Дело №

УИД 26RS0№-81

Резолютивная часть оглашена 03.04.2025 года

Решение

 суда в окончательной форме изготовлено дата года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата 

<

адрес>

Промышленный районный суд 

<

адрес> края в составе: председательствующего судьи Бирабасовой М.А.,

при секретаре судебного заседания Артюховой И.С.,

с участием:

представителя истца по доверенности 

<

адрес>2 от дата ФИО1,

представителя ответчика по доверенности №-ВВ-26/9028 от дата ФИО2,

представителя третьего лица по доверенности 

<

адрес>4 от дата ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ТУ Росимущества в 

<

адрес>, третье лицо: ООО «Перспектива», о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным) к ТУ Росимущества в 

<

адрес>, третье лицо: ООО «Перспектива», о понуждении к заключению договора купли-продажи, мотивировав требования тем, что дата в рамках реализации залогового имущества с публичных торгов, реализовано арестованное имущество должника – ФИО5: двухкомнатная квартира, назначение: жилое, площадь 46,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.6 ст.448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Так, в день проведения аукциона между ТУ Росимущества в СК и победителем торгов ФИО4 был подписан протокол о результатах торгов № от дата. дата ФИО4 уплачена стоимость имущества по результатам торгов, в соответствии с протоколом о результатах торгов № от дата, всего на сумму 2854797 рублей, также уплачена комиссия ЭТП 12% от окончательной суммы реализации в размере 342575,64 рублей, всего 3197372,64 рублей. В соответствии с протоколом № от дата согласно п.2.6 ТУ Росимущества в СК обязано было в течение 5 дней с момента оплаты заключить с ФИО4 договор купли-продажи имущества и выдать акт приема-передачи имущества. Однако по состоянию на сегодняшний день указанное ответчиком не выполнено. дата ФИО4 обратилась с заявлением о выдаче соответствующих документов, а в случае отказа от заключения договора купли-продажи просила возвратить сумму оплаченных денежных средств и сумму комиссии 12% оплаченную в качестве победителя по результатам торгов. дата ТУ Росимущества в СК дан ответ, что договор купли-продажи не может быть выдан в связи с приостановлением торгов Управлением Федеральной антимонопольной службы по 

<

адрес> поскольку поступила жалоба. Несмотря на приостановление процедуры реализации ТУ Росимущество в СК принят от ФИО4 платеж во исполнение протокола № о результатах торгов. дата указанная сумма реализации перечислена Управлением Промышленного РОСП 

<

адрес>, распределена сторонам исполнительного производства. Таким образом, на всех этапах исполнения обязательств: произведена реализация имущества; покупателем по результатам аукциона оплачена сумма в полном объеме; денежные средства распределены между сторонами исполнительного производства; исполнительное производство исполнено и окончено. Однако, окончательный пакет документов победителю аукциона не выдан. Считает, что нет иного способа защиты права как предъявление требования о понуждении к заключению договора в порядке п.4 ст.445 ГК РФ. Из положений ст.445, 448 ГК РФ следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. В силу п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения. Гражданский кодекс РФ не предусматривает оснований отказа организатора торгов от заключения договора с лицом, выигравшим торги. Как следует из содержания ст.ст. 166, 449 ГК РФ торги, даже если при проведении торгов были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица. На момент рассмотрения спора подобного требования заявлено не было. Ответчик обязан заключить с истцом договор в силу добровольно принятого на себя обязательства. Указанная позиция находит свое отражение в определении Верховного Суда РФ от дата (дело №-ЭС21-751). В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 кодекса. Требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В силу п.6 ст.448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора; если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. Просит суд обязать ТУ Росимущество в СК заключить с ФИО4 договор купли-продажи арестованного имущества: двухкомнатной квартиры площадью 46,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования ФИО4 по доводам, изложенные в иске, просил суд обязать ТУ Росимущество в СК заключить с ФИО4 договор купли-продажи арестованного имущества: двухкомнатной квартиры площадью 46,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Истцом уплачена стоимость квартиры, вместе с тем, в связи с обжалованием результатов торгов ответчик отказывается заключить основной договор.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что истцом были выполнены все условия, она прошла аккредитацию на ЭТП, ею оплачен задаток, она оплатила стоимость квартиры. Лицом, не участвовавшим в торгах, была подана жалоба в УФАС России по СК, в связи с чем были приостановлены торги в части заключения договора. Денежные средства, уплаченные истцом, были перечислены на счет службы судебных приставов, судебный пристав распределил указанные средства между взыскателями, остаток денежных средств возвращен должнику. Возвратить денежные средства, оплаченные истцом по результам торгов, нет возможности. Такая ситуация сложилась с тремя победителями торгов, с которыми управление не успело подписать договоры. 

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что ООО «Перспектива» дата провела торги залогового имущества должника, опубликовано извещение на ГИС Торги, на сайте ЭТП ООО «Фаворит», на сайте УФССП, на страницах газеты «Ставропольская правда», а также информация об имуществе размещена на официальном сайте ООО «Перспектива» по реализации арестованного имущества должников. По итогам проведения торгов победителем торгов признана ФИО4, которая в соответствии с положениями аукционной документации, требований ст.57 ФЗ Об ипотеке, в день проведения торгов подписала протокол подведения итогов. Действия ФИО4 считает добросовестными, ФИО4 прошла аккредитацию на ЭТП, оплатила задаток, подала заявку на участие в торгах, подавала ценовое предложение, в надлежащий срок подписала заявку и перевела денежные средства в необходимом размере. В соответствии с государственным контрактом «оказание услуг, обеспечивающих деятельность органов государственного управления» от дата №К24-06/6, который заключен между Ответчиком и ООО «Перспектива», срок исполнения контракта ООО «Перспектива» истек дата. Организатор торгов провел торги в соответствии с положениями нормативно-правовых актов действующего законодательства. В установленный законом срок подписал протокол подведения итогов с победителем. Лицом, не принимавшим участие в торгах, была подана жалоба в УФАС, в связи с чем организатор торгов, руководствуясь положениями ст.18.1 ФЗ-135 «О защите конкуренции» на основании уведомления УФАС по СК приостановил торги в части заключения договора, не нарушив в том числе положения монопольного законодательства. Решение антимонопольного органа не признает недействительным торги, а уполномочен установить факт нарушения при проведении торгов, при этом вынесенное решение антимонопольного органа по спорным торгам обжалуется в Арбитражный суд 

<

адрес>, соответственно, не является вступившим в законную силу. Даже признание решение антимонопольного органа обоснованным, в силу положений Гражданского кодекса РФ не приравнивается к недействительным итогам проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными только судом и при наличии существенных нарушений, в настоящее время такого решения суда нет. Указывает, что имущество, приобретенное истцом, реализовано на основании судебного акта, который вступил в законную силу и в настоящий момент исполнен в рамках ФЗ № «Об исполнительном производстве», а также в рамках ФЗ 102 «Об ипотеке». Продавцом имущества значится ТУ Росимущества в СК, интересы которого представляло ООО «Перспектива», действуя в рамках своих обязательств по государственному контракту, срок действия которого вышел. В соответствии со сложившейся практикой, скорее всего, решение УФАС будет отменено.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу норм ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если обязанная сторона уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу п.п.1, 4 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В силу п.6 ст.448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Как следует из материалов дела, дата ООО «Перспектива» на основании государственного контракта №К24-06/14, заключенного с Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

адрес>, провело торги залогового имущества должника ФИО5 – двухкомнатной квартиры, назначение: жилое помещение, площадью 46,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, начальная цена продажи 2 826 532 руб., сумма задатка 140000 рублей (лот №).

Основанием проведения торгов являлись постановления судебных приставов-исполнителей ГУ ФССП по 

<

адрес>. Торги проводились в форме аукциона.

Порядок проведения публичных торгов заложенного имущества регламентирован ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от дата, ФЗ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с п.3 ст.78 ФЗ «Об исполнительном производстве», заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу п.1 ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. (п. 6).

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (п. 7).

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости. (п. 8).

дата для участия в торгах (лот №, должник ФИО5) ФИО4 перечислила задаток.

дата ФИО4 произвела оплату услуг ЭТП ООО «Фаворит».

По итогам проведения торгов победителем торгов признана ФИО4, которая в день проведения торгов подписала протокол № о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

дата ФИО4 произвела оплату по протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества от дата в сумме 2714797 рублей на счет ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

адрес>, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк.

Несмотря на подписание протокола о результатах торгов, оплату в полном объеме за проданное на торгах арестованное имущество, договор купли-продажи имущества - жилого помещения, площадью 46,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, с ФИО4 заключен не был. 

дата ФИО4 обратилась в ТУ Росимущества в 

<

адрес> с заявлением о выдаче договора купли-продажи на основании проведенного аукциона от 30.08.2024г., по результатам которого признана победителем.

дата. ТУ Росимущества в 

<

адрес> в адрес ФИО4 сообщило, что денежные средства, поступившие на счет Территориального управления в размере 2714797 рублей, а также задаток в сумме 140000 рублей перечислены на счет Промышленного РОСП 

<

адрес>. В соответствии с Уведомлением №.1-2142/2024 Управления Федеральной антимонопольной службы по СК приостановлены торги в части заключения договоров с победителями торгов.

Решение антимонопольной службы по СК в связи с поступившей жалобой, и являющейся предметом спора в Арбитражном суде 

<

адрес> по делу №А63-20355/2024, послужило основанием для приостановления торгов в части заключения договора купли-продажи с победителем торгов.

В соответствии с п.1 ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от дата «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из действующего законодательства, основанием признания торгов недействительными, является решение суда, вступившего в законную силу. При этом, решение антимонопольного органа не признает недействительность торгов.

Разрешая заявленные требования, учитывая вышеизложенные нормы, принимая во внимание, что с иском о признании недействительными торгов, проводимых дата, заинтересованные лица не обращались, а имущество, приобретенное истцом, реализовано на основании судебного решения, вступившего в законную силу, в настоящее время исполнено в рамках ФЗ «Об исполнительном производстве», в силу положений п.6 ст.448 ГК РФ, истец вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи арестованного имущества, поскольку иной способ восстановления нарушенного права истца, отсутствует. 

При изложенных обстоятельствах, исковые требования ФИО4 к ТУ Росимущества в 

<

адрес> об обязании заключить договор купли-продажи арестованного имущества: двухкомнатной квартиры площадью 46,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес> на условиях, определенных в протоколе № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от дата, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

адрес> заключить с ФИО4 договор купли-продажи арестованного имущества: двухкомнатной квартиры площадью 46,6 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011104:471, расположенной по адресу: 

<

адрес> на условиях, определенных в протоколе № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от дата.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд 

<

адрес>.

Судья М.А. Бирабасова