Дело № 3а-446/2021 

25OS0000-01-2021-000644-72

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

24 августа 2021 года город Владивосток 

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бондаренко С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (далее - ООО «Северная звезда») обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка площадью 4446 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено 

<

адрес>. 

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Приморского края от 15 октября 2020 года №87-п установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере ... рублей, которая значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, в размере ... рублей.

Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы общества, поскольку это влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4446 кв.м с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебное заседание представители сторон, заинтересованного лица администрации Находкинского городского округа не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края в письменном отзыве на административный иск указано, что постановление №87-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, в настоящее время действует и никем не оспорено. 

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Администрация Находкинского городского округа просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, в удовлетворении административного иска отказать, поскольку представленный административным истцом отчет не отражает действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик не подобрал равнозначные и равноценные объекты-аналоги соразмерной площади, месту расположения объектов оценки и предложениям рынка, существующего на дату оценки. 

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земельного участка от 22 октября 2013 года №, заключенного с администрацией Находкинского городского округа, ООО «Северная звезда» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды срок действия договора определен с 15 октября 2013 года по 14 октября 2019 года, при этом пунктом 5.4 данного договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В случае возобновления договора, в соответствии с пунктом 5.4 на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 14 дней (п.5.6 договора).

Как указано в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключен 22 октября 2013 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды государственного имущества.

По условиям договора аренды в соответствии с приложением 2 расчет арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, ООО «Северная звезда» вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер арендной платы за земельный участок.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Приморского края от 15 октября 2020 года №87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. 

Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, по состоянию на 1 января 2020 года названным актом в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей.

Стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 20 января 2021 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с абзацами 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, частью 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет ЗАО «...» от 29 июня 2021 года №№, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 4446 кв.м с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года с учетом допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки, изложенных в разделе 1, пункт 1.4, составляет ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Отчеты выполнены оценщиками ФИО5., имеющими необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечают признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вопреки доводам представителя администрации Находкинского городского округа специалистами проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиками при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости. Также в отчете оценщиками объясняется выбор сравнительного подхода методом сравнения продаж для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов. 

В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертами приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

Отобранные экспертами объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 10, 12, 13, 14 ФСО № 1. При этом оценщиками введены корректировки, учитывающие различие в оформленных правах, скидка на торг, местоположении, транспортной доступности, наличии инженерных коммуникаций, площади земельных участков.

Таким образом, давая оценку представленному отчету, суд приходит к выводу, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов произведены специалистами корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами не доказано, что представленный административным истцом отчет ЗАО «...» от 29 июня 2021 года № имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости объекта, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года в размере ... рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленного отчета. 

Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца, поскольку общество является плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылки министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление от 15 октября 2020 года № 87-п, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, в настоящее время не оспорено и не отменено, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае обществом, как арендатором объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи ООО «Северная звезда» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 22 июля 2021 года, то есть дату обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд согласно почтовому штемпелю на конверте.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4446 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Северная звезда» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:31:010406:530 считать 22 июля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 3 сентября 2021 года.

Судья Е.В.Пилипенко