Дело № 2-1477/2025

УИД 33RS0019-01-2025-001913-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года г. Суздаль

Суздальский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Красовской Ю.О.,

при секретаре Поляковой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Суздаль Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки),

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) земельного участка с кадастровым номером ### и жилого дома с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: 

<

...>, установленного в пользу ФИО6 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 08.02.2018. 

Исковые требования мотивированы тем, что 08.02.2018 в соответствии с договором купли-продажи ФИО6 (продавец) продал ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3 (покупатели) ? долю в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1360 кв.м., с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: 

<

...>, а также ? долю в праве общей собственности на жилой дом, состоящий из основного строения, общей площадью 124,6 кв.м, с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: 

<

...>. Расчет по Договору производился сторонами следующим образом: денежные средства в размере 475 220 рублей 85 копеек ФИО6 получил до подписания договора, что подтверждается распиской и соответствующей записью в договоре купли-продажи; денежные средства в размере 374 779 рублей 15 копеек подлежали перечислению Пенсионным Фондом Российской Федерации в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на основании поданного ФИО2 соответствующего заявления. Поскольку на момент подписания сторонами Договора расчеты между сторонами не были произведены в полном объеме, отчуждаемое имущество (часть жилого дома и часть земельного участка) стало находится в залоге у ФИО6. В связи с этим, 12.02.2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижим имущество и сделок с ним право общей долевой собственности покупателей на приобретенные объекты было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем сделана соответствующая запись ### (на земельный участок) и ### (на жилой дом) в пользу продавца указанных объектов недвижимости. 28.03.2018 Пенсионным Фондом РФ в адрес ФИО6 было произведено перечисление средств материнского капитала в размере 374 779 рублей 15 копеек. Поскольку расчет с продавцом был произведен полностью, обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, имеются основания в силу закона для прекращения данной ипотеки. Вместе с тем, в орган государственной регистрации с совместным заявлением о снятии обременения стороны Договора не обращались, записи о регистрации обременения отношении земельного участка с кадастровым номером ### и жилого дома с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: 

<

...> до настоящего времени остаются актуальными, что существенно ограничивает права покупателей. По результатам обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с заявлением о снятии обременения, был получен ответ (электронное письмо) от 14.07.2025, из которого следует, что регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодателей и залогодержателя либо заявления залогодержателя (продавца - ФИО6). Однако, ФИО6 умер, в связи с чем обратиться в органы регистрации прав на недвижимое имущество в определенном законом порядке с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не представляется возможным. Таким образом, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени покупатели не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого дома и земельного участка. Наследником, принявшим наследство, является ФИО5.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии, о чем представили письменные заявления, в которых указали, что исковые требования они поддерживают в полном объеме и просят их удовлетворить. 

Ответчик ФИО5 в судебном заседании участия не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствии, о чем представила письменное заявление, в котором указала, что заявленные исковые требования она признает, не возражает относительно их удовлетворения. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Владимирской области, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, разрешение требований оставляет на усмотрение суда, о чем представил письменное заявление.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащего извещения участвующих в деле лиц о месте и времени судебного разбирательства, отсутствия данных об уважительности причин их неявки, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела ###, оценив имеющиеся доказательств в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований или возражений. Бремя доказывания между сторонами распределено. Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Из материалов дела следует, что 08.02.2018 между ФИО6 (с одной стороны) и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3 (с другой стороны) заключен Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом, по условиям которого ФИО6 продал ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3 принадлежащую продавцу ? долю в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1360 кв.м., с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: 

<

...>, р-он Суздальский, МО Боголюбовское с/п, 

<

...>, а также ? долю в праве общей собственности на жилой дом, состоящий из основного строения, общей площадью 124,6 кв.м, с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: 

<

...>, p-он Суздальский, МО Боголюбовское с/п, 

<

...> (л.д. 8-12). 

В силу положений п.2.6 Договора расчет по Договору производился сторонами следующим образом: 

- собственные средства ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО7 (в настоящее время ФИО4) Д.Д. в размере 475 220 рублей 85 копеек уплачены ФИО6 до подписания договора, что подтверждается распиской и соответствующей записью в договоре купли-продажи (л.д. 9, 13); 

- сумма в размере 374 779 рублей 15 копеек подлежала перечислению Пенсионным Фондом Российской Федерации в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на основании поданного ФИО2 соответствующего заявления.

Право общей долевой собственности покупателей на указанные выше объекты недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН 12.02.2018 (л.д. 12).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для| обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Поскольку на момент подписания сторонами Договора расчеты между сторонами не были произведены в полном объеме, отчуждаемое имущество (часть жилого дома и часть земельного участка) стало находиться в залоге у ФИО6, в связи с чем 12.02.2018 года в Едином государственном реестре прав на недвижим имущество и сделок с ним право общей долевой собственности покупателей на приобретенные объекты было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем сделана соответствующая запись ### (на земельный участок) и ### (на жилой дом) в пользу продавца указанных объектов недвижимости (л.д. 14-27). 

28.03.2018 Пенсионным Фондом РФ в адрес ФИО6 было произведено перечисление средств материнского капитала в размере 374 779 рублей 15 копеек, что подтверждается выпиской федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки от 02.07.2025 (л.д. 28). Поскольку расчет с продавцом был произведен полностью, обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, имеются основания в силу закона для прекращения данной ипотеки. 

В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Частью 11 ст. 53 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 данного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, принадлежащие истцам, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя по договору.

Вместе с тем, в орган государственной регистрации с совместным заявлением о снятии обременения стороны Договора не обращались, записи о регистрации обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:05:110101:86 и жилого дома с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: 

<

...>, н. Суздальский, 

<

...>, до настоящего времени остаются актуальными, что подтверждено выписками из ЕГРН от 02.10.2025 (л.д. 38-47). 

По результатам обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с заявлением о снятии обременения, был получен ответ (электронное письмо) от 14.07.2025, из которого следует, что регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании совместного заявления залогодателей и залогодержателя либо заявления залогодержателя (продавца - ФИО6). 

Однако, *** ФИО6 умер, что подтверждено выпиской из актовой записи о его смерти (л.д. 48).

Данное обстоятельство является препятствием для обращения в органы регистрации прав на недвижимое имущество в определенном законом порядке с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Таким образом, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. 

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ в связи со смертью собственника имущества субъектами имущественных правоотношений являются наследники, которые наделяются определенными правами и обязанностями, составляющими содержание возникающего правоотношения. Правоотношение, возникающее при открытии наследства, связывают наследников и лиц, могущих войти в соприкосновение с наследством.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Согласно справке нотариуса Суздальского нотариального округа ФИО8 от 10.10.2025, в её производстве имеется наследственное дело к имуществу ФИО6, умершего ***. Наследником, принявшим наследство, является супруга ФИО5, которой нотариусом 25.05.2022 выданы свидетельства о праве на наследство по закону на наследственное имущество (л.д. 50).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО5 не оспаривалось то обстоятельство, что истцы исполнили обязательства по договору купли-продажи от 08.02.2018 надлежащим образом. 

Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п.1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая полное исполнение истцами (покупателями) обязательств по договору купли-продажи от 08.02.2018, сохранение записей о наличии обременения на недвижимом имуществе препятствует истцам в реализации прав собственника, требования истцов о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим и погашении регистрационных записей об ипотеке подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) удовлетворить.

Признать обременение в виде залога недвижимости (ипотеки) земельного участка с кадастровым номером ### и жилого дома с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: 

<

...>, установленного в пользу ФИО6 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от 08.02.2018, прекращенным (отсутствующим).

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об ипотеке в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

...>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Ю.О. Красовская 

Мотивированное решение изготовлено 06 ноября 2025 года.