальному иску ФИО5 понесены расходы на проведения экспертизы в размере 3600 руб., что подтверждается квитанцией, данная сумма подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску ООО «Стройсервис».

Подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску ООО «Стройсервис» расходы по проведению экспертизы в размере 64 800 рублей

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 103,194-199 ГПК РФ суд,-

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, о признании п. 7.5, п. 7.6 договора участия в долевом строительстве № от 12.05.2015 противоречащими и недействительными, судебные расходы - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис» в пользу ФИО5 денежные средства за устранение недостатков в размере 95 155 рублей 00 копеек, неустойку в размере 140 000 рублей, моральный вред в размере 10 000 рублей, штраф 122 577 рублей 50 копеек, судебные расходы в размере 3 600 рублей 00 копеек, всего взыскать 371 332 рублей 50 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис» государственную пошлину в доход местного бюджета 5 951 рублей 55 копеек.

Встречные исковые требования общество с ограниченной ответственностью «Стройсервис» к ФИО5 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, стоимости возникшей разницы по фактической площади квартиры и об обязании - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис» денежные средства в размере 947 900 рублей 00 копеек, неустойку в размере 40 000 рублей 00 копеек, стоимость возникшей разницы по фактической площади квартиры в размере 39 100 рублей 00 копеек, судебные расходы в размере 13 335 рублей 00 копеек, а всего взыскать 1 040 335 рублей 00 копеек.

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис» в доход федерального бюджета оплата за проведенную экспертизу в размере 64 800 рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд.

Судья И. Г. Шелепанова

Копия верна: 

Судья И. Г. Шелепанова