Мотивированное 

решение

 изготовлено 15 апреля 2025 года

Гражданское дело № 2-181/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2025 года Октябрьский районный суд города Екатеринбурга в составе: 

председательствующего судьи Бабкиной Н.А., 

при секретаре Красновой А.В., после перерыва ФИО1, 

с участием представителя истца ФИО5,

представителя ПАО «Сбербанк» ФИО7,

представителя ответчика АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-Урал» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о защите прав потребителя, иску ФИО2 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» об изменений условий договора и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО9 обратилась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с исковым заявлением, в котором просит обязать ПАО «Сбербанк» заключить с истцом кредитный договор на условиях, предусмотренных в договоре об открытии невозобновляемой кредитной линии № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, исключая условие, указанное в п. 10 о необходимости заключения договора с ООО «Домклик» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости по документу-основанию, и договору с ООО «Домклик» об оказания услуги «on-line-регистрации». 

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцу был одобрен кредит в ПАО «Сбербанк России» (далее также Сбербанк). ДД.ММ.ГГГГ истец выбрала и забронировала на сайте ЛСР 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец получила от менеджера АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-Урал» (далее также ЛСР) текст договора № ****** участия в долевом строительстве (далее также ДДУ) и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору и согласовала его. ДД.ММ.ГГГГ застройщик загрузил текст ДДУ в чат Домклик для Сбербанка. ПАО «Сбербанк» одобрил истцу ипотечный кредит и ДД.ММ.ГГГГ загрузил проект кредитного договора в чат Домклик без обязательных договоров с ООО «Домклик» Сервиса безопасных расчетов (далее также СБР) и Сервиса электронной регистрации (далее также СЭР). Указанный проект был одобрен истцом, вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ при оформлении сделки в офисе ПАО «Сбербанк» истцу был предоставлен кредитный договор иного содержания, текст договора содержал условия об обязательном заключении заемщиком договоров с ООО «Домклик» на оказание платных услуг «Сервис безопасных расчетов» (СБР), «Сервис электронной регистрации» (СЭР), в данной редакции договор с истцом не согласовывался. Истец своего согласия на данные услуги никогда не давала и указывала, что их использование экономически и юридически не обосновано. Истец от подписания кредитного договора в данной редакции отказалась и направила в банк заявления от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в ответ на которые банк указал, что включение вышеназванных платных услуг в текст договора является требованием застройщика. В адрес АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-Урал» также были направлены претензия от ДД.ММ.ГГГГ по факту уклонения от государственной регистрации ДДУ, включения в ДДУ недопустимых условий и предложений по выходу из сложившейся ситуации, претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о государственной регистрации ДДУ и открытии счета эксроу для исполнения дольщиком своих обязанностей по договору ДДУ и претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием исключить из ДДУ недопустимые условия по использованию СБР и СЭР, на которые был получен отказ в удовлетворении требований. В дальнейшем истцу стало известно, что АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» повторно продал 

<

адрес>, которая является объектом по договору № ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, истец полагает, что у АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения договора, поскольку истец именно по вине АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» не имел возможность произвести оплату по договору, а в претензии от ДД.ММ.ГГГГ заявлял о готовности исполнить договор даже за счет собственных средств. В соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ уплата цены договора производится на счет эскроу, однако АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» не отправил заявление в банк на открытие дольщику счета эскроу. Таким образом, договор № ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ является действующим и не расторгался. Истец полагает, что, в данном случае, договор оферты по услуге СБР неприменим для отношений сторон по оплате ДДУ, поскольку в п. 2.1 оферты прямо указано, что договор применяется только к отношениям по договору купли-продажи. Так, истец указывает, что застройщик защищен от невыполнения дольщиком своих обязательств по уплате цены договора возможностью уведомительного расторжения ДДУ в одностороннем порядке при соблюдении определенных условий, таким образом, полагает, что применение дополнительных схем «безопасных расчетов» при ДДУ является излишним и юридически необоснованным. Указывает, что п. 2.1.3 ДДУ определяет возможность государственной регистрации договора на бумажном носителе и в электронной форме, то есть дольщик вправе сам решать в какой форме производить регистрацию ДДУ, в связи с чем требование застройщика о проведении государственной регистрации договора только путем заключения участником платного договора с ООО «Домклик» на предоставление «Сервиса электронной регистрации» является незаконным. 

Кроме того, истец ФИО9 обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» об изменении условий договора и возложении обязанности, в котором просит обязать АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» заменить объект – 

<

адрес> по договору № ******-ЭС участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на объект – квартиру с аналогичными характеристиками и заключить об этом дополнительное соглашение. 

В обоснование искового заявления указано, что между истцом и АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-Урал» заключен договор № ****** участия в долевом строительстве (ДДУ) и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору. Вместе с тем, истцу стало известно, что предмет вышеуказанного договора, то есть 

<

адрес>, перепродана иному лицу. Полагает, что АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» вышеуказанный договор не расторгал, а также уклонился от государственной регистрации данного договора, нарушив закон и права истца, в результате чего истец не получила кредит с господдержкой от ПАО «Сбербанк» со ставкой 8%. 

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 13.11.2024 г. гражданские дела по заявленным требованиям объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

В судебное заседание истец ФИО9 не явилась, о слушании по делу уведомлена надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявила, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя. 

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в иске, дополнительно указал, что в соответствии с правилами, установленными ПАО «Сбербанк», переговоры сторон и обмен документами осуществлялись через чат Домклик, перед началом использования которого участники подписывают пользовательское соглашение. На основании запроса заемщика ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со статьей 435 ГК РФ, а также с п. 9 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» ПАО «Сбербанк» направил истцу оферту в виде договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № ****** (Индивидуальные условия кредитования) от ДД.ММ.ГГГГ через чат Домклик, при этом из чата явно следует, что отправителем является ПАО «Сбербанк». В соответствии с п. 8 ст. 7 вышеуказанного закона срок для принятия истцом оферты ПАО «Сбербанк» по заключению кредитного договора составлял 5 рабочих дней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Истец осуществил акцепт оферты в виде исполнения п. 18 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № ******) от ДД.ММ.ГГГГ, предоставил Кредитору подписанный Застройщиком и Дольщиком договор долевого участия путем его загрузки ДД.ММ.ГГГГ в чат Домклик, факт загрузки файла «ДДУ+подписанный.pdf» и его содержание подтверждено нотариально. ПАО «Сбербанк» принял загруженный истцом ДД.ММ.ГГГГ файл на основании п. 18 кредитного договора договор долевого участия, включив его в пакет документов по кредиту, а также записав ДД.ММ.ГГГГ истца на сделку. Истец ДД.ММ.ГГГГ осуществила акцепт оферты путем загрузки в чат Домклик подписанного со своей стороны Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № ****** (Индивидуальных условий кредитования) от ДД.ММ.ГГГГ (файл «Кредитный+договор_№ ******.pdf»). Таким образом, заключение договора было произведено путем обмена письмами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а значит акцепт оферты истцом и получение акцепта ПАО «Сбербанк» было осуществлено в рамках установленного законом срока. На основании вышеизложенного, истец полагает, что договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № ****** от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным. В тоже время, ответчик АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» загрузило в чат Домклик проект Договора № ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, что является офертой в силу ст. 435 ГК РФ, истец произвел акцепт оферты путем подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, а АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» принял акцепт путем подписания договора со своей стороны ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор является заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, то есть ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» в чате Домклик указывает, что сделка может быть произведена исключительно с использованием СБР и СЭР, а ДД.ММ.ГГГГ, исполняя требование ПАО «Сбербанк», загружает в чат Домклик подписанный сторонами договор долевого участия, ДД.ММ.ГГГГ по запросу ПАО «Сбербанк» подтверждает номер договора и дату его заключения, а уже ДД.ММ.ГГГГ в чате Домклик без объяснения причин и каких-либо уведомлений заявляет об аннулировании договора. В тоже время истец путем переговоров пытается привести кредитный договор и договор долевого участия в соответствие с законом, а именно ДД.ММ.ГГГГ н. и ДД.ММ.ГГГГ истцом были направлены письма в адрес ПАО «Сбербанк» с требованием исключить недопустимые условия об обязательном заключении заемщиком договоров с ООО «Домклик» на оказание платных услуг СБР и СЭР из кредитных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на которые был получен отказ со ссылкой, что включение указанных условий является требованием АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал». В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена в адрес АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» претензия по факту уклонения от государственной регистрации ДДУ, с требованием предоставить сведения для государственной регистрации на бумажном носителе и в электронном виде в соответствии с пунктом 2.1.3 ДДУ, содержащая указание на факт включения в договор недопустимых условий и предложения по выходу из сложившейся ситуации, а также претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о государственной регистрации ДДУ и открытии счета эскроу для исполнения дольщиком своих обязанностей по договору и претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием исключить из ДДУ недопустимые условия по использованию СБР и СЭР. В соответствии с ответами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцу в удовлетворении претензий было отказано. Таким образом, пока истец вел переговоры с ПАО «Сбербанк» в рамках одобренной до ДД.ММ.ГГГГ заявки по кредиту, АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» до истечения срока по заявке, а также до истечения срока для первого взноса по ДДУ ДД.ММ.ГГГГ, заявил об аннулировании договора долевого участия ДД.ММ.ГГГГ, тем самым сделав невозможным получение кредита Заемщиком, поскольку договор долевого участия являлся обеспечением по кредиту. Со своей стороны ПАО «Сбербанк» после заявления АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» заявил о невозможности заключения кредитного договора. Таким образом, истец полагает, что АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» является виновным в том, что сделка по кредитованию в ПАО «Сбербанк» не была осуществлена, а истец не получил кредит. ДД.ММ.ГГГГ АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» повторно продало 

<

адрес>, являющуюся предметом договора долевого участия в строительстве № ****** с истцом, другому дольщику, чем нарушило существенное условие ДДУ. В виду чего истец полагает, что вправе просить об изменении условий договора долевого участия в части замены предмета договора – 

<

адрес> объекте строительства в 

<

адрес> на квартиру в этом же объекте с аналогичными или не худшими характеристиками. Кроме того, представитель истца указывает, что застройщик игнорировал требования дольщика о регистрации ДДУ и уклонялся от государственной регистрации путем бездействия. Поскольку в ДДУ отсутствуют требования о проведении государственной регистрации до определенной даты, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга с иском о государственной регистрации договора на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также представитель истца указывает, что оплату по ДДУ можно было осуществить через счет эскроу. Так, ПАО «Сбербанк» установлена форма договора на открытие счета эскроу, в котором присутствуют три участника: ПАО «Сбербанк» с одной стороны, дольщик (он же истец, он же заемщик) и застройщик с другой. При этом администратором ведения эскроу счетов является застройщик, так как у него находятся все данные по дольщикам, в связи с чем ПАО «Сбербанк» заключает Соглашение с застройщиком и предоставляет ему сервис по ведению эскроу счетов, заполненный договор на открытие эскроу счета в соответствии с порядком, который установил ПАО «Сбербанк», подает застройщик, а дольщик его подтверждает, после этого ПАО «Сбербанк» этот договор акцептует и открывает. Таким образом, истец самостоятельно не мог открыть эскроу-счет и исполнить обязательства по оплате ДДУ, а АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» путем бездействия препятствовало открытию истцом счета эскроу. Представитель истца также полагает, что о недобросовестности ответчиков и нарушении ими положений Закона РФ «О защите прав потребителей» свидетельствуют тот факт, что АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» не предоставил истцу информация о порядке регистрации договора долевого участия в строительстве на бумажном носителе и электронной регистрации, что требовалось в соответствие с п. 2.1.3 договора долевого участия. Также ответчики не предоставили истцу информации о порядке открытия счета эскроу, а в процессе переговоров заявляли, что СЭР для заемщика бесплатный, однако на сделке ДД.ММ.ГГГГ истцу было предложено подписать платный договор по СЭР стоимостью 11 800 руб., никаких документов переносящих бремя оплаты договора на застройщика представлено не было. Таким образом, ответчики вводили истца в заблуждение с целью навязать платные услуги. Также ответчиками истцу навязывался платный договор СБР стоимостью 3 400 руб., от которого истец прямо отказывался. Таким образом, ответчики действовали недобросовестно при проведении переговоров и подготовке документов. Кроме того, ст. 5 пп. 13 п. 3 № 353-ФЗ прямо запрещает использовать платные услуги ООО «Домклик» в связи с перечислением кредитных средств заемщика на счет эскроу, поскольку это является исполнением денежных обязательств по потребительскому кредиту, закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» также не допускает обременение дополнительными расходами и платными услугами перечисление дольщиком денежных средств на счета эскроу, а п. 6.1 договора оферты на услугу СБР предусматривает перечисление денежных средств дольщика (заемщика) на расчетный счет продавца, а не счет эскроу, что противоречит Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Кроме того, истец указывает, что решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ****** в удовлетворении исковых требований ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» о возложении обязанности об исключении недопустимых условий из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ****** отказано, при этом отказ основан на мнении суда, что договор долевого участия между истцом и ответчиком не заключен, так как сторонами не согласованы существенные условия договора, то есть условия проведения расчетов. Апелляционным определением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения, при этом в судебном акте прямо указано, что в решении суда первой инстанции дана лишь оценка договора долевого участия, факты, свидетельствующие о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора, не установлены. В связи с чем, истец полагает, что суды первой и апелляционной инстанции нарушили презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, а также превысили свои полномочия при выражении своего мнения о незаключенности договора, по причине отсутствия согласия сторон по существенным условиям договора, поскольку стороны спора таких заявлений не делали, а суды не могут судить о волеизъявлении сторон при отсутствии таковых, а значит, мнение суда первой и апелляционной инстанции по делу № 2-3119/2024 о незаключенности договора долевого участия по причине отсутствия согласия сторон по существенным условиям договора не является преюдицией и не может быть положены в основу решения по настоящему делу.

В судебном заседании представитель ответчика АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость-Урал» - ФИО6 возражал по заявленным ФИО2 исковым требованиям, поддержал доводы письменного отзыва на иск, в котором указано, что договор № ******-ЭС участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не проходил государственную регистрацию, соответственно, в силу действующего законодательства является незаключенным. Кредитный договор между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 заключен также не был в связи с отказом заемщика от его подписания, ни одной из сторон кредитный договор не подписывался. Каких-либо обязательств и правоотношений между истцом и ответчиком не возникло, поскольку истцом в данном случае мер, направленных на последующее исполнение обязанности по оплате (заключении кредитного договора, открытие счета эскроу, внесение на него денежных средств и проч.), не предпринято. Указывает, что недопустимых условий в подписанный между истцом и ответчиком договор включено не было, что установлено решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ******. Так, ООО «Домклик» входит в структуру ПАО «Сбербанк» для осуществления расчетов, в том числе для кредитования участников долевого строительства и внесения денежных средств на принадлежащий им счет эскроу, в текст дополнительного соглашения включается упоминание ООО «Домклик» - исходя из существующего порядка работы и требований банка при условии кредитования со стороны ПАО «Сбербанк». Условие о проведении расчетов через «Систему безопасных расчетов» в текстах дополнительных соглашений не упоминается. Порядок подачи документов на регистрацию (в электронном виде или на бумажном носителе) для застройщика роли не играет. Поскольку обязательств в отношении объекта, ранее указанного в незаключенном договоре № ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ни у застройщика, ни у ФИО2 не возникло, с третьими лицами был заключен иной договор участия в долевом строительстве. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку истец просит возложить на ответчика обязанность по замене объекта (квартиры) по договору участия в долевом строительстве на объект – квартиру с аналогичными характеристиками и заключить об этом дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, однако изначально сам договор является незаключенным, поскольку не проходил государственную регистрацию. Соответственно, права и обязанности из данного договора у сторон не возникли, по этим же причинами не может быть заключено и дополнительное соглашение к незаключенному договору. Поскольку взаимные права и обязанности сторон не возникли, правоотношений между ними не существует, то в данное время какого-либо нарушения прав истца не допущено и требование направлено на устранение предполагаемого (мнимого) нарушения права, которое само по себе не определено, не допущено. Таким образом, заявленное требование истца не позволяет определенно сформулировать, установить, в чем именно будет состоять и на чем основываться обязанность ответчика, какие именно действия должен совершить ответчик и с какой целью, а также определить правовые основания для отнесения действий ответчика к незаконным и нарушающим права истца. При таких обстоятельствах решение в случае удовлетворения судом такого требования истца будет неисполнимым. Кроме того, указывает, что обязанность по внесению цены договора долевого строительства, несению соответствующих расходов в связи с таким внесением, а также по открытию счета эскроу для внесения денежных средств законом возложена именно на истца ФИО9 (ст. 309.2; п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, ч. 1 ст. 4; ст. 15.4. и 15.5. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»), а не на ответчика АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал». Относительно доводов истца о злоупотреблении правом ответчиком, указывает, что истец подписал договор участия в долевом строительстве в декабре 2023 г., при этом в последующем не совершил каких-либо действий, направленных на исполнение договора и обязанностей участника долевого строительства, предусмотренных ч. 1 ст. 4, ст. 15.4 и ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Представитель ответчика полагает, что в настоящее время истец пытается совершить действия, направленные в конечном счете на государственную регистрацию в конце 2024 г. договора участия в долевом строительстве с ценой, сформированной по состоянию на декабрь 2023 г., истец допускает злоупотребление правом и действует в обход закона, пытаясь получить договор с ценой годичной давности, не принимая участия в долевом строительстве, не внося денежных средств в счет цены договора долевого строительства и не предпринимая действий по получению кредита – при этом формально затягивая, по сути, на год сами эти действия, пользуясь собственными денежными средствами, расходование которых предполагалось на первоначальный взнос по кредиту, и не неся никаких расходов по кредитным платежам. Соответственно, полагает, что в данном случае подлежат применению правовые последствия в виде отказа в судебной защите исходя из положений п. 2 и 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Кроме того, для последующей регистрации договора участия в долевом строительстве ФИО9 должна была предоставить подписанный с банком кредитный договор и надлежащим образом оформленную закладную, поскольку изначально она сообщила о предстоящей оплате цены долевого строительства за счет привлечения кредитных средств. В связи с просрочкой исполнения обязательства ФИО2 по предоставлению указанных документов со стороны застройщика в настоящее время утрачен интерес в заключении договора на условиях годичной давности. Относительно представленного в материалы дела заключения Роспотребнадзора, указывает, что что ФИО9 с 1998 г. по 2005 г. работала в Управлении Роспотребнадзора по Свердловской области, в настоящее время работает в должности главного врача ГБУЗ СО «Свердловский областной центр по профилактике и борьбе со СПИД и ИЗ», соответственно, полученные от Управления Роспотребнадзора по Свердловской области и его соответствующих отделов заключения по делу с участием ФИО2 с большой долей вероятности могут быть подготовлены в ее пользу, не соответствовать при этом критериям объективности, беспристрастности.

В судебном заседании представитель ответчика ПАО «Сбербанк» ФИО7 с исковыми требованиями не согласился, просил в иске отказать, поддержал доводы, приведенные представителем ответчика АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость-Урал» и привел возражения по иску аналогичного содержания.

В судебное заседание представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Домклик» не явился, о слушании по делу уведомлен надлежащим образом, представил письменный отзыв по иску, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование позиции по делу указано, что ООО «Домклик» является 100% дочерней организацией ПАО «Сбербанк» и осуществляет услугу по предоставлению доступа к онлайн платформе на своем официальном сайте сбора заявок на ипотеку через сайт. Между ООО «Домлик» и истцом отсутствуют заключенные договоры об оказании услуг «Сервис безопасных расчетов», а также «Электронная регистрация сделки». ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 через чат обратилась с целью получения кредитования для покупки объекта недвижимого имущества. В ходе переговоров истец была проинформирована об условиях кредитования и порядке проведения расчетов с застройщиком и не выразила согласие с условиями кредитования и договора долевого участия. 07.02.2024 истец в чате была проинформирована о том, что договор долевого участия был аннулирован, таким образом, вопреки утверждению истца в исковом заявлении, никакие договоры между истцом и ответчиком не заключались. У ответчика в силу закона нет обязанности заключить договор долевого участия, он имеет полное право выбирать порядок расчета по договору. Истец предварительно был проинформирован обо всех условиях договора и сознательно принял решение не заключать договор. 

В судебное заседание представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Роспотребнадзора по Свердловской области не явился, о слушании по делу был уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил. В материалы дела представлено письменное заключение, в котором управление поддержало заявленные ФИО2 исковые требования, указав на их обоснованность, исходя из фактических обстоятельств, полагает, что имеет место нарушение прав потребителя со стороны ответчика. 

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky.svd.sudrf.ru. 

Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке, относительно чего участвующие в ходе судебного разбирательства лица не возражали.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 указанного федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из положений п. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Статьей 17 Закона об участии в долевом строительстве, также предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

Таким образом, для признания соглашения заключенным в качестве договора участия в долевом строительстве, помимо определения надлежащих субъектов такого правоотношения - участника долевого строительства и застройщика, обладающего признаками и отвечающего требованиям, которые поименованы в статье 2 Закона об участии в долевом строительстве - необходимо установить достижение ими консенсуса по всем определенным законом существенным условиям такой сделки: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок его передачи участнику строительства; цену договора; сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; условие привлечения денежных средств. При отсутствии указанных условий такой договор считается незаключенным.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 20.12.2023 между АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость-Урал» (застройщик) и ФИО2 (участник), подписан договор долевого участия в долевом строительстве № ******, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить следующий объект недвижимости: «Двухсекционный жилой дом со встроенно-пристроенной наземно-подземной автостоянкой с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (№1 по ПЗУ) в составе жилой застройки в границах улиц Азина-Луначарского-Челюскинцев-Мамина-Сибиряка в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга, на земельном участке, имеющем местоположение: 

<

адрес> (п. 1.1 Договора).

Объектом долевого строительства по настоящему договору, подлежащим передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, является: 2-комнатная 

<

адрес> жилом доме, расположенная на 20 этаже, общей проектной приведенной площадью 55,60 кв.м.

Согласно п. 5.1 договора стороны определили, что цена договора, составляет с учетом п. 5.4 договора – 9212920 руб. Уплата цены долевого строительства, производится в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № ****** участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в п. 5.4 договора определены следующие сроки и порядок уплаты цены договора, в соответствии с которыми уплата цены долевого строительства, указанной в п. 5.1 настоящего договора, производится в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата осуществляется участником путем перечисления денежных сумм на счет эскроу за счет собственных денежных средств в размере 3212920 руб. и за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк» в размере 6000 000 руб., предоставленных в соответствии с кредитным договором, заключённым между участником ФИО2 и банком в следующем порядке:

- собственные средства в размере 3212920 руб., а также часть кредитных средств (первый транш) в размере 472248 руб. перечисляются в счет оплаты цены долевого строительства с использованием счета эскроу, открытого на имя депонента (участника долевого строительства) в ПАО «Сбербанк России», на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета ООО «Домклик», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром по которому является участник долевого строительства; указанные денежные средства перечисляются ООО «Домклик» по поручению участника долевого строительства в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке договора участия в долевом строительстве, а также государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу банка, но не позднее 14 февраля 2024;

-часть кредитных средств (второй транш) в размере 1842584 руб. перечисляются на счет эскроу в срок не позднее 15.07.2024, датой оплаты считается дата поступления денежных средств на счет эскроу;

-часть кредитных средств (третий транш) в размере 1 842 584 руб. перечисляются на счет эскроу в срок не позднее 15.07.2025, датой оплаты считается дата поступления денежных средств на счет эскроу;

-часть кредитных средств (четвертый транш) в размере 1 842 584 руб. перечисляются на счет эскроу в срок не позднее 15.07.2026, датой оплаты считается дата поступления денежных средств на счет эскроу;

Все имущественные права (требования) по договору с учетом всех приложений и дополнений, которые заключены 20.12.2023 и могут быть заключены в будущем, состоящие в праве участника требовать от застройщика в предусмотренный договором срок строительства жилого дома, определенного в п. 1.1 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передачи в собственность участнику на основании акта приема-передачи квартиры в целях обеспечения исполнения участником своих обязательств перед банком по кредитному договору, подписанному участником с ПАО «Сбербанк», в соответствии со ст. ст. 5, 77 ФЗ «Об ипотеке» будут считаться находящимися в залоге (ипотеке) у Банка в силу закона с момента государственной регистрации настоящего соглашения и до момента оформления права собственности участника на квартиру» (п. 1 дополнительного соглашения).

05.02.2024 и 06.02.2024 ФИО9 направила в адрес АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-Урал» претензии, в которых просила удалить из проекта договора об открытии невозобновляемой кредитной линии недопустимые условия о необходимости проведения расчетов через «Систему безопасных расчетов» и Систему электронной регистрации» ООО «Домклик» и обязательном заключении данных договоров с ООО «Домклик», а также с требованием об открытии счета эскроу и проведения государственной регистрации договора долевого участия.

14.02.2024 ответчик в удовлетворении претензий отказал, сославшись на незаключенность договора долевого участия, поскольку он не прошел государственную регистрацию, а также на отсутствие обязанности застройщика открывать счет эскроу. Кроме того, в ответе на претензию указано, что застройщик не имеет возможности внесения изменений в договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, поскольку не является стороной указанного договора

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Поскольку договор участия в долевом строительстве является двусторонней сделкой, для заключения такого договора в силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Вместе с тем, в нарушение ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214 сторонами не согласованы существенные основные условия договора, а именно сроки и порядок уплаты денежных средств, доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении двух сторон на внесение изменений в договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ****** истцом не представлено. Стороны свободны в заключении договоров в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и понуждение застройщика внести изменения в него приведет к необоснованному ущемлению его прав.

При этом, суд находит несостоятельными доводы истца об уклонении ответчика от государственной регистрации договора долевого участия и открытия счета эскроу, поскольку договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ****** не заключен в связи с недостижением сторонами условий по внесению платежей. 

Приведенные истцом доводы о том, что условия дополнительного соглашения предусматривают лишь порядок подачи документов на регистрацию только в электронном виде, что ущемляет права истца, опровергаются пунктом 2.1.3 договора участия в долевом строительства, в который дополнительным соглашением от 20.12.2023 изменения не внесены, и которые предусматривают возможность государственной регистрации договора как на бумажном носителе, так и в электронной форме. 

Вопреки доводам иска, в абзаце 3 и 2 пункта 1 дополнительного соглашения к договору долевого участия застройщиком лишь прописан прядок уплаты цены договора долевого строительства, заключаемого с использованием привлеченных средств ПАО «Сбербанк». Иной порядок расчетов между истцом и ответчиком не был согласован и не подписан, в связи с чем, несмотря на подписание договора, стороны не достигли соглашения по одному из существенных условий договора - о порядке уплаты цены договора.

Перечень оснований для государственной регистрации установлен ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 8 ч. 2 ст. 14 указанного Закона в качестве обязательных указаны иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с абз. 2 ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ч. 2 и ч. 7 ст. 77.2, ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной, если иное не предусмотрено законом. Закладная оформляется также в случае залога прав требования участника долевого строительства.

Таким образом, пакет документов для государственной регистрации не был подготовлен именно со стороны истца ФИО2, поэтому доводы иска о том, что государственная регистрация договора и дополнительного соглашения к нему не проведена по вине ответчика, являются несостоятельными. 

Доводы истца об обязанности ответчика АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость-Урал» открыть счет эскроу также не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании нормативных положений действующего законодательства.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.

Таким образом, по смыслу приведенных норм и согласно буквальному толкованию условий заключенного сторонами договора счет эскроу резервирует сам участник долевого строительства, а не застройщик.

Вопреки доводам истца, условиями договора обязанность застройщика по обеспечению исполнения обязательств по договору путем внесения денежных средств на счет эскроу либо оказанию дольщику помощи с сопровождением для внесения денежных средств на счет не предусмотрена. Напротив, п. 5.1 договора и 5.4 дополнительного соглашения предусматривалась обязанность дольщика оплатить стоимость объекта долевого строительства с использованием счета эскроу, который открывается уполномоченным банком (эскроу агент) в порядке и на условиях, утвержденных уполномоченным банком, для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора, в целях передачи этих средств застройщику (бенефициару).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как указано выше, в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).. 

В соответствии с подп. 5 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом.

Истец требовал возложить на ответчика обязанность по исключению из пункта 1 в абзацах 2 и 3 дополнительного соглашения ряда условий (о перечислении в счет цены договора денежных средств с использованием счета эскроу, открытого на имя участника долевого строительства, на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета ООО «Домклик», открытого в Московском банке ПАО «Сбербанк», бенефициаром по которому является участник долевого строительства, а также перечисление денежных средств с использованием сервиса ООО «Домклик».

Между тем, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (абз.4 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ответчиками не оспаривается факт подписания договора. Вместе с тем, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, то является незаключенным (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Данные обстоятельства ранее уже являлись предметом судебного разбирательства и установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 14.08.2024 по гражданскому делу № 2-3119/2024, которым отказано в удовлетворении иска ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» о возложении обязанности по исключению недопустимых условий в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.12.2024 решение суда от 14.08.2024 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Следовательно, поскольку договор участия в долевом строительстве между сторонами не был заключен, то с учетом вышеприведенных положений ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть внесены и изменения в незаключенный договор. В связи с чем не подлежат удовлетворению заявленные ФИО2 исковые требования о возложении соответствующей обязанности на ответчика АО «СЗ «ЛСР. Недвижимость-Урал» по внесению изменений в договор участия в долевом строительстве в части предмета – квартиры и заключению дополнительного соглашения об этом.

Кроме того, поскольку с учетом положений ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе не является публичным договором, обязанность произвести замену объекта в договоре и заключить об этом дополнительное соглашение не может быть возложена на ответчика в отсутствие его волеизъявления (ст. 8; п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ).

До заключения договора предмет для внесения изменений отсутствует, в данном случае речь может идти только о согласовании условий договора. С учетом же свободы договора, понуждение к его заключению не допускается. В виду того, что договор не был заключен, ответчик вправе был реализовать объект иным лицам, с претензией о замене объекта истец обратилась уже после утраты возможности заключения договора участия в долевом строительстве на тех условиях, которые были предложены ранее и были предметом согласования сторон. На иных, действующих на момент обращения истца с претензией, условиях истец не выразила желание заключить договор участия в долевом строительстве, требований о понуждении к регистрации в суд ранее не заявляла, а судом таковых оснований в силу вышеизложенных обстоятельств не установлено.

При этом, для регистрации подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве и дополнительного соглашения к нему, истец ФИО9, со своей стороны, должна была предоставить застройщику подписанный с банком кредитный договор и надлежащим образом оформленную закладную, так как изначально она сообщила застройщику о предстоящей оплате цены договора частично за счет собственных денежных средств и частично за счет привлеченных кредитных средств Банка.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, истец отказалась от подписания индивидуальных условий кредитного договора с ПАО «Сбербанк», поскольку не согласилась с формулировкой пункта 10 индивидуальных условий кредитного договора о необходимости заемщика заключить договоры с ООО «Домклик» для возможности проведения онлайн-регистрации договора и перечисления денежных средств в оплату договора.

Из объяснений ответчиков и третьего лица следует, что ООО «Домклик» является 100%-ой дочерней организацией ПАО «Сбербанк» и осуществляет услугу по предоставлению доступа к онлайн платформе на своем официальном сайте по сбору заявок на ипотеку через сайт. Таким образом, между истцом и ответчиком ПАО «Сбербанк» фактически возник спор по поводу включения в условия кредитного договора пункта 10, в котором закреплена обязанность заемщика заключить договор оказания дополнительных услуг с ООО «Домклик», требуемый для заключения и исполнения договора кредита, обеспеченного ипотекой.

При этом кредитный договор между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 также, как и договор участия в долевом строительстве, по своей правовой природе, не является публичным договором, понуждение к его заключению помимо воли стороны в договоре недопустимо.

Истец ФИО9 в иске указала, что 23.12.2023 г. ответчик загрузил проект кредитного договора в чат Домклик без обязательных договоров с ООО «Домклик» Сервиса безопасных расчетов и Сервиса электронной регистрации. Именно данный проект был одобрен истцом, вместе с тем 29.12.2023 г. при оформлении сделки в офисе ПАО «Сбербанк» истцу был предоставлен кредитный договор иного содержания, текст договора содержал условия об обязательном заключении заемщиком договоров с ООО «Домклик» на оказание платных услуг «Сервис безопасных расчетов» (СБР), «Сервис электронной регистрации» (СЭР), в данной редакции договор с истцом не согласовывался. Истец от подписания кредитного договора в данной редакции отказалась и направила в банк заявление, в котором просила удалить из проекта договора об открытии невозобновляемой кредитной линии условие о необходимости проведения расчетов через «Систему безопасных расчетов» и «Систему электронной регистрации ООО «Домклик» и обязательном заключении данных договоров с ООО «Домклик». 

Данное условие сторонами не было согласовано.

При этом, заслуживают внимание приведенные ответчиком ПАО «Сбербанк» доводы, согласно которым указанные выше положения были включены в кредитный договор в виду того, что по его условиям осуществлялось целевое кредитование для исполнения обязательств заемщика по уплате цены договора участия в долевом строительстве. И на момент заключения кредитного договора, заемщиком был представлен именно договор участия в долевом строительстве от 20.12.2023 с дополнительным соглашением к нему от 20.12.2023, по условиям которого предусмотрено осуществление оплаты с использованием соответствующих сервисов.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа. В случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора займа, потребовать от заемщика досрочного возврата предоставленного займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 12 приложенного к иску кредитного договора указано, что целью использования заемщиком кредита является инвестирование строительства объекта – квартиры с условным номером 271 по адресу «Двухсекционный жилой дом со встроенно-пристроенной наземно-подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (№1 по ПЗУ) в составе жилой застройки в границах улиц 

<

адрес>», на земельном участке, имеющем местоположение: 

<

адрес>, (кадастровый номер участка – № ******).

Вместе с тем, обязательств в отношении объекта долевого строительства, указанного в незаключенном договоре № ****** участия в долевом строительстве от 20.12.2023, ни у застройщика, ни у ФИО2 не возникло, застройщиком с иными лицами был заключен договор участия в долевом строительстве в отношении указанного объекта.

При этом цель использования заемщиком кредита определена в кредитном договоре как существенное условие. 

Соответственно, заключение кредитного договора в целях инвестирования строительства указанной квартиры не представляется возможным, а доказательств согласования условий заключения договора участия в долевом строительстве в отношении иного объекта истцом не представлено. В настоящее время такое условие между кредитором и заемщиком не согласовано, в связи с чем кредитный договор не может быть заключен. Заявленные истцом требования о возложении соответствующей обязанности по заключению кредитного договора, в том числе, на приведенных в иске условиях, удовлетворению не подлежат. В виду отсутствия оснований для удовлетворения заявленных к ПАО «Сбербанк России» исковых требований по возложению обязанности заключения договора, сами по себе условия, приведенные в п. 10 незаключенного между сторонами договора от 23.12.2023, правовой оценке не подлежат, исходя из избранного истцом по настоящему делу способа защиты.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга

Судья Н.А. Бабкина