Дело № 3а-243/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 сентября 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Астапенко С.А.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и установить ее равной рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

В связи с тем, что налоговый орган исчисляет земельный налог исходя из недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка содержащихся в ЕГРН, то нарушаются права административного истца, поскольку он вынужден ежегодно нести бремя судебных разбирательств в отношении земельного налога. Единственной возможностью внести достоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка является установление в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Согласно отчета об оценке, рыночная стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 требования административного искового заявления поддержал в полном объеме. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, Правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Свирицкое сельское поселение Ленинградской области.

В письменном отзыве представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 вопрос об удовлетворении требований административного иска оставила на усмотрение суда, при этом отмечала, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области приято решение о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка с использованием актуализированной редакции постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №35 (протокол заседания от 22.11.2016 №8). Органы исполнительной власти Ленинградской области самостоятельно не производили оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости, а поручили ее выполнение специализированной оценочной организации – исполнителю работ, у органов исполнительной власти Ленинградской области отсутствуют полномочия по проведению работ по определению кадастровой стоимости земельного участка с использованием актуализированной редакции постановления правительства Ленинградской области от 29.12.2007 356. 

В судебном заседании представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО5 указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель промышленного и иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 №490 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Ленинградской области». Дата, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка (дата формирования перечня объектов недвижимости) – 05.09.2013. Земельный участок вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, кадастровая стоимость которого утверждена Постановлением №490 и составляет 

<

данные изъяты> рублей, исходя из площади – 194900 кв.м. и УПКС – 

<

данные изъяты> руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости – 05.09.2013. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой стоимости, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, администрации муниципального образования Свирицкое сельское поселение Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 390, п.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 №490 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.09.2019, а также в свидетельстве о государственной регистрации права от 17.01.2012 отражено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадь 194900 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под общественно-деловую застройку, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Документы-основания: договор купли-продажи от 16.11.2011 №.

В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером № от 11.12.2017 указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 07.12.2017 составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата определения кадастровой стоимости – 05.09.2013; дата утверждения кадастровой стоимости: 31.10.2014; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 27.10.2014 №490; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН 12.12.2014.

Отчетом № от 06.05.2019 г., составленным оценщиком ФИО10, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское Общество Оценщиков», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 05.09.2013 г. определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекта оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта является его фактическое использование – комплексное общественно-деловое использование, включающее элементы общественно-деловой и рекреационной застройки.

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод квалиметрического моделирования). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 8 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки. Проведена поправка на НДС. Указано, что при оценке рыночной стоимости земельного участка, независимо от соответствующего указания в задании на оценку, итоговая стоимость объекта не облагается НДС. Проведена корректировка по первой группе элементов сравнения по следующим элементам сравнения: на динамику рынка, поправка на торг. 

Оценщик пришел к выводу, что основные характеристики объекта свидетельствуют о его низкой ликвидности. Максимальное значение поправки для рекреационных участков на уровне 25% соответствует данным анализа рынка о среднем дисконте при продаже на рынке земли. 

Также проведены следующие корректировки по второй группе элементов сравнения: площадь, местоположение, коммуникации, местоположение относительно водоема. Для учета влияния каждого ценообразующего параметра была рассчитана система весов (коэффициентов интенсивности) каждого фактора. Определение системы весов осуществлялось на базе применения метода анализа иерархий. Определение весовых коэффициентов факторов приведено на стр. 87 Отчета. Изменение итоговой стоимости при удалении аналогов лежит в пределах типичного наблюдаемого на рынке диапазона точности оценки. Изменение итоговой стоимости – разнонаправленное. Ни один из аналогов не оказывает критического воздействия на итоговую стоимость, а выборка может быть признана необходимой и достаточной. Несмотря на низкую активность рынка, оценщиком подобрано необходимое и достаточное количество предложений по продаже участков, аналогичных оцениваемому объекту, поэтому использование сравнительного подхода предпочтительно. Расчетная модель признана устойчивой, а результат оценки – достоверным. 

Оценщиком было принято решение округлить результат. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила с учетом округления 

<

данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 05.09.2013.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 06.05.2019 определена рыночная стоимость земельного участка.

Представленный отчет об оценке № от 06.05.2019 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 06.05.2019 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 05 сентября 2013 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление административного истца поступило в суд 26 августа 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 194900 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 05 сентября 2013 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 26 августа 2019 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко