УИД 61OS0000-01-2024-000797-22 № 3а-442/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Приазовский» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000487 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Торговый дом «Приазовский» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 16 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000487 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 марта 2024 года в размере 29 540 810 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10 марта 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 87 468 512,04 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО2 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 57 701 696 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы, также рассмотреть дело в его отсутствие. 

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От администрации г. Ростова-на-Дону ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 24 сентября 2024 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 8 октября 2024 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельного участка, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 798 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление (объекты капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Объекты дорожного сервиса (размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с порядковыми номерами Р.4.30.01-Р.4.30.04); Склады (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 19 апреля 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 марта 2024 года. Согласно отчету частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 01К-03/2024 от 20 марта 2024 года рыночная стоимость вышеупомянутого земельного участка составила 29 540 810 руб.

16 мая 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000487 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка № 01К-03/2024 от 20 марта 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 3, пп. 3 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 11, пп. в п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 8, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 26 июня 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюст России.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 3738/10-4-24 от 20 сентября 2024 года. 

Согласно выводам эксперта отчет № 01К-03/2024 от 20 марта 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, не соответствует требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО.

Эксперты пришли к выводу, что отсутствие основных выводов относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому относится объект оценки, применение при анализе рынка несопоставимых с оцениваемым земельным участком объектов-аналогов, в том числе застроенных и имеющих отличный вид разрешенного использования с оцениваемым земельным участок, отсутствие корректировки на функциональное назначение для объектов-аналогов №1 и №3, имеющих вид разрешенного использования для эксплуатации базы отдыха, отсутствие корректировки на наличие строений для объекта-аналога №1, применение в расчете корректировок на торг и на площадь по неактуальным справочным данным, применение корректировки на местоположение по таблице, не относящейся к классу земельных участков, к которым в отчете отнесен оцениваемый земельный участок, наличие арифметических ошибок, в выборе несопоставимых с исследуемым земельным участком объектов-аналогов, ведут к несоответствию отчета оценки требованиям п.п. 3 п. 2, п.п. 3 и п.п. 12 п. 7 и п. 8 ФСО VI, п.п. 2,4 п.9 ФСО V, разд. VII п. 22д, п. 11 ФСО № 7, отчет не отвечает критериям не введения в заблуждение, не допущения неоднозначного толкования, предусмотренных ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, допущенные нарушения влияет на итоговую величину рыночной стоимости.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 марта 2024 года в размере 57 701 696 руб. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов экспертами выбраны земельные участки, свободные от застройки, имеющие характеристики, сопоставимые с исследуемым земельным участком, относящиеся к двум классам земель- земельные участки под индустриальную и коммерческую застройку.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 20 марта 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000487.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 19 апреля 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюст России представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 106 920 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 26 июня 2024 года ООО «Торговый дом «Приазовский» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 106 920 руб. (платежное поручение № 270 от 4 июля 2024 года – л.д. 5 т. 2). Указанную сумму необходимо перечислить ФБУ Южный РЦСЭ Минюст России в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Торговый дом «Приазовский» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Торговый дом «Приазовский» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 16 мая 2024 года № ОРС-61/2024/000487 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5 798 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление (объекты капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Объекты дорожного сервиса (размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с порядковыми номерами Р.4.30.01-Р.4.30.04); Склады (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 10 марта 2024 года в размере 57 701 696 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19 апреля 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Торговый дом «Приазовский» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-442/2024 (платежное поручение № 270 от 4 июля 2024 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ФБУ Южный РЦСЭ Минюст России оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 106 920 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля