Дело № 3а-354/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

7 августа 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя заинтересованного лица администрации Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка площадью 19 690 кв.метров с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога. ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме 2 093 637 рублей (в соответствии с отчетом об оценке) и обязать Управление Росреестра по Ростовской области обязать внести в кадастр недвижимости сведения об измененной кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал указанные требования. Полагал, что рыночная стоимость, указанная в представленном административным истцом отчете об оценке, является более объективной, а стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, необоснованно завышена.

Представитель Администрации Кировского сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области ФИО3 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых поступлений, зачисляемого в бюджет муниципального образования. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, и административный истец в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, в сумме 5 730 000 рублей.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области приняты постановления № 776 и № 777 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области, которыми утверждена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 19 690 кв.метров, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для придорожного сервиса, расположенного по адресу: ... 

Кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета в порядке, установленном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 2 февраля 2015 года в сумме 11 212 470,50 рублей.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец заинтересован в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 12 марта 2018 года № 5508/03/2018, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 2 февраля 2015 года составляла 2 093 637,70 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 19 июля 2018 года № 576-Э/2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., на 2 февраля 2015 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 5 730 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Суд отмечает, что из содержания отчета от 12 марта 2018 года не ясно, за какой период оценщик проводил анализ рынка земельных участков в соответствующем сегменте; выборка найденных предложений о продаже объектов сравнения, из числа которых затем отобраны объекты-аналоги, не приведена. Объем доступной оценщику информации в отчете не описан, принципы отбора аналогов не изложены. 

В отчете, в нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», предусматривающего, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций рынка, и согласно которому использование объявлений о продаже, опубликованных после даты оценки, для определения расчетных величин недопустимо, оценщик в отчете, определяя рыночную стоимость объекта по состоянию на 2 февраля 2015 года, использовал объекты, предложенные к продаже (согласно информации в таблице 9 на странице 62 отчета, том 1, л.д. 92) в марте 2018 года, то есть через три года после даты оценки. Изложенное не позволяет судить о том, насколько объективно выбранные оценщиком аналоги отражают уровень цен на сопоставимые с объектом оценки земельные участки по состоянию на 2 февраля 2015 года. Информация о том, что соответствующие объекты были выставлены на тех же условиях на продажу до даты оценки, в отчете об оценке и в текстах объявлений, ссылки на которые имеются в отчете, отсутствует.

Оценщиком не учтено, что коммерческая привлекательность и стоимость оцениваемого участка, предназначенного для придорожного сервиса (согласно сведениям и ЕГРН и правоустанавливающим документам), стоянок автомобильного транспорта (по данным публичной кадастровой карты), обусловлена расположением его непосредственно вдоль крупной автотрассы. 

Более того, из сравнительной таблицы 9 отчета усматривается, что оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, и подбирал аналоги из земель этой категории, тогда как объект оценки относится к иной категории (земли промышленности, энергетики, тарспорта).

Оценщик также неверно указал назначение земельного участка «клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы», не соответствующее виду разрешенного использования земельного участка и его фактическому использованию. 

В отчете оценщик указал неточную информацию об объектах-аналогах. Скрин-копии объявлений к отчету не приложены. При переходе по указанным оценщиком ссылкам установлено, что стоимость объекта-аналога № 1 в объявлении существенно выше той, что использована в расчетах. Для всех аналогов в сравнительной таблице указано «коммерческое строительство», однако из объявлений следует, что один из объектов используется для эксплуатации базы отдыха на Павло-Очаковской косе, три – находятся в населенных пунктах и фактически предназначены для садоводства, жилищного строительства, меньше объекта оценки по площади в 10-20 раз; один относится к землям сельхозназначения. 

Объекты, использованные в отчете в качестве аналогов, не соответствуют признакам таковых, перечисленным в пункте 10 ФСО № 1. Указанные объекты имеют существенные отличия от объекта оценки по площади, местоположению, назначению, транспортной доступности, близости к крупным магистралям. Необходимые корректировки цен объектов-аналогов по отличающимся параметрам оценщиком не произведены.

Приведенные обстоятельства в совокупности ставят под сомнение обоснованность выводов о размере рыночной стоимости, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке, и не позволяют положить их в основу решения суда.

Заключение судебной экспертизы от 19 июля 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, иных заслуживающих внимания обстоятельств и объективно отражают сложившийся уровень цен на земельные участки соответствующего вида.

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Допустимые доказательства иной рыночной стоимости административным истцом представлены не были. О необходимости получения дополнительных доказательств участники процесса не ходатайствовали.

Ссылка представителя административного истца на то, что земельный участок приобретен ФИО1 у муниципального образования на аукционе в 2015 году за 1 960 884,80 рублей не опровергает выводов судебного эксперта о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки. Правильность определения начальной стоимости объекта на аукционе и законность его проведения предметом проверки суда в данном деле не являются.

Доводы представителя администрации Кировского сельского поселения о снижении налоговых поступлений в бюджет в случае пересмотра кадастровой стоимости не могут служить основанием для отказа в удовлетворении административного иска, принимая во внимание, что право владельца объекта недвижимости на установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости предусмотрено законом.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку обязанность внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр возникает у органа кадастрового учета в силу прямого указания закона, дополнительное возложение обязанности по совершению данного действия решением суда не требуется.

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков при утверждении результатов государственной кадастровой оценки или внесении сведений о кадастровой стоимости в реестр недвижимости судом не устанавливалось. 

Рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы и признанная судом экономически обоснованной, как и право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, Правительством Ростовской области не оспаривались. Первичные возражения Правительства области относительно обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными. 

Разница между кадастровой и устанавливаемой рыночной стоимостью в рассматриваемом случае составляет 48,9%, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при утверждении результатов государственной кадастровой оценки в отношении конкретного объекта, которые вынуждали бы административного истца обращаться за судебной защитой. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 50 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 19 690 кв.метров, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для придорожного сервиса, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 февраля 2015 года в размере 5 730 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 20 апреля 2018 года.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 7 августа 2018 года

Судья О.А.Руднева