дело № 3а-17/2023

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

06 марта 2023 года г. Элиста 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Петренко В.Л., 

при секретаре Курмангазиевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 15 февраля 2023 года обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка из категории земель 

<

…>, площадью 

<

…> кв.метров с кадастровым номером 

<

…>, с видом разрешенного использования – 

<

…>, расположенного по адресу: 

<

…>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 

<

…> года № 

<

…> утверждены результаты кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере 

<

…> рублей, которая значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает ее права как налогоплательщика. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2022 года) составляет 

<

…> рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 

<

…> рублей.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 09 декабря 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены филиал публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Калмыкия, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Администрация г.Элисты Республики Калмыкия. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили требования удовлетворить. 

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и БУ РК «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц - филиала публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив возражений по поводу заявленных административных исковых требований.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных в него Федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные РФ» от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ.

Во исполнение статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» распоряжением Правительства Республики Калмыкия от 28 ноября 2017 года № 419-р принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки на территории Республики Калмыкия в соответствии с требованиями этого Федерального закона с 01 января 2018 года.

Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов урегулированы статьями 22, 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», предусматривающими разный порядок разрешения этих споров.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями от 19 декабря 2022 года) до 01 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22, 22.1. Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в течение которого высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации может принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 указанного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Вместе с тем, такое решение высшим исполнительным органом государственной власти Республики Калмыкия не принято, поэтому рассмотрение настоящего спора подлежит в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами непосредственно в суд, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пунктов 1, 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка из категории земель 

<

…>, площадью 

<

…> кв.метров с кадастровым номером 

<

…>, с видом разрешенного использования – 

<

…>, расположенного по адресу: 

<

…>.

Административный истец ФИО1, как собственник объекта недвижимости, является плательщиком земельного налога, в связи с чем имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка, находящегося в собственности у ФИО1, утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 

<

…> № 

<

…>, составляет 

<

…> рублей, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 

<

…> № 

<

…>. Дата определения кадастровой стоимости – 

<

…>. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 

<

…>. Дата начала применения кадастровой стоимости – 

<

…> (л.д. 

<

…>).

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости. 

Согласно отчету № 

<

…> от 

<

…>, составленному оценщиком 

<

…> (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 

<

…> от 

<

…>; диплом 

<

…> по программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» № 

<

…> (регистрационный № 

<

…>) от 

<

…>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № 

<

…> от 

<

…> по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»), рыночная стоимость земельного участка площадью 

<

…> кв.метров с кадастровым номером 

<

…>, расположенного по адресу: 

<

…>, по состоянию на 01 января 2022 года составляет 

<

…> рублей. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 2 раздела I Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, действовавшего на момент проведения оценки, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В силу пунктов 1 и 2 раздела I Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, действовавшего на момент проведения оценки, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

В представленном отчете об оценке № 

<

…> от 

<

…> приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведен анализ рынка объектов недвижимости и внешних факторов. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, действовавших на момент проведения оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчете об оценке имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; к отчету приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде скриншотов; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. 

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В рамках анализа рынка недвижимости установлено достаточное количество объектов-аналогов, сходных с объектом оценки по основным экономическим параметрам. В качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, наиболее близкие по виду разрешенного использования с объектом оценки. 

Стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода путем метода сравнения продаж и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Сведения об оцениваемом объекте оценки и объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Также в отчете оценщика приведена шкала корректировок при сравнении объектов-аналогов с исследуемым объектом недвижимости. 

Объекты недвижимости, избранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, не отличаются существенно от объекта оценки, в том числе и по их качественным характеристикам. Подобранные оценщиком объекты-аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте (

<

…>). При этом оценщиком применены корректировки, необходимость учета которых им в достаточной мере обоснована.

При определении окончательной рыночной оценки оценщик надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок.

В отчете применена корректировка на условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) скидка на предложение, размер корректировки определен на основании справочника оценщика под ред. ФИО3, 2022 г., в размере – 15,7%. В связи с тем, что объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на дату оценки, корректировка не применялась. 

Поскольку площади объектов-аналогов отличны от площади объекта оценки, то ко всем объектам-аналогам применена поправка на площадь, размеры которых определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО3 (2022 год, часть 2). Применена корректировка по виду использования и (или) зонирования - к объектам-аналогам № 1 и № 2 корректировка составила 1,02; к объекту-аналогу № 3 применена корректировка в размере 1,67 в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО3 (2022 год). Местоположение объектов-аналогов №№ 1-2 и объекта оценки – в зоне среднеэтажной застройки; объект-аналог № 3 расположен в промзоне, в связи с чем корректировка составила 1,21 (округлено) (2018 год, под редакцией ФИО3, Справочник оценщика недвижимости). Также применена корректировка на форму участка – к объектам-аналогам № 1 и № 3 корректировка составила 0,92; к объекту-аналогу № 2 применена корректировка 1, в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Лейфера (2022 год, часть 2). Расчет рыночной стоимости произведен исходя из скорректированной стоимости 1 кв.метр объектов-аналогов, является математически верным. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2022 года. 

Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. 

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в отчете, согласуются между собой.

С учетом изложенного представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. 

Административными ответчиками и заинтересованными лицами мотивированных возражений, замечаний на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

…> в размере его рыночной стоимости 

<

…> рублей по состоянию на 01 января 2022 года подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание, что Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд, в данном случае, 15 февраля 2023 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель 

<

…>, площадью 

<

…> кв.метров с кадастровым номером 

<

…>, с видом разрешенного использования – 

<

…>, расположенного по адресу: 

<

…>, в размере рыночной стоимости – 

<

…> (

<

…>) рублей по состоянию на 

<

…>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 февраля 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Л. Петренко