Дело (номер обезличен) 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2017 года (адрес обезличен) 

Кстовский городской суд (адрес обезличен), в составе председательствующего судьи Кондратьева И.Ю., при секретаре ФИО10, с участием представителя истца ФИО9, по доверенности ФИО16, ответчика ФИО3, его представителя по доверенности ФИО11, ответчиков ФИО2, ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО4, ФИО2, ФИО6, ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что (дата обезличена) между ФИО9 (далее по тексту настоящего Искового заявления «Истец») и ФИО3 (далее по тексту настоящего Искового заявления Ответчик (номер обезличен)), ФИО2 (далее по тексту настоящего Искового заявления Ответчик (номер обезличен)), ФИО6 (далее по тексту настоящего Искового заявления Ответчик (номер обезличен)), ФИО5 (далее по тексту настоящего Искового заявления Ответчик (номер обезличен)) был заключен Договор купли-продажи квартиры находящейся в совместной собственности (далее по тексту настоящего Искового заявления «Квартира»). По указанному Договору купли-продажи квартиры находящейся в совместной собственности Истец является покупателем, а Ответчики продавцами.

По Договору купли продажи Ответчики продали, а Истец купил в индивидуальную собственность Квартиру, обладающую следующими характеристиками: Кадастровый (номер обезличен); Наименование объекта: квартира; Объект права: жилое помещение, Площадь: общая 69,60 кв.м., в том числе основная 38,00 кв.м., этаж 1; Адрес (местоположение) объекта: (адрес обезличен); Вид права: совместная собственность; Субъекты права: ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6; Основание возникновения права: Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность. С кем заключен -(адрес обезличен) (дата обезличена).

В соответствии с пунктом 2 Договора купли-продажи Квартира оценена сторонами и продана по соглашению Сторон за 4 500 000,00 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей. Ответчики подтверждают, денежные средства, указанные в настоящем пункте получены ими в полном объеме, в день подписания настоящего Договора в следующем соотношении:

«ПРОДАВЕЦ 1» ФИО4 1 125 000,00 (Один миллион сто двадцать пять тысяч) рублей 00 коп;

«ПРОДАВЕЦ 2» ФИО2 1 125 000,00 (Один миллион сто двадцать пять тысяч) рублей 00 коп;

«ПРОДАВЕЦ 3» ФИО6 1 125 000,00 (Один миллион сто двадцать пять тысяч) рублей 00 коп;

«ПРОДАВЕЦ 4» ФИО5 1 125 000,00 (Один миллион сто двадцать пять тысяч) рублей 00 коп.

Истец свои обязательства по условиям договора выполнил в полном объеме, установленную договором цену выплатил.

(дата обезличена) Истцом и Ответчиками (в лице их законных представителей по доверенности) были поданы документы о государственной регистрации права в ФГБУ ФКП Росреестра по (адрес обезличен), (Межрайонный отдел) о чем в книгу учета входящих документов (номер обезличен) внесена запись (номер обезличен), что подтверждает Расписка в получении документов на государственную регистрацию.

(дата обезличена) Ответчики Распоряжением удостоверенным нотариусом (адрес обезличен) ФИО7 (зарегистрировано в реестре за (номер обезличен)) отменилидоверенность, выданную ФИО5 от (дата обезличена) зарегистрированной в реестре за (номер обезличен) и заверенной нотариусом (адрес обезличен) ФИО12

Истец должен был получить свидетельство о государственной регистрации права на Квартиру на свое имя, свидетельство им не получено, регистрация перехода права собственности не произведена.

Таким образом Истец считает, что Ответчики умышленно уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

Статья 432 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быт достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, с учетом положений ст. 223 ГК РФ при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности. Установленный ч. 3 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки не имеет, последние вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ.

В соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом и переход права собственности подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В связи с изложенным, ссылаясь на ст.ст.131, 164, 223, 433, 551, 558, 165 ГК РФ, истец просит:

Принять решение о государственной регистрации перехода права собственности и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по (адрес обезличен) зарегистрировать переход права собственности от ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО2 к ФИО9 на квартиру обладающую следующими характеристиками - Площадь: общая 69,60 кв.м., в том числе основная 38,00 кв.м., этаж 1; Адрес (местоположение) объекта: (адрес обезличен); Кадастровый (номер обезличен), на основании Договора купли-продажи квартиры, находящейся в совместной собственности, от (дата обезличена).

ФИО3, ФИО2, ФИО6, ФИО5 обратились со встречным иском к ФИО9 о признании договора купли продажи квартиры от 18.08.2015г., расположенной по адресу: (адрес обезличен) недействительным, ссылаясь на то, что является фиктивным, денежных средств от продажи они не получали. При этом указанный договор был нужен ФИО9 для отчета перед налоговой инспекцией и обещал рассчитаться по долговой расписке от 04.08.2014г. на сумму 50000000 руб. от продажи ООО «(данные обезличены)».

В судебное заседание истец ФИО9 не явился, в своем заявлении в суд просит рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель поддержал требования своего доверителя, со встречным иском не согласился. В обоснование своих возражений ссылается на то, что договор купли-продажи ФИО9 ООО «(данные обезличены)» не имеет никакого отношения к оспариваемому договору купли-продажи квартиры. Денежные средства за квартиру были переданы полностью ответчикам, что подтверждается договором.

Ответчики ФИО3, ФИО2, ФИО6 (они же истцы по встречному иску) с иском ФИО9 не согласились, поддержали свои требования.

В судебное заседание не явился ответчик ФИО5 без уважительных причин, надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела.

Суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

В судебное заседание не явились без уважительных причин третьи лица по делу, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: ФИО13, ФИО14, ФИО17, органы опеки и попечительства администрации Кстовского муниципального района, Управление Росреестра, надлежащим образом уведомленные о дне слушания дела. 

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участвующих по делу лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО9 подлежат удовлетворению, а в иске ФИО3, ФИО2, ФИО6, ФИО5 необходимо отказать, по следующим основаниям.

Спорным является договор купли-продажи от (дата обезличена), в соответствии с которым ФИО9 приобрел у ФИО3, ФИО2, ФИО6, ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен), находившуюся в совместной собственности у продавцов по договору о безвозмездной передачи жилья в собственность.

Стоимость отчуждаемого имущества по вышеуказанному договору составляет 4 500 000,00 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Оспаривая указанный договор истцы по встречному иску ссылаются на вышеуказанные обстоятельства, изложенные в иске. Указывая, что является фиктивным, денежных средств от продажи они не получали. При этом указанный договор был нужен ФИО9 для отчета перед налоговой инспекцией и за что обещал рассчитаться перед ФИО3 по долговой расписке от 04.08.2014г. на сумму 50000000 руб. от продажи ФИО9 ООО «(данные обезличены)».

Согласно указанной расписки, ФИО9 обязался выплатить ФИО3 по договору купли-продажи ООО «Шатковский бройлер» от 25.07.2014г. 50000000 руб. в течении одного года с момента заключения договора, либо рассчитаться по соглашению сторон любым не противоречащим закону способом (л.д.45).

В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)(ст. 154 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2,3 ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом и переход права собственности подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст.166 ГК РФ, 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Обобщая приведенные нормы, можно определить заключенный договор, как согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно, незаключенным надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов.

Из вышеприведенных норм права следует, что договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи недвижимости возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть, исходя из смысла и содержания вышеприведенных норм закона, общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно, в случае с недвижимым имуществом - государственную регистрацию права собственности покупателя.

Право требовать в судебном порядке государственной регистрации права собственности возникает, когда одна из сторон сделки уклоняется от такой регистрации (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное разъяснение дано в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Требуя признания сделки недействительной, истцы по встречному иску ссылаются на ее мнимость.

Согласно п.1 ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу данной нормы доводы о мнимости договора купли-продажи могут быть признаны обоснованными, если истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказал, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения.

Истцами по встречному иску таких доказательств не представлено. 

При этом суд учитывает, что оспариваемый договор подписан сторонами сделки, покупатель оплатил стоимость товара в день подписания договора, что подтверждается п.2 договора. Продавцы обязались сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с учета всех лиц, за регистрированных по месту жительства в вышеуказанной квартире, в течении 3-х дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в УФРС. Продавцы утрачивают право пользования квартирой с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартире. Согласно п.6 договора, стороны согласовали, что настоящий договор одновременно является также актом приема-передачи квартиры и подтверждает факт приема-передачи квартиры продавцами покупателю.

Согласно п.6 договора, стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого настоящего Договора и обязательства его заключения, осознают суть выдаваемой доверенности на его заключение/подписание/ и получение оплаты, также, что они осознают отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить сделку на невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для признания сделки купли-продажи квартиры мнимой сделкой, поскольку явная воля сторон выражена в договоре, деньги за которую уплачены в полном размере. А поэтому доводы истцов по встречному иску не могут быть судом приняты во внимание, т.к опровергаются вышеуказанными доказательствами.

В подтверждение уплаты денег покупателем свидетельствует снятие ФИО9 14.08.2015г. (за четыре дня до подписания договора купли-продажи квартиры) с личного счета в КБ «РОСПРОМБАНК» (000) денежных средства в размере 5 104 928,42 (Пять миллионов сто четыре тысячи девятьсот двадцать восемь) рублей 42 коп. Что подтверждается выпиской по счету 10(номер обезличен) ФИО9 представленной в суд.

В подтверждение указанному также свидетельствуют, представленные в суд три долговых расписки, данных ФИО3 и ФИО5 ФИО9 о предоставлении последним займа от 01.02.2016г., 28.12.2015г., 20.09.2015г., со сроком возврата 1 и 2 месяца.

Которые также опровергают и доводы истцов по встречному иску об исчезновении ФИО9 после подписания договора купли-продажи квартиры.

Истцами по встречному иску также не представлено допустимых и достаточных доказательств для признания указанной сделки недействительной по основаниям п.1 ст.178 ГК РФ, как совершенной под влиянием заблуждения, и основаниям п.2 ст.179, как совершенная под влиянием обмана. А поэтому и по данным основаниям, на которые ссылаются истцы, требования последних не подлежат удовлетворению.

Наряду с этим установлено, что после заключения договора купли-продажи (дата обезличена),

(дата обезличена) ответчиком и истцами по встречному иску (в лице их законных представителей по доверенности) были поданы документы о государственной регистрации права в ФГБУ ФКП Росреестра по (адрес обезличен) (Межрайонный отдел) о чем в книгу учета входящих документов (номер обезличен) внесена запись (номер обезличен), что подтверждается расписка в получении документов на государственную регистрацию.(л.д.15)

Однако (дата обезличена) истцы по встречному иску Распоряжением, удостоверенным нотариусом (адрес обезличен) ФИО12, отменили доверенность, выданную ФИО5 от (дата обезличена) зарегистрированной в реестре за (номер обезличен)б5 и заверенной нотариусом (адрес обезличен) ФИО12

В результате чего регистрация перехода права собственности на имя покупателя ФИО9 не произведена, свидетельство о праве собственности на спорную квартиру не получено.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принятое судом решение, что договор купли-продажи спорной квартиры составлен в соответствии с требованиями законодательства, с соблюдением существенных его условий, с оплатой покупателем его стоимости, а другая сторона уклоняется от регистрации перехода права собственности, на основании вышеуказанных норм закона, требования ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 18.08.2015г., являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

При этом доводы ФИО3 о наличии долга перед ним ФИО9 в размере 50 миллионов руб. не могут быть судом приняты во внимание, т.к. указанные правоотношения не относятся к настоящему делу и могут быть предметом другого судебного разбирательства.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ФИО3, ФИО2, ФИО6, ФИО5 подлежит взысканию уплаченная ФИО9 госпошлина в сумме 300 руб., в долевом порядке, т.е. по 75 руб. с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО9 к ФИО4, ФИО2, ФИО6, ФИО5 удовлетворить.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по (адрес обезличен) произвести регистрацию перехода права собственности от ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО2 к ФИО9 на квартиру расположенную по адресу: (адрес обезличен), на основании договора купли-продажи квартиры от (дата обезличена).

Исковые требования ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО8 к ФИО9 о признании договора купли продажи квартиры от 18.08.2015г., расположенной по адресу: (адрес обезличен) недействительным, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО8 в пользу ФИО9 госпошлину в сумме 300 руб. в долевом порядке, т.е. по 75 руб. с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Председательствующий судья: И.Ю.Кондратьев