Дело № 2-2867/2025

УИД 03RS0003-01-2025-001366-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Уфа 9 сентября 2025 года

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: 

председательствующего судьи Газимуллиной М.В., 

при секретаре судебного заседания Асановой А.Р., 

с участием помощника прокурора Кировского района г. Уфы - Абдульмановой К.Ф.,

представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО2, ФИО3 (по доверенности),

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - ФИО4,

представителя третьего лица АО «Россельхозбанк» - ФИО5 (по доверенности), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску ФИО1 к ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета и по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Арбат» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО4 (далее также – ответчик) о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, мотивируя тем, что в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) жилое помещение - квартира, находящаяся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежит ФИО1 на праве собственности. Право собственности истца на вышеуказанное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. В июне 2018 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель предоставляет нанимателю в пользование для проживания в нем жилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, на неопределенный срок. Согласно условиям договора найма, наниматель обязуется ежемесячно производить платежи в размере 18 945,62 руб. (фиксированная сумма) по реквизитам, указанным наймодателем, а также оплачивать коммунальные платежи (переменная сумма). Между сторонами была достигнута договоренность, что наниматель будет оплачивать фиксированную сумму по реквизитам Башкирского РФ АО «Россельхозбанк», в котором у истца открыт счет для погашения ипотеки, а переменную сумму наниматель обязался оплачивать в ресурсоснабжающие организации. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо об одностороннем отказе от исполнения договора найма жилого помещения с требованием освободить помещение, являющееся предметом договора найма, в течение 3 месяцев с даты получения письма. Coгласно отчету об отслеживании почтового отправления, односторонний отказ от исполнения договора получен ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, договор найма считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ. К моменту направления письма об односторонним отказе от исполнения договора у нанимателя имелись просрочки по оплате за найм жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо с требованием передать 5 ноября жилое помещение, а также ключи от жилого помещения представителю по доверенности истца, однако, жилое помещение не передано истцу. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письмо с требованием в течение 5 дней с момента получения письма освободить жилое помещение. До настоящего времени претензия ответчиком не исполнена. Действия ответчика существенным образом ограничивают права истца на владение, пользование и распоряжение жилым помещением. Ссылаясь на нормы права, истец просила признать ответчика ФИО4 утратившим право пользования жилым помещением, расположенным пo адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения и снять с регистрационного учета.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление МВД России по г. Уфе, ООО «Арбат».

В ходе рассмотрения дела ФИО4 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, мотивируя тем, что ФИО4 проживает в спорном жилом помещении с 2011 года и зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>. Между ООО «Арбат» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого стороны обязаны были заключить основной договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, после полной оплаты. ООО «Арбат» обязан был передать квартиру ФИО4 либо ФИО6 От ООО «Арбат» получено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности и подписания основного договора купли-продажи и передачи вышеуказанного жилого помещения (квартиры) с просьбой указать лицо, на кого будет оформлена впоследствии. Также между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>, сторонами также подписан акт приема-передачи от 2018 года. Вместе с тем, далее по просьбе ФИО4 и по договоренности с ФИО1 между ООО «Арбат» и ФИО1 заключена сделка, подписан договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ этого же жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>. Сделка носила временный/формальный (по сути - притворный) характер, не соответствующий реальному волеизъявлению сторон, служила для прикрытия иных целей. Данная притворная сделка, согласно договоренностям, заключалась на временный период, в дальнейшем ФИО1. должна была переоформить квартиру на ФИО4 Для этих целей привлекался ипотечный кредит в Россельхозбанке, который должен оплачивать ФИО4, для чего скачано приложение Россельхозбанка на телефон ФИО4 Все платежи, в том числе: ежемесячные платежи по ипотеке, налоги на имущество, коммунальные платежи (электроэнергия, тепло, водоснабжение, уборка мусора, капитальный ремонт, оплата содержания консьержа, иные расходы, связанные с эксплуатацией дома) оплачивал непосредственно ФИО4, а в случае, если ФИО1 несла какие-либо вышеуказанные расходы, в том числе, если было взыскание в судебном порядке, то ФИО4 возмещал данные расходы в полном объеме. Притворность сделки, по мнению истца, подтверждается следующими доказательствами. Документами: предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи, платежные документы, переписки, протокол исследования доказательств, нотариально заверенный (переписка в мессенджере «WhatsApp»), заключение специалиста-лингвиста экспертной организации «Судебный эксперт», а также свидетельскими показания, в том числе перепиской с директором ООО «Арбат», отсутствием фактической передачи имущества и ключей ФИО1, несоответствием фактических действий и условий договора реальному содержанию. ФИО1 с момента регистрации сделки ни разу не посетила жилое помещение, что не свойственно истинным собственникам, не имеет представления, в каком виде и состоянии жилое помещение, какой ремонт был в жилом помещении до совершения оспариваемой сделки, какой ремонт в настоящее время, поскольку ремонт производился непосредственно средствами ФИО4 и по его желанию, не имеет ключей от жилого помещения, не имеет оригинала оспариваемого договора, все оригиналы документов находятся с момента заключения данной сделки у ФИО4 Фактическое овладение в последующем в качестве собственника за ФИО1 не предполагалось, доказательств обратного не представлено. Как следует из материалов дела, при соблюдении цепочки сделок конечным собственником должен был стать ФИО4 Ссылаясь на нормы права, истец просил признать сделку (договор купли-продажи жилого помещения) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённую между ООО «Арбат» и ФИО1 притворной, прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, применить последствия недействительности сделки путем перехода прав на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за ФИО4, взыскать с ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб., расходы на оплату услуг специалиста «Судебный эксперт» в размере 100 000 руб., на оплату услуг нотариуса в размере 16 350 руб.

26 мая 2025 года встречный иск принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском. 

Определениями суда от 1 июля 2025 года к участию в деле привлечены в качестве соответчика - ООО «Арбат», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – АО «Россельхозбанк».

Определением суда от 29 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Башоценка» (переименовано в ООО «Аудит-консалт»).

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО2, ФИО3 первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, в обоснование привели доводы, изложенные в первоначальном исковом заявлении, встречные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, в том числе по тому основанию, что ФИО4 пропущен срок исковой давности.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО4 первоначальные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Суду пояснил, что между истцом и ответчиком никогда не было договоров об аренде, истец, злоупотребляя доверием, завладела его имуществом и отказалась от переоформления на него, что подтверждается перепиской вотсап, которая заверена нотариально. По указанным фактам им направлено заявление в полицию. В настоящее время проверку проводит Отдел полиции № 6 по г. Уфе, опрашиваются стороны, сверяются документы и устанавливаются обстоятельства дела по заявленным фактам. В 2011 году он с бывшей супругой ФИО7 ФИО9 ранее - ФИО8 решили купить квартиру, нашли объявление в интернете - 3-х комнатная квартира с террасой по адресу: 

<

адрес>. Квартира была без ремонта с черновой отделкой. Стоимость квартиры была 7 000 000 руб. По договору указали меньшую сумму по просьбе продавца, внесли задаток продавцу 200 000 руб., оформили договор и переехали в квартиру. Для покупки квартиры использовали бизнес ипотеку в банке «БАШКОМСНАББАНК», поэтому для этих целей создали компанию ООО «Авангард бизнес энд холидей отель», учредители – бывшая супруга и ее сестра - ФИО9 Потом было тяжелое время на работе, начали выбиваться из графика ипотечных платежей. ДД.ММ.ГГГГ Башкомснаббанк подал на банкротство ООО «Авангард бизнес энд холлидей отель». С банком удалось договориться о выкупе квартиры с отсрочкой платежа после банкротства по предварительному договору купли-продажи. Банкротство ООО «Авангард бизнес энд холлидей отель» завершилось ДД.ММ.ГГГГ. С торгов квартиру выкупила компания ООО «Арбат». С ООО «Арбат» был заключен предварительный договор купли-продажи с его компанией – Башоценка (ООО «Аудит-Консалт»). Далее, согласно договоренности, он отправлял платежи в ООО «Арбат». В 2018 году представители ООО «Арбат» попросили ускориться и завершить полный расчет по выкупу квартиры. На себя оформить ипотеку он не мог, так как был в процедуре банкротства, на родственников его также не давали кредиты, он не знал, кого попросить выступить в качестве временного номинального покупателя. В этот период он уже близко общался с ФИО1, у них были близкие и доверительные отношения. Когда Юлия узнала его проблему, она предложила себя в качестве временного номинального покупателя для ипотеки. Она сказала, что у нее кредитная история хорошая, что она готова ему помочь и стать номинальным покупателем, пока он не решит свои финансовые вопросы, и что он сможет потом в любое время переоформить на себя, когда закроет ипотеку в банке. Он сказал: «Надо подумать». Она спросила: «Он ей не доверяет? И то, что она может кинуть его на квартиру?» Он ей сказал, что было бы очень не красиво с ее стороны так поступать в отношении него. В итоге, доверившись на ее порядочность, он согласился. Согласовал с руководством ООО «Арбат» сделку, установив стоимость 5 200 000 руб., из них 1 800 000 руб. - ипотека в банке АО «Россельхозбанк». Остальная часть уплачена с его счетов и счетов его контрагентов по его письменным требованиям. Приложение АО «Россельхозбанк» он скачал на свой телефон и оплачивал ежемесячные платежи до начала конфликта. Все первичные документы: договора купли-продажи всех периодов, акты приемки, платежные документы, выписка ЕГРН, техпаспорта старые и новые, находятся у него. Также на момент расставания ФИО1 сообщила, чтобы он не переживал за судьбу квартиры и то, что можно будет переоформить в любое мне время, но просила не торопиться с досрочным погашением и переоформлением пока не истекут три года во избежание налога. Весной-летом 2023 года она первый раз попросила, чтоб он погасил ипотеку и переоформил квартиру на себя, так как у нее какая-то сделка «горит». Он ей сказал, что не готов так быстро найти такую сумму. ДД.ММ.ГГГГ Юлия сообщила, что хочет квартиру успеть купить какую-то по льготной ипотечной программе и спроста, когда он сможет погасить данную ипотеку и переоформить квартиру на себя. Пока он эту ипотеку в АО «Россельхозбанк» не закроет, новую ипотеку ей могут не дать, что подтверждается перепиской в вотсап. ДД.ММ.ГГГГ он направил ФИО1 письмо с предложением встретиться и обсудить порядок переоформления квартиры на него, она проигнорировала. В настоящее время ФИО1 отказывается переоформлять на него его квартиру. Квартира должна была перейти в его собственность после погашения ипотеки в АО «Россельхозбанк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается документами, показаниями свидетелей, нотариально заверенной перепиской вотсап, перепиской с руководством ООО «Арбат» и иными доказательствами. Полагал, что срок исковой давности им не пропущен.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» - ФИО5 в удовлетворении встречного искового заявления возражала, просила отказать в его удовлетворении, полагая, что материалы кредитного досье подтверждают реальность исполнения сторонами сделки, привела доводы, изложенные в письменном отзыве на встречное исковое заявление. По поводу первоначальных исковых требований пояснила, что они не затрагивают интересы банка.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1, представитель ответчика - ООО «Арбат», представители третьих лиц - Управления МВД России по г. Уфе, ООО «Башоценка» (переименовано в ООО «Аудит-консалт»), надлежаще извещенные о дне слушания дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили.

При таком положении в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), представителя третьего лица, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что первоначальное и встречное исковые заявления не обоснованы и удовлетворению не подлежат, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При этом, как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Из ст. 10 ЖК РФ следует, что жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абз 1 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В соответствии с положениями ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, которая принадлежит на праве собственности истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску) ФИО1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 5-7).

Судом установлено, что право собственности ФИО1 на вышеуказанное жилое помещение возникло на основании договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Арбат» в лице директора ФИО10 и ФИО1, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, за 5 200 000 руб. (т. 1 л.д. 10-12).

Из справки о регистрации, выданной за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ МУП Единый расчетно-кассовый центр городского округа г. Уфа РБ следует, что в квартире, находящейся по адресу: 

<

адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (т. 1 л.д. 129).

Как установлено судом, и не спаривалось сторонами, собственник квартиры истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 с момента приобретения по настоящее время в указанном жилом помещении не проживала, с 2011 года по настоящее время в квартире проживает ФИО4

Сторонами также не оспаривалось, что ФИО4 не является членом семьи истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1

Обращаясь с требованиями о признании ФИО4 утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, ФИО1 мотивировала их тем, что в июне 2018 года между сторонами, которые связывали доверительные отношения, достигнуто устная договоренность, согласно которой ФИО1 предоставила ФИО4 для проживания спорное жилое помещение на неопределенный срок, а ФИО4 должен был ежемесячно производить платежи в размере 18 945,62 руб. по реквизитам Башкирского РФ АО «Россельхозбанк», в котором у ФИО1 открыт счет для погашения ипотеки, а также оплачивать коммунальные платежи. В июле 2024 года ФИО1 направила в адрес ФИО4 письмо об одностороннем отказе от исполнения договора найма жилого помещения с требованием освободить помещение, однако ФИО4 отказывается освобождать жилое помещение.

Между тем, ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) ФИО4, возражавшим в удовлетворении первоначальных исковых требований, суду представлены доказательства, опровергающие доводы ФИО1, изложенные в исковом заявлении, в том числе следующие документы.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, которое продавец приобретет в будущем № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Арбат» и ФИО4, ФИО6, ООО «Башоценка», по условиям которого стороны обязаны были заключить основной договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, после полной оплаты, ООО «Арбат» обязан был передать квартиру ФИО4 либо ФИО6 (т. 1 л.д. 61-64).

Договор купли-продажи жилого помещения № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ООО «Арбат» и ФИО4 (т. 1 л.д. 65-67), акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 68).

Уведомление ООО «Арбат» № от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности и подписания основного договора купли-продажи и передачи вышеуказанного жилого помещения (квартиры) с просьбой указать лицо, на кого будет оформлена впоследствии (т. 1 л.д. 69). 

Квитанции об оплате платежей за спорное жилое помещение, в том числе: ежемесячных платежей по ипотеке, налогов на имущество, коммунальных платежей за электроэнергию, тепло, водоснабжение, уборку мусора, капитальный ремонт, оплату содержания консьержа до июля 2024 года.

Документы, свидетельствующие о проведении ФИО4 в период с 2011 по настоящее время капитального ремонта в спорной квартире, а также документы, подтверждающие, что ФИО4 подано заявление в полицию по факту попытки отобрать у него квартиру, в настоящее время проводится проверка Отдел полиции № 6 по г. Уфе.

Письменные пояснения ФИО11, из которых следует, что в 2017 году он был трудоустроен директором в ООО «Башоценка». В документах компании имелся подписанный предварительный договор купли-продажи квартиры ООО «Башоценка» и ООО «Арбат», согласно которого конечным собственником должен был стать ФИО4 В период 2016-2018 года ООО «Башоценка» оплачивала суммы в счет оплаты по данному договору. ООО «Башоценка» направлял как прямые платежи в адрес ООО «Арбат», так и по письмам от контрагентов-дебиторов за оказанные услуги. Затем представители ООО «Арбат» попросили ускориться и завершить полный расчет по выкупу квартиры. ФИО4 сообщил ему, что ему сейчас не дадут кредит/ипотеку из-за банкротства как физлица и он искал, на кого из близких можно временно оформить. Договорились оформить временно на него, чтобы взять на него кредит путем представления в банк залог данной недвижимости - квартиры по адресу: 

<

адрес>. Планировалось взять максимально возможную сумму для оборотных средств и запросили 4 900 000 руб. Но специалисты Инвесткапиталбанка сообщили, что он не пройдет кредитный комитет. И ФИО4 сказал, что его знакомая ФИО1 предложила помощь и готова стать временным собственником пока, если ей дадут ипотеку, и что она гарантирует, что после погашения ипотеки переоформить обратно данную квартиру на ФИО4 Ему также было известно, что ФИО1 была таким же номинальным (временным) покупателем, как и он, и обязалась переоформить данную квартиру на ФИО4 после погашения ипотеки в банке безвозмездно. Для проведения сделки были переписаны письма о смене назначения платежей ранее уплаченных по предварительному договору купли-продажа квартиры. Никаких денежных средств никто из номинальных покупателей ФИО11 и ФИО1 от кого-либо еще от ее имени ООО «Башоценка» не получало, договоров о переуступке оформления квартиры с ними также не заключалось, фактическое овладение в последующем в качестве собственника за ними не предполагалось. ФИО4 и ФИО12 знает очень давно и только с хорошей стороны, характеризует их порядочными людьми. ФИО4 проживает в указанной квартире с 2011 года.

Кроме того, ФИО4 представлены нотариально заверенная переписка в мессенджере «WhatsApp» (т. 1 л.д. 87-111) и заключение специалиста-лингвиста экспертной организации «Судебный эксперт» (т. 1 л.д. 132-164), из которых следует, что в ходе проведенного анализа переписки между ФИО1 и ФИО4, представленной на исследование, установлено, что в тексте переписки идет речь об имуществе - квартире, которая взята в кредит (ипотеку) и которую собеседники планируют переоформлять; при этом решение о том, что сделать с квартирой, принимает ФИО4: «И по квартире надо добить вопрос - закрыть кредит Рсхб для начала. Потом буду думать, продавать или нет»; ФИО1: «Скажи пожалуйста, когда квартиру планируешь переоформить?», «Каким образом будет передавать квартиру? Мне бы чтобы на доход не попасть и налоги». В переписке названы такие действия в отношении квартиры: «выставить на продажу», «продавать», «переоформлять»: «Кстати, квартиру выставил на продажу», «И по квартире надо добить вопрос - закрыть кредит Рсхб для начала. Потом буду думать, продавать или нет», «Скажи, пожалуйста, когда квартиру планируешь переоформить?», «Каким образом мы будет передавать квартиру? Мне бы чтобы на доход не попасть и налоги». В переписке не выявлены глаголы со значением «арендовать», «отдавать в найм», «сдавать», «снимать» и т.п. В переписке идет речь о платежах, которые осуществляет ФИО4 - платежи по кредиту, оформленному на Юлю ФИО1, а также возмещение денежных средств, списанных с ее счетов из-за задолженности: «Завтра оплачу», «Я же платил», «Завтра закину», «10 тыс. закинул. Завтра еще докину» и др. В переписке не выявлено пропозиций, описывающих ситуацию внесения платежей за аренду. Таким образом, в тексте предоставленной на исследование переписки в мессенджере WhatsApp между абонентами «ФИО13 20 Июля Др Др» и Suyushev за период с ДД.ММ.ГГГГ 20:15:36 по ДД.ММ.ГГГГ 15:44:32 отсутствуют какие-либо языковые средства, указывающие на то, что взаимоотношения между собеседниками являются взаимоотношениями арендодателя и арендатора. В частности, в переписке не выявлены глаголы со значением «арендовать», «отдавать в найм», «сдавать», «снимать» и т.п., также не выявлено пропозиций, описывающих ситуацию внесения платежей за аренду.

По результатам проведенного исследования специалист пришел к следующему заключению:

По вопросу 1: Имеются ли в тексте переписки какие-либо высказывания ФИО1 Юлии, в которых она просит собеседника быстрее закрыть остаток ипотеки и переоформить квартиру? 

В тексте предоставленной на исследование переписки в мессенджере WhatsApp между абонентами «ФИО13 20 Июля Др Др» и Suyushev за период с ДД.ММ.ГГГГ, 20:15:36 по ДД.ММ.ГГГГ, 15:44:32 имеются высказывания Юли ФИО1, в которых она просит собеседника закрыть долг по ипотечному кредиту в Россельхозбанке, просит вывести (то есть убрать, снять) с нее этот кредит. Также в переписке имеются высказывания Юли ФИО1, в которых она просит собеседника сообщить, когда он будет переоформлять квартиру, и задает вопрос о том, как они будут передавать квартиру

По вопросу 2: Имеются ли в тексте переписки какие-либо указания на то, что взаимоотношения между собеседниками являются взаимоотношениями арендодателя и арендатора?

В тексте предоставленной на исследование переписки в мессенджере WhatsApp отсутствуют какие-либо языковые средства, указывающие на то, что отношения между собеседниками являются взаимоотношениями арендодателя и арендатора. В частности, в переписке не выявлены глаголы со значением «арендовать», «отдавать в найм», «сдавать», «снимать» и т.п., также не выявлено пропозиций, описывающих ситуацию внесения платежей за аренду.

В соответствии со ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). 

Доказательства переписки в интернет-мессенджере WhatsApp (мобильного приложения для обмена сообщениями и аудио-видеофайлами) могут быть признаны судом в качестве допустимого письменного доказательства в случаях и в порядке, предусмотренных законом и в любом случае должны содержать обязательный признак: отправитель и получатель должны быть идентифицированы.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, должны быть допустимыми.

Переписки могут быть приняты судом в качестве доказательства при соблюдении ряда условий: удостоверена законным способом (нотариально), либо идентифицирована судом; в переписке возможно установить смысл/суть диалога; в ходе изучения переписки можно установить время и дату ее ведения, а также подлинность адресатов.

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ относимыми данные доказательства могут являться только в том случае если можно из этой переписки установить, что именно и какие обстоятельства данная переписка доказывает.

Представленная в деле переписка в мессенджере WhatsApp на бумажном носителе отвечает этим требованиям, так как заверена нотариально, и является относимым и допустимым доказательством.

Факт ведения представленной переписки в мессенджере ФИО1 не оспорен в ходе судебного разбирательства, переписке дана оценка и согласно исследованию специалиста-лингвиста установлено, какие правоотношения и какие договоренности были между сторонами.

Основания не доверять представленному стороной ответчика экспертному заключению специалиста-лингвиста экспертной организации «Судебный эксперт» у суда отсутствуют, в связи с чем, суд принимает указанное экспертное заключение как достоверное и обоснованное доказательство по делу.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства, руководствуясь вышеизложенными нормами права, суд приходит к выводу, что истец не вправе требовать выселения ответчика и снятии его с регистрационного учета по данному месту жительства в силу следующего.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 8 июня 2010 года № 13-П, применительно к реализации закрепленного ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации права на жилище, которое рассматривается международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную ч. 1 ст. 45 и ст. 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, которая должна быть полной и эффективной.

Законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П).

Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (абз. 7 п. 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года № 13-П).

При разрешении вопроса о жилищных правах ответчика суд учитывает факт того, что в спорной комнате ответчик постоянно проживает с 2011 года и оплачивает ипотечные платежи, расходы по содержанию жилья и коммунальные услуги, которые потребляет, истец в указанной квартире не проживает, о намерениях проживать не заявляла.

В нарушение положений ст. 56 ГПК при рассмотрении гражданского дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о систематических противоправных действиях ответчика, нарушающих правила пользования жилым помещением, нарушении права истца как собственника квартиры. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик предупреждался собственником о необходимости устранить нарушения, а после предупреждения продолжал совершать противоправные действия.

Также судом учтено, что выселение из квартиры без предоставления жилого помещения на основании ч. 2 ст. 35 ЖК РФ является крайней мерой ответственности, применяемой только в том случае, если иные меры воздействия оказались безрезультатными, чего в данном конкретном случае не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая конкретные обстоятельства данного дела в соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, обеспечение баланса интересов собственника квартиры и ответчика, проживающего в спорном помещении, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

При разрешении вопроса о жилищных правах ответчика суд учитывает факт того, что ФИО4 проживает в квартире с 2011 года, зарегистрирован в квартире с 2018 года, несет бремя содержания недвижимого имущества и осуществляет его ремонт, письменный договор найма жилого помещения между сторонами не заключался, все первичные документы (договора купли-продажи всех периодов, акты приемки, платежные документы, выписка ЕГРН, техпаспорта старые и новые), находятся у него, ФИО1 с момента регистрации сделки ни разу не посетила жилое помещение, не имеет представления, в каком виде и состоянии жилое помещение, какой ремонт был в жилом помещении до совершения оспариваемой сделки, какой ремонт в настоящее время, не имеет ключей от жилого помещения, а также оригинала оспариваемого договора и кредитного договора, все оригиналы документов находятся у ФИО4, что не свойственно собственникам.

В нарушение положений ст. 56 ГПК при рассмотрении гражданского дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о каких-либо противоправных действиях ответчика, нарушающих правила пользования помещением, нарушении прав истца. 

Также судом учтено, что выселение без предоставления жилого помещения является крайней мерой.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суды с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При таких обстоятельствах, учитывая конкретные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

Разрешая встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ООО «Арбат» о признании сделки - договора купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённой между ООО «Арбат» и ФИО1 притворной, прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, применении последствий недействительности сделки путем перехода прав на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, к ФИО4, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании представителями истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) сделано заявление о применении к требованиям ФИО4 исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и составляет три года.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Из пояснений ФИО4, данных им в судебном заседании, следует, что оспариваемая сделка заключалась на временный период, в дальнейшем ФИО1 должна была переоформить квартиру на него, конфликт между сторонами произошел в июле 2024 года, с этого же момента ФИО4 узнал о том, что ФИО1 не планирует переоформить на него квартиру, просит его освободит жилое помещение, то есть о нарушении своих прав, встречное исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах срока исковой давности, в связи с чем, суд считает, что ФИО4 не пропущен срок для обращения в суд с заявленными исковыми требованиями.

Вместе с тем, оценив все представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеизложенными нормами права, суд приходит к выводу, что истец не вправе требовать признания сделки притворной, прекращения права собственности ответчика на жилое помещение и применении последствий недействительности сделки путем перехода прав на жилое помещение к истцу, в силу следующего.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, во исполнение договора купли продажи спорного жилого помещения № б/н от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанком» и ФИО1 заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и выданы кредитные денежные средства в размере 1 826 000 руб. (т. 1 л.д. 18-21)ю

Дата окончания договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Процентная ставка - 9,3 %.

В залоге банка находится спорная квартира, общей площадью 99,4 кв. м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Конституционным Судом Российской Федерации неоднократно отмечалось, что общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных решений (постановление от 30 июля 2001 года № 13-П, постановление от 5 февраля 2007 № 2-П); судебные акты должны быть исполнимы реально и безусловно.

На основании изложенного, учитывая, что спорная квартира находится в залоге у третьего лица, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1, ООО «Арбат».

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

ФИО4 просил взыскать с ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб., расходы на оплату услуг специалиста «Судебный эксперт» в размере 100 000 руб., на оплату услуг нотариуса в размере 16 350 руб.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, отсутствуют основания для удовлетворения судом производных от названного основного требования исковых требований о взыскании с ФИО1 судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, оставить без удовлетворения.

встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Арбат» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий М.В. Газимуллина

Мотивированное решение суда составлено 15 сентября 2025 года.