78RS0021-01-2021-001809-31

Дело № 2-3/2023 22 июня 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пошурковой Е.В.,

при секретаре Акембетовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвестКонсалт» о признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании предоставить право беспрепятственного прохода по территории,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском о признании ничтожным договора аренды земельного участка №22/ЗК-04592, заключенного 03.09.2019 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «СтройИнвестКонсалт», применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, обязании ответчиков устранить нарушения права собственности истцов на принадлежащий им на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, предоставив им право беспрепятственного прохода по территории, отнесенной к земельному участку с кадастровым номером №, указав, что 03.09.2019 ответчиками заключен договор аренды земельного участка для размещения открытого плоскостного спортивного сооружения, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Объектом является земельный участок с кадастровым номером №. Истцы являются сособственниками смежного земельного участка с кадастровым номером №. Спорный земельный участок, переданный по договору аренды, отнесен действующим законодательством к территории общего пользования, поставлен на учет 21.08.2018, то есть после принятия постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 № 1283 об утверждении проекта планировки данной территории и образован из земель, находящихся в границах территории общего пользования. При этом Правительство Санкт-Петербурга не принимало каких-либо нормативных правовых актов об отмене документации по планировке данной территории, об исключении спорного земельного участка из границ территории общего пользования, об изменении разрешенного вида использования территории. Таким образом, земельный участок был сформирован и передан Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в аренду в нарушение требований действующего законодательства об использовании территории общего пользования, территориальном планировании и изменении утвержденной документации к планировке территории. В настоящее время истцы лишены возможности беспрепятственного доступа к своему земельному участку, поскольку земельный участок, переданный по договору аренды, является единственным проездом к участку истцов. Право ограниченного пользования спорным земельным участком им не предоставлено.

В судебное заседание ФИО1, ФИО2 не явились, в судебное заседание явился их представитель, который поддержал заявленный иск в полном объеме.

Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «СтройИнвестКонсалт» в судебное заседание явились, исковые требования не признали, пояснив, что оспариваемый договор аренды не противоречит действующему законодательству РФ, а также не нарушает прав и законных интересов истцов, поскольку 16.05.2023 заключено дополнительное соглашение к договору аренды спорного земельного участка, обеспечивающее право беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему им земельному участку, определены координаты прохода и проезда, данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Ответчиками представлены суду отзывы на исковое заявление (т.1 л.д.43-48, т.1 л.д.59-62, т.3 л.д.237-239, т.4 л.д.175-184,230).

Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном ГПК РФ порядке.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Земельный участок площадью 1220 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> находится в долевой собственности ФИО1 – 99/100 долей в праве собственности и ФИО2 – 1/100 долей ( т.1 л.д. 14-17).

Смежным по отношению к участку истцов является земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 1574 кв.м с кадастровым номером № (т.1 л.д.18-21).

03.09.2019 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «СтройИнвестКонсалт» заключен договор аренды №22/ЗК-04592 земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду указанный земельный участок для размещения открытого плоскостного сооружения, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, без права возведения объектов недвижимости; участок относится к землям населенных пунктов; вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в выписке из ЕГРН: спорт (т.1 л.д.49-57). Данный договор прошел государственную регистрацию 17.09.2019 (т.1 л.д.58).

Из материалов дела усматривается (том 2 л.д.2-83), основанием для государственной регистрации договора аренды являлось совершение ряда юридически значимых действий по согласованию предоставления земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов.

ООО «СтройИнвестКонсалт» 26.02.2018 представило в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» соответствующее заявление, после чего были исследованы правоустанавливающие документы, составлен акт обследование земельного участка 25.10.2018, произведены необходимые согласования, что послужило основанием к заключению 03.09.2019 оспариваемого договора аренды.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что спорный земельный участок действующим законодательством отнесен к территории общего пользования. Правительство Санкт-Петербурга не принимало нормативного правового акта об изменении разрешенного вида использования территории, на которой расположен спорный земельный участок, с вида использование – «общее пользование» на вид использования – «для размещения объектов физической культуры и спорта». Таким образом, по мнению истцов, спорный земельный участок был сформирован и передан в аренду в нарушение действующего законодательства РФ, а именно ЗК РФ, нарушает права истцов, как пользователей смежного земельного участка, и в силу положений п.2 ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности; государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Одним из принципов земельного законодательства действительно является дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должно учитываться сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. п. 10 и 11 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Доводы истцов о том, что Правительство Санкт-Петербурга не принимало каких-либо нормативных правовых актов об отмене документации по планировке данной территории, об исключении спорного земельного участка из границ территории общего пользования, об изменении разрешенного вида использования территории, о формировании земельного участка в нарушение требований действующего законодательства об использовании территории общего пользования, территориальном планировании и изменении утвержденной документации к планировке территории основанием к признанию договора аренды ничтожным являться не могут.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - арендодатель) и ООО «СтройИввестКонсалт» (далее -арендатор) договор от 03.09.2019 №22/ЗK-04592 аренды земельного участка (далее - Договор) 2 Зона 8, кадастровый номер №, площадью 1574 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по мнению суда, не противоречит действующему законодательству, которым не установлены ограничения в предоставлении во временное пользование земельных участков, расположенных в границах красных линий, для целей, не связанных с капитальным строительством.

Из материалов дела усматривается, что согласно сведениям Региональной информационной системы «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» спорный земельный участок расположен частично в Красных линиях.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Границы территорий общего пользования обозначены красными линиями.

В границах территорий общего пользования могут быть расположены земельные участки с различными видами разрешенного использования (например: «улично-дорожная сеть», «общее пользование водными объектами», «земельные участки (территории) общего пользования», «отдых (рекреация)» и т.д.)

Вид разрешенного использования земельных участков (далее — ВРИ) «земельные участки (территории) общего пользования» включает в себя размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в граница населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, а также некапитальных сооружений, предназначеньях для охраны транспортных средств. размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 утверждены правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Указанный ВРИ входит в перечень основных ВРИ градостроительных регламентов жилых, многофункциональных, общественно-деловых, производственных и т.д. территориальных зон.

В действующем законодательстве отсутствует запрет на предоставление в аренду без проведения торгов, земельных участков с ВРИ «земельные участки(территории) общего пользования».

При этом в случае предоставления земельных участков с ВРИ «земельные участки(территории) общего пользования» договоры аренды должны содержать пункт, которым обязанность арендатора обеспечивать свободный, бесплатный доступ на земельный участок, неограниченного круга лиц, не создавать препятствий такому доступу и не допускать их создания любыми третьими лицами. Отсутствие данного пункта в оспариваемом договоре аренды не дает оснований, по мнению суда, считать данную сделку ничтожной по основаниям ст.168 ГК РФ.

В данном случае истцы не лишены права защитить свои интересы иным способом, в том числе и предъявлением иска о предоставлении им возможности беспрепятственно пользоваться принадлежащим им на праве собственности земельным участком.

Таким образом, исковые требования о признании договора аренды земельного участка, заключенного ответчиками, ничтожной сделкой удовлетворению не подлежат.

Истцы также просили восстановить нарушенное ответчиками право их беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему им земельному участку, указывая, что переданный в аренду земельный участок является единственным участком, по которому они могут подойти или подъехать к принадлежащему им на праве собственности земельному участку.

В обоснования заявленных требований истцы просили назначить судебную землеустроительную экспертизу. Определением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11.08.2020 такая экспертиза была назначена.

Согласно заключению эксперта № 2834\12-2 от 14.10.22 (том 4 л.д.50-88), на момент проведения экспертизы доступ к земельному участку истцов осуществляется через ворота со стороны земельного участка, переданного в аренду ООО «СтройИнвестКонсалт», проход к земельному участку истцов непосредственного с иных земельных участков (земель) общего пользования, кроме, как через смежный земельный участок, переданный в аренду, не возможен. Экспертом в заключении указан также каталог координат поворотных точек части переданного в аренду земельного участка, необходимых для обеспечения проезда к земельному участку истцов, а также каталог координат поворотных точек разворотной площадки для пожарной или иной техники на арендованном земельном участке.

После проведения экспертизы определением суда от 08.09.2022 производство по делу было возобновлено.

03.02.2023 от истцов поступило ходатайство об уточнении исковых требований (том 4 л.л.135-136), в котором истцы просили обязать ответчиков устранить нарушение их прав на принадлежащий им на праве собственности земельный участок, предоставив право беспрепятственного прохода и проезда по части переданного в аренду земельного участка, ограниченной координатами поворотных точек, указанных в заключении эксперта.

23.03.2023 КИО Санкт-Петербурга издано распоряжение № 601-РЗК об утверждении гранац земельного участка (том 4 л.д.196), согласно которого в отношении земельного участка площадью 1574 кв.м с кадастровым номером № (переданный в аренду), категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: спорт, определенные ограничения в использовании, а именно право прохода и проезда площадью 913 кв.м (п.1.3 распоряжения). Схема координат соответствующих ограничений, в том числе по п.1.3 распоряжения, является неотъемлемым приложением (том 4 л.д.196 оборот, л.д.239-240).

Указанные в данном распоряжении координаты зоны прохода и проезда через арендованный земельный участок сформированы на основании расчетов, выполненных ООО «Бюро кадастровых инженеров» (том 4 л.д.198-199, 241-246).

16.05.2023 между ответчиками заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 03.09.2019 № 22\ЗК-04592 (том 4 л.д.235-236), согласно которого раздел договора «Особые условия» дополнен п.7.20 с указанием координат поворотных точек арендованного участка, обеспечивающих право беспрепятственного прохода и проезда по нему; условия данного соглашения вступило в силу с момента его государственной регистрации, и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 05.05.2023.

Вышеуказанное соглашение, обеспечивающее право прохода и проезда в отношении арендованного земельного участка, прошло государственную регистрацию 24.05.2023 (том 4 л.д.248-251).

Оценивая представленные сторонами доказательства в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, суд находит заявленные требования, в том числе и в части восстановления нарушенных прав по обеспечению возможности беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему истцам на праве собственности участку, не подлежащими удовлетворению, поскольку на момент рассмотрения спора нарушение прав истцов отсутствует, а восстановлению подлежит только нарушенное право в силу ст.11 ГК РФ.

В действующем законодательстве РФ отсутствует запрет на предоставление в аренду без проведения торгов, земельных участков с видом разрешенного использования (ВРИ) «земельные участки (территории) общего пользования. При этом в случае предоставления земельных участков с ВРИ «земельные участки «территории» общего пользования договоры аренды должны содержать пункт, которым предусмотрена обязанность арендатора обеспечивать свободный, бесплатный доступ на земельный участок неограниченного круга лиц, не создавать препятствий такому доступу и не допускать их создания любыми третьими лицами.

Оспариваемый истцами договор аренды смежного с принадлежащего им участком содержит такое положение, поскольку 16.05.2023 заключено дополнительное соглашение к договору, зарегистрированное в установленном законом порядке. Распоряжением КИО СПб и дополнительным соглашением к договору аренды определены координаты поворотных точек, обеспечивающие право истцов на проход и проезд к их участку, площадью 913 кв.м. Данное распоряжение, а также дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Исходя из изложенного, учитывая, что на сегодняшний день суду не представлено достаточных доказательств нарушения прав истцов, исковые требования должны быть оставлены без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искровых требований ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвестКонсалт» о признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Пошуркова

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 17 июля 2023г.