Дело № 2-1804/2025 

23RS0042-01-2024-005551-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 24 июня 2025 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Толстенко Н.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО5,

представителя ответчика ФИО3,

при секретаре Глуховой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «УК Сити-Стар» о признании ничтожным договора управления многоквартирным домом, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «УК Сити-Стар» о признании ничтожным договора управления многоквартирным домом.

В обоснование искового заявления указано, что истец не участвовал в собрании и не заключал договор управления МКД № а по 

<

адрес> в 

<

адрес> с ООО «УК СИТИ-СТАР». Полагает, что большинство собственников квартир в указанном доме не заключали данный договор с ответчиком, в связи с чем договор заключен с нарушением закона. По его мнению, ответчик не выполняет работы по содержанию общего имущества собственников помещений указанного МКД. Просит признать договор управления МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> ничтожным с момента его заключения.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил его удовлетворить. Пояснил, что ответчик фактически домом не управляет, пользуется услугами наемных лиц, что приводит к разрушению конструкций дома, держит в страхе собственников помещений дома, в связи с чем, они вынуждены оплачивать услуги по содержанию дома, чтоб не платить большую пеню. Полагает, что подписи собственников в договоре управления домом поддельные. Так как ранее по другому рассмотренному делу управляющая компания ООО «Арсенал», которая управляла домом, подделала подписи собственников. Решение собрания он не обжаловал, так как считает, что нет смысла в этом. Он не вносит плату за управление домом ответчику, таким образом защищает свои права. 

Представитель истца ФИО5 просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования ФИО1 не признала, представила письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении требований истца.

Представитель третьего лица – Государственной жилищной инспекции Краснодарского края ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав объяснения истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, подлинный протокол № от ДД.ММ.ГГГГг. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> с приложениями (в сшиве на 40 листах), суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению последующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 

<

адрес> площадью 30,4 кв.м, расположенной в 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

В период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. по инициативе управляющей копании ООО «Арсенал» проведено собрание собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес> в очно-заочной форме.

На голосование были поставлены, в том числе вопросы: № «О выборе способа управления домом – управляющей организацией», по вопросу № «О расторжении договору управления с предыдущей управляющей организацией с ДД.ММ.ГГГГг.», по вопросу № «Об утверждении, принятии условий и заключении собственниками договора управления с управляющей организацией ООО «УК СИТИ-СТАР» с приложениями и размером платы за содержание, ремонт и управление с ДД.ММ.ГГГГг». 

В голосовании приняло участие 1777,70 голосов, что соответствует 54,05 % голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Общая площадь помещений в многоквартирном 

<

адрес> кв.м.

По всем вышеуказанным вопросам, в том числе по вопросу № «Об утверждении, принятии условий и заключении собственниками договора управления с управляющей организацией ООО «УК СИТИ-СТАР» с приложениями и размером платы за содержание, ремонт и управление с ДД.ММ.ГГГГг.» за проголосовало 100 % голосов.

ФИО1 как следует из Приложений №, № к протоколу не подписывал бюллетени для голосования, участие в собрании не принимал.

Решением Государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 23.12.2022г. № внесены изменения в реестр лицензий Краснодарского края в части включения сведений о многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат ООО «УК СИТИ-СТАР».

К компетенции общего собрания собственников помещений МКД относится выбор способа управления МКД (ст. ст. 44 - 45, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Такое собрание является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений МКД (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов; для принятия решения о выборе способа управления домом достаточно простого большинства голосов собственников (их представителей), участвующих в общем собрании. Указанное решение общего собрания должно быть оформлено протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений МКД.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений МКД (ч. 3 ст. 161).

Договор управления МКД заключается с управляющей организацией, обладающей соответствующей лицензией на осуществление деятельности по управлению МКД (ч.1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления заключается на одинаковых для собственников помещений МКД условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Части 2, 3 ст. 162 ЖК РФ определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными.

В частности, по договору управления МКД, заключаемому между управляющей организацией, с одной стороны, и собственниками помещений МКД (обладающими более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД), с другой стороны, управляющая организация по заданию собственников помещений МКД, в течение согласованного срока, за плату обязуется:

1) оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

2) предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам;

3) осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Соответственно, в договоре управления МКД должны быть указаны следующие существенные условия:

1) состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого мщения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Договор управления домом, заключенный 09.12.2022г. на основании решения собрания собственником помещений многоквартирного дома от 08.12.2022г. содержит, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенные условия, предусмотренные, а именно: определен состав общего имущества многоквартирного дома.); (Приложение № к Договору); определен перечень работ и услуг, по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (Приложение № к договору); определен порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (Приложение №).

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 

В соответствии с требованиями статьи 426 ГК РФ, договор управления многоквартирным домом является публичным. 

В соответствии со п. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. (Решение ГЖИ КК № от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, большинство собственников квартирного дома по адресу: 

<

адрес> (более 50%) заключили с ООО «УК Сити-Стар» договор управления многоквартирным домом. 

Не подписание договора управления многоквартирным домом истцом не влечет его недействительность. 

Доводы истца о том, что предположительно другие собственники, которые в приложении к данному договору указаны, как лица, подписавшие договор управления многоквартирным домом, его не подписывали, суд отклоняет, поскольку решение собрания от 08.12.2022г. общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес> никем не оспорено, и исполняется ответчиком и собственниками помещений многоквартирного дома, что подтверждается сведениями из ГИС ЖКХ, а также оборотно-сальдовой ведомостью ООО «УК СИТИ-СТАР» за период с 01.01.2023г. по 31.05.2025г. Иное решение о порядке управления собственниками МКД № по 

<

адрес>. 

<

адрес> в 

<

адрес> не принято. Решением большинства голосов собственников помещений, принявших участие в совании, утверждены существенные условия договора управления многоквартирным домом, перечень работ и услуг, периодичность, стоимость услуг ООО «УК Сити-Стар». То есть между сторонами договора управления многоквартирным домом сложились фактические договорные отношения.

Истцом заявлено требование о признании договора недействительным (ничтожным) и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с несоответствием данного договора закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ).

По смыслу положений ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является: оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); ничтожной, если она при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в, предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Однако, истец в порядке ст. 56 ГПК РФ не предоставил доказательства, что он имеет охраняемый законом интерес в признании оспариваемой сделки недействительной, что оспариваемая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Доводы истца о том, что ответчик ненадлежащим образом управляет домом, не могут являться основанием для признания договора управления домом ничтожным.

Выражая несогласие с заключенным договором управления домом ФИО1 фактически ставит под сомнение решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятого 08.12.2022г., на основании которого был заключен договор управления домом, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом выбран неправильный способ защиты права. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений прав истца ответчиком, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Отказать ФИО1 (паспорт № №, выдан №. 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, код подразделения №) в удовлетворении искового заявления к ООО «УК Сити-Стар» (ИНН 

<

адрес>, ОГРН №) о признании ничтожным с момента заключения договора управления многоквартирным домом.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.

Мотивированное решение составлено 07.07.2025г.

Председательствующий Толстенко Н.С.