Дело №а-2711/2019

74RS0017-01-2019-003501-85

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 ноября 2019г. г. Златоуст Челябинской области

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Руновой Т.Д.,

при секретаре Валиахметовой Т.В.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

административного ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Златоустовскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, государственному регистратору Златоустовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО3 об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Златоустовскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в котором просит:

- признать незаконными действия государственного регистратора Златоустовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО3, выраженные в принятии решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «

<

данные изъяты>» к ФИО4 на объект недвижимости – нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности от ООО «

<

данные изъяты>» к ФИО4 на объект недвижимости – нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований ФИО4 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела по договору купли-продажи у ООО «

<

данные изъяты>» нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 1 650 000 руб. Обязательства сторонами по указанному договору исполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой о расчете по договору купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ООО «

<

данные изъяты>» прекратило свою деятельность, о чем ей стало известно в ноябре 2018 г. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в многофункциональный центр Златоустовского городского округа с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности нежилого помещения с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, по причине отсутствия соответствующего заявления ООО «

<

данные изъяты>» и утраты последним правоспособности. Полагает, что отказ в государственной регистрации перехода права и права собственности является незаконным, поскольку при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена государственный регистратор Златоустовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО3 (л.д.1).

В судебное заседание административный истец ФИО4 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 78).

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, имеющая высшее юридическое образование (л.д.61-62), в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) ФИО2, действующая на основании доверенности, имеющая высшее юридическое образование (л.д.28,29), в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в которых указала, что Управление прав и законных интересов административного истца не нарушало. Поскольку ООО «

<

данные изъяты>» не предоставило заявления о государственной регистрации перехода права, оснований для осуществления государственной регистрации не было. ФИО4 следовало обратиться в суд с иском к правопреемникам ООО «

<

данные изъяты>» о государственной регистрации права собственности (л.д.25-26).

Административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, доводы представителя Управления Росреестра по Челябинской области поддержала. 

Представитель заинтересованного лица органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», привлеченного к участию в деле определением суда от 14 октября 2019 г., в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом (л.д.69-71, 85)

Согласно ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку они извещены надлежащим образом о месте и времени слушания дела, об отложении судебного заседания ходатайств не заявляли, об уважительности причин неявки в судебное заседание суду не сообщили.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные ФИО4 требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу ч.1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

В соответствии с ч.8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО 

<

данные изъяты>» (продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 121,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д.40).

По соглашению сторон договора купли-продажи цена объекта установлена в размере 1 650 000 руб. и подлежала уплате до подписания договора (п.2.1.). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество – нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д.39), представив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40), решение единственного участника ООО 

<

адрес>» (л.д.41), справку от ДД.ММ.ГГГГ, выданную продавцом, об отсутствии задолженности по договору (л.д.42).

Уведомлением государственного регистратора Златоустовского отдела Управления Россреестра по Челябинской области ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ до ФИО4 доведена информация о том, что государственная регистрация перехода права и права собственности в отношении нежилого помещения приостановлена с ДД.ММ.ГГГГ по ряду причин, в том числе в связи с тем, что на государственную регистрацию было представлено ДД.ММ.ГГГГг. заявление от ООО 

<

данные изъяты>», которое с ДД.ММ.ГГГГ утратило правоспособность, в связи с чем за государственной регистрацией перехода права обращаться не могло. ФИО4 разъяснено, что заменить заявление о государственной регистрации перехода права собственности от отсутствующей стороны сделки может соответствующее решение суда (л.д.44-47).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 отказано в государственной регистрации права на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с неустранением вышеуказанной причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации права (л.д. 6).

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Частью 1 ст. 14 названного Федерального закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п.2 ч.2 указанной статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона N 218-ФЗ при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

Согласно ч.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа заявителю в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, послужило отсутствие в документах, представленных на государственную регистрацию, заявления уполномоченного представителя продавца о переходе права собственности к покупателю. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц деятельность ООО «

<

данные изъяты>» прекращена ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 2 ст. 21.1 № 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (исключение из единого государственного реестра юридических лиц недействующего юридического лица по решению регистрирующего органа).

В соответствии с п.1 ст. 64.2 ГК РФ считается фактически прекратившим свою деятельность и подлежит исключению из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц, юридическое лицо, которое в течение двенадцати месяцев, предшествующих его исключению из указанного реестра, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету (недействующее юридическое лицо).

Согласно п.2 указанной статьи исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные настоящим Кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам.

При ликвидации стороны по сделке заявитель может защитить свои права в соответствии с разъяснениями, данным в п.62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что право собственности ООО «

<

данные изъяты>» было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи муниципального имущества №-ПА от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.79-82) Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о государственной регистрации ограничения – ипотеки в силу закона в пользу Муниципального образования – Златоустовский городской округ. ДД.ММ.ГГГГ ОМС «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» дал письменное согласие ФИО4 на отчуждение нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес> 

<

адрес>, приобретенного ООО «

<

данные изъяты>» по договору купли-продажи муниципального имущества №-ПА от ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> письменное согласие было представлено в Управление Росреестра по Челябинской области в целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав (л.д.51). После приостановления государственной регистрации прав были сняты ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимого имущества (л.д.79-82).

Оплата приобретенного ФИО4 объекта недвижимого имущества в размере 1 650 000 рублей подтверждена имеющимися в материалах дела документами: справкой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42), копиями актов сверки взаимных зачетов между ФИО4 и ООО «

<

данные изъяты>» за период с 2011-2016 гг. (л.д.95-100), а также договорами займа и квитанциями к приходным кассовым ордерам за период с 2011 по 2016 г. (л.д.102-160). Объект недвижимости передан продавцу на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63)

Таким образом, из материалов дела следует, что объект недвижимости, указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежал продавцу на праве собственности, реализация имущества осуществлена по договору, обязательства по которому продавцом и покупателем исполнены – приобретенный объект оплачен и передан в фактическое владение ФИО4, продавец прекратил свою деятельность и исключен из единого государственного реестра юридических лиц.

Таким образом, поскольку единственным препятствием для осуществления государственной регистрации прав являлось отсутствие продавца в связи с исключением из единого государственного реестра юридических лиц недействующего юридического лица по решению регистрирующего органа, отказ государственного регистратора Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3 в регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером 74:25:0304403:144, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требование ФИО4 к Златоустовскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, государственному регистратору Златоустовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФИО3 о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «

<

данные изъяты>» к ФИО4 на объект недвижимости – нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, удовлетворить. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> зарегистрировать переход права собственности от ООО «

<

адрес>» к ФИО4 на объект недвижимости – нежилое помещение площадью 121,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий Т.Д. Рунова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ