23RS0058-01-2019-001402-52

К делу №2а-1100/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года Хостинский районный суд города Сочи

Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Сидоров В.Л.,

при секретаре Ягудиной С.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению административных истцов ФИО1, ООО Ремонтно-строительная фирма "АРЭН-Стройцентр" к административному ответчику-администрации города Сочи о признании действий администрации города Сочи незаконными, признании права на аренду земельного участка и обязании заключения договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Хостинским районный суд города Сочи обратились с административным исковым заявлением административные истцы ФИО1, ООО Ремонтно-строительная фирма "АРЭН-Стройцентр" об оспаривании отказа администрации города Сочи в разделе земельного участка и заключении договора аренды на образованный земельный участок, мотивируя свои требования тем, что являясь собственниками нежилого здания – лечебного корпуса №, площадью 805,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: №, общей площадью 13648 кв.м., подготовили схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории отображающую раздел спорного земельного участка и в соответствии с требованиями административного регламента, утвержденного Постановлением администрации города Сочи от 07.09.2015 № «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении» обратились с заявлением в администрацию города Сочи об утверждении данной схемы. Однако положительного решения по данному вопросу не получили. Считая, что данное положение нарушает их охраняемые законом права и интересы, заявители обратились с настоящим административным иском в суд.

В судебном заседании представители административных истцом поддержали доводы указываемые в иске, настаивали на удовлетворении заявленных требований. 

В судебном заседании представитель администрации города Сочи просила суд отказать в удовлетворении административного искового заявления.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по Хостинскому району не явился, о времени и месте судебного заседания по настоящему делу извещен надлежащим образом.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица ООО «Наш Дом Сочи» не явился, о времени и месте судебного заседания по настоящему делу извещен надлежащим образом.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Суд приходит к выводу о возможности и необходимости рассмотрения дела в отсутствие указанных заинтересованных лиц.

Изучив доводы административных истцов ФИО1 и ООО «Ремонтно-строительная фирма «АРЭН-Стройцентр» в лице их представителей, заслушав доводы административного ответчика представителя администрации города Сочи, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 и ООО «Ремонтно-строительная фирма «АРЭН-Стройцентр» являются собственниками нежилого здания – лечебного корпуса №, площадью 805,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: №, общей площадью 13648 кв.м. 

Земельный участок с кадастровым номером: № принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. 

На основании договора от 25.01.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.03.2007 № земельный участок находиться в аренде ООО «Наш Дом-Сочи». 07 марта 2019 года административные истцы обратились в МАУ МФЦ с заявлением об оказании муниципальной услуги: «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении». 

К заявлению приложили схему раздела земельного участка с кадастровым номером № на два земельных участках с условными номерами: на земельный участок № общей площадью 8916 кв.м. и на земельный участок № общей площадью 4732 кв.м., а также обоснование данного раздела.

Судом установлено, что департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи были рассмотрены материалы, представленные филиалом ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Сочи по вопросу предоставления муниципальной услуги 6.16 «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении». Согласно полученному ответу от 19 марта 2019 года исх.№ истцам было отказано, поскольку раздел земельного участка застроенный многоквартирными домами должен осуществляться на основании проекта межевания территории, утвержденного в установленном порядке.

Суд приходит к выводу о том, что данный отказ является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

Пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусматривает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как следует из пункта 8 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Из сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи (справка регистрационный номер: № следует, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Ж5»-многоэтажная жилая застройка высотой до 56 метров. Согласно выписки Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости – земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом. 

Тем самым, исходя из обоснования раздела земельного участка, проведенного 

<

данные изъяты>» (заключение специалистов от 19.02.2019 №) земельный участок, с условным номером № площадью 4732 кв.м., как часть земельного участка с кадастровым номером № является достаточным и необходимым для эксплуатации принадлежащего истцам на праве собственности нежилого здания – лечебного корпуса №.

Одним из основных принципов земельного законодательства, установленных статьей 1 Земельного кодекса РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. 

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения регулируется статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной Земельным кодексом РФ. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. №) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Судом установлено, что согласно договора купли-продажи от 03.02.2014 ООО «Наш Дом-Сочи» продало ООО Ремонтно-строительная фирма «Арэн-Стройцентр» здание лечебного корпуса №, литер В, общей площадью 805,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном муниципальным образованием город-курорт Сочи - ООО «Наш Дом-Сочи». 

Далее, ООО Ремонтно-строительная фирма 

<

данные изъяты>», по договору купли-продажи от 11.01.2019, передало в собственность ФИО1 1/10 долю здания лечебного корпуса №.

Административные истцы, в целях эксплуатации принадлежащего им на праве собственности нежилого здания – лечебного корпуса № обосновано обратились в администрацию с заявлением о разделе земельного участка и заключение договора аренды на образуемый земельный участок, занятый зданием лечебного корпуса №.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, ООО Ремонтно-строительная фирма «Арэн-Стройцентр» и ФИО1, как собственники отдельно стоящего здания имеют право на заключение договора аренды с муниципальным образованием город-курорт Сочи на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его эксплуатации. 

Судом установлено, наличие в сведениях ЕГРН обременений правами третьих лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома на спорном земельном участке, что, по мнению административного ответчика, препятствует такому разделу. 

Однако согласно Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договоры долевого участия регистрируются как обременение земельного участка, на котором возводится объект долевого строительства, либо права аренды такого участка. Регистрация записи о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого недвижимости. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Применительно к данному случаю, внесение записи о возникающем на основании федерального закона залоге права аренды связано законом не с регистрацией договора аренды земельного участка, а с регистрацией договора участия в долевом строительстве, что обеспечивает соблюдение установленных пунктом 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Залог обеспечивает обязательство застройщика перед участниками долевого строительства. Вместе с тем, из приведенных законоположений следует, что обремененным должен быть только тот участок, на котором возводится объект долевого строительства. 

Согласно представленного в материалы дела заключения специалиста от 19.02.2019 № (

<

данные изъяты>» №) площадь земельного участка необходимого для строительства и последующей эксплуатации объекта долевого строительства (многоквартирного дома) составляет – 8916 кв.м. Остальная часть земельного участка площадью 4732 кв.м. не входит в площадь застройки многоквартирным домом и призвана обеспечивать эксплуатацию здания лечебного корпуса №. 

Таким образом, существующие обременения в сведениях ЕГРН могут быть перенесены в отношении образуемого путем раздела земельного участка площадью 8916 кв.м., занятого многоквартирным домом.

Согласно доводов административного ответчика, спорный участок не подлежит разделу в силу пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ, согласно которой в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. 

Однако на основании части 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, т.е. относится к области публичных правоотношений, и, органы на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П).

Таким образом, бездействие администрации города Сочи в виде не подготовки проекта межевания данной территории не может являться основанием к отказу в утверждении схемы расположения земельного участка для заявителя, на которого закон не возлагает такой обязанности.

Согласно ст. 2 Конституции Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.

Пунктом 17 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» допускается образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что административные истцы обосновано обратились в уполномоченный орган, с необходимым пакетом документов, достаточными для принятия этим органом положительного решения по существу вопроса и оснований для отказа или бездействия у администрации 

<

адрес> не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, ст.11.2-11.3, 39.20 ЗК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить административное исковое заявление административных истцов ФИО1, ООО Ремонтно-строительная фирма "АРЭН-Стройцентр" к административному ответчику-администрации города Сочи о признании действий администрации города Сочи незаконными, признании права на аренду земельного участка и обязании заключения договора аренды земельного участка.

Признать отказ администрации города Сочи, выраженный в письме департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 19.03.2019 № необоснованным. 

Считать схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовленную кадастровым инженером 

<

данные изъяты> ФИО2, утвержденной.

Образовать путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13648 кв.м. два земельных участка: № площадью 8916 кв.м. и № площадью 4732 кв.м., расположенные в категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи поставить на государственный кадастровый учет образуемые в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером №, два земельных участка: № площадью 8916 кв.м. и № площадью 4732 кв.м., расположенные в категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом». Перенести все регистрационные записи об обременениях правами третьих лиц исходного земельного участка с кадастровым номером № на образуемый земельный участок № площадью 8916 кв.м.

Обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи расторгнуть договор аренды на исходный земельный участок с кадастровым номером № и заключить договоры аренды с ООО Ремонтно-строительная фирма «Арэн-Стройцентр» и ФИО1 на образованный земельный участок площадью 4732 кв.м., и с ООО «Наш Дом-Сочи» на образованный земельный участок площадью 8916 кв.м. на прежних условиях на срок до 01.01.2047.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи осуществить государственную регистрацию: договора аренды земельного участка площадью 4732 кв.м., заключенный с ООО Ремонтно-строительная фирма «Арэн-Стройцентр», ФИО1 без обременения правами третьих лиц и договора аренды земельного участка площадью 8916 кв.м., заключённый с ООО «Наш Дом-Сочи», перенеся в отношении него все регистрационные записи об обременениях правами третьих лиц, ранее установленных в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером №

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом 17 мая 2019 г. 

Судья В.Л.Сидоров.

На момент публикации не вступило в законную силу

СОГЛАСОВАНО:

Судья Сидоров В.Л.