Дело №

УИД: 28RS0№-41

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июня 2025 год пгт. Февральск 

Селемджинский районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего - судьи Кудлаевой Т.В.,

при секретаре ФИО3, 

с участием заместителя прокурора 

<

адрес> ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора 

<

адрес>, действующего в интересах неопределённого круга лиц - жителей пгт. 

<

адрес>, муниципального образования пгт. Февральск, к администрации пгт. 

<

адрес>, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

<

адрес>, действующий в интересах неопределённого круга лиц - жителей пгт. 

<

адрес>, муниципального образования пгт. Февральск, обратился в суд с настоящим исковым заявлением, которое мотивировал тем, что в ходе проведения прокурорской проверки выявлен факт незаконного предоставления администрацией пгт. 

<

адрес> в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:22:010660:156, площадью 3854 кв.м, на котором расположен гараж (кадастровый №, площадью 135,1 кв.м) принадлежащий ФИО1, степень готовности объекта недвижимости составляет 70%. При этом существующие границы и площадь земельного участка необоснованно велики по отношению к объекту недвижимого имущества. Исходя из положений действующего законодательства, исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов может быть представлено лишь в случае обоснования необходимости использования земельного участка для обеспечения эксплуатации (обслуживания), расположенного на нём объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию пгт. Февральск от ФИО1 поступило заявление о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:22:010660:156, к заявлению не приложено обоснование о необходимости использования всего земельного участка, связанное с необходимостью обслуживания, принадлежащего ей на праве собственности недвижимого имущества, находящегося на части спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пгт. Февральск и ФИО1 заключён договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 28:22:010660:156. При этом, указанный договор аренды заключён в отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость использования площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.

В поданном ДД.ММ.ГГГГ заявлении прокурор дополнительно указал, что гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем объекты незавершённого строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего ФИО4 на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на заключение договора аренды данного участка без проведения торгов.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков по договору аренды на основании приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации. Право на заключение договора аренды земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на ст.11,9, 39.1, 39.6, 39.16, 39.17,39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 22,27 Федерального закона от 17.10.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор просит суд: - признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 28:22:010660:156 от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между администрацией пгт. Февральск в лице главы ФИО2 и ФИО1; - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО1 возвратить администрации пгт. Февральск земельный участок с кадастровым номером 28:22:010660:156.

В судебном заседании заместитель прокурора 

<

адрес> ФИО5 заявленные требования поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении. Кроме того просил учесть, что объект недвижимости с кадастровым номером 28:22:010660:163, площадью 135,1 кв.м, находится не по 

<

адрес> в пгт. Февральск, а по 

<

адрес> в пгт. Февральск. На арендованном земельном участке с кадастровым номером 28:22:010660:156, площадью 3854 кв.м, какой-либо объект недвижимости незавершённого строительства со степенью готовности 70% отсутствует.

Ответчик - администрация пгт. 

<

адрес> о месте и времени рассмотрения дела уведомлён установленным образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил письменный отзыв, в котором с исковыми требованиями истца не согласился, поскольку считает, что признание договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:22:010660:156 от ДД.ММ.ГГГГ № недействительной сделкой не имеет оснований, установленных законом. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 Земельного кодекса РФ. При предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждения схемы расположения земельного участка были учтены предельные (минимальные и (или) максимальные размеры) земельного участка в территориальной зоне П-З, установленные Правилами застройки и землепользования в пгт. Февральск от ДД.ММ.ГГГГ №. Оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка при рассмотрении заявления установлено не было. Решение о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов принято в связи с отсутствием оснований, предусмотренных подпунктами 1-26 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В судебной практике подтверждается, что собственник объекта незавершённого строительства, в том числе не зарегистрированного в ЕГРН, имеет право на однократное заключение или пролонгацию договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 сентября 2017 г. № 305-ЭС17-7338). В исковом заявлении прокуратура 

<

адрес> ссылается на отсутствие обоснования к заявлению о необходимости использовании всего земельного участка, но согласно актуальному Земельному кодексу РФ, обоснования не требуются. Согласно и. 8 ст. 39.15 ЗК РФ отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка может быть только по основаниям, перечисленным в этой статье. Нет нормы, прямо позволяющей отказать лишь на основании того, что площадь земельного участка превышает площадь расположенного на нём здания.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, уведомлена установленным образом, причины неявки суду не сообщила, возражений на иск не представила.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 

<

адрес> о судебном заседании уведомлено установленным образом, отзыва на иск не представило.

В соответствие со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав доводы иска, заслушав помощника прокурора, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как в актуальной редакции, так и в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подп. 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учётом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, и их официального толкования, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; как при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка, так и при предоставлении такого земельного участка в долгосрочную аренду без проведения публичных торгов (аукциона) орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта; при обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм права собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, в связи с чем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на такое лицо.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию пгт. Февральск с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 28:22:010660:156 местоположением: 

<

адрес>, пгт. Февральск, 

<

адрес>, площадью 3584 кв.м, цель использования земельного участка – стоянка, указав о том, что на данном участке расположен объект недвижимости – гараж, с кадастровым номером 28:22:010660:163. 

При этом, обоснование необходимости использования земельного участка для эксплуатации гаража представлено не было.

ДД.ММ.ГГГГ администрация пгт. 

<

адрес> вынесла постановление №, которым предоставила ответчику ФИО1 без проведения публичных торгов земельный участок в аренду сроком на 49 лет, площадью 3584 м2, относящийся к категории земель - «земли населённых пунктов», с кадастровым номером 28:22:010660:156, разрешённое использование «стоянка транспортных средств», расположенный по адресу: 

<

адрес>, пгт. Февральск, 

<

адрес>, и заключила с ФИО1 договор № аренды спорного земельного участка.

Согласно постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду земельного участка к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду ФИО1 была представлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-78453595 следует, что под кадастровым номером 28:22:010660:163, о котором указывает ФИО4 в своём заявлении как гараж, зарегистрирован объект незавершённого строительства с проектируемым назначением «гараж», степень готовности составляет 70%, данные о размере площади объекта отсутствуют, проектируемое значение указано 135, кв.м, расположенным по адресу: 

<

адрес>, пгт. Февральск, 

<

адрес>, а не 

<

адрес>.

Из фототаблицы, представленной прокурором в судебном заседании, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:22:010660:156 на дату рассмотрения дела фактически отсутствует какой либо объект недвижимости, в том числе незавершённого строительства со степенью готовности 70%.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении администрацией пгт. Февральск законодательно установленной процедуры при предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду без проведения публичных торгов по основаниям подпункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что ФИО6 обратилась в администрацию пгт. Февральск с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду не отменяет необходимости осуществления уполномоченным органом проверки соблюдения заявителем принципа добросовестности при реализации своего права, в том числе на предоставление земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

При этом объекты незавершённого строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.

Объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведённых норм Земельного кодекса Российской Федерации. Право на приобретение в собственность земельного участка собственник объекта незавершённого строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. 

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении администрацией пгт. Февральск законодательно установленной процедуры при предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду без проведения публичных торгов по основаниям пп. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика – администрации пгт. Февральск на судебную практику представляется суду несостоятельной, так как иными судами выражено мнение в рамках рассмотрения иных споров и применительно к другим конкретным фактическим обстоятельствам.

В соответствии с ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Доказательств того, что ФИО1 обращалась с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения публичных торгов в порядке ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации суду ответчиками не представлено.

Таким образом, передача администраций пгт. Февральск в аренду ФИО1 спорного земельного участка без проведения публичных торгов направлена на обход законодательно установленной процедуры торгов.

Учитывая, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключён без проведения торгов, а предоставленный ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 28:22:010660:156 не соответствуют критериям выше названных норм, регламентирующих внеконкурсное предоставление государственной земли, что с учётом положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, заключённой в нарушение конкурсных принципов предоставления земельных участков, поскольку такое предоставление повлекло нарушение, как публичного интереса, так и интересов неопределенного круга лиц - потенциальных участников торгов.

При указанных обстоятельствах, требования прокурора законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок. С учетом установленных обстоятельств суд полагает необходимым установить ответчику ФИО1 для исполнения обязанности о возвращении земельного участка муниципальному образованию - 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, учитывая, что прокурор освобождён от уплаты государственной пошлины при подаче иска, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в качестве истцов или ответчиков, государственная пошлины в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования прокурора 

<

адрес>, действующего в интересах неопределённого круга лиц - жителей пгт. 

<

адрес>, муниципального образования пгт. Февральск, к администрации пгт. 

<

адрес>, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным договор № аренды земельного участка с кадастровым номером 28:22:010660:156, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пгт. 

<

адрес> и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложить на ФИО1 (СНИЛС 

<

***>) обязанность возвратить администрации пгт. Февральск земельный участок с кадастровым номером 28:22:010660:156, площадью 3584 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пгт. Февральск, 

<

адрес>, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах ФИО1 на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Селемджинский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.В.Кудлаева