Дело № 3а-280/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А., 

при секретаре Агатаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ИП ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ИП ФИО4 через представителя ФИО1. обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 139 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов – под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 785 910 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается арендная плата в завышенном размере.

Определением судьи Челябинского областного суда от 02 июля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области (л.д. 1-2).

Представитель административного истца ИП ФИО4 – ФИО2., действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления.

Административный истец ИП ФИО4, представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области, Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО4 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на основании распоряжения Управления имущественных отношений Верхнеуфалейского городского округа Челябинской области от 11 апреля 2019 года № 

<

данные изъяты>, договора аренды земельного участка № 

<

данные изъяты> от 15 апреля 2019 года, дополнительного соглашения от 22 августа 2019 года к договору аренды земельного участка №

<

данные изъяты> от 15 апреля 2019 года (л.д. 11-13, 14, 16-17).

В соответствии с расчетом арендной платы последняя рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 13 оборот).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> отражена в размере 1 031 432,84 руб. по состоянию на 01 января 2020 года согласно приказу Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 10). 

Вместе с тем в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № 

<

данные изъяты>, составленном ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» 06 мая 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 785 910 руб. (л.д. 21-110). 

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 

<

данные изъяты> от 06 мая 2021 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» – ФИО3., которая является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет диплом о профессиональной переподготовке по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, застраховавшая ответственность в ООО «Абсолют-Страхование» по полису № 

<

данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с ноября 2014 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 06 мая 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 13 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 30-31 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 10 элементам сравнения, а именно: состав передаваемых прав, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки), условия рынка (скидки к ценам предложения), вид использования и (или) зонирования, местоположение объекта недвижимости, среднемесячная заработная плата работников организаций, расстояние до областного центра, интенсивность транспортного потока, физические характеристики объекта (площадь), другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка. 

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости. 

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 июня 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, в связи с чем необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ИП ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 139 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 785 910 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Датой подачи заявления считать 30 июня 2021 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов