36RS0032-01-2023-001547-55

Дело № 2-343/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2024 года рп. Рамонь Воронежской области

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Федосова М.Е.,

при секретаре Мутасовой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к администрации Чистополянского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратился с иском к администрации Чистополянского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на самовольную постройку.

Иск мотивирован тем, что истцы являются собственниками соседних земельных участков с кадастровыми №..., расположенных по адресу: 

<

.......> разрешенное использование «блокированная жилая застройка». Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке. В 1987 году один из истцов, ФИО2 и его родной брат ФИО4, являющийся родным отцом ФИО3, за счет своих сил и средств начали строительство на принадлежащем им земельном участке одноэтажный блокированный жилой дом общей площадью 170 кв. м., состоящий из двух жилых блоков. В 2013 году вышеуказанный жилой дом был достроен и в настоящее время состоит из двух блоков площадью 110 кв. м. и 60,8 кв. м. 03.02.2022 года ФИО1, умер. Наследником его имущества является сын ФИО3 Он своевременно вступил в наследство и оформил наследственные права на земельный участок, на котором расположен блок жилого дома. Однако зарегистрировать право собственности на отдельные жилые блоки в установленном законом порядке не представляется возможным, поскольку своевременно не было получено разрешение на строительство. Возведенный объект не нарушает прав и интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, выполнен в соответствии со строительными, санитарно-эпидемиологическими и противопожарными нормами. В связи с чем истцы обратились в суд с соответствующими исковыми требованиями. 

Истцы ФИО3, ФИО2, будучи надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, удовлетворении исковых требований. Ранее в предварительном судебном заседании также поддержали исковые требования в полном объеме. 

Ответчик администрация Чистополянского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области надлежащим образом уведомлена о месте и времени судебного разбирательства. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений против иска не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Воронежской области, надлежащим образом уведомлено о месте и времени судебного разбирательства. Представитель в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений против иска не представил.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО2 являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 36:25:6500001:10 и 36:25:6500001:9, расположенных по адресу: 

<

.......> и 146 а, разрешенное использование «блокированная жилая застройка». Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 74-86). 

Согласно техническому плану на 15.11.2023 года на указанных земельных участках расположен блокированный жилой дом площадью 170,8 кв. м., право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 43-59). 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как указано в п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

ГрК РФ разделены понятия жилого дома блокированной застройки и объекта индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ установлено, что объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В ч. 2 ст. 49 ГрК РФ закреплено, что под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утвержден и введен в действие приказом Минстроя России № 725/пр от 20 октября 2016 г.). Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Из Письма Минэкономразвития России от 14.03.2017 г. № Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки», следует, что с учетом СП 55.13330.2011 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенного в действие с 20.05.2011 г. приказом Минрегиона России от 27.12.2010 г. № 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».

По смыслу положений ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

За получением разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления с приложением предусмотренного ч. 7 ст. 51 ГрК РФ пакета документов.

Положениями ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии со ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1).

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Федеральным законом от 21.12.2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен главой 6.1, регулирующей в том числе образование недвижимых вещей.

Согласно п. 2 ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

При этом п. 1 ст. 141.5 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.

Правовой нормой, содержащейся в ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Вместе с тем, в случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

В этой связи, учитывая, что индивидуальный жилой дом представляет собой целостную, единую строительную систему (Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), обеспечение выполнения условий автономной эксплуатации отдельных частей такого здания может потребовать осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «дом блокированной застройки», который представляет собой жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ, содержащимися в статьях 48, 49, 51, 55.

Так, в целях строительства или реконструкции объекта капитального строительства (в том числе домов блокированной застройки) застройщик направляет заявление о выдаче испрашиваемого разрешения в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган с приложением документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, включая градостроительный план земельного участка и подготовленную проектную документацию.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ также закреплено, что собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент правил землепользования и застройки включает в себя виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, а также параметры и ограничения их использования.

Согласно ч. 1 ст. 38 ГрК РФ в составе предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включаемых в обязательном порядке в градостроительный регламент, устанавливаются:

1) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

2) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Действующее законодательство о градостроительной деятельности не содержит ограничения или прямого запрета на строительство нескольких объектов капитального строительства, включая жилых и садовых домов, в границах одного земельного участка. Однако возможность такого строительства должна определяться в каждом конкретном случае индивидуально с учетом соблюдения требований градостроительного регламента.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено, блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании (часть 1).

При изменении в соответствии с заявлением, указанным в части 3 настоящей статьи, вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости орган регистрации прав одновременно с изменением в отношении всех блоков вида объекта недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки» и исключением наименований объектов недвижимости, не соответствующих данному виду разрешенного использования, снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором расположены указанные в части 3 настоящей статьи блоки (часть 4).

Как следует из материалов дела, конструктивно-планировочное решение жилого дома и, учитывая нормы СНиП, предъявляемые к жилым помещениям, санитарно-технические и противопожарные нормы, учитывая площади, приходящиеся на выделяемую долю, имеется техническая возможность раздела жилого дома на две изолированные и обособленные части (блоки).

Согласно акту экспертного исследования № 456 от 23.11.2023 года жилой дом № 146 (блок 1) и жилой дом №146 а (блок № 2) расположены на земельном участке № 146 и №146а, представляется возможным произвести раздел данных жилых домов по 

<

.......> на 2 жилых блока по фактическому пользованию, а именно блок № 1, состоящий из 6 помещений площадью 60,83 кв. м., рациональнее выделить в пользование ФИО3, блок № 2, состоящий из 11 помещений площадью 110,0 кв. м., выделить в пользование ФИО2 Экспертом предложен вариант раздела спорного дома с образованием 2-х жилых изолированных друг от друга автономных блоков. Предполагаемая к выделу часть дома №146 (блок 1) состоит из шести помещений. Площадь помещений предполагаемого к выделу блока № 1 составляет 60,8 кв.м. Предполагаемая к выделу часть дома № 146а (блок № 2) состоит из одиннадцати помещений. Площадь помещений предполагаемого к выделу блока № 2 составляет 110,0 кв.м. Выделяемые части дома имеют отдельные изолированные выходы, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок, соответствуют признакам «блокированная застройка домами жилыми одноквартирными». Жилой блок № 1, находящийся в пользовании ФИО3, расположен на земельном участке № 146 с кадастровым №..., площадью 2036 кв.м. Жилой блок № 2, находящийся в пользовании ФИО2, расположен на земельном участке № 146а с кадастровым №..., площадью 2038 кв.м. По предложенному варианту раздела исследуемого жилого 

<

.......> 

<

.......> вновь образованные блоки можно признать домами блокированной застройки жилыми одноквартирными. Блокированный жилой 

<

.......>, 146 а, расположенный на земельном участке по 

<

.......> соответствует техническим нормам и правилам, в том числе параметрам установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; санитарно-эпидемиологическим, экологическим и противопожарным нормам. По техническому состоянию блокированный жилой 

<

.......>, 146а, относится к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, следовательно, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и пригоден к дальнейшей эксплуатации (л.д. 18-33).

Указанный акт суд расценивает как надлежащее доказательство.

При вынесении решения судом также исследовано наследственное дело к имуществу ФИО1, который являлся ранее собственником земельного участка, силами и средствами которого и был построен жилой дом. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер (л.д. 90). 

Из исследованного судом наследственного дела к имуществу ФИО1 следует, что в установленный законом для принятия наследства срок к нотариусу с заявлением о принятии наследства, открывшегося после его смерти, обратился его сын ФИО3, получив свидетельства о праве на наследство по закону (л.д. 90 об, 91-99).

Права на указанный жилой дом ФИО1 при жизни зарегистрированы не были.

В соответствии с п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ). Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

В связи с этим ФИО3, являющийся наследником ФИО1, в том числе земельного участка, на котором расположено самовольное строение в виде жилого дома, имеет право на обращение в суд с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку без ссылки на наследованные правоотношения. 

Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, суд считает установленным, что жилой дом общей площадью 170 кв. м., расположенный по адресу: 

<

.......>, является жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух индивидуальных зданий (блоков), отвечающих требованиям ст. 49 ГрК РФ.

Из материалов дела следует, что под каждой изолированной блок - секцией непосредственно для его использования сформирован земельный участок. 

Таким образом, суд считает необходимым признать право собственности на отдельный блок жилого дома блокированной застройки соответственно с № 1 и 2, расположенные по адресу: 

<

.......>

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2, ФИО3 к администрации Чистополянского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области о признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить. 

Признать жилой дом, расположенный по адресу: 

<

.......>, блокированным жилым домом, состоящим из двух жилых блоков: блока № 1 площадью 60,8 кв.м., блока № 2 площадью 110 кв. м. 

Признать за ФИО2 право собственности на самовольную постройку – жилой блок № 2, площадью 110 кв. м. расположенный по адресу: 

<

.......>.

Признать за ФИО3 право собственности на самовольную постройку – жилой блок № 1, площадью 60,8 кв. м. расположенный по адресу: 

<

.......>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Е. Федосов

Решение в окончательной форме 

изготовлено 29.02.2024 года