Дело № 2-574/2026

УИД 05RS0031-01-2025-007584-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2026 года г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Яшиной Н.А.,

при секретаре судебного заседания Садуллаеве У.Б.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителей ответчика - ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО22 и ФИО4 ФИО23 к ФИО6 ФИО24 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применений последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 и ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6 ФИО7 о признании недействительным в силу его ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 29.05.2023 с кадастровым номером №, применении последствий недействительности ничтожных сделок, обязав Управление Росреестра по РД погасить запись государственной регистрации права №№-05/184/2023-54 от 31.05.2023, зарегистрированную на имя ФИО6 и восстановить запись о праве долевой собственности ФИО5 и ФИО5, по 1/2 доле за каждым из них, на указанный земельный участок.

В обосновании иска указывают, что ДД.ММ.ГГГГ скончался отец Истцов ФИО8

В его собственности находился земельный участок в МКР «Ватан», ул.Сетевая, д. 3- А, с кадастровым номером № площадью 2509 кв. м.

Нотариусом города Махачкалы ФИО9 открыто наследственное дело №, зарегистрировано в реестре 05/62-н/05-2022- 21211.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону у истцов ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возникло право долевой собственности по 1/2 доле на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в Юго-Восточной части.

Истцам стало известно, что 29.05.2023 ФИО6 на основании договора купли-продажи стал собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2509 кв.м. У истцов нет копии указанного Договора, им неизвестно кто выступал их представителем при его заключении. О совершении вышеуказанной сделки истцы не знали, никаких денежных средств истцам и их матери передано не было, истцы не знакомы с ответчиком.

В момент заключения вышеуказанного Договора (29.05.2023г.) Истец ФИО4 ФИО25, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был несовершеннолетним. Согласие его законного представителя и органа опеки и попечительства при совершении оспариваемой сделки не было получено.

От имени истцов была выдана нотариальная доверенность 

<

адрес>9 от 17.11.2022г. Указанная Доверенность от 17.11.2022 была выдана в первую очередь для принятия наследства. В ней содержится полномочие на продажу, совершение сделки по другому земельному участку №. При отсутствии реальной оплаты и без соблюдения интересов несовершеннолетнего действия доверенного представляет собой злоупотребление полномочиями.

Выдача доверенности, содержащей полномочия на отчуждение имущества несовершеннолетнего, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, является ничтожной сделкой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Следовательно, все действия, совершенные представителем на основании такой недействительной доверенности, также не порождают правовых последствий.

Доверенность, содержащая полномочие на отчуждение имущества несовершеннолетнего, с момента ее выдачи является ничтожной в силу прямого нарушения императивных норм закона (ст. 168 ГК РФ). Следовательно, у ФИО7 с момента подписания доверенности отсутствовали законные полномочия на совершение оспариваемой сделки, что влечет ничтожность как самой доверенности, так и всех совершенных на ее основе сделок.

Более того нотариальная доверенность от 17.11.2022 выдана до возникновения права собственности у истцов. Кроме того, в Доверенности в нарушении гражданского законодательства были даны полномочия по продаже земельного участка с кадастровым номером №, на который еще не было зарегистрировано право собственности, а также в ней не содержится право продавать участок с кадастровым номером №. То есть дано право на продажу недвижимого имущества, которое не находилось в собственности истцов, что является грубым нарушением.

Покупатель не мог не знать о неправомерности ситуации, так как сделка с участием несовершеннолетнего требует особого порядка, в связи с чем не может быть признан добросовестным. Отчуждение имущества несовершеннолетнего невозможно без разрешения органов опеки и попечительства, которое должно было быть представлено нотариусу в момент выдачи доверенности. На лицо все признаки преступления и незаконного отчуждения имущества несовершеннолетнего лица, что является существенным нарушением законных прав истцов.

При регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по Договору купли-продажи от 29.05.2025г., в орган государственной регистрации прав не было представлено соответствующих разрешений от органа опеки и попечительства и законного представителя несовершеннолетнего, однако все равно сделку зарегистрировали, нарушив законные права ФИО4 ФИО26.

Договор купли-продажи земельного участка от 29.05.2023, по мнению истцов, является ничтожным ввиду нарушения целого ряда норм гражданского законодательства о сделках с участием несовершеннолетних, а именно:

в нарушение ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при удостоверении доверенности не было предъявлено предварительное разрешение органа опеки и попечительства на выдачу доверенности, реквизиты которого в обязательном порядке указываются в тексте самой доверенности;

в нарушение ст. 157.1 ГК РФ не получено согласие (предварительное или последующее) органа местного самоуправления;

в нарушение п. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор купли-продажи нотариально не удостоверен»

неполучение вознаграждения за объект недвижимости, которое были переоформлено по договорам купли-продажи земельных участков.

Истцы не получили никаких денежных средств за незаконно проданный от их имени земельный участок, при этом на них были начислены налоги с продажи указанного участка в крупном размере.

На основании изложенного истцы просят суд:

Признать недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 29.05.2023г. с кадастровым номером №, заключенный 29.05.2023г. представителем по доверенности от имени ФИО4 ФИО29 и ФИО4 ФИО28 и ФИО6 ФИО27.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав Управление Росреестра по РД погасить запись государственной регистрации права №№-05/184/2023-54 от 31.05.2023г., зарегистрированную на имя ФИО6 ФИО30, и восстановить запись о праве долевой собственности ФИО4 ФИО32 и ФИО4 ФИО31, каждая по 1/2 доле, на земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель истцов иск поддержал и просил его удовлетворить.

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали и просили в его удовлетворении отказать. При этом они пояснили суду, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в полном соответствии с требованиями закона. Оснований для признания его недействительным в силу ничтожности не имеется. Требования о расторжении договора не заявлены.

Остальные участники процесса, будучи извещены судом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Выслушав мнения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что истцы ФИО5 и ФИО5 являются сыновьями и наследниками первой очереди ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ отец истцов ФИО8 скончался.

В собственности ФИО8 находился земельный участок в МКР «Ватан», 

<

адрес>- А, с кадастровым номером № площадью 2509 кв. м.

Нотариусом города Махачкалы ФИО9 открыто наследственное дело №, зарегистрировано в реестре 05/62-н/05-2022- 21211.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону у истцов ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возникло право долевой собственности по 1/2 доле на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в Юго-Восточной части.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО5 и ФИО10 (мать истцов) доверенностью, удостоверенной нотариусом нотариального округа г.Махачкалы ФИО11, уполномочили ФИО12 продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок в МКР «Ватан», 

<

адрес>- А, с кадастровым номером № площадью 2509 кв. м.

Распоряжением Администрации Ленинского района г.Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ № удовлетворено заявление ФИО10 о даче разрешения на совершение сделки купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащим ее несовершеннолетнему сыну ФИО5

29.05.2023г. между ФИО5, ФИО5 в интересах которых на основании доверенности действовал ФИО12, и ФИО6 был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2509 кв.м., расположенного по адресу: г. Махачкала, Республика Дагестан, г. Махачкала, в Юго-Восточной части на землях населенных пунктов, предоставленный для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. Согласно п.2 вышеуказанного договора Стороны оценивают указанный земельный участок в 4660000 (четыре миллиона тысяч) рублей 00 копеек. Согласно п.2.4 расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО5 ФИО34 и ФИО4 ФИО35, от имени которых действует ФИО12 ФИО33 получили от ФИО6 ФИО36 ФИО37 4660000 (четыре миллиона шестьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

При заключении сделки ФИО12 действовал в пределах своих полномочий, на основании нотариально удостоверенной доверенности, на момент заключения сделки доверенность была действующей, в установленном законе порядке доверенность не отменялась. Соответственно, довод истцов о том, что ФИО12, действуя на основании вышеуказанной доверенности при заключении договора купли-продажи земельного участка с ФИО6 превысил или злоупотребил полномочиями, не находит своего подтверждения.

Довод истцов о том, что выдача доверенности на распоряжение имуществом, право собственности на которое еще не зарегистрировано, является грубым нарушением действующего законодательства, суд признает несостоятельным

Согласно ст.ст. 1114 и 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Наследодатель ФИО8 скончался ДД.ММ.ГГГГ г. Свидетельство о праве на наследство истцам выдано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством право собственности у истцов возникло с момента открытия наследства, то есть с 04.02.2018.

В соответствии с ч.1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в п.2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме ФНП от 21.06.2017 N 2662/06-10 "О выдаче доверенности с полномочиями, затрагивающими имущественные права несовершеннолетнего лица" для выдачи доверенности с полномочиями, затрагивающими осуществление имущественных прав несовершеннолетнего лица (от имени несовершеннолетнего его законными представителями или самим несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет с согласия законных представителей), получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется, поскольку совершение доверенности не является сделкой по распоряжению имуществом несовершеннолетнего, а для совершения поверенным сделки по распоряжению указанным имуществом такое согласие в любом случае должно быть получено.

Как следует из содержания ст. 21 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.09.2025) "Об опеке и попечительстве" предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

Нотариальное удостоверение доверенности, совершаемой несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, осуществляется с письменного согласия их законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей.

Таким образом, доверенность выданная от имени ФИО5 и ФИО5 от 17.05.2023 

<

адрес>0 с согласи их матери- ФИО4 ФИО38, удостоверенная нотариусом ФИО11, согласно которой истцы уполномочили ФИО12 ФИО39 на заключение договора купли-продажи земельного участка с ФИО6, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в Юго-Восточной части, с кадастровым номером №, является действительной. Законодатель не требует согласия органа опеки и попечительства на выдачу доверенности несовершеннолетним. В соответствии со ст. 26 ГК РФ на выдачу доверенности несовершеннолетним требуется только согласие родителя.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО5 М. и свидетель ФИО10 подтвердили суду принадлежность им подписей, учиненных от их имени в доверенности от 17.05.2023на имя представителя ФИО12 Также, они подтвердили суду, что имели намерение продать спорный земельный участок, в связи с чем подписали и выдали доверенность на продажу спорного земельного участка. Свидетель ФИО10 также показала суду, что обращалась в Администрацию Ленинского района г.Махачкалы с заявлением о даче согласия на совершение сделки купли-продажи земельного участка, принадлежащего ее несовершеннолетнему сыну ФИО5 Также, она пояснила суду, что о земельном участке она узнала от бывшего супруга ФИО8 незадолго до его смерти. На каких основаниях он приобрел право на земельный участок и где находится земельный участок ей неизвестно, документов у нее нет.

В связи с изложенным довод истцов о том, что доверенность, выданная несовершеннолетним ФИО5 без согласия органа опеки и попечительства, является ничтожной, а также о том, что сделка была совершена в отсутствии согласия органа опеки и попечительства на заключение сделки, не находит своего правового обоснования.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснования иска истцы также ссылаются на мнимость сделки по купле-продаже спорного земельного участка, как заключенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия, поскольку истцы не получали предусмотренную договором сумму.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу приведенной нормы права, при совершении мнимой сделки не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности обе стороны этой сделки.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Характерной особенностью мнимой сделки является то, что стороны стремятся правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В связи с этим установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации ее в качестве ничтожной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 N 305-ЭС16-2411).

Договор купли-продажи от 29.05.2023 по форме и содержанию соответствует требованиям закона, при этом в тексте договора, подписанного сторонами, содержится условие о том, что денежные средства за земельный участок в размере 4 660 000 рублей переданы продавцам (пункт 2.4); стороны договора подтверждают, что отсутствуют обстоятельства, вынужденные совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 2.6). Произведена государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи, а также переход права собственности к приобретателю на объекты недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО5 и законный представитель несовершеннолетнего на момент совершения сделки истца ФИО5 - ФИО10 показали суду, что у них было намерение и воля на совершение сделки купли-продажи спорного земельного участка.

Руководствуясь положениями статей 166, 170, 209, 218, 454, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из отсутствия правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, поскольку истцами не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии воли сторон при совершении оспариваемого договора на создание соответствующих ему правовых последствий, суд не находит правовых оснований для признании договора купли-продажи от 29.05.2023 мнимой сделкой.

Согласно выписке из ЕГРН и оспариваемому договору, кадастровая стоимость участка 6 653 009 руб.

Оснований для признания сделки недействительной по доводам стороны истца о несоответствии стоимости продаваемого имущества его кадастровой стоимости, не установлено. При этом истцом не представлено доказательств того, что продавец был вынужден заключить сделку вследствие стечения каких-либо тяжелых обстоятельств.

С учетом изложенного правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 104-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО4 ФИО40, ФИО4 ФИО41 к ФИО6 ФИО42 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 29.05.2023 между ФИО4 ФИО45, ФИО4 ФИО44 и ФИО6 ФИО43 и применении последствий недействительности ничтожных сделок, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В мотивированном виде изготовлено 26 февраля 2026г.

Председательствующий Н.А.Яшина