дело №2-92/2025

24RS0040-02-2024-001170-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2025 года город Норильск район Талнах

Норильский городской суд Красноярского края в составе: 

председательствующего судьи Шевелевой Е.В., 

при секретаре Пустохиной В.В.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО3 (в редакции уточненных требований от 19 ноября 2024г.) о признании договора-соглашения о покупке объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 28 октября 2022г., в части обязательств ФИО1 о выплате ИП ФИО3 денежной суммы в размере 300000 рублей, ничтожной сделкой;применении последствий признания ничтожной сделки: взыскании уплаченных по соглашению средств в сумме 300000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период до 21 ноября 2024г. в размере 76436,67 рублей; возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины 8800 рублей.

Заявленные требования обоснованы тем, что 28 октября 2022г. между ИП ФИО3, агентством недвижимости «Гуладис» («Сторона 1»), ФИО1 и ФИО5 («Сторона 2, Стороны»), заключен договор-соглашение о покупке объекта недвижимости - квартиры по адресу: Красноярский край, г.Норильск, ул. 

<

данные изъяты>, принадлежащего ФИО6, с использованием кредитных средств.

По условиям п. 1.1, 1.2 договора «Стороны» решили приобрести квартиру по договору купли-продажи на имя ФИО1 по цене 3500000 рублей; 

в соответствии с условиями п. 1.3 договора, «Стороны» решили приобретенное на имя ФИО1 имущество передать в последующую продажу за 4700000, а прибыль в размере 1200000 рублей (4700000 руб. – 3500000 руб.) поделить пополам следующим образом: «Сторона 1» получает от прибыли - 600000 рублей, «Сторона 2» получает от прибыли - 600000 рублей.

Условиями п.1.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28 октября 2022г.) «Стороны» решили, в случае если ФИО1 по своему желанию захочет оставить объект недвижимости после государственной регистрации права собственности на свое имя в своей собственности, то он и ФИО5 обязуются выплатить «Стороне 1» по 300000 рублей, каждый.

После государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, ФИО1 оставил квартиру в своей собственности и исполнил обязательства по договору-соглашению от 28 октября 2022г., выплатив ИП ФИО3 300000 рублей.

Между тем, истец утверждает, что 300000 рублей переданы им ИП ФИО3 под влиянием правового заблуждения во исполнение ничтожной сделки под условием, ограничивающим его законное право собственности, исключительно в интересах коммерческой выгоды ответчика, поскольку кредитные обязательства ФИО1 исполняет единолично, жилое помещение используется им по назначению для личных нужд, где он зарегистрирован по месту жительства и фактически проживает.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности № от 22 января 2024г. (

<

данные изъяты>) уточненные требования поддержала, указывая на недобросовестное поведение стороны ИП ФИО3, где ФИО1 действительно были оказаны услуги по подбору варианта приобретения жилого помещения, однако возложенное на покупателя обязательство перепродать свою квартиру, а в случае отказа – выплатить агентству недвижимости 300000 рублей, является заведомо кабальным условием, ограничивает охраняемое законом право собственности гражданина и не основано на законе. Обращает внимание, что соглашение не влечет для истца никакой самостоятельной выгоды, а при наличии у ответчика претензий к ФИО1 по оплате оказанных в данной сделке информационных услуг или услуг юридического характера, сторона вправе предъявить самостоятельные требования, обосновав их соответствующими доказательствами. 

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО4, исковые требования не признали, предлагая исходить из действительных обстоятельств дела, где ФИО1, являясь сожителем (а ныне супругом) стажера агентства ФИО5, имеющей доступ к информационным ресурсам агентства, воспользовавшись существенными преимуществами и привилегированными условиями, осознанно выразил волеизъявление на приобретение спорной квартиры из базы данных АН «Гуладис» по цене заведомо ниже рыночной, с тем, чтобы в последующем продать объект по более высокой стоимости в 4700000 рублей, с разделом вырученной прибыли 600000 рублей в равных долях с агентством. Данное условие отвечало интересам каждой стороны, ФИО1 в условиях обмана или заблуждения не находился, а преследовал цели извлечения материальной выгоды, поскольку с участием агентства ранее приобретал другую квартиру по заниженной цене для целей сдачи в аренду, как сдает в аренду и спорное жилое помещение.

28 октября 2022г., во исполнение достигнутой договоренности, между ИП ФИО3, АН «Гуладис» с одной стороны, ФИО5 и ФИО1 заключен спорный договор-соглашение о покупке объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Решив оставить квартиру в своей собственности, 16 декабря 2022г. ФИО1 добросовестно выплатил агентству 300000 рублей, которые сторона ответчика расценивает в качестве платы за оказанные ему высокопрофессиональные услуги в сфере недвижимости по подбору варианта и сопровождению сложной, нестандартной сделки купли-продажи квартиры с двойным обременением права, при этом никакой договоренности с истцом об участии ИП ФИО3 в исполнении его кредитных обязательств не было.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, разрешая спорные правоотношения по существу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжением своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка должна соответствовать действительному волеизъявлению сторон, в противном случае сделка изначально является, либо может быть признана недействительной.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны доказать суду те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих доводов и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 Г,А. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя МИФНС №25 по Красноярскому краю 14 августа 2015г. (ОГРНИП 

<

***>) с основным видом деятельности: деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе; дополнительные виды деятельности: предоставление посреднических услуг при купле-продажи недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе; предоставление консультационных услуг по аренде жилого и нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе.

28 октября 2022г. между ИП ФИО3, агентство недвижимости «Гуладис» («Сторона 1»), ФИО1 и ФИО5 («Сторона 2», «Стороны») заключен договор-соглашение о покупке обьекта недвижимости по адресу: Красноярский край, г.Норильск, ул. 

<

данные изъяты>, с использованием кредитных средств.

Согласно п.1.1 договора-соглашения «Стороны» согласовали приобретение квартиры по договору купли-продажи на имя ФИО1 с использованием кредитных средств Банка ВТБ (ПАО) по цене 3500000 рублей.

Согласно п.1.3 договора-соглашения «Сторона 1» и «Сторона 2» решили приобретенное на имя ФИО1 имущество передать в последующую продажу за 4700000 рублей, прибыль от продажи поделить следующим образом:

- 4700000 рублей – 3500000 рублей, в дальнейшем составляет 1200000 рублей, где прибыль от продажи делится пополам между «Сторонами» следующим образом: «Сторона 1» получает прибыли 600000 рублей; «Сторона 2» получает прибыли 600000 рублей.

Согласно п.1.6 стороны решили, что в случае, если ФИО1 по своему желанию захочет оставить объект недвижимости после государственной регистрации права собственности на свое имя в собственности, то он обязуется выплатить «Стороне 1» 600000 рублей.

Договор-соглашение удостоверен подписями «Агент» ФИО3, агентство недвижимости «Гуладис», «Принципал» ФИО1, ФИО5

Дополнительным соглашением к договору-соглашению о покупке объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 28 октября 2022г., заключенным между ИП ФИО3, агентство недвижимости «Гуладис» («Сторона 1»), ФИО1 и ФИО5 («Сторона 2»), по взаимному согласию стороны пришли к решению изменить п.1.6 договора-соглашения в следующей редакции:

«стороны решили, в случае если ФИО1 по своему желанию захочет оставить объект недвижимости после государственной регистрации права на свое имя, в своей собственности, то он обязуется выплатить «Стороне 1» 600000 рублей в следующем порядке:

- часть суммы от прибыли 300000 рублей выплачивает ФИО1 «Стороне 1»;

часть суммы от прибыли 300000 рублей выплачивает ФИО5 «Стороне 1»;

Остальные пункты договора-соглашения от 28 октября 2022г. остаются без изменения.

Дополнительное соглашение удостоверено подписями «Агента» ФИО3, агентство недвижимости «Гуладис»; со стороны «Принципала» ФИО1, ФИО5

Дополнительное соглашение содержит примечание о получении ФИО3 денежных средств в сумме 300000 рублей от ФИО1 16 декабря 2022г., что сторонами не оспаривалось.

При разрешении спора суд также считает необходимым учитывать, что в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны не только для сторон, но и для суда. 

Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 22 февраля 2024г. (гражданское дело № 2-187/2024) удовлетворены исковые требования ФИО5 к ИП ФИО3 о признании договора ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки: договор-соглашение о покупке недвижимости с использованием кредитных средств от 28 октября 2022г., заключенный между ИП ФИО3, ФИО1 и ФИО5, признан ничтожным в части обязательства ФИО5 о выплате ИП ФИО3 денежной суммы в размере 300000 рублей по условиям п.6.1 договора.

Применены последствия недействительности сделки, постановлено взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО5 223000 рублей, в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей, всего 223300 рублей.

При таком положении, доводы возражений стороны ответчика о недобросовестном поведении ФИО5 не нашли своего подтверждения, сам же ФИО1 при рассмотрении дела подтвердил, что приобрел в свою единоличную собственность жилое помещение по адресу: Красноярский край, г. Норильск, ул. 

<

данные изъяты>, с использованием кредитных средств Банка ВТБ (ПАО), которое решил оставить в своей собственности, но под психологическим давлением ИП ФИО3, во исполнение подписанного договора-соглашения от 28 октября 2022г., выплатил комиссию в размере 300000 рублей; полагал, что такое же обязательство было возложено на ФИО5 необоснованно, поскольку в браке они не состояли, созаемщиками по кредитному договору не являлись.

Доводы ФИО1 полностью соответствуют содержанию искового заявления по настоящему гражданскому делу.

Из содержания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) в рамках программы ипотечного кредитования от 28 октября 2022г., заключенного при посреднических услугах АН «Гуладис» ИП ФИО3, между собственником жилого помещения ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) следует, что цена объекта недвижимости составляет 3500000 рублей, является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке (п.2.1).

Покупатель ФИО1 в момент подписания предварительного договора передал продавцу ФИО6 задаток 50000 рублей, входящий в счет стоимости объекта недвижимости (п.2.2.1).

Стороны согласовали, что оставшаяся часть суммы 3450000 рублей будет переведена продавцу в день подписания основного договора купли-продажи за счет кредитных средств.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Красноярский край, г.Норильск, 

<

данные изъяты>, с использованием собственных средств покупателя и кредитных средств Банка ВТБ (ПАО) предоставленных ФИО1 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно п.1.4 договора, стоимость объекта недвижимости составляет 4174000 рублей.

В соответствии с п.2.1 договора оплата производится следующим образом:

835000 рублей выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания договора, подтверждением оплаты является расписка продавца (п.2.1.1); оплата в размере 3339000 рублей производится посредством аккредитива в Банке ВТБ (ПАО) на имя получателя средств ФИО6 (п.2.1.3).

В материалы дела представлена расписка ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО1 денежных средств в сумме 835000 рублей в качестве оплаты за проданную квартиру по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГг. (

<

данные изъяты>).

Из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГг. установлено, что заемщиком является ФИО1, который принял обязательство на сумму 3339000 рублей под 11,10% годовых, сроком возврата кредита в дату истечения 242 месяцев с даты предоставления кредита.

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГг. № с ограничением прав и обременением объекта недвижимости: ипотека, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГг. №, сроком действия обременения с ДД.ММ.ГГГГг. на срок 242 месяца с даты предоставления кредита в пользу ПАО «Банк ВТБ», что подтверждается выпиской ЕГРН (

<

данные изъяты>).

Существенные условия договора купли-продажи квартиры по адресу: Красноярский край, г. Норильск, 

<

данные изъяты> суд считает соблюденными, объект продан по цене 4174000 рублей, фактически выбыл из владения прежнего собственника ФИО6, денежный расчет между сторонами состоялся.

Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО1 проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, при проведении правовой экспертизы основания для отказа в государственной регистрации не установлены.

Данными справки формы 4 «О составе семьи, занимаемой жилой площади по данным поквартирной карточки и домовой книги» по состоянию на 07 ноября 2024г. подтверждается, что ФИО1 зарегистрирован по месту жительства по адресу: Красноярский край, г.Норильск, ул. 

<

данные изъяты>, с 11 января 2023г. по настоящее время, задолженность по жилищно-коммунальному обслуживанию отсутствует; доказательства извлечения прибыли от сдачи указанного жилого помещения в аренду ответчиком не представлены и судом не установлены.

20 января 2024г. ФИО1 направил в адрес ИП ФИО3 уведомление об отказе от исполнения договора-соглашения от 28 октября 2022г. (в редакции дополнительного соглашения от 28 октября 2022г.) в соответствии со ст.450.1 ГК РФ (

<

данные изъяты>).

В силу указанной нормы договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В обоснование довода о наличии у ФИО1 денежного обязательства перед ИП ФИО3 по договору-соглашению от 28 октября 2022г. в размере 300000 рублей, сторона ответчика ссылалась на предоставление агентством информационных услуг по сопровождению сделки купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, с учетом обстоятельств по настоящему делу, а также по гражданскому делу №2-187/2024 по иску ФИО5, содержание оспариваемого договора-соглашения от 28 октября 2022г., не позволяет соотнести его с агентским договором оказания информационных услуг, объем, вид и стоимость которых в соглашении не упоминается и не существенным условием обсуждаемой сделки не является, позиция ответчика противоречива и указывает на злоупотребление правом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для признания п.1.6 договора-соглашения о покупке объекта недвижимости по адресу: Красноярский край, г.Норильск, ул. 

<

данные изъяты>, с использованием кредитных средств от 28 октября 2022г. (в редакции дополнительного соглашения от 28 октября 2022г.), заключенного с участием ФИО1, в части возложения обязательства выплатить ИП ФИО3 300000 рублей, недействительной (ничтожной) сделкой. 

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Получение ИП ФИО3 от ФИО1 денежных средств в сумме 300000 рублей 16 декабря 2022г. подтверждается удостоверительной записью в тексте дополнительного соглашения (

<

данные изъяты>) и не оспаривается ответчиком. Поскольку данная денежная сумма получена в отсутствие встречного исполнения по ничтожной сделке, то подлежит взысканию с ответчика.

Учитывая, что факт неправомерного удержания денежных средств ИП ФИО3 нашел свое подтверждение, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16 декабря 2022г. по 21 ноября 2024г. подлежат удовлетворению в размере 76436,67 рублей, из расчета 707 дней от суммы основного долга 300000 рублей и действовавшей средней ставки банковского процента по вкладамдля физических лиц в рублях в периоды: 16 декабря 2022г. по 23 июля 2023г. (300000х220х7,50%=13561), 24 июля 2023г. по 14 августа 2023г. (300000х22х8,50%= 1536,99), 15 августа 2023г. по 17 сентября 2023г. (300000х34х12%=3353,42), 18 сентября 2023г. по 29 октября 2023г. (300000х42х13%=4487,67), 30 октября 2023г. по 17 декабря 2023г. (300000х49х15%=6041,10), 18 декабря 2023г. по 31 декабря2023г. (300000х14х16%=1841,10), 01 января 2024г. по 28 июля 2024г. (300000х210х16%=27540,98), 29 июля 2024г. по 15 сентября 2024г. (300000х49х18%=7229,51), 16 сентября 2024г. по 27 октября 2024г. (300000х42х19%=6540,98), 28 октября 2024г. по 21 ноября 2024г. (300000х25х21%=4303,28)(13561,64+1536.99+3353,42+4487,67+6041,10+1841,10+27540,98+7229,51+6540,98+4303,28=76436,67)).

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Государственная пошлина по требованию имущественного характера в размере 376436,67 рублей и неимущественного характера составляет 14910,91 рублей (376436,67-300000) х 2,5%+10000+3000).

При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 8800 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика; недоплаченная государственная пошлина в размере 6110,91 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета. Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, удовлетворить.

Признать договор-соглашение о покупке недвижимости с использованием кредитных средств от 28 октября 2022г., заключенный между ИП ФИО3 и ФИО1 в части обязательства выплаты денежной суммы в размере 300000 рублей по условиям п.1.6 договора (в редакции дополнительного соглашения к договору-соглашению от 28 октября 2022г.), ничтожным.

Применить последствия недействительности сделки, взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 - 300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16 декабря 2022г. по 21 ноября 2024г. в размере 76436,67 рублей, в счет возмещения судебных расходов 8800 рублей, всего взыскать 385236,67 рублей.

Взыскать с ИП ФИО3 в доход муниципального образования город Норильск государственную пошлину в размере 6110,91 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с даты изготовления в окончательной форме, решение суда в окончательной форме составлено 24 января 2025г.

Председательствующий: судья Е.В. Шевелева