дело № 2-522(1)/2020

64RS0034-01-2020-000639-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

19.11.2020 года п. Дубки 

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Передреевой Т.Е.,

при помощнике судьи Кадралиевой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Саратовского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ФИО1 к администрации Саратовского муниципального района, ФИО2 о признании недействительными протокола о результатах открытого аукциона, договора аренды, взыскании убытков 

установил:

администрация Саратовского муниципального района Саратовской области обратилась в суд с иском и, с учетом неоднократных уточнений, просит взыскать с ФИО1 задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка № от 16.07.2019г. за период с 10.10.2019г. по 26.08.2020г. в размере 139583 руб. 24 коп., в том числе пени в размере 8953 руб. 42 коп. 

В обоснование заявленных требований указано, что 16.07.2019 года на основании протокола о результатах открытого аукциона от 24.12.2018г. № 1 между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №. В соответствии с договором ФИО2 был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 170 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Александровское муниципальное образование, с. Березина Речка, с разрешенным видом использования - ритуальная деятельность, категория земель - земли населенных пунктов. 13.09.2019г. на основании договора замены стороны в обязательстве право аренды передано ФИО1. Ответчиком неоднократно не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы за земельный участок. Истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о необходимости погашения арендной платы и подтверждения платы, данные уведомления оставлены без ответа, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском и, с учетом неоднократных уточнений, просил признать недействительным протокол о результатах открытого аукциона № 1 от 24.12.2018г. на право заключения договора аренды земельного участка площадью 170 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Александровское муниципальное образование, с. Березина Речка; признать недействительным договор аренды земельного участка № от 16.07.2019г.; взыскать с администрации Саратовского муниципального района Саратовской области расходы по оплате арендной платы 135416 руб., расходы по регистрации сделки 2000 руб., судебные расходы. 

В обоснование требований указано, что фактически по территории спорного земельного участка проходит линия электропередач ВЛ-6кВФ 607 ПС Тепличная, которая состоит на балансе Правобережного ПС, в связи с чем земельный участок обременен охранной зоной объекта электросетевого хозяйства, в которой запрещено возведение каких-либо зданий и, соответственно, использовать земельный участок по назначению невозможно. Однако при заключении договора аренды данное обременение не указано. 

В судебном заседании представитель администрации Саратовского муниципального района Саратовской области исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения аналогичные исковому заявлению; в удовлетворении встречного иска просил отказать, полагая доводы ФИО1 о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования надуманными.

ФИО1 в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ФИО1 в судебном заседании встречное исковое заявление поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в нем. В удовлетворении первоначального иска просил отказать, поскольку договор аренды является недействительным. Вместе с тем, наличие задолженности по договору аренды и ее размер не оспаривал.

Иные ответчики, третьи лица в суд не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

К организованным торгам правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, не применяются, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Положениями ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что 16.07.2019 года на основании протокола о результатах открытого аукциона от 24.12.2018г. № 1 между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № (т. 1 л.д. 129-135, 155-156). 

В соответствии с договором ФИО2 был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 170 кв.м. с кадастровым номером №:№ по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Александровское муниципальное образование, с. Березина Речка, с разрешенным видом использования - ритуальная деятельность, категория земель - земли населенных пунктов. 

Пунктом 10.3 договора аренды предусмотрено, что все имеющиеся недостатки, а также обременения и ограничения в использовании участка, полностью или частично препятствующие его использованию, указываются в акте приема-передачи участка (приложение № 1).

Из акта приема-передачи участка (приложение № 1) следует, что ограничений и обременений в отношении земельного участка не установлено.

В конкурсной документации отсутствует информация о наличии обременений в отношении земельного участка. (т. 1 л.д. 128-250, т. 2 л.д. 1-127).

13.09.2019г. на основании договора замены стороны в обязательстве право аренды передано ФИО1 (т. 1 л.д. 15-16).

Право аренды ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020406:30 зарегистрировано в установленном законом порядке ( т. 1 л.д. 17-19, т. 2 л.д. 141-194).

Для проверки доводов ФИО1 о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования судом была назначена судебная комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов АНЭПО «Эксперт-Саратов» № 44\09-2020 от 18.09.2020г., экспертами установлено 100% наложение границ земельного участка с кадастровым номером № и охранной зоны сооружения - электросетевой комплекс ВЛ 6\0,4 кВ Ф 602, Ф 607, Ф 608 от ПС 35\6 к В Тепличный в г. Саратове, Саратовском районе Саратовской области.

По итогам произведенного экспертного исследования, учитывая 100% наложение охранной зоны ЛЭП на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020406:30 и исходя из законодательных норм, эксперты приходят к выводу, что использовать земельный участок с кадастровым номером 64:48:020406:30 по целевому назначению возможно с учетом ограничений, установленных нормативными актами для охранной зоны ЛЭП, а именно:

- при условии получения письменного решения о согласовании сетевой организацией;

- наличия утвержденной и согласованной проектной документации для целей строительства, капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений либо наличия сведений о параметрах объекта, который планируется построить, а также о сроках и объемах работ по строительству, реконструкции и ремонту;

- обеспечения беспрепятственного доступа к объектам электросетевого хозяйства для их эксплуатации и плановых работ по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства, для предотвращения или устранения аварий, а также возможность доставки необходимых материалов и техники (т. 3 л.д. 5-63).

При вынесении решения суд принимает во внимание заключение комплексной судебной экспертизы АНЭПО «Эксперт-Саратов», поскольку заключение дано экспертами, обладающими специальными познаниями, имеющими высшее специальное образование, стаж экспертной работы. При производстве экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. При даче заключения экспертами использовалась специальная литература, сведения ЕГРН, производился осмотр земельного участка. Заключение эксперта является полным и обоснованным, заинтересованности экспертов в исходе дела не установлено.

Оснований не доверять данному заключению не имеется.

Согласно Правилам землепользования и застройки Александровского муниципального образования Саратовского муниципального района Саратовской области, утвержденных решением Собрания депутатов Саратовского муниципального района Саратовской области, Зона захоронения и утилизации (Сн-1) имеет основной вид разрешенного использования - ритуальная деятельность: размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения; размещение соответствующих культовых сооружений.

Основной вид разрешенного использования объектов капитального строительства: - здания, строения, обеспечивающие ритуальную деятельность, культовые сооружения.

Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка - размещение вспомогательных строений и сооружений; размещение автостоянки.

Таким образом, разрешенное использование спорного земельного участка допускает размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения; размещение соответствующих культовых сооружений; размещение зданий, строений, обеспечивающие ритуальную деятельность, автостоянок (т. 3 л.д. 38 выводы экспертизы).

Из материалов дела следует, что 19.11.2019г. ФИО1 обратился в ПАО «Россети Волга» для согласования строительства нежилого здания в границах земельного участка с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 94).

27.12.2019г. ПАО «Россети Волга» выдало ФИО1 ответ на его обращение, что технической возможности строительства нежилого здания нет, так земельный участок с кадастровым номером № находится в охранной зоне ВЛ 6 кВ (т. 1 л.д. 93).

Из ответа ПАО «Россети-Волга» от 12.11.2020г. следует, что вышеуказанная электролиния введена в эксплуатацию еще в 1970 г. (т. 3 л.д. 107).

Таким образом, с учетом исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что аукцион в отношении права аренды земельного участка был проведен в отношении спорного земельного участка, не отвечающего требованиям, соответствующим его разрешенному использованию; характеристики земельного участка не были оговорены в договоре аренды, возникли до заключения договора аренды и являются существенными. При этом, ответчик не предоставил информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, ответчик ввел ФИО1 в заблуждение и предоставил в аренду участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, поскольку он не может быть использован для ритуальной деятельности.

Кроме того, судом было установлено, что спорный земельный участок расположен не в территориальной зоне Сн-1 (Зона захоронения и утилизации), а в территориальной зоне Р (Зона рекреационного назначения), в которой не предусмотрен вид разрешенного использования - ритуальная деятельность, что подтверждается заключением судебной экспертизы (т. 3 л.д. 37) и следует из Градостроительного плана земельного участка, утвержденного 03.03.2020г. (т. 1 л.д. 95-104). 

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, требования ФИО1 о признании недействительными протокола о результатах открытого аукциона и договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В п. 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм даже в случае признания сделки недействительной, если имело место пользование индивидуально-определенной вещью, оно подлежит оплате пользователем вещи.

Таким образом, оснований для взыскания в пользу ФИО1 понесенных расходов по арендной плате в размере 135416 руб., расходов по регистрации сделки в размере 2000 руб., не имеется. 

Земельный участок был передан ФИО1 во владение и пользование как арендатору по договору, ФИО1 осуществлял пользование участком, в связи в чем у него возникла обязанность оплачивать пользование земельным участком в размере, равном размеру арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). 

Факт передачи участка в пользование ФИО1 подтверждается актом приема-передачи и условиями договора аренды, а также иными материалами дела. Требования о расторжении договора аренды в связи с невозможностью пользования участками он не заявлял до настоящего момента.

С учетом вышеприведенных положений норм права и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований администрации Саратовского муниципального района Саратовской области частично и взыскании с ФИО1 платы за пользование земельным участком, исходя из размера арендной платы, за период с 10.10.2019г. по 26.08.2020г. в размере 130629,82 руб.. Размер задолженности по оплате договора аренды представителем ФИО1 не оспаривался.

В силу ч. 1 ст. 88 и ст. 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Возмещение судебных издержек (в том числе расходов на оплату услуг представителя) на основании приведенных норм осуществляется, таким образом, только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, в силу того судебного постановления, которым спор разрешен по существу. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования (Определение Конституционного Суда РФ от 19.01.2010 N 88-О-О).

Таким образом, право на возмещение таких расходов будет иметь сторона, в пользу которой состоялось решение суда: либо истец - при удовлетворении иска, либо ответчик - при отказе в удовлетворении исковых требований. Расходы по оплате услуг представителей присуждаются только одной стороне. В каждом конкретном случае суду при взыскании таких расходов надлежит определять разумные пределы, исходя из обстоятельств дела. Причем, определяя размер взыскания расходов на оплату услуг представителя с учетом требования о разумности, суд вправе учесть и то обстоятельство, что заявленные требования удовлетворены частично.

Разрешая требование ФИО1 о взыскании расходов на оплату услуг представителя, учитывая, что решением суда исковые требования истца удовлетворены частично, оценивая объем оказанных представителем услуг, суд приходит к выводу о взыскании с администрации Саратовского муниципального района расходы, связанные с оплатой услуг представителя, 5000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ с учетом размера удовлетворенных судом исковых требований с администрации Саратовского муниципального района в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (за требование неимущественного характера).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ с учетом размера удовлетворенных судом исковых требований с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3812 рублей за требование имущественного характера. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации Саратовского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Саратовского муниципального района Саратовской области плату за пользование земельным участком за период с 10.10.2019г. по 26.08.2020г. в размере 130629 руб. 82 коп.

В удовлетворении остальной части требований администрации Саратовского муниципального района Саратовской области отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 3812 руб..

Встречные исковые требования ФИО1 к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, ФИО2 о признании недействительными протокола о результатах открытого аукциона, договора аренды, взыскании убытков удовлетворить частично.

Признать недействительным протокол о результатах открытого аукциона № 1 от 24.12.2018г. на право заключения договора аренды земельного участка площадью 170 кв.м., находящегося по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Александровское муниципальное образование, с. Березина Речка с кадастровым номером №.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от 16.07.2019г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Взыскать с администрации Саратовского муниципального района Саратовской области в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины 300 руб., расходы по оплате услуг представителя 5000 руб..

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 

Решение в окончательной форме изготовлено 26.11.2020г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Саратовский районный суд Саратовской области.

Судья: